ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับแรงกดดันจากวันครบกำหนดไถ่ถอนพันธบัตรน้อยกว่าธุรกิจอื่นๆ

เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเฟื่องฟู ตราบใดที่ธุรกิจต่างๆ สามารถขายทรัพย์สินของตนได้ การครบกำหนดชำระหนี้พันธบัตรจะไม่ใช่เรื่องน่ากังวลหลักอีกต่อไป

จากข้อมูลของสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA) ในเดือนมิถุนายน ปี 2568 มีการออกพันธบัตรเอกชนจำนวน 65 ครั้ง รวมมูลค่า 86,953 พันล้านด่อง โดยในจำนวนนี้ 12,922 พันล้านด่องมาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2568 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงดึงดูดเงินทุนผ่านตลาดพันธบัตรได้มากกว่า 41,416 พันล้านด่อง

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 คาดว่าจะมีพันธบัตรครบกำหนดไถ่ถอนประมาณ 131,601 พันล้านดอง โดยภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวคิดเป็น 53% ของมูลค่าที่ครบกำหนดไถ่ถอนทั้งหมด หรือคิดเป็นมูลค่า 69,970 พันล้านดอง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาไปในทิศทางที่ดีหลายประการ ซึ่งช่วยบรรเทาความกังวลเกี่ยวกับการครบกำหนดชำระหนี้พันธบัตรได้ ภาพประกอบ: Thanh Vu

ดร.แคน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV กล่าวว่า ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะยากลำบากที่สุด (ตั้งแต่เดือนมิถุนายนถึงสิงหาคม 2566) รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกา 08/2023/ND-CP ซึ่งอนุญาตให้ธุรกิจและนักลงทุนสามารถเจรจาขอขยายเวลาหรือเลื่อนการชำระหนี้พันธบัตรได้ ด้วย "มาตรการช่วยเหลือ" นี้ ธุรกิจกว่า 60% ได้รับการขยายเวลาชำระหนี้ออกไปอีกสองปี ทำให้กำหนดชำระหนี้เลื่อนไปเป็นปี 2568

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าแรงกดดันด้านพันธบัตรในปีนี้ไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวล การผิดนัดชำระหนี้ไม่น่าจะเกิดขึ้น เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้น ธุรกิจหลายแห่งเพียงแค่ต้องเสนอส่วนลด 10% เพื่อขายสินค้าของตน แทนที่จะเป็นส่วนลด 40-50% เหมือนในอดีต

นอกจากนี้ นายลุกยังกล่าวอย่างมั่นใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับประโยชน์จากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นในระดับที่ควบคุมได้ อัตราดอกเบี้ยในเวียดนามยังคงอยู่ในระดับต่ำ และการขาดดุลงบประมาณ หนี้สาธารณะ หนี้ต่างประเทศ และภาระผูกพันในการชำระหนี้ของรัฐบาลอยู่ในขอบเขตที่ รัฐสภา กำหนดไว้ ยิ่งไปกว่านั้น อุปสรรคทางด้านสถาบันและกฎหมายก็ค่อยๆ ถูกขจัดออกไปแล้ว

เมื่อไม่นานมานี้ สถาบันวิจัย เศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services Institute (DXS-FERI) ก็ได้เผยแพร่บทวิเคราะห์ในแง่ดีเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2025 เช่นกัน

หน่วยวิจัยนี้เชื่อว่าช่วงเวลาปัจจุบันเป็น "ช่วงพีค" สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ได้ดำเนินการปรับโครงสร้างเสร็จสิ้นแล้ว และพร้อมที่จะเข้าสู่รอบการพัฒนาใหม่ด้วยทัศนคติเชิงบวก โดยมุ่งเป้าไปที่การขยายการดำเนินงานของตน

นอกจากการกลับมาอย่างแข็งแกร่งของแบรนด์ที่คุ้นเคยแล้ว ตลาดยังได้เห็นการเกิดขึ้นของนักลงทุนหน้าใหม่จำนวนมากที่มีทรัพยากรทางการเงินที่มั่นคง ธุรกิจเหล่านี้กำลังสรรหาบุคลากร ดำเนินแผนพัฒนาโครงการ และขยายความร่วมมือกับพันธมิตรด้านการจัดจำหน่ายอย่างแข็งขัน

หลังจากหยุดชะงักไปนานเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย โครงการหลายโครงการเริ่มกลับมาดำเนินการและเปิดขายอีกครั้งตั้งแต่ต้นปี 2025 นอกจากนี้ เพื่อใช้ประโยชน์จากวงจรใหม่นี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายยังเตรียมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ด้วย

ในการให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวจาก Baodautu.vn หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์ของบริษัทลงทุนแห่งหนึ่งแสดงความคาดหวังว่าปี 2025 จะเป็นปีสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อไป การประเมินนี้มาจากปัจจัยหลักดังต่อไปนี้

ประการแรก ประเทศได้ดำเนินการปรับโครงสร้างหน่วยงานบริหารทั่วประเทศเสร็จสิ้นแล้ว เพื่อสร้างเสถียรภาพทางการเมืองในยุคแห่งการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ประการที่สอง เป้าหมายคือการบรรลุการเติบโตของ GDP ร้อยละ 8 ในปี 2025 และการเติบโตสองหลักในปี 2026 โดยเน้นความสำคัญของภาคเอกชนและการเติบโตของการบริโภคภายในประเทศ

“จากการคาดการณ์ว่ารายได้ครัวเรือนจะเพิ่มขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยและกำลังซื้อบ้านก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน ในทางกลับกัน อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่สร้างรายได้ให้กับ GDP อย่างมีนัยสำคัญ จากข้อมูลของสำนักงานสถิติทั่วไป (กระทรวงการคลัง) อสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุน GDP ร้อยละ 8-10 ในขณะที่ในประเทศพัฒนาแล้ว อัตรานี้สูงถึงร้อยละ 10-20 ดังนั้นจึงยังมีโอกาสเติบโตอีกมาก” แหล่งข่าวกล่าว

นอกจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับประโยชน์จากสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยต่ำและการปฏิรูปสถาบัน กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ทั้งสามฉบับ มตินำร่องเกี่ยวกับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดิน ความพยายามในการกระตุ้นการลงทุนภาครัฐ และการลดขั้นตอนทางปกครอง... สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นแรงผลักดันสำคัญที่ช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่อง

“แรงกดดันจากการครบกำหนดชำระหนี้พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่ อย่างไรก็ตาม นี่จะไม่ใช่ปัญหาใหญ่มากนัก เนื่องจากช่วงครึ่งหลังของปี 2025 ตรงกับช่วงเวลาการเปิดตัวธุรกิจต่างๆ ตัวอย่างเช่น วินโฮมส์มีโครงการวินโฮมส์เฮาเงีย โคโลอา และดานฟอง; นามลองมีโครงการมิซูกิ; และคังเดียนมีโครงการกลาเดีย การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายจะช่วยเร่งการดำเนินโครงการและสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจต่างๆ สามารถโอนโครงการเพื่อสร้างกระแสเงินสดสำหรับการชำระหนี้ได้” หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์กล่าว

แม้ว่าภาพรวมของตลาดจะค่อยๆ ดีขึ้น แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีความเสี่ยงอยู่บ้าง ปัจจุบันอุปทานส่วนใหญ่มาจากกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์และมีการเก็งกำไรสูง ดังนั้น หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ความเสี่ยงที่จะเกิดหนี้เสียเพิ่มขึ้นก็จะค่อนข้างสูง
"ยิ่งไปกว่านั้น ในบริบทของการคาดการณ์ว่าต้นทุนที่ดินจะเพิ่มขึ้นตามรายการราคาที่ดินใหม่ ควบคู่ไปกับราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับแรงกดดันอย่างมากจากต้นทุนการผลิต ซึ่งจะนำไปสู่แรงกดดันด้านกระแสเงินสดที่เพิ่มขึ้น" ผู้เชี่ยวชาญเน้นย้ำ

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-voi-bot-ap-luc-dao-han-trai-phieu-d332767.html