ธุรกิจอสังหาฯ ยังคงกังวลกระแสเงินทุนไหลเข้าตึงตัว

หนังสือเวียนที่ 06/2566 เรื่อง ควบคุมดูแลการดำเนินกิจกรรมการปล่อยสินเชื่อของสถาบันสินเชื่อและสาขาธนาคารต่างประเทศแก่ลูกค้า มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2566 เป็นต้นไป

ทั้งนี้ กำหนดไว้ว่า สถาบันการเงินไม่มีสิทธิปล่อยกู้เพื่อชำระเงินสมทบทุน ซื้อหรือรับโอนเงินทุนสมทบของบริษัทจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนจำกัด สมทบทุน ซื้อหรือรับโอนหุ้นของบริษัทมหาชนจำกัดที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายในระบบซื้อขาย UPCoM

ธนาคารแห่งรัฐระบุว่า ข้อบังคับนี้ใช้เฉพาะกับวัตถุประสงค์ในการจ่ายเงินสมทบทุน การซื้อ การรับโอนเงินทุนของบริษัทจำกัดและห้างหุ้นส่วนจำกัด การจ่ายเงินสมทบทุน การซื้อ การรับโอนหุ้นของบริษัทมหาชนที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หรือยังไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายในระบบซื้อขาย UpCOM เท่านั้น สถาบันการเงินต้องให้สินเชื่อตามระเบียบข้อบังคับสำหรับการจ่ายเงินสมทบทุน การซื้อ การรับโอนเงินทุนของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

หนังสือเวียนที่ 06 เป็นการเพิ่มเติมข้อบังคับว่า สถาบันการเงินไม่มีอำนาจปล่อยกู้เพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาสมทบทุน สัญญาร่วมลงทุน หรือสัญญาร่วมธุรกิจ เพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ไม่เข้าเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมายในขณะที่สถาบันการเงินตัดสินใจปล่อยกู้

ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่าข้อบังคับนี้ใช้บังคับเฉพาะกับโครงการลงทุนที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมายเท่านั้น สำหรับโครงการลงทุนที่เป็นไปตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมาย สถาบันสินเชื่อยังคงพิจารณาปล่อยกู้แก่ลูกค้าเพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาสมทบทุน สัญญาความร่วมมือด้านการลงทุน หรือสัญญาความร่วมมือทางธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมาย

กฎระเบียบข้างต้นจะมีผลบังคับใช้ภายในเวลาเพียงเดือนเศษ

ในบริบทที่ยากลำบากและด้วย "ความยุ่งยากทางกฎหมาย" ที่ยังคงต้องได้รับการแก้ไข ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงกังวลว่ากฎระเบียบในหนังสือเวียนที่ 06 อาจทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงเงินทุนได้ยากขึ้น

จำเป็นต้องคำนวณใหม่

นาย Pham Duc Toan ผู้อำนวยการทั่วไป บริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (EZ Property) ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าว VietnamNet ว่าในช่วงเวลาที่ยากลำบากซึ่งควรจะได้รับการแก้ไขแล้ว กฎระเบียบในหนังสือเวียน 06 กลับเพิ่มความยากลำบากให้กับธุรกิจโดยไม่ได้ตั้งใจ “มีหลายประเด็นที่ธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องนำมาพิจารณาใหม่ในหนังสือเวียน 06 ฉบับนี้” นาย Toan กล่าว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กังวลว่ากระแสเงินทุนที่ไหลเข้ายากจะจำกัดอุปทานอสังหาริมทรัพย์ให้แคบลง (ภาพ: ฮวง ฮา)

ตามที่ผู้นำ EZ Property ระบุว่า การเพิ่มจำนวนกลุ่มบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตให้กู้ยืมเงินทุน จะทำให้กระแสเงินทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตึงตัวมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับธุรกิจที่ต้องการร่วมมือด้านการลงทุนและจำเป็นต้องจดทะเบียนเป็นบริษัทจดทะเบียน

“จำนวนธุรกิจที่ดำเนินการในตลาดหลักทรัพย์มีน้อยมากเมื่อเทียบกับปริมาณที่ดำเนินการภายนอกที่ไม่ได้จดทะเบียน” นายโตนกล่าว

นอกจากนี้ การไม่ให้สินเชื่อเพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาสมทบทุน สัญญาร่วมลงทุน หรือสัญญาร่วมธุรกิจ เพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจ นายโตน กล่าวอีกว่า กฎระเบียบดังกล่าวทำให้ธุรกิจที่ต้องการเข้าถึงเงินทุนประสบความยากลำบากอย่างมาก

ตามที่ผู้นำขององค์กรนี้กล่าวไว้ เมื่อโครงการมีสิทธิ์ในการขาย นั่นหมายความว่าองค์กรได้ดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ มากมายแล้ว ตั้งแต่กระบวนการทางกฎหมาย การอนุมัติพื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน... หลังจากเสร็จสิ้นขั้นตอนดังกล่าวแล้ว องค์กรแทบจะไม่ต้องกู้ยืมเงินอีกต่อไป

“การเติบโตของสินเชื่อในช่วง 6 เดือนแรกของปีอยู่ในระดับต่ำมาก ขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ใช้เงินทุนจากการกู้ยืมจำนวนมาก นอกจากเงินทุนของตนเองแล้ว แหล่งเงินทุนอื่นๆ เช่น เงินกู้จากธนาคาร การระดมทุนจากพันธมิตร ลูกค้า การออกพันธบัตร ฯลฯ ล้วนถูกระงับ กฎระเบียบนี้สร้างความยากลำบากอย่างมากสำหรับธุรกิจในปัจจุบัน” คุณโทอันกล่าวเน้นย้ำ

นอกจากนี้ นายหวู คิม เกียง ประธานกรรมการบริษัท เอสจีโอ กรุ๊ป จอยท์ สต็อก คอมพานี (เอสจีโอ กรุ๊ป) ยังเปิดเผยกับผู้สื่อข่าวด้วยว่า กังวลว่าการเพิ่มกรณีผู้ไม่มีสิทธิ์กู้ยืมในหนังสือเวียนที่ 06 จะทำให้การเข้าถึงเงินทุนเพื่อความร่วมมือด้านการลงทุนและการโอนโครงการมีข้อจำกัด

“โครงการก่อนหน้าที่ยังไม่ได้ดำเนินการ หรือแม้แต่โครงการใหม่ที่เตรียมดำเนินการลงทุนและกำลังมองหาพันธมิตรเพื่อร่วมมือหรือโอนกิจการ ล้วนประสบปัญหาเงินทุนหมุนเวียน ซึ่งจะทำให้การดำเนินโครงการล่าช้าลง” คุณเกียงกล่าว

คุณเกียงกล่าวว่า สำหรับโครงการที่ดินนั้น นักลงทุนจะต้องดำเนินการให้ครบถ้วนทั้งโครงสร้างพื้นฐาน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การอนุมัติพื้นที่ ฯลฯ จึงจะมีสิทธิ์ขายได้ เมื่อนั้นการให้สินเชื่อเพื่อความร่วมมือในการลงทุนจึงจะมีความหมาย เมื่อถึงเวลานั้น กิจการจะขายให้กับลูกค้ารายบุคคล เก็บเงินตามความคืบหน้า โดยไม่จำเป็นต้องร่วมลงทุน

โดยประธานกลุ่มบริษัท SGO กล่าวว่า ความร่วมมือด้านการลงทุนระหว่างหน่วยงานส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นก่อนที่โครงการจะมีสิทธิ์ขาย เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่แต่ละหน่วยงานต้องการศักยภาพของกันและกัน โดยเฉพาะด้านเงินทุน

“ในบริบทของอุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่จำกัดเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและกฎหมายที่ซ้ำซ้อน การบังคับใช้หนังสือเวียน 06 จะยิ่งจำกัดอุปทานเนื่องจากปัญหาทางการเงิน ในขณะนี้ ธุรกิจต่างๆ กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมายและต้องการแหล่งเงินทุนอื่นๆ อย่างมากผ่านการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) และการโอนโครงการ อย่างไรก็ตาม หากพันธมิตรร่วมมือไม่มีเงินกู้และใช้เงินทุนของตนเองเพียงอย่างเดียว การร่วมมือกันลงทุนท่ามกลางกระแสเงินสดที่ตึงตัวจะเป็นเรื่องยากมาก” คุณเกียงกล่าวอย่างกังวล

ข้อเสนอแก้ไขหนังสือเวียน

กรรมการผู้จัดการใหญ่ EZ Property กล่าวว่า นอกเหนือจากภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว Circular 06 ยังเกี่ยวข้องกับโครงการ PPP โครงสร้างพื้นฐานการพัฒนาเมือง เกษตรกรรมและป่าไม้...

เมื่อจำเป็นต้องจดทะเบียนและมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับธุรกิจในรูปแบบโครงการ PPP นั่นหมายความว่าถนนจะต้องเสร็จสมบูรณ์ แม้ว่าการดำเนินโครงการนี้จำเป็นต้องใช้เงินทุนจำนวนมหาศาล แต่การไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกิจกรรมการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมของ ระบบเศรษฐกิจ

คุณ Toan อธิบายว่า EZ Property กำลังดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานในเมืองหลายโครงการและกำลังขาดแคลนเงินทุนอย่างมาก ในอดีตที่ผ่านมา ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนจากธนาคารและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็สูง เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ธุรกิจต่างๆ วางแผนที่จะเข้าถึงเงินทุนนั้นผ่านพันธมิตรและกู้ยืมเงิน อย่างไรก็ตาม ด้วยเงื่อนไขที่ระบุไว้ในหนังสือเวียนที่ 06 บริษัทเกือบจะถูกตัดออกจากรายชื่อผู้กู้ที่ได้รับอนุญาต

“ได้มีการออกหนังสือเวียนแล้วแต่ยังไม่ได้นำไปปฏิบัติจึงจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและควรแก้ไขเงื่อนไขที่ไม่เหมาะสมในเงื่อนไขปัจจุบัน” นายโตนเสนอ

ประธานกลุ่ม SGO นายหวู กิม เกียง กล่าวว่า จำเป็นต้องพิจารณาแผนงานเพื่อช่วยให้ธุรกิจต่างๆ เข้าถึงเงินทุน เพื่อให้สามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้ดียิ่งขึ้น และสามารถปรับปรุงการจัดหาเงินทุนให้กับตลาดได้

อย่างไรก็ตาม หากมีกลไกสนับสนุนสินเชื่อก็จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและเพิ่มความต้องการรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

ก่อนหน้านี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยังได้ส่งเอกสารขอพิจารณาปรับปรุงกฎระเบียบ รวมถึงเนื้อหา 4 กรณีที่ลูกค้า “ที่ต้องการเงินทุนไม่สามารถกู้ยืมสินเชื่อได้”

ตามที่ HoREA ระบุไว้ มาตรา 8, 9 และ 10 จะนำไปสู่สถานการณ์ที่ธุรกิจบางแห่งในภาคเศรษฐกิจที่ต้องการสินเชื่อ รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จะประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ

นอกจากนี้ สมาคมฯ ยังระบุด้วยว่า หนังสือเวียนที่ 06 ของธนาคารแห่งรัฐได้ออกก่อนมติที่ 97 ดังนั้น จึงจำเป็นต้องพิจารณาแก้ไขเพื่อให้ธนาคารแห่งรัฐสามารถดำเนินการตามแนวทางการจัดการนโยบายการเงินเชิงรุก ยืดหยุ่น และสอดประสานกัน พร้อมด้วยนโยบายการคลังแบบขยายตัวที่สมเหตุสมผล...

HoREA แสดงความกังวลเกี่ยวกับการเพิ่ม "อุปสรรค" ให้กับสินเชื่อ โดยเสนอแก้ไขหนังสือเวียน สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งคำร้องถึง นายกรัฐมนตรี และธนาคารแห่งรัฐ โดยเสนอให้แก้ไขกฎระเบียบจำนวนหนึ่งที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือนกันยายนปีหน้า ท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับการเพิ่ม "อุปสรรค" ให้กับสินเชื่อ

แหล่งที่มา