แปลงที่ดินเป็นที่สนใจมากกว่าอพาร์ตเมนต์ ถึงเวลา “วางเงินดาวน์” แล้วหรือยัง? ขั้นตอนการแปลงที่ดินสวนเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย

ที่ดินและที่ดินโครงการได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นมากกว่าอพาร์ตเมนต์ ผู้เชี่ยวชาญแนะเวลาที่เหมาะสมในการลงทุน ดานัง ประมูลที่ดินมูลค่าพันล้านเหรียญ...เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ในช่วงต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคึกคักขึ้น นายหน้า นักลงทุน และนักลงทุนต่างเปิดตัวแคมเปญธุรกิจมากมาย เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในการเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายจำนวนมาก (ที่มา: หนังสือพิมพ์ XD)

อุปทานใหม่ในตลาดจะดีขึ้นเร็วๆ นี้

ข้อมูลล่าสุดจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าเมื่อเทียบกับต้นปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปีนี้มีสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นทั้งในด้านความสนใจและจำนวนประกาศขาย แสดงให้เห็นว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2567 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 และจำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 52% เช่นกัน

ที่น่าสังเกตคือ ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ความต้องการที่ดินและที่ดินโครงการเพิ่มขึ้นมากกว่าอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในเดือนมกราคม 2567 จำนวนการค้นหาที่ดินในฮานอยเพิ่มขึ้น 110% และที่ดินโครงการเพิ่มขึ้น 77% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกัน จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 71% เช่นเดียวกัน ในโฮจิมินห์ซิตี้ ความต้องการค้นหาที่ดินและที่ดินโครงการเพิ่มขึ้น 71% - 73% และอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเพียง 59%

ข้อมูลข้างต้นสะท้อนถึงความต้องการที่ดินของผู้คนจำนวนมาก แม้ว่าตลาดจะไม่ได้เผชิญกับภาวะคลั่งที่ดินเหมือนช่วงต้นปี 2565 อีกต่อไปแล้วก็ตาม รายงานและดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ (CSS) ของ Batdongsan.com.vn ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 แสดงให้เห็นว่าผู้ตอบแบบสอบถามมากถึง 65% ยังคงวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า สัดส่วนการซื้อเพื่อการลงทุนคิดเป็น 60% และที่ดินยังคงเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อในอนาคตสนใจมากที่สุด

ในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวในช่วงต้นปี นายหน้า ผู้ค้า และนักลงทุนต่างเปิดตัวแคมเปญทางธุรกิจมากมายล่วงหน้าเพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในการเข้าถึงลูกค้าที่มีศักยภาพจำนวนมาก

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ batdongsan.com.vn ประเมินจิตวิทยาและแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากมุ่งมั่นที่จะผลักดันผลิตภัณฑ์ของตนให้เติบโตในช่วงต้นปี 2567 เพราะหากรอจนถึงปี 2568 ซึ่งเป็นปีที่มีกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้ การเรียกเก็บเงินจะยากลำบากและใช้เวลานานขึ้น เพราะในขณะนั้น นักลงทุนจะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคต และหลังจากชำระภาระผูกพันในการขายทั้งหมดแล้ว พวกเขาจะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินเพิ่มอีก 25% ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญจึงคาดการณ์ว่าอุปทานใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นในเร็วๆ นี้ในปี 2567

จากการวิจัยของนายดิงห์ มิญ ตวน ที่ได้สำรวจธุรกิจที่ดินกว่า 10 แห่งในด่งนาย บิ่ญเซือง และ ลองอาน พบว่าธุรกิจต่าง ๆ ต่างเห็นพ้องต้องกันว่าจำนวนธุรกรรมที่ดินเพิ่มขึ้นในช่วงต้นปีนี้ โดยส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่ที่ดินที่มีเอกสารทางกฎหมายมาตรฐาน ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง ตั้งอยู่ในรัศมี 60 กิโลเมตรรอบนครโฮจิมินห์

ในตลาดฮานอย ซึ่งมีกลุ่มตลาดที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง เช่น การซื้อ ขาย และให้เช่าอพาร์ตเมนต์รอง หรือพื้นที่ค้าปลีกในใจกลางเมือง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายก็เริ่มเข้ามาดำเนินการทันทีหลังเทศกาลตรุษญวน อุปทานที่ขาดแคลนในขณะที่อุปสงค์ยังคงมีอยู่ ทำให้สถานการณ์การซื้อขายหลังเทศกาลตรุษญวนคึกคักมากขึ้นในกลุ่มตลาดเหล่านี้

ควรลงทุนเมื่อไหร่?

จากการสำรวจของศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า One Mount Real Estate เมื่อปลายปี 2566 พบว่าในปี 2567 ผู้ที่มีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 63 ส่วนใหญ่สนใจห้องชุด ที่ดิน และที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

ตามข้อมูลที่เพิ่งเผยแพร่โดยหน่วยวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่าหลังจากวันหยุดเทศกาลตรุษอีด ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอีกครั้ง

ก่อนหน้านี้ จำนวนการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศเริ่มเพิ่มขึ้นตั้งแต่วันที 2 ของเทศกาลเต๊ด และยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นถึง 124% ในวันที่ 10 ของเทศกาลเต๊ด เมื่อเทียบกับ 1 สัปดาห์ก่อนเทศกาลเต๊ด

ที่น่าสังเกตคือ ในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ที่ดินและที่ดินโครงการได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นมากกว่าอพาร์ตเมนต์

การสำรวจในฮว่ายดึ๊ก (ฮานอย) แสดงให้เห็นว่าความต้องการที่ดินในเขตชานเมืองเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับช่วงเดือนแรกของปี 2566 อย่างไรก็ตาม จำนวนการทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จยังไม่สูงนัก และไม่ได้มีการปรับปรุงดีขึ้นมากนัก

ปัจจุบัน ลูกค้ายังคงค้นหาและสำรวจตลาดเป็นหลัก ความต้องการค้นหาของนักลงทุนผันผวนตามแหล่งเงินทุนราว 2 พันล้านดอง

สำหรับราคาบ้านและที่ดินในซอยชานเมือง ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง มูลค่าที่คำนวณเป็นตารางเมตรค่อนข้างสูง แต่มูลค่ารวมของบ้านก็ยังน้อยกว่าบ้านหรือวิลล่าข้างเคียงมาก เนื่องจากพื้นที่ค่อนข้างเล็ก เพียงประมาณ 30-50 ตารางเมตรเท่านั้น ทำให้ราคาบ้านในซอยนี้สูงขึ้นเรื่อยๆ

กลุ่มบ้านในซอยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในเขตต่างๆ เช่น ด่งอันห์, ฮ่วยดึ๊ก, ถั่นตรี, ยาลัม... โดยราคาส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 100 ล้านดอง/ตร.ม. สำหรับบ้านในซอยกว้างประมาณ 2.5-3 ม.

สำหรับนักลงทุน อัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้ซื้อบ้านถือเป็นข้อได้เปรียบในการกู้ยืม แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง แต่ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าไม่ควรใช้อัตราดอกเบี้ยมากเกินไป

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าควรลงทุนเฉพาะในช่วงเวลาที่มีเงินทุนเพียงพอและหาอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาดีและถูกเท่านั้น ในระยะสั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัวได้ในทันที ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนและเล่นเซิร์ฟ แต่ยังคงเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณาซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาวหรือซื้อเพื่ออยู่อาศัย ดังนั้น ไม่ควรกู้ยืมเงินมากเกินไป และควรเลือกโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน นโยบายการขายที่ง่าย และอัตราดอกเบี้ยที่ดี

ดานังเปิดประมูลที่ดิน “ทองคำ” มูลค่าหลายพันล้านดอง 4 ด้านติดถนน

ศูนย์พัฒนาที่ดินภายใต้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเมืองดานังประกาศการประมูลที่ดินแปลงรหัส A1-2-1 บนถนนจากสะพานแม่น้ำหานไปยังทะเลบนถนน Pham Van Dong

สถานะปัจจุบันของที่ดินใกล้สะพานข้ามแม่น้ำหานที่ดานังนำออกประมูล (ที่มา: แดน ตรี)

ที่ดินมีพื้นที่รวมเกือบ 10,000 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นกว่า 137 ล้านดอง/ตร.ม. ระยะเวลาการใช้ที่ดิน 50 ปี ผู้เช่าชำระค่าเช่าครั้งเดียว ที่ดินมี 4 ด้านติดถนน

ทางเมืองได้ดำเนินการเคลียร์พื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเรียบร้อยแล้ว ที่ดินดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างศูนย์การค้าและสำนักงานให้เช่า โดยมีงบประมาณการลงทุนรวมเกือบ 2,000 พันล้านดองจากผู้ชนะการประมูล

ดานังกำหนดเงื่อนไขว่าผู้เช่าที่ดินที่เข้าร่วมโครงการจะต้องชำระเงินล่วงหน้า 20% ของมูลค่าที่ดินทั้งหมด ในกรณีที่บริษัท 2 บริษัทขึ้นไปมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันตามกฎหมายว่าด้วยวิสาหกิจ จะมีเพียง 1 บริษัทเท่านั้นที่สามารถเข้าร่วมการประมูลได้

ผู้เข้าร่วมการประมูลจะต้องมีรายงานทั่วไปเกี่ยวกับโครงการลงทุนตามฟังก์ชันและตัวชี้วัดการวางแผน ความคืบหน้า และเงินลงทุนทั้งหมดที่คาดว่าจะได้รับของโครงการ

ต้องมีเอกสารและหลักฐานพิสูจน์ว่ามูลค่าทุนขั้นต่ำในการดำเนินโครงการไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของมูลค่าเงินลงทุนที่คาดหวังทั้งหมด ความมุ่งมั่นที่จะไม่ล้มละลายหรืออยู่ในระหว่างการยุบเลิก...

การแปลงที่ดินสวนเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยในปี 2567 ต้องมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง?

การแปลงที่ดินสวนเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยต้องได้รับอนุญาต

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มาตรา 9 วรรคสอง ที่ดินเพื่อการเกษตร ได้แก่ ที่ดินประเภทต่างๆ ดังต่อไปนี้ ที่ดินสำหรับปลูกพืชผลประจำปี ได้แก่ ที่ดินทำนา ที่ดินสำหรับปลูกพืชผลประจำปีอื่นๆ ที่ดินสำหรับปลูกพืชผลยืนต้น ที่ดินป่าไม้ ได้แก่ ที่ดินป่าเพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ ที่ดินป่าอนุรักษ์ ที่ดินป่าเพื่อการผลิต ที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ ที่ดินปศุสัตว์รวม ที่ดินทำเกลือ ที่ดินเพื่อการเกษตรอื่นๆ

ดังนั้น ตามมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายฉบับนี้ไม่ได้จัดประเภทที่ดินสวนให้อยู่ในกลุ่มที่ดินใด อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินแล้ว ที่ดินสวนอาจหมายถึงที่ดินสำหรับปลูกพืชผลประจำปี หรือที่ดินสำหรับปลูกพืชผลยืนต้น (จัดอยู่ในกลุ่มที่ดินเพื่อการเกษตร)

พร้อมกันนี้ ตามมาตรา 121 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 การแปลงที่ดินเกษตรกรรมให้เป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม จะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ขั้นตอนการแปลงที่ดินสวนเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย

* ขั้นตอนที่ต้องปฏิบัติตาม

ตามมาตรา 69 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP การแปลงจากที่ดินสวนเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยจะดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้:

ขั้นตอนที่ 1. เตรียมเอกสาร ครัวเรือนและบุคคลทั่วไปต้องเตรียมเอกสารชุดหนึ่ง ได้แก่ ใบขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หนังสือรับรอง (เล่มสีแดง เล่มสีชมพู)

ขั้นตอนที่ 2. การส่งและรับเอกสาร:

ยื่นเอกสารได้ที่ วิธีที่ 1 ยื่นเอกสารที่กองกลางเพื่อส่งต่อให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม วิธีที่ 2 ในพื้นที่ที่ยังไม่มีจัดตั้งกองกลางให้ยื่นเอกสารโดยตรงที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

การรับเอกสาร : หากเอกสารครบถ้วน ฝ่ายรับจะบันทึกไว้ในสมุดรับเอกสาร และออกใบเสร็จรับเงินให้ผู้สมัคร (ใบเสร็จรับเงินระบุวันส่งผลการสอบอย่างชัดเจน) หากเอกสารไม่ครบถ้วนหรือไม่ถูกต้อง ภายใน 3 วันทำการ จะต้องแจ้งให้ผู้สมัครทราบและสั่งให้เพิ่มเติมและกรอกเอกสารให้ครบถ้วนตามระเบียบ

ขั้นตอนที่ 3 การแก้ไขคำร้อง: ในขั้นตอนนี้ประชาชนต้องทราบว่าภาระผูกพันที่สำคัญที่สุดคือการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ขั้นตอนที่ 4. ส่งผลลัพธ์กลับ

* ระยะเวลาในการดำเนินการ : ไม่เกิน 15 วัน นับจากวันที่ได้รับเอกสารที่ถูกต้อง ไม่เกิน 25 วัน สำหรับตำบลบนภูเขา เกาะ พื้นที่ห่างไกล พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบาก

หมายเหตุ: เวลาดังกล่าวไม่รวมวันหยุดและวันหยุดนักขัตฤกษ์ตามที่กฎหมายกำหนด และไม่รวมถึงเวลาที่ต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดิน

แหล่งที่มา