ธุรกิจอสังหาฯ เผชิญวิกฤตเงินสดขาดมือและเงินทุนขาดมือ

ธุรกิจเข้าถึงเงินทุนได้จำกัด ธนาคารเผชิญความยากลำบาก

ในการอภิปรายล่าสุด นาย Le Hong Khang ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์และการจัดอันดับความน่าเชื่อถือของ FiinRatings ให้ความเห็นว่าในช่วงครึ่งแรกของปีที่แล้ว สถานการณ์ทางธุรกิจของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยังคงต่ำเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าธุรกิจจะดีขึ้นบ้างแต่ไม่ได้ดีขึ้นมากนัก

หน่วยประเมินนี้กล่าวว่าการประเมินข้างต้นมีพื้นฐานอยู่บนข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับหนี้สิน ผลกำไร และคุณภาพผลกำไรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระดับเฉลี่ยเท่านั้น

ยกเว้นวิสาหกิจขนาดใหญ่ไม่กี่แห่งที่มีกองทุนที่ดินสะอาดและสถานะทางกฎหมายชัดเจนที่สามารถบันทึกผลประกอบการในเชิงบวกในปีนี้ วิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางส่วนใหญ่อยู่ในตำแหน่งรอ นอกจากนี้ วิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกำลังเผชิญและจัดการกับปัญหาใหญ่สองประการ ปัญหาแรกคือการเข้าถึงเงินทุนยากขึ้นมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า

นายคังให้ความเห็นว่าในอดีตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่หลากหลายและยืดหยุ่นได้ เช่น สัญญาความร่วมมือด้านการลงทุน ผู้ซื้อบ้าน พันธบัตร เงินกู้จากธนาคาร เป็นต้น แต่จนถึงปัจจุบัน ช่องทางเหล่านี้ประสบปัญหาหลายประการ รวมถึงช่องทางเงินกู้จากธนาคารด้วย

ในขณะเดียวกัน ธนาคารพาณิชย์ก็ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักในการสนับสนุนธุรกิจในช่วงที่ผ่านมาตามเจตนารมณ์ของประกาศ 02 และพระราชกฤษฎีกา 08 เรื่องการปรับโครงสร้างหนี้สำหรับลูกค้า ดังนั้น เมื่อลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารพาณิชย์จะต้องยกระดับมาตรฐานการลงทุนและคัดกรองโครงการอย่างรอบคอบด้วย

เขากล่าวเสริมอีกว่า โครงการที่มีนักลงทุนถูกกฎหมายเต็มรูปแบบแต่ไม่ได้อยู่ในกลุ่มที่ธนาคารมุ่งเน้นลงทุนนั้นก็ยากที่จะกู้ยืมทุนเช่นกัน

การเข้าถึงเงินทุนจากการกู้ยืมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แคบลงยังสะท้อนให้เห็นในข้อมูลกระแสเงินสดของธุรกิจด้วย กระแสเงินสดจากกิจกรรมการกู้ยืมของธุรกิจส่วนใหญ่ลดลงอย่างรวดเร็วในปี 2023 เมื่อตลาดพันธบัตรซบเซาและธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ตัวอย่างเช่น กระแสเงินสดของ Novaland ลดลงจาก 30,150 พันล้านดองเป็น 4,876 พันล้านดอง Dat Xanh ลดลงจาก 7,351 พันล้านดองเป็น 3,300 พันล้านดอง

ในไตรมาสที่สอง รายได้จากการกู้ยืมของธุรกิจเหล่านี้ไม่ได้ปรับปรุงดีขึ้น รายได้จากการกู้ยืมของ Novaland ในไตรมาสล่าสุดเทียบเท่ากับ 19% ของปี 2023 ของ Dat Xanh อยู่ที่ 27% และของ DIC Corp อยู่ที่ 16%

นายเหงียน กัวก์ หุ่ง รองประธานและเลขาธิการสมาคมธนาคารเวียดนาม ยังได้กล่าวถึงปัญหาด้านความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

นายหุ่งกล่าวว่าสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ใช่จำนวนน้อย สินเชื่อคงค้างสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นเกือบ 22% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมดของ เศรษฐกิจ ณ วันที่ 1 สิงหาคม สินเชื่อคงค้างสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรงอยู่ที่ประมาณ 1.2 ล้านพันล้านดอง และสินเชื่อสำหรับผู้บริโภคอยู่ที่ 1.8 ล้านล้านดอง

นายหุ่งได้ประเมินปัญหาทางกฎหมายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบอยู่ โดยตั้งคำถามว่าปัญหาดังกล่าวเกิดจากกลไกหรือเพราะธุรกิจใช้กลไกดังกล่าวแล้วไม่สามารถแก้ไขได้ โดยกล่าวว่าโครงการหลายแห่งมีปัญหาทางกฎหมายที่ไม่สามารถแก้ไขได้เพราะไม่เป็นไปตามกฎหมาย

ในขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมธนาคารกำลังเผชิญกับความท้าทายจากโครงการที่รอดำเนินการและปัญหาทางกฎหมาย ด้วยโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นขั้นตอน ธนาคารกำลังเผชิญกับปัญหาเงินที่หยุดนิ่งในโครงการเหล่านี้ ทำให้การฟื้นตัวของเงินทุนทำได้ยาก "อุตสาหกรรมธนาคารกำลังเผชิญกับความท้าทายนั้น ไม่ใช่ว่าอุตสาหกรรมธนาคารไม่ได้สร้างเงื่อนไขสำหรับการผลิตและหน่วยธุรกิจ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นเรื่องที่น่ากังวล" นายหุ่งเน้นย้ำ

เขาตั้งคำถามว่าในปัจจุบันนี้ไม่มีสถิติว่ามีอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จอยู่กี่แห่งที่ "กักตุน" เงินของผู้คนและธนาคาร และมีโครงการกี่โครงการที่สามารถเสร็จสิ้นได้

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — นายเหงียน กัวก์ หุ่ง รองประธานและเลขาธิการสมาคมธนาคารเวียดนาม (ภาพ: ดาน เวียด)

นายเหงียน ก๊วก หุ่ง กล่าวว่า อุตสาหกรรมการธนาคารได้แนะนำให้อุตสาหกรรมทุกระดับดำเนินการตามขั้นตอนแนะนำและกำจัดอุปสรรคโดยเร็ว เพื่อให้โครงการที่ติดขัดสามารถนำไปดำเนินการบริโภคได้ในไม่ช้า

เขากล่าวว่าหากอุตสาหกรรมธนาคารไม่ระมัดระวัง ผลกระทบทางกฎหมายจะร้ายแรงมาก ก่อนหน้านี้ แม้แต่ธุรกิจที่ไม่มีเงินทุนก็สามารถทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่กลับประสบปัญหาและต้องได้รับการช่วยเหลือ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับที่มีผลบังคับใช้จะช่วยแก้ปัญหานี้และสร้างโอกาสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ

นายหุ่งกล่าวว่าธนาคารยินดีที่จะลงทุนในธุรกิจที่มีทุนและศักยภาพที่แท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งธนาคารยินดีที่จะปล่อยสินเชื่อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับสังคม สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายหุ่งกล่าวว่าพวกเขาควรปรับโครงสร้างใหม่และประเมินทรัพยากรของตนอีกครั้ง

จัดการ

เนื่องจากการเข้าถึงเงินทุนจากธนาคารหรือพันธบัตรของบริษัทต่างๆ กลายเป็นเรื่องยากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงต้องพิจารณาทางเลือกอื่น ช่องทางการระดมทุนอื่นๆ สำหรับธุรกิจเหล่านี้ ได้แก่ การออกหุ้น การขายโครงการ และการกู้ยืมเงินดอลลาร์สหรัฐ

นักลงทุนจำนวนมากได้รับการอนุมัติแผนการระดมทุนผ่านการออกหุ้นในการประชุมผู้ถือหุ้นประจำปี 2023 ตัวอย่างเช่น Novaland ออกหุ้นเอกชนมูลค่า 2,000 พันล้านดองและสิทธิซื้อหุ้นมูลค่า 11,700 พันล้านดองให้กับผู้ถือหุ้นเดิม Dat Xanh Group ออกหุ้นเอกชนมูลค่า 1,700 พันล้านดองและสิทธิซื้อหุ้นมูลค่า 1,800 พันล้านดองให้กับผู้ถือหุ้นเดิม

Khang Dien House ออกหุ้นมูลค่า 3,000 พันล้านดองให้กับนักลงทุนมืออาชีพ Phat Dat ได้สรุปรายชื่อผู้ถือหุ้นเพื่อออกหุ้นมูลค่า 1,300 พันล้านดองเมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา DIC Corp วางแผนที่จะออกหุ้นมูลค่ารวม 3,000 พันล้านดอง

ทางเลือกอื่นที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้แม้จะลังเลใจเพื่อให้ได้ทุนคือการขายโครงการ ข้อตกลงบางส่วนในการขายโครงการให้กับนักลงทุนต่างชาติ เช่น บริษัท Tam Luc Real Estate Joint Stock Company ที่ขายโครงการขนาด 3.68 เฮกตาร์ในเมือง Thu Duc ให้กับ Gamuda Land ในราคา 315.8 ล้านเหรียญสหรัฐ

บริษัท Thuan Thanh Joint Stock Company ขายที่ดิน 2,060 ตารางเมตร มูลค่า 14.3 ล้านเหรียญสหรัฐ ในเขต 8 นครโฮจิมินห์ ให้กับ Sky World Development Berhad บริษัท Becamex IDC ขายโครงการเขตเมือง Tan Thanh ขนาด 18.9 เฮกตาร์ ให้กับ Capitaland บริษัท Or Nam Long ประกาศแผนระดมทุนประมาณ 6,000 พันล้านดองในอีก 3 ปีข้างหน้า โดยการขายทุนโครงการและสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2024

หากโครงการไม่ได้รับการขาย บริษัทจะเลือกสร้างความสัมพันธ์เชิงกลยุทธ์เพื่อดำเนินโครงการต่างๆ เช่น HTN ร่วมมือกับ Marubeni เพื่อดำเนินโครงการศูนย์กลางการบริหารแห่งใหม่ในเมือง Thu Duc

ตัวเลขในงบการเงินยังแสดงให้เห็นสิ่งนี้เมื่อกระแสเงินสดจากการขายการลงทุนในธุรกิจอื่นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกันตั้งแต่ปี 2565 จนถึงปัจจุบัน