นายหน้าที่ดิน ‘ก่อกระแส’ ‘สร้างความฮือฮา’ ก่อความวุ่นวายในตลาดอสังหาฯ

ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวดี

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) ไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 โดยเฉพาะและ 9 เดือนแรกของปี 2024 โดยรวมแสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในเชิงบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก ส่วนหนึ่งต้องขอบคุณเสถียรภาพของ เศรษฐกิจ และนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และพ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เร็วกว่าข้อบังคับฉบับก่อนถึง 5 เดือน ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินตามกรอบกฎหมายได้อย่างสมบูรณ์ และเปิดวงจรใหม่ให้ตลาดมีทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม ต่างก็แสดงสัญญาณการเติบโตในเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่จำนวนมากที่ดำเนินการอยู่

ตลาดอสังหาฯ เริ่มส่งสัญญาณ “คึกคัก” ในช่วงนี้ (ภาพ: ST)

นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs IRE) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับอยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "คึกคักขึ้น"

ดังนั้น การประมูลที่ดินจึง "ร้อนแรง" กว่าที่เคย โดยการประมูลจัดขึ้น "ชั่วข้ามคืน" โดยมีผู้คนหลายร้อยหรือแม้แต่หลายพันคนที่ยอม "กินและรอ" เพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังสูงเป็นประวัติการณ์ เท่ากับที่ดินโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนไปอย่างดี

ตลาดอพาร์ตเมนท์เป็นตลาดที่ร้อนแรงเช่นกัน โดยราคาบ้านยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ความต้องการที่สูงทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนท์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์ติดต่อขอขายบ้านเป็นประจำ แม้จะมีราคาขายสูง แต่โครงการอพาร์ตเมนท์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการโลว์ไรส์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จากนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็ทำสถิติการจองสูงสุดเช่นกัน แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นก็ตาม อพาร์ตเมนต์หลายแห่งมีทำเลที่ดี ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่ลูกค้า/นักลงทุนยังต้องยอมรับส่วนต่างเพื่อซื้อด้วย

นายหน้าที่ดิน “สร้างกระแส”

นอกจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นได้จากการเก็งกำไรที่ดิน ราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้น และธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใสที่เกิดขึ้น

“นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้ามาในตลาดเพื่อเก็งกำไร ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล นอกจากนี้ ยังมีสัญญาณของ “ความร้อนแรง” ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคาขายอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจาก “ความช่วยเหลือ” จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม สัญญาณเหล่านี้ล้วนมาจากการขาดแคลนอุปทาน แม้ว่าอุปทานจะดีขึ้นแล้วก็ตาม” นางสาวเมียนกล่าว

นอกจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย (ภาพ: VOV)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นางสาวเมียน กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยยังคงมีอุปทานเข้าสู่ตลาด 22,412 รายการ โดยมีผลิตภัณฑ์เปิดตัวใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 แม้ว่าปริมาณตามสถิติจะลดลง แต่อุปทานในไตรมาสที่ 3 ยังคง "เติบโต" เมื่อมีโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะเมื่อมีโครงการขนาดใหญ่เริ่มดำเนินการ ทำให้ตลาดมีความ "คึกคัก" มากขึ้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีสินค้าใหม่เสนอขาย 38,797 รายการ อุปทานยังคงมีความแตกต่างกันอย่างมาก ดังนั้น 70% ของอุปทานใหม่จึงมาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสินค้าที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไปครองส่วนแบ่งตลาด ตลาดแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเลย ในแง่ของภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และหรูหรา แต่ตลาดโดยรวมมีการทำธุรกรรมสำเร็จประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่ 3 ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราการดูดซับ 51% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะเสร็จสมบูรณ์ตามมาตรฐานสูงและต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินกำลังเพิ่มขึ้น

ปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 ซึ่งปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคง "ล้นหลาม" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม โดยโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่บันทึกอัตราการดูดซับเฉลี่ย 75% โครงการอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย บันทึกอัตราการดูดซับสูงถึง 90% ในเวลาไม่นานหลังจากเปิดขาย

แนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อลดมูลค่าโดยรวมของอพาร์ตเมนต์ให้เหมาะสมกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของคนโสดและครอบครัวหนุ่มสาวนั้นชัดเจนมากขึ้น นอกจากนี้ยังเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องดีที่สุดอีกด้วย

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 โครงการใหม่จำนวนมากเปิดตัวในช่วงปลายเดือนกันยายน เริ่มได้รับการจอง และยังมีการบันทึกดอกเบี้ยและเงินฝาก "มหาศาล" อีกด้วย

ในแง่ของราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคง “ตรึง” อยู่ที่ระดับสูง ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์เริ่มรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากอุปทานแม้จะดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังตอบสนองอุปสงค์ได้ยาก นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จในมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 ระดับราคาหลักในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ขณะที่อุปทานก็ค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น โครงการใหม่ตั้งแต่อาคารเตี้ยไปจนถึงอาคารสูง โดยส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี ยังคงได้รับความสนใจจากตลาดอย่างมาก สิ่งนี้สร้างแรงผลักดันที่ทำให้ระดับราคาอพาร์ตเมนต์รองยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อยๆ คงที่หลังจากช่วงที่เติบโตอย่าง "ร้อนแรง"

ใน เมืองดานัง ราคาอพาร์ทเมนท์ขั้นต้นก็เพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์เช่นกัน โดยมีอุปทานใหม่กว่า 50% ที่มีราคาสูงกว่า 80 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงถูกดูดซับได้ดีเนื่องจากความต้องการลงทุนจากผู้ซื้อนอกจังหวัด โดยเฉพาะนักลงทุนจากฮานอย นอกจากนี้ ราคาอพาร์ทเมนท์รองก็ปรับตัวดีขึ้นอย่างกว้างขวาง โดยราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 10-25% ในช่วงเวลาเดียวกัน

สำหรับนครโฮจิมินห์ ระดับราคาหลักยังคงทรงตัวในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ในขณะเดียวกัน ระดับราคาหลักในจังหวัดและเมืองโดยรอบนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ระหว่าง 3-5% โดยอุปทานใหม่มีราคาขายที่สูงขึ้น

การวิจัยดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ซึ่งสะท้อนถึงความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่าง 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาส 3/2024 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการในฮานอยอยู่ที่เกือบ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2019 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 30.6% เมื่อเทียบกับช่วงฐาน ในดานัง ดัชนีราคาตลาดของดานังแสดงให้เห็นถึงการเพิ่มขึ้น 46.2% ในไตรมาส 3 ซึ่งสูงกว่าการเพิ่มขึ้นในนครโฮจิมินห์

“ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงเพิ่มขึ้นในเขตชานเมือง จังหวัด/เมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง และตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่เหมาะสมกว่า โดยอพาร์ทเมนท์และบ้านราคาต่ำกว่า 3,000 ล้านดองกำลังถูก “ล่าหา” อย่างหนักในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้” นางสาวเมียนเน้นย้ำ

ที่มา: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html