นายหน้าที่ดิน ‘ก่อคลื่น’ และ ‘สร้างความร้อนแรง’ ก่อให้เกิดความวุ่นวายในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวเป็นบวก

รายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs) ระบุว่า โดยเฉพาะไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 โดยรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวเป็นบวกหลังจากผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากเสถียรภาพทาง เศรษฐกิจ และนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่ากฎหมายฉบับก่อนหน้าถึง 5 เดือน ส่งผลให้กรอบกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืนยิ่งขึ้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ต่างมีสัญญาณการเติบโตเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย

ช่วงนี้ตลาดอสังหาฯ เริ่มส่งสัญญาณ “คึกคัก” ขึ้น (ภาพ: ST)

นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs IRE) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น"

ด้วยเหตุนี้ เรื่องราวการประมูลที่ดินจึง "ร้อนแรง" กว่าที่เคย การประมูลจัดขึ้น "ข้ามคืน" มีผู้สนใจหลายร้อยหรือหลายพันคนยอม "กินรอ" เพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังสูงเป็นประวัติการณ์ เทียบเท่ากับที่ดินในโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนไว้อย่างคุ้มค่า

ตลาดอพาร์ตเมนต์ยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง โดยราคาบ้านยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์ติดต่อขอขายบ้านเป็นประจำ แม้จะมีราคาขายที่สูง แต่โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการแนวราบที่เพิ่งเปิดตัวใหม่บางโครงการของนักลงทุนรายใหญ่ก็ทำสถิติยอดจองสูงเป็นประวัติการณ์ แม้ว่าราคาจะสูงขึ้นเรื่อยๆ อพาร์ตเมนต์หลายแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่ลูกค้า/นักลงทุนยังต้องยอมรับส่วนต่างในการซื้ออีกด้วย

นายหน้าที่ดิน “สร้างกระแส”

นอกจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของ "ความร้อนแรง" อีกด้วย สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นจากการเก็งกำไรที่ดิน ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้น และธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส

นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้าสู่ตลาดเพื่อเก็งกำไร ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล ตลาดอพาร์ตเมนต์ก็เริ่มส่งสัญญาณ “ร้อนแรง” เช่นกัน โดยราคาขายอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วสูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจาก “ความช่วยเหลือ” จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม สัญญาณเหล่านี้ล้วนมาจากการขาดแคลนอุปทาน แม้ว่าจะมีการปรับตัวดีขึ้นแล้วก็ตาม" คุณเมียนกล่าว

นอกจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย (ภาพ: VOV)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณเมียน กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมีอุปทานสินค้าออกสู่ตลาดจำนวน 22,412 รายการ โดยมีสินค้าใหม่ออกสู่ตลาดประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 แม้ว่าปริมาณจะลดลงตามสถิติ แต่อุปทานในไตรมาสที่ 3 ยังคงแสดงให้เห็นถึง "การเติบโต" เมื่อมีโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีโครงการขนาดใหญ่เริ่มดำเนินการ ทำให้ตลาดมีความ "คึกคัก" มากขึ้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีสินค้าใหม่ออกสู่ตลาดจำนวน 38,797 รายการ อุปทานยังคงมีความแตกต่างอย่างชัดเจน ส่งผลให้อุปทานใหม่ 70% มาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งส่วนใหญ่มาจากราคาขายมากกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ตลาดแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเหลืออยู่เลย หากพิจารณาตามภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่สูงสุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์และสินค้าหรูหรา แต่ตลาดโดยรวมมียอดขายสำเร็จประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่สาม คิดเป็นอัตราการดูดซับ 51% สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะเสร็จสมบูรณ์ตามมาตรฐานระดับสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มสูงขึ้น

ปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 โดยปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคง "ล้นหลาม" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม โดยโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่มีอัตราการดูดซับเฉลี่ย 75% โครงการอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย มีอัตราการดูดซับสูงถึง 90% ไม่นานหลังจากเปิดขาย

แนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อลดมูลค่าโดยรวมของอพาร์ตเมนต์ให้เหมาะสมกับความต้องการและฐานะทางการเงินของคนโสดและครอบครัววัยหนุ่มสาวนั้นชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ นี่ยังเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องดีที่สุดอีกด้วย

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมียอดธุรกรรมสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 โปรเจ็กต์ใหม่หลายโครงการที่เปิดตัวในช่วงปลายเดือนกันยายน ซึ่งเริ่มเปิดรับจองแล้ว ยังบันทึกยอดดอกเบี้ยและเงินฝาก "มหาศาล" อีกด้วย

ในด้านราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคงถูก “ยึด” ไว้ในระดับสูง ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานมีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ แม้ว่าอุปทานจะปรับตัวดีขึ้นแล้ว แต่การตอบสนองความต้องการยังคงเป็นเรื่องยากมาก นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จได้มาตรฐานสูง ขณะที่ต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่สาม ระดับราคาหลักในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ขณะที่อุปทานค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น โครงการใหม่ตั้งแต่แนวราบไปจนถึงแนวสูง โดยส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี ยังคงได้รับความสนใจจากตลาดอย่างมาก สิ่งนี้เป็นแรงผลักดันให้ระดับราคาอพาร์ตเมนต์รองยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อยๆ คงที่หลังจากช่วงที่ตลาดเติบโตอย่างร้อนแรง

ใน ดานัง ระดับราคาหลักของอพาร์ตเมนต์ก็เพิ่มขึ้น "เป็นประวัติการณ์" เช่นกัน โดยอุปทานใหม่กว่า 50% มีราคาสูงกว่า 80 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงถูกดูดซับไว้ได้ดี เนื่องจากความต้องการลงทุนจากผู้ซื้อนอกจังหวัด โดยเฉพาะนักลงทุนจากฮานอย นอกจากนี้ ระดับราคารองก็ปรับตัวดีขึ้นอย่างมาก โดยราคาที่ดินที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 10-25% ในช่วงเวลาเดียวกัน

สำหรับนครโฮจิมินห์ ระดับราคาหลักยังคงทรงตัวในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ขณะเดียวกัน ระดับราคาหลักในจังหวัดและเมืองโดยรอบนครโฮจิมินห์ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยผันผวนอยู่ระหว่าง 3-5% โดยอุปทานใหม่มีราคาขายที่สูงขึ้น

งานวิจัยดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสะท้อนถึงความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่าง 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS แสดงให้เห็นว่า ณ ไตรมาสที่ 3/2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2/2562 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 30.6% เมื่อเทียบกับช่วงฐาน ดัชนีราคาตลาดในดานังในดานังเพิ่มขึ้น 46.2% ในไตรมาสที่ 3 ซึ่งสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของโฮจิมินห์ซิตี้

“ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงมุ่งไปยังเขตชานเมือง จังหวัด/เมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง และตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่สมเหตุสมผลกว่า อพาร์ตเมนต์และบ้านราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองกำลังถูก “ล่า” อย่างหนักในฮานอยและโฮจิมินห์” คุณเมียนกล่าวเน้นย้ำ

ที่มา: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html