ข้อเสนอในการจำกัดสินเชื่อบ้านหลังที่สอง: จำเป็นต้องมีข้อมูล 'สด' เพื่อให้นโยบายดำเนินไปอย่างถูกต้อง

(CLO) ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ก่อนที่จะจัดเก็บภาษีหรือออกนโยบายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เวียดนามจำเป็นต้องมีข้อมูล และจะต้องเป็นข้อมูล “สด” เป็นข้อมูลที่สะอาด

เกี่ยวกับข้อเสนอใหม่ของ กระทรวงก่อสร้าง ในการจำกัดสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านหลังที่สอง เพื่อควบคุมการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์และควบคุมราคาที่อยู่อาศัย ดร. Tran Xuan Luong รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยืนยันว่า ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างในการแยกแยะระหว่างบ้านหลังแรกและหลังที่สองนั้นมีความจำเป็น

ดร. ตรัน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: LD)

- ท่านครับ เมื่อกระแสเงินทุนถูกจำกัด จิตวิทยาของตลาดย่อมมีการเปลี่ยนแปลงบางอย่างอย่างแน่นอน ท่านคิดว่านี่เป็นก้าวที่ทำให้ตลาดชะลอตัว หรือเป็นโอกาสที่เงินทุนจะกลับคืนสู่เป้าหมายที่ถูกต้อง นั่นคือผู้ซื้อบ้านตัวจริงครับ

ผมเห็นใจผู้ซื้อบ้านในบริบทปัจจุบัน การซื้อบ้านโดยเฉพาะในเมืองใหญ่เป็นเรื่องยากมาก ผมยังเห็นใจกระทรวงการก่อสร้างที่มีหน้าที่ควบคุมตลาดและราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสินค้าเฉพาะทางที่มีผลกระทบอย่างมากไม่เพียงแต่ต่อระบบประกันสังคมเท่านั้น แต่ยังรวมถึง เศรษฐกิจ ด้วย หากไม่สามารถรักษาราคาที่อยู่อาศัยไว้ได้ ก็จะส่งผลกระทบต่อความมั่นคงและการป้องกันประเทศด้วย

ผมเชื่อว่าก่อนที่เราจะสามารถเก็บภาษีหรือบังคับใช้นโยบายได้ เราจำเป็นต้องมีข้อมูล และต้องเป็นข้อมูล “สด” ข้อมูลที่โปร่งใส ปัจจุบันยังไม่มีข้อมูลเหล่านี้ ดังนั้นนโยบายจึงมักมีลักษณะ “เชิงคลินิก” โดยไม่มีวิสัยทัศน์ระยะยาว

ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างในการแบ่งแยกระหว่างบ้านหลังแรกและหลังที่สองนั้นมีความจำเป็นและสอดคล้องกับแนวโน้ม ของโลก แต่เป็นเพียงการแก้ปัญหาในระยะสั้นเท่านั้น ในระยะยาว ข้อมูลและระบบกฎหมายจะต้องประสานกันเพื่อให้บรรลุเป้าหมายที่ถูกต้อง

หากการจัดเก็บภาษีเป็นไปอย่างเร่งรีบ ย่อมส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างแน่นอน แม้กระทั่งทำให้ตลาดเกิด “ภาวะชะงักงัน” จนเกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ เมื่อจัดเก็บภาษีแล้ว ผู้ที่ได้รับผลกระทบจะทราบแน่ชัด ดังนั้นจึงต้องเตรียมการอย่างรอบคอบสำหรับกระบวนการนี้

สำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะผู้บริหารระดับรัฐ สิ่งสำคัญคือการรักษาเสถียรภาพ เพราะเป็นสินค้าที่จำเป็น ประการแรก ที่ดินเป็นของประชาชนและบริหารจัดการโดยรัฐ ดังนั้น จำเป็นต้องมีมาตรการเพื่อสร้างอุปทานที่ดินที่สะอาดสำหรับนักลงทุน เมื่อธุรกิจต้องใช้เวลามากเกินไป ต้นทุนการบริหารจัดการจะถูกผลักดันให้ไปอยู่ในราคาที่อยู่อาศัย

ในแง่ของแหล่งเงินทุน ปัจจุบันเวียดนามยังไม่มีเงินทุนระยะยาวสำหรับภาคส่วนนี้ และต้องพึ่งพาธนาคารพาณิชย์เป็นหลัก ขณะเดียวกัน ธนาคารต่างๆ จำเป็นต้องสร้างหลักประกันผลกำไรและความปลอดภัยของสินเชื่อ

ข้อมูลรายได้ของประชาชนที่ไม่ครบถ้วนทำให้ธนาคารประสบความยากลำบากในการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก

ในหลายประเทศ เช่น สิงคโปร์หรือเกาหลี ประชาชนจะมีกองทุนออมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะถูกหักจากรายได้ทันทีที่เริ่มทำงาน เมื่อสะสมมูลค่าบ้านได้ 40-50% ส่วนที่เหลือจะถูกปล่อยกู้โดยรัฐบาลในระยะยาวพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

ด้วยเหตุนี้ พวกเขาจึงมีทั้งที่ดินสะอาดและเงินทุนระยะยาวเพื่อให้บรรลุเป้าหมายด้านที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน ในเวียดนาม การเข้าถึงที่ดินและเงินทุนเป็นเรื่องยาก และที่อยู่อาศัยสังคมก็มีขั้นตอนเช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องยากมากที่จะแก้ไขปัญหานี้

- จากมุมมองของภาคธุรกิจและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามมีข้อเสนอแนะหรือคำแนะนำใดๆ สำหรับกระทรวงก่อสร้างและธนาคารหรือไม่ เพื่อให้การควบคุมการไหลเวียนของเงินทุนสามารถควบคุมความเสี่ยงและช่วยให้ตลาดมีเสถียรภาพและไม่ตกต่ำ?

ในแง่ของข้อมูล สุดท้ายแล้ว การปล่อยกู้ให้กับกลุ่มเป้าหมายที่ถูกต้องยังคงขึ้นอยู่กับข้อมูล อันดับแรกคือข้อมูลส่วนบุคคล เราไม่เพียงแต่รู้จักผู้กู้แต่ละรายเท่านั้น แต่ยังรู้จักความสัมพันธ์ของพวกเขาด้วย ซึ่งสามารถทำได้ด้วยข้อมูล เมื่อข้อมูลครบถ้วนแล้ว จะไม่มีลูกหลานที่ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอีกต่อไป แต่สามารถบรรลุเป้าหมายที่ต้องการได้

เราต้องเร่งสร้างชุดข้อมูล เพื่อหาวิธีแก้ไขปัญหาระยะยาวที่แม่นยำ หากขาดข้อมูล ก็ยากที่จะหาทางออกที่ดีที่สุดได้ ในระยะสั้น เราจำเป็นต้องปรับปรุงการบริหารจัดการของรัฐ เสริมสร้างการกำกับดูแล การตรวจสอบ การตรวจสอบ และการตรวจสอบบัญชีภายหลังของธนาคาร

หากพิจารณาจากราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นในปัจจุบัน ทุกคนที่เกี่ยวข้องล้วนมีส่วนได้ส่วนเสีย ยกตัวอย่างเช่น ในขั้นตอนการบริหาร ใครก็ตามที่ออกพันธบัตรก็มีส่วนได้ส่วนเสีย ในขั้นตอนการจ่ายเงินทุน บุคลากรในภาคธนาคารก็มีส่วนได้ส่วนเสียเช่นกัน และยังมีตัวกลางอีกด้วย ปัจจัยทั้งหมดนี้รวมกันแล้วผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก

ในความคิดของผม ในระยะยาว เราจำเป็นต้องมีข้อมูลที่เป็นมาตรฐาน ได้แก่ ข้อมูลส่วนบุคคล ความสัมพันธ์ การเงิน กระแสเงินสด และแหล่งที่มาของเงิน ไม่ว่าเงินนั้นจะสะอาดหรือไม่ เราต้องควบคุมมัน เพราะทุกวันนี้มีคนซื้อบ้านโดยไม่สนใจราคา นั่นคือสัญญาณของการฟอกเงิน หากเราไม่สามารถควบคุมกระแสเงินสดได้ ถือเป็นอันตรายอย่างยิ่ง

ปัจจุบันจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขในระยะสั้น เช่น การเสริมสร้างการตรวจสอบ การกำกับดูแล และการตรวจสอบภายหลัง กระทรวงต่างๆ เช่น กระทรวงก่อสร้างและกระทรวงการคลัง จำเป็นต้องประสานงานการดำเนินงาน หากรอจนกว่าจะมีข้อมูลเพียงพอสำหรับออกนโยบาย ก็สายเกินไป

จำเป็นต้องมีข้อมูล 'สด' เพื่อให้นโยบายดำเนินไปอย่างถูกต้อง ภาพประกอบ/ซีดี

ดร. ตรัน ซวน เลือง คุณคิดว่ากระแสเงินทุนสินเชื่อที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นสัญญาณเชิงบวกหรือไม่ และคุณประเมินแนวโน้มนี้อย่างไรในอนาคต

ปัจจุบัน ธนาคารต่างๆ จะต้องแบ่งปันและปฏิบัติตามนโยบายของรัฐ โดยเฉพาะการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ขยายระยะเวลาการกู้ยืม และมุ่งมั่นต่ออัตรากำไรอัตราดอกเบี้ยที่คงที่

ธนาคารจำเป็นต้องระดมเงินทุนจากประชาชน แต่แหล่งที่มาของการระดมเงินทุนและความต้องการสินเชื่อกลับตรงกันข้ามกัน การระดมเงินทุนระยะยาวมีอัตราดอกเบี้ยสูง ในขณะที่เงินกู้ระยะยาวต้องรักษาอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับต่ำ นี่เป็นปัญหาที่ยากมากสำหรับระบบธนาคาร

ฉันหวังว่าในช่วงเวลาปัจจุบันนี้ ธนาคารต่างๆ เข้าใจว่าหลังจากที่สะสมกำไรมาเป็นเวลาหลายปี ธนาคารต่างๆ จะต้องแบ่งเบาภาระกับสังคมและรัฐ

หากธนาคารพยายาม “หลบเลี่ยง” นโยบาย เช่น การบังคับให้ผู้กู้ซื้อแพ็คเกจประกันภัยเพิ่มเติม ซื้อหมายเลขบัญชีที่น่าสนใจ หรือบริการเพิ่มเติม ค่าใช้จ่ายสำหรับผู้กู้ โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านรุ่นใหม่ ก็จะเพิ่มสูงขึ้น เมื่อถึงเวลานั้น นโยบายช่วยเหลือของรัฐก็จะไร้ผลในทางปฏิบัติ

ฉันหวังว่าธนาคารต่างๆ แม้จะเผชิญความยากลำบาก แต่ก็ยังคงต้องปฏิบัติหน้าที่รับผิดชอบต่อสังคม ทำงานร่วมกับภาครัฐเพื่อนำนโยบายไปปฏิบัติจริงในทางปฏิบัติ และแก้ไขปัญหาในระยะสั้นให้กับตลาด

ในระยะยาว แน่นอนว่าเราต้องปฏิบัติตามกฎของตลาด ทั้งสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ย และการลงทุน จะต้องดำเนินการบนพื้นฐานของความโปร่งใส ข้อมูล และการแข่งขันที่เป็นธรรม

ขอบคุณ!

ที่มา: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html