ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมของเวียดนามกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงการพัฒนาใหม่ที่มีศักยภาพเติบโตอย่างแข็งแกร่ง กระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่มั่นคง ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมที่สูง ราคาค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และการเปลี่ยนแปลงการผลิตทั่วโลก ล้วนเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของการเติบโตของธุรกิจในภาคส่วนนี้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทที่เป็นเจ้าของกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ในทำเลเชิงยุทธศาสตร์ เช่น KBC, BCM, IDC และ SIP คาดว่าจะสร้างผลตอบแทนที่น่าดึงดูดใจให้กับนักลงทุนในระยะกลางและระยะยาว
 |
| ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมกำลังกลายเป็นจุดสว่างสำหรับการลงทุนท่ามกลางความท้าทายมากมายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย (ที่มา: VnEconomy) |
การลงทุนที่โดดเด่นท่ามกลางความท้าทายมากมาย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมกำลังกลายเป็นจุดสว่างสำหรับการลงทุนภายใต้บริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่มีความท้าทาย
ภายในปี พ.ศ. 2567 อัตราการเช่าพื้นที่สูงในเขตอุตสาหกรรมได้กลายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ โดยภาคเหนือมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 81-83% และภาคใต้มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 92% ซึ่งไม่เพียงแต่แสดงให้เห็นถึงความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมที่แข็งแกร่งเท่านั้น แต่ยังสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงให้กับนักลงทุนในเขตอุตสาหกรรมอีกด้วย
ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้น 35% ในภาคเหนือ และ 67% ในภาคใต้ ตั้งแต่ปี 2563 ถึงกลางปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตอุตสาหกรรมภาคใต้ ราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-18% ในปี 2567 เพียงปีเดียว ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าความต้องการของตลาดไม่ได้ลดลง แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ จะประสบปัญหาก็ตาม
กระแสเงินทุนไหลเข้าโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักเบื้องหลังอุตสาหกรรมนี้ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 เงินทุนจดทะเบียน FDI มีมูลค่ารวมกว่า 24.78 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 11.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เงินทุนจดทะเบียน FDI ในภาคการผลิตในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 15.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน เป็น 12.65 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ดินในเขตอุตสาหกรรมเพื่อก่อสร้างโรงงานที่ยังสูงอย่างต่อเนื่อง
แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงการผลิตทั่วโลก
คาดการณ์ว่ากระแสการย้ายฐานการผลิตจากจีนมายังเวียดนามจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า หลังจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีนและการระบาดใหญ่ของโควิด-19 บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งได้ดำเนินกลยุทธ์เพื่อกระจายฐานการผลิต โดยเวียดนามกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจ ด้วยทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวย แรงงานจำนวนมาก และสภาพแวดล้อมการลงทุนที่มั่นคง
หุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมตอบรับเชิงบวกหลังผลการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐฯ ในการประชุมวันที่ 6 พฤศจิกายน 2567 หุ้นในเขตอุตสาหกรรมหลายตัวปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เช่น หุ้น KBC, SZC, SIP, VGC พุ่งขึ้นถึงเพดาน หุ้น LHG, TIP พุ่งขึ้นกว่า 5% และหุ้น IDC พุ่งขึ้นกว่า 4.5%
สิ่งนี้สะท้อนถึงความคาดหวังของนักลงทุนว่าธุรกิจต่างๆ จะยังคงย้ายการผลิตจากจีนไปยังเวียดนามเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านภาษีและห่วงโซ่อุปทาน
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
รัฐบาล กำลังเร่งเบิกจ่ายเงินลงทุนภาครัฐสำหรับโครงการสำคัญๆ เช่น ทางด่วนสายเหนือ-ใต้ สนามบินลองแถ่ง และนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ ในปี 2567 มีเงินลงทุนประมาณ 422 ล้านล้านดอง หรือคิดเป็น 62.3% ของแผนการลงทุนภาครัฐทั้งหมด รอการเบิกจ่ายสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง การลงทุนขนาดใหญ่นี้สร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการพัฒนาอุตสาหกรรมก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานและนิคมอุตสาหกรรม
สถิติแสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ต้นปี มีโครงการที่ดำเนินการแล้ว 23 โครงการ และโครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญ 19 โครงการ ไม่เพียงเท่านั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องยังเร่งเตรียมความพร้อมสำหรับการลงทุนในเส้นทางรถไฟสายสำคัญของประเทศ และท้องถิ่นต่างๆ ได้ประกาศแผนการเชื่อมโยงเส้นทางรถไฟและโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่องเพื่อดึงดูดการลงทุน
อุปสงค์และอุปทานของตลาด
ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าปี 2568 จะเป็นปีที่อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจะเติบโตอย่างแท้จริง คาดการณ์ว่าเวียดนามจะเพิ่มพื้นที่อุตสาหกรรมอีก 15,200 เฮกตาร์ และคลังสินค้าอีก 6 ล้านตารางเมตร เพื่อตอบสนองความต้องการของนักลงทุน การพัฒนาขนาดใหญ่นี้สร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจที่ดำเนินธุรกิจด้านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรม
อุปทานจากโรงงานและคลังสินค้าในภาคใต้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 โดยโรงงานสำเร็จรูปเพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (ประมาณ 92,000 ตารางเมตร) และคลังสินค้าสำเร็จรูปเพิ่มขึ้น 3% (ประมาณ 174,400 ตารางเมตร) การเพิ่มขึ้นของอุปทานประกอบกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น แสดงให้เห็นว่าความเชื่อมั่นของธุรกิจต่อแนวโน้มระยะยาวของตลาดกำลังแข็งแกร่งขึ้น
เกณฑ์การคัดเลือกหุ้น
ในการเลือกหุ้นเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานนิคมอุตสาหกรรม นักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาเกณฑ์ต่อไปนี้อย่างรอบคอบ:
ผู้เชี่ยวชาญเหงียน อันห์ ควาย หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์และวิจัย บริษัทหลักทรัพย์อะก ริแบงก์ (AGR) ระบุว่า ปัจจัยสำคัญที่สุดในการประเมินมูลค่าหุ้นในเขตอุตสาหกรรมคือกองทุนที่ดินและศักยภาพในการขยายตัวของบริษัท พื้นที่เช่าที่ดินที่มีอยู่จะส่งผลอย่างมากต่อการเติบโตในระยะยาวของบริษัท และเป็นตัวกำหนดกระแสเงินสดในอนาคตโดยตรง
อัตราการเช่าพื้นที่และราคาเช่าที่ดินเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงผลประกอบการและผลกำไรในอนาคตของบริษัท นิคมอุตสาหกรรมที่มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงและราคาเช่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา มักเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยมและคุณภาพโครงสร้างพื้นฐานที่ดี ซึ่งจะนำไปสู่ผลกำไรที่ยั่งยืนในระยะยาว
ปัจจัยทางการเงิน เช่น กระแสเงินสด อัตราส่วนหนี้สิน และความสามารถในการบริหารการเงิน จำเป็นต้องได้รับการประเมินอย่างรอบคอบ ธุรกิจที่มีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง อัตราส่วนหนี้สินต่ำ และความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง จะช่วยลดความเสี่ยงในสภาวะตลาดที่ผันผวน
แนวโน้มอุตสาหกรรมและการคาดการณ์ถึงปี 2030
แนวโน้มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมในช่วงปี พ.ศ. 2568-2573 ได้รับการประเมินในเชิงบวกอย่างมาก ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าปี พ.ศ. 2568 จะเป็นช่วงเวลาที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างแท้จริง เนื่องจากกระแสการเปลี่ยนแปลงการผลิตทั่วโลกยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง ความต้องการเช่าที่ดินจะค่อยๆ ย้ายไปยังจังหวัดและเมืองรอง เนื่องจากพื้นที่ใจกลางเมืองมีจำกัด ก่อให้เกิดโอกาสสำหรับธุรกิจในการขยายกองทุนที่ดินในพื้นที่ใหม่ๆ
คาดการณ์ว่ากระแสเงินทุน FDI รุ่นใหม่ (เทคโนโลยีขั้นสูง เซมิคอนดักเตอร์ พลังงานสีเขียว) จากประเทศพันธมิตรรายใหญ่ เช่น สหรัฐอเมริกา จีน และสหภาพยุโรป จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญภายในปี 2573 ซึ่งจะส่งเสริมการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมเฉพาะทางที่มีมาตรฐานสูงขึ้น และเปิดตลาดใหม่ๆ ให้กับธุรกิจที่พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของเขตอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตาม อุตสาหกรรมนี้ยังคงเผชิญกับความท้าทายในระยะยาว การแข่งขันจากประเทศในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซีย ไทย และมาเลเซีย กำลังทวีความรุนแรงมากขึ้นในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ความต้องการด้านสิ่งแวดล้อมและการพัฒนาที่ยั่งยืนที่เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้นิคมอุตสาหกรรมต้องลงทุนเพิ่มในระบบบำบัดขยะและพลังงานหมุนเวียน
นอกจากนี้ การพัฒนาอย่างรวดเร็วของเทคโนโลยีระบบอัตโนมัติและหุ่นยนต์อาจลดข้อได้เปรียบด้านต้นทุนแรงงานของเวียดนาม ส่งผลให้นิคมอุตสาหกรรมต้องปรับปรุงคุณภาพอย่างต่อเนื่องเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
 |
| รายชื่อบริษัทพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรม 31 แห่งที่จดทะเบียนไว้ จะมีรายละเอียดอยู่ใน " หนังสือรายปีอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเวียดนาม - แผนการพัฒนาถึงปี 2030" (ที่มา: batdongsan.com.vn) |
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนรายบุคคล
ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงการพัฒนาใหม่ พร้อมโอกาสเชิงบวกมากมาย กระแสเงินทุนจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่มั่นคง ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมจำนวนมาก ราคาค่าเช่าที่สูงขึ้น และแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงการผลิตทั่วโลก ล้วนเป็นปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมนี้
สำหรับนักลงทุนรายย่อย นี่เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณาลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพ KBC, IDC, BCM, SZC และ SIP ประเมินว่ามีแนวโน้มเติบโตที่ดีในระยะกลางและระยะยาว อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต้องจำไว้ว่าการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมจำเป็นต้องมีวิสัยทัศน์ระยะยาวและความอดทน ไม่เหมาะสำหรับกลยุทธ์ "การโต้คลื่น" ระยะสั้น
เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการลงทุน นักลงทุนควรมุ่งเน้นไปที่ธุรกิจที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ ทำเลที่ตั้งที่ดี ผลประกอบการที่มั่นคง และมีกลยุทธ์การพัฒนาที่ชัดเจน ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องติดตามปัจจัยมหภาคอย่างใกล้ชิด เช่น นโยบายดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) กระแสเงินทุนต่างชาติ และความคืบหน้าของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การลงทุนได้อย่างทันท่วงที
ด้วยวิสัยทัศน์ถึงปี 2030 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมของเวียดนามจะเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อไป โดยสร้างโอกาสการลงทุนที่ทำกำไรมากมายให้กับนักลงทุนที่มีกลยุทธ์ที่ถูกต้องและวิสัยทัศน์ระยะยาว
รายชื่อบริษัทพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรมที่จดทะเบียน 31 แห่งจะมีรายละเอียดอยู่ใน Vietnam Industrial Real Estate Yearbook - การวางแผนการพัฒนาถึงปี 2030
การแสดงความคิดเห็น (0)