ฉันควรซื้อที่ดินเพิ่มในเขตชานเมืองหรือไม่ ในเมื่อฉันมีทรัพย์สินอยู่แล้วสามแห่ง?

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้พิจารณาการซื้อที่ดินในเขตชานเมืองอย่างรอบคอบ เนื่องจากจะทำให้ความหลากหลายของสินทรัพย์ลดลงเมื่อคุณมีบ้านสองหลังในตัวเมืองและที่ดินอีกหนึ่งแปลงในชนบทอยู่แล้ว

ผมอายุ 38 ปี ภรรยาอายุ 33 ปี เรามีลูกอายุ 5 ขวบ และเธอกำลังตั้งครรภ์ลูกคนที่สอง ผมเป็นคนเดียวที่ทำงานในครอบครัว ส่วนภรรยาอยู่บ้านและทำธุรกิจออนไลน์เป็นหลัก รายได้ของผมจากงานประจำอยู่ที่ประมาณ 100-120 ล้านดองต่อเดือน และค่าใช้จ่ายของครอบครัวอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง

ปัจจุบันฉันมีบ้าน 2 หลังในตัวเมือง ราคาหลังละประมาณ 6-7 พันล้านดอง และให้เช่าบ้านละ 12 ล้านดองต่อเดือน รวมเป็นเงิน 24 ล้านดอง ครอบครัวเช่าอพาร์ตเมนต์เดือนละ 13 ล้านดอง ฉันยังมีที่ดินเปล่าในชนบทอีกแปลงหนึ่ง ราคาประมาณ 1 พันล้านดอง และประหยัดเงินได้ 2 พันล้านดอง

อัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ต่ำมาก ปีนี้ผมจึงอยากถอนเงินออมไปลงทุนสัก 2 พันล้านบาท กู้เงินเพิ่มจากธนาคารต่างประเทศที่มีอัตราดอกเบี้ยดี ๆ (อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี 7-8% ต่อปี) แล้วค่อยจ่ายหนี้ตามยอดที่เหลือในแต่ละเดือน

ผมทำงานเพื่อเงินเดือนเป็นหลัก ไม่เก่งเรื่องธุรกิจ ยอมรับความเสี่ยงได้ในระดับหนึ่ง ไม่ค่อยรู้เรื่องตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นที่ดินชานเมืองเท่าไหร่... ที่ผ่านมาผมเก็บเงินไว้ซื้อบ้านในเมืองเพื่อปล่อยเช่าเป็นหลัก ได้ยินมาว่าปีนี้เป็นช่วงเวลาที่ดีในการลงทุนในที่ดินชานเมือง โดยมีเงื่อนไขว่าต้องเป็นการลงทุนระยะยาว 3-5 ปี อย่างไรก็ตาม ผมกังวลว่ากฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่สองจะผ่านเร็วๆ นี้ คนที่มีอสังหาริมทรัพย์มากมายเหมือนผมจะต้องเสียภาษีจำนวนมาก

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับทิศทางการลงทุนที่เหมาะสมในอนาคตอันใกล้นี้

เทียน ซอน

อสังหาริมทรัพย์ทางฝั่งตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ถุยึ๊ก เดือนพฤศจิกายน 2566 ภาพโดย: Quynh Tran — อสังหาริมทรัพย์ทางฝั่งตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ถุยึ๊ก เดือนพฤศจิกายน 2566 ภาพโดย: *Quynh Tran*

ที่ปรึกษา :

ด้วยข้อมูลข้างต้น ฉันจะวิเคราะห์และให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมสุขภาพทางการเงินของครอบครัว จากนั้นคุณจึงสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างเหมาะสม

ก่อนอื่น มาวิเคราะห์ฐานะทางการเงินกันก่อน รายได้รวมของครอบครัวอยู่ที่ประมาณ 110 ล้านดองต่อเดือน (โดยเฉลี่ย) รายได้จากค่าเช่าบ้านสองหลังอยู่ที่ 24 ล้านดอง ค่าใช้จ่ายรวมของครอบครัวอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดองต่อเดือน (โดยสมมติว่ารวมค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ 13 ล้านดอง ค่าใช้จ่ายจำเป็น และค่าใช้จ่ายเพื่อความบันเทิง) ดังนั้น รายได้ต่อเดือนของครอบครัวจะอยู่ที่ 84 ล้านดองต่อเดือน

ครอบครัวของคุณมีเงินออมส่วนเกินที่ค่อนข้างดี โดยมีอัตราส่วนสูงถึง 63% อย่างไรก็ตาม เมื่อลูกคนโตกำลังจะขึ้นชั้นประถมศึกษาปีที่ 1 และครอบครัวกำลังต้อนรับสมาชิกใหม่ ความต้องการทางการเงินจะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายด้าน การศึกษา และการดูแลสุขภาพ จึงต้องมีความยืดหยุ่นและการวางแผนอย่างละเอียดมากขึ้นเพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินในระยะยาวให้กับครอบครัว

ต่อไป เราจะประเมินพอร์ตสินทรัพย์ปัจจุบัน บ้านสองหลังในเมืองมูลค่า 12,000 ล้าน ที่ดินในชนบทมูลค่า 1,000 ล้าน เงินออมมูลค่า 2,000 ล้าน สินทรัพย์รวม 15,000 ล้าน และไม่มีหนี้สิน

ปัจจุบันครอบครัวของคุณมีพอร์ตสินทรัพย์จำนวนมาก โดยส่วนใหญ่อยู่ในอสังหาริมทรัพย์ (87%) ผลการดำเนินงานการลงทุนยังไม่ดีนัก เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ลดลงเหลือ 5-6% ต่อปีสำหรับเงินฝากประจำ 1 ปี และอัตราการเติบโตของราคาบ้านในเขตเมืองตามข้อมูลการติดตามของ FIDT ผันผวนโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 8-9% ต่อปี แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์มักจะให้ผลตอบแทนสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ แต่การมุ่งเน้นไปที่สินทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งมากเกินไปก็มีความเสี่ยงและอาจทำให้สภาพคล่องของพอร์ตการลงทุนลดลง

ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ในระดับต่ำ เพียง 5-8% ในช่วงระยะเวลาสิทธิพิเศษ และ 9.5-10% ต่อปีหลังจากช่วงสิทธิพิเศษ ถือเป็นโอกาสในการใช้เลเวอเรจทางการเงินเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการลงทุน

ต่อไป เราจะมาพูดถึงปัจจัยที่ควรพิจารณาเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง คุณตั้งใจจะถอนเงิน 2 พันล้านดอลลาร์จากเงินออมของคุณ บวกกับเงินกู้ธนาคารเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองเป็นเวลา 5 ปี วิธีนี้จะช่วยกระจายพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ แม้ว่าอัตราการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองจะผันผวน 12-15% ต่อปี แต่สภาพคล่องของสินทรัพย์ประเภทที่คุณถือครองอยู่จะลดลง

การลงทุนในที่ดินชานเมืองโดยขาดความรู้และเวลา ย่อมมีความเสี่ยงสูงที่จะไม่ได้เลือกที่ดินที่มีศักยภาพ นอกจากนี้ คุณอาจต้องเผชิญกับความเสี่ยงเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมาย สภาพคล่อง และศักยภาพในการเติบโตของที่ดินนั้น ดังนั้น การหานายหน้าที่ดี หรือมอบหมายให้องค์กรที่มีชื่อเสียงค้นหาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองที่มีศักยภาพจึงเป็นปัจจัยที่ควรพิจารณา

ความเป็นไปได้ที่ภาษีอสังหาริมทรัพย์ชั้นสองจะสูงก็เป็นปัจจัยที่ต้องพิจารณาเช่นกัน ปัจจุบัน ตามแผนงาน ข้อเสนอโครงการก่อสร้างกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์จะถูกนำเสนอต่อ รัฐสภา เพื่อรับฟังความคิดเห็นในการประชุมสมัยที่ 8 (ตุลาคม 2567) และได้รับการอนุมัติในการประชุมสมัยที่ 9 (พฤษภาคม 2568) ขณะนี้ยังไม่ชัดเจนว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้เมื่อใด และตารางภาษีสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์จะเป็นอย่างไร การกระจายพอร์ตการลงทุนและการจัดสรรที่ดินในเขตชานเมืองในจำนวนที่เหมาะสมจะช่วยจำกัดผลกระทบของภาษีต่อสินทรัพย์

ผมขอเสริมเรื่องความคุ้มครองทางการเงินเพิ่มเติมครับ คุณไม่ได้ระบุว่าทั้งครอบครัวมีประกันชีวิตหรือไม่ ดังนั้นผมแนะนำให้ทุกคนในครอบครัวมีประกันชีวิตและประกันสุขภาพ ประกันจะคุ้มครองคุณจากความเสี่ยงที่ไม่คาดคิดและรักษาเสถียรภาพของรายได้ เงินสมทบรายปีที่แนะนำคือ 5-8% ของรายได้รวมของคุณทั้งปี

สินทรัพย์ประเภทถัดไปที่คุณจำเป็นต้องเตรียมพร้อมก่อนการลงทุนต่อไปคือการกันเงินสำรองไว้สำหรับครอบครัว เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินในกรณีฉุกเฉิน ซึ่งโดยปกติแล้วจะใช้จ่ายประมาณ 3-6 เดือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครอบครัวของคุณ เงินสำรองจะอยู่ที่ประมาณ 150-300 ล้านดอง เงินสำรองนี้สามารถแบ่งได้เป็นเงินฝากออมทรัพย์แบบ 1 เดือน 6 เดือน และ 12 เดือน

สำหรับแนวทางการลงทุน ผมมีบทวิเคราะห์ดังนี้ ปัจจุบัน เศรษฐกิจ กำลังเข้าสู่วัฏจักรใหม่ ตั้งแต่การฟื้นตัว – การเติบโต – อิ่มตัว – ถดถอย โดยแต่ละช่วงจะมีสินทรัพย์แต่ละประเภทที่มีลักษณะที่เหมาะสมต่อการเติบโตที่ดีในช่วงเวลานั้น

ในช่วงฟื้นตัวของวัฏจักรใหม่ คาดว่าหลักทรัพย์โดยรวมและหุ้นโดยเฉพาะจะมีการเติบโตที่ดีที่สุด ดังนั้น เพื่อให้มีผลการดำเนินงานที่ดีของสินทรัพย์ คุณควรมีสินทรัพย์ประเภทหุ้นภายใน 2-3 ปีข้างหน้า หากไม่มีเวลา ประสบการณ์ และความเสี่ยงที่ค่อนข้างสูง คุณสามารถลงทุนในใบรับรองกองทุน สะสมหุ้น หรือฝากเงินลงทุนไว้กับสถาบันการเงินที่มีชื่อเสียง และเลือกกลุ่มการลงทุนที่เหมาะสมกับความเสี่ยงของคุณ

ทองคำยังเป็นช่องทางการลงทุนที่ยอมรับความเสี่ยงได้ ปัจจุบันทองคำมีราคาค่อนข้างสูงและมีความผันผวนสูง หากราคาทองคำอยู่ในช่วงที่เหมาะสม ก็สามารถพิจารณาถือครองทองคำไว้ได้ อย่างไรก็ตาม ไม่ควรลงทุนเกิน 10% ของสินทรัพย์ทั้งหมดของครอบครัว

ท้ายที่สุดแล้ว การตัดสินใจลงทุนทุกครั้งควรพิจารณาภายใต้กรอบแผนการเงินที่ครอบคลุม ซึ่งออกแบบมาเพื่อคำนึงถึงระดับความเสี่ยงที่คุณยอมรับได้ เป้าหมายทางการเงินระยะยาว และความต้องการเร่งด่วนของครอบครัว หวังว่าคำแนะนำข้างต้นจะช่วยให้คุณจัดการและพัฒนาการเงินส่วนบุคคลของคุณได้

หวู่ ถิ เฮือง
ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนการเงินส่วนบุคคล
บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนและบริหารสินทรัพย์ FIDT

ลิงค์ที่มา