แปลงที่ดินเป็นที่สนใจมากกว่าอพาร์ตเมนต์ ถึงเวลา “วางเงินดาวน์” แล้วหรือยัง? ขั้นตอนการแปลงที่ดินสวนเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย

ที่ดินเปล่าและที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ กำลังได้รับความสนใจมากกว่าอพาร์ทเมนต์ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการลงทุน ดานัง ประมูลที่ดินมูลค่าหนึ่งล้านล้านดอง... นี่คือข่าวสารล่าสุดในวงการอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคึกคักในช่วงต้นปี นายหน้า บริษัทตัวแทน และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจึงเริ่มดำเนินแคมเปญการตลาดล่วงหน้าเพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในการเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายจำนวนมาก (ที่มา: Construction Newspaper)

ปริมาณสินค้าใหม่ในตลาดจะดีขึ้นในไม่ช้า

ข้อมูลล่าสุดจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่า เมื่อเทียบกับต้นปี 2023 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้แสดงให้เห็นสัญญาณที่ดีขึ้นทั้งในแง่ของความสนใจและจำนวนประกาศขาย โดยความต้องการค้นหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2024 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2023 และจำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 52% เช่นกัน

ที่น่าสังเกตคือ ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ความสนใจในที่ดินเปล่าและที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วกว่าอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในเดือนมกราคม 2567 การค้นหาที่ดินเปล่าในฮานอยเพิ่มขึ้น 110% และที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 77% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ในขณะเดียวกัน การค้นหาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 71% ในทำนองเดียวกัน ในโฮจิมินห์ซิตี้ ความต้องการค้นหาเพิ่มขึ้น 71% - 73% สำหรับที่ดินเปล่าและที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มขึ้นเพียง 59% สำหรับอพาร์ตเมนต์

ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการของประชาชนจำนวนมากในการเป็นเจ้าของที่ดิน แม้ว่าตลาดจะไม่คึกคักเหมือนช่วงต้นปี 2022 แล้วก็ตาม รายงานและดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ (CSS) จาก Batdongsan.com.vn สำหรับครึ่งแรกของปี 2024 ยังระบุว่า ผู้ตอบแบบสอบถามมากถึง 65% ยังคงตั้งใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า โดยสัดส่วนการซื้อเพื่อการลงทุนอยู่ที่ 60% และที่ดินเปล่ายังคงเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดจากผู้ซื้อ

เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคึกคักขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงต้นปี นายหน้า บริษัทตัวแทน และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างพากันเปิดตัวแคมเปญการตลาดล่วงหน้าเพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในการเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายจำนวนมาก

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ batdongsan.com.vn ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการประเมินจิตวิทยาและแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ปัจจุบันนักลงทุนจำนวนมากมุ่งมั่นที่จะเร่งการขายในช่วงต้นปี 2024 เพราะหากรอจนถึงปี 2025 เมื่อกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 มีผลบังคับใช้ การระดมทุนจะยากขึ้นและใช้เวลานานขึ้น ในเวลานั้น นักลงทุนจะได้รับอนุญาตให้รับเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขายบ้านและโครงการก่อสร้าง และจะได้รับอนุญาตให้รับเงินอีก 25% ก็ต่อเมื่อได้ปฏิบัติตามข้อผูกพันในการขายครบถ้วนแล้วเท่านั้น ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญจึงคาดการณ์ว่าอุปทานใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2024

จากการวิจัยของนายดิงห์ มินห์ ตวน กับธุรกิจที่ดินจัดสรรกว่า 10 แห่งในจังหวัดด่งนาย บิ่ญเดือง และ ลองอัน พบว่าธุรกิจทั้งหมดต่างให้ข้อมูลว่าจำนวนการซื้อขายที่ดินจัดสรรเพิ่มขึ้นในช่วงต้นปีนี้ โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ถูกต้อง ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง และตั้งอยู่ในรัศมี 60 กิโลเมตรจากนครโฮจิมินห์

ในตลาดฮานอย สำหรับกลุ่มตลาดที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง เช่น การซื้อ ขาย และเช่าอพาร์ทเมนต์มือสอง หรือพื้นที่ค้าปลีกในเมือง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายกลับมาทำงานทันทีหลังวันหยุดตรุษจีน ภาวะขาดแคลนอุปทานในขณะที่ความต้องการยังคงแข็งแกร่ง ส่งผลให้มีการทำธุรกรรมในกลุ่มตลาดเหล่านี้มากขึ้นหลังวันหยุดตรุษจีน

เวลาที่เหมาะสมในการลงทุนคือเมื่อไหร่?

จากผลสำรวจที่จัดทำขึ้นเมื่อปลายปี 2023 โดย One Mount Real Estate ซึ่งเป็นศูนย์วิจัยตลาดและวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า พบว่า ในกลุ่มผู้ที่มีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024 จำนวน 63% นั้น ส่วนใหญ่สนใจอพาร์ตเมนต์ ที่ดินเปล่า และบ้านเดี่ยว

จากข้อมูลล่าสุดจากบริษัทวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่าความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างรวดเร็วหลังช่วงวันหยุดตรุษจีน

ก่อนหน้านี้ ปริมาณการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศเริ่มเพิ่มขึ้นตั้งแต่วันที่สองของเทศกาลตรุษจีน และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นถึง 124% ในวันที่สิบของเทศกาลตรุษจีน เมื่อเทียบกับสัปดาห์ก่อนเทศกาลตรุษจีน

ที่น่าสังเกตคือ ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ความสนใจในที่ดินเปล่าและที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วกว่าความสนใจในอพาร์ตเมนต์

จากการสำรวจในเขตฮว่าดึ๊ก (ฮานอย) พบว่าความต้องการข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินในเขตชานเมืองเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี 2023 อย่างไรก็ตาม จำนวนการทำธุรกรรมที่สำเร็จยังไม่สูงนักและยังไม่ดีขึ้นมากนัก

ปัจจุบัน ลูกค้าส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการวิจัยและวิเคราะห์ตลาดเป็นหลัก งบประมาณของนักลงทุนโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านดองเวียดนาม

สำหรับราคาบ้านและที่ดินในซอยเล็กๆ ในเขตชานเมืองนั้น ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยจริง ราคาต่อตารางเมตรสูง แต่ราคารวมของบ้านยังคงต่ำกว่าบ้านทาวน์เฮาส์หรือวิลล่ามาก เนื่องจากพื้นที่เล็กเพียงประมาณ 30-50 ตารางเมตร ดังนั้นราคาบ้านในซอยเล็กๆ จึงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามกาลเวลา

ตลาดบ้านที่ตั้งอยู่ในซอยแคบๆ ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในอำเภอต่างๆ เช่น ดงอาน ฮว่าดึ๊ก แทงห์ตรี จาลัม เป็นต้น ราคาโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 100 ล้านดงต่อตารางเมตร สำหรับบ้านในซอยที่มีความกว้างประมาณ 2.5-3 เมตร

สำหรับนักลงทุน อัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้ซื้อบ้านถือเป็นข้อได้เปรียบในกลยุทธ์การใช้ประโยชน์จากเงินกู้ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง ผู้เชี่ยวชาญก็ยังแนะนำให้หลีกเลี่ยงการใช้เงินกู้มากเกินไป

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การลงทุนในเวลานี้เหมาะสมก็ต่อเมื่อคุณมีเงินทุนเพียงพอและสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ดีและเหมาะสมได้เท่านั้น ในระยะสั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะฟื้นตัวได้ในทันที ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024 ไม่ใช่เวลาสำหรับการลงทุนเก็งกำไร แต่เป็นช่วงเวลาที่ควรพิจารณาการลงทุนระยะยาวหรือการซื้อเพื่อใช้ส่วนตัว ดังนั้น ควรหลีกเลี่ยงการใช้เงินกู้มากเกินไป และนักลงทุนควรเน้นเฉพาะโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน นโยบายการขายที่ยืดหยุ่น และอัตราดอกเบี้ยที่เอื้ออำนวย

เมืองดานังเปิดประมูลที่ดิน "ล้ำค่า" มูลค่าหลายล้านล้านดอง ซึ่งมีถนนล้อมรอบทั้งสี่ด้าน

ศูนย์พัฒนาที่ดิน สังกัดกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เมืองดานัง ประกาศการประมูลที่ดินแปลง A1-2-1 ซึ่งตั้งอยู่บนถนนฟามวันดง บนถนนที่เชื่อมสะพานแม่น้ำฮันไปยังทะเล

ที่ดินบริเวณใกล้สะพานแม่น้ำฮันในเมืองดานังกำลังถูกนำออกประมูล (ที่มา: หนังสือพิมพ์ดานตรี)

ที่ดินมีพื้นที่ทั้งหมดเกือบ 10,000 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่กว่า 137 ล้านดองต่อตารางเมตร ระยะเวลาการใช้ประโยชน์ 50 ปี และผู้เช่าชำระเงินเป็นก้อนเดียว ที่ดินแปลงนี้มีถนนล้อมรอบทั้งสี่ด้าน

เมืองดังกล่าวได้ดำเนินการเคลียร์พื้นที่และพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเสร็จเรียบร้อยแล้ว ที่ดินดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อก่อสร้างห้างสรรพสินค้าและพื้นที่สำนักงานให้เช่า โดยมีมูลค่าการลงทุนโดยประมาณเกือบ 2,000 พันล้านดอง จากผู้ชนะการประมูล

เมืองดานังได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้เข้าร่วมประมูลจะต้องชำระเงินล่วงหน้า 20% ของมูลค่าที่ดินทั้งหมด ในกรณีที่บริษัทสองแห่งขึ้นไปมีกรรมสิทธิ์ไขว้กันตามกฎหมายว่าด้วยวิสาหกิจ จะอนุญาตให้บริษัทเดียวเท่านั้นเข้าร่วมการประมูลได้

ผู้เสนอราคาจะต้องยื่นรายงานที่ครอบคลุมเกี่ยวกับโครงการลงทุน รวมถึงหน้าที่ที่ตั้งใจไว้ ตัวชี้วัดการวางแผน ความคืบหน้า และการลงทุนทั้งหมดที่คาดการณ์ไว้ด้วย

เอกสารที่แสดงหลักฐานเงินทุนขั้นต่ำในการดำเนินโครงการต้องไม่น้อยกว่า 20% ของเงินลงทุนทั้งหมดที่คาดการณ์ไว้ และต้องมีหนังสือรับรองว่าบริษัทจะไม่ล้มละลายหรืออยู่ในระหว่างการเลิกกิจการ...

ต้องดำเนินการอย่างไรบ้างในการเปลี่ยนพื้นที่สวนเป็นพื้นที่อยู่อาศัยในปี 2024?

การเปลี่ยนพื้นที่สวนเป็นพื้นที่อยู่อาศัยต้องได้รับอนุญาต

ตามวรรค 2 มาตรา 9 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่ดินเกษตรกรรมหมายรวมถึงที่ดินประเภทต่อไปนี้: ที่ดินสำหรับปลูกพืชล้มลุก ซึ่งรวมถึงนาข้าวและที่ดินสำหรับปลูกพืชล้มลุกอื่นๆ; ที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้น; ที่ดินป่าไม้ ซึ่งรวมถึงป่าสงวน ป่าอนุรักษ์ และป่าเพื่อการผลิต; ที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ; ที่ดินเลี้ยงปศุสัตว์แบบรวมศูนย์; ที่ดินผลิตเกลือ; และที่ดินเกษตรกรรมอื่นๆ

ดังนั้น ตามมาตรา 9 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายไม่ได้จัดประเภทที่ดินสวนให้อยู่ในกลุ่มที่ดินเฉพาะใดๆ อย่างไรก็ตาม โดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ที่ดินสวนสามารถเข้าใจได้ว่าเป็นที่ดินสำหรับปลูกพืชล้มลุกหรือที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้น (ซึ่งอยู่ในกลุ่มที่ดินเกษตรกรรม)

ในขณะเดียวกัน ตามมาตรา 121 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 การเปลี่ยนสถานะที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม จำเป็นต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง

ลำดับขั้นตอนและวิธีการเปลี่ยนพื้นที่สวนเป็นพื้นที่อยู่อาศัย

* ขั้นตอนที่ต้องปฏิบัติตาม

ตามมาตรา 69 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP การเปลี่ยนที่ดินสวนเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยดำเนินการตามขั้นตอนดังต่อไปนี้:

ขั้นตอนที่ 1. เตรียมเอกสาร ครัวเรือนและบุคคลทั่วไปต้องเตรียมเอกสารชุดเดียว ได้แก่: คำขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน; ใบอนุญาตการใช้ที่ดิน (สมุดสีแดง สมุดสีชมพู);

ขั้นตอนที่ 2. ส่งและรับเอกสาร:

สถานที่ยื่นใบสมัคร: ตัวเลือกที่ 1: ยื่นใบสมัครที่ศูนย์บริการแบบครบวงจร (One-Stop Service Center) เพื่อให้ส่งต่อไปยังกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตัวเลือกที่ 2: ในพื้นที่ที่ยังไม่มีศูนย์บริการแบบครบวงจร ให้ยื่นใบสมัครโดยตรงที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

การรับใบสมัคร: หากใบสมัครครบถ้วนสมบูรณ์ หน่วยงานที่รับใบสมัครจะบันทึกในสมุดบันทึกการรับใบสมัครและมอบใบเสร็จรับเงินให้แก่ผู้สมัคร (ใบเสร็จจะระบุวันกำหนดรับผลอย่างชัดเจน) หากใบสมัครไม่ครบถ้วนหรือไม่ถูกต้อง ภายในไม่เกิน 3 วันทำการ จะต้องแจ้งให้ผู้สมัครทราบและให้คำแนะนำเพื่อให้ผู้สมัครกรอกใบสมัครให้ครบถ้วนตามระเบียบ

ขั้นตอนที่ 3 การพิจารณาคำขอ: ในขั้นตอนนี้ ประชาชนต้องไม่ลืมภาระหน้าที่ที่สำคัญที่สุดของตน นั่นคือ การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ขั้นตอนที่ 4. ส่งคืนผลลัพธ์

* ระยะเวลาดำเนินการ: ไม่เกิน 15 วันนับจากวันที่ได้รับใบสมัครที่ถูกต้อง; ไม่เกิน 25 วันสำหรับพื้นที่ภูเขา เกาะ พื้นที่ห่างไกล และพื้นที่ที่ด้อยโอกาสทางเศรษฐกิจและสังคม

หมายเหตุ: ระยะเวลาข้างต้นไม่รวมวันหยุดสุดสัปดาห์และวันหยุดราชการตามที่กฎหมายกำหนด และไม่รวมเวลาที่ผู้ใช้ที่ดินต้องใช้ในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของตน

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา