การวางเงินมัดจำก่อนเซ็นสัญญาธุรกรรม ลูกค้าต้องเผชิญความเสี่ยงมากมาย

ในร่างแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง เสนอว่านักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้รับเงินมัดจำได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการและดำเนินธุรกรรมเสร็จสิ้นแล้วเท่านั้น

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวกับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า จากข้อเสนอนี้ เราสามารถเข้าใจได้ว่าการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นหลังจากเซ็นสัญญาซื้อขายแล้ว ซึ่งนั่นเป็นสิ่งที่ถูกต้อง แต่ไม่เพียงพอ เพราะในความเป็นจริงแล้ว กิจกรรมการวางเงินมัดจำทั้งหมดจะเกิดขึ้นก่อนเซ็นสัญญาซื้อขาย

วางเงินมัดจำก่อนเซ็นสัญญา ลูกค้าเจอความเสี่ยงมากมาย รูปที่ 1 — ภาพประกอบครับ (รูป : DM)

นายโจววิเคราะห์ว่า การวางเงินมัดจำก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายถือเป็นเรื่องปกติ อย่างไรก็ตาม กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2549 และ 2557 กำหนดเงื่อนไขการวางเงินมัดจำหลังเซ็นสัญญาเท่านั้น แต่ไม่มีข้อกำหนดที่ชัดเจนเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำก่อนเซ็นสัญญา

ส่งผลให้เกิดกรณีต่างๆ มากมายที่นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์ ใช้ประโยชน์จากการรับเงินมัดจำเป็นจำนวนมาก โดยบางกรณีอาจสูงถึง 90-95% ของมูลค่าธุรกรรม จากนั้นก็ยักยอกหรือฉ้อโกง ส่งผลให้ลูกค้าได้รับความเสียหาย

ประธาน HoREA ยกตัวอย่างข้อบกพร่องบางประการ 3 ประการในกรณีที่ไม่มีการควบคุมที่ชัดเจนเกี่ยวกับการฝากเงินก่อนการลงนามในสัญญาธุรกรรม และได้รับการพิสูจน์แล้วในทางปฏิบัติ

ประการแรก ในกรณีที่เงินมัดจำต่ำ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ผู้รับเงินมัดจำยินดีที่จะ "ยกเลิกข้อตกลง" และคืนเงินมัดจำเป็นสองเท่าให้กับลูกค้า

ประการที่สอง ในกรณีที่เงินฝากมีมูลค่ามากหรือมีมูลค่ามาก ผู้รับเงินฝากอาจฉ้อโกงและยักยอกเงินฝากของลูกค้า

สาม ในกรณีที่ผู้รับเงินฝากลากยาวเกินไป ไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายในการดำเนินการโครงการ หรือยักยอกเงินทุนของลูกค้าและนักลงทุนโดยเจตนา

“ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขนี้ซ้ำเติมความผิดพลาดจากเอกสารกฎหมาย 2 ฉบับก่อนหน้านี้ ดังนั้น ผมคิดว่าจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องกำหนดเงื่อนไขการวางเงินมัดจำให้ชัดเจนก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายในกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นความรับผิดชอบของฝ่ายบริหารของรัฐ” นายเชา กล่าว

เกี่ยวกับข้อเสนอ นาย Chau กล่าวว่า กระทรวงก่อสร้างสามารถกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถรับเงินมัดจำได้เฉพาะสัญญาซื้อและขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคตเท่านั้น หลังจากที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง "อนุมัตินโยบายการลงทุนในเวลาเดียวกับการอนุมัติผู้ลงทุน มีใบอนุญาตก่อสร้าง และเริ่มก่อสร้างโครงการแล้ว" โดยมูลค่าเงินมัดจำต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าบ้านหรืองานก่อสร้างในอนาคต

สำหรับผู้ขายที่ดินในอนาคต (แบ่งแยกหรือแยกส่วน) ที่ไม่ได้รวมอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ สามารถรับเงินมัดจำได้เมื่อหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องอนุญาตให้แบ่งแยกที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินและเริ่มก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของโครงการที่รับเงินมัดจำแล้วเท่านั้น มูลค่าเงินมัดจำต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าที่ดินในอนาคต

แหล่งที่มา