ธุรกิจอสังหาฯ มุ่งขยายหนี้พันธบัตร

เมื่อเผชิญกับแรงกดดันด้านวุฒิภาวะที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจึงถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระผูกพันทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานและรับรองกระแสเงินสด

เมื่อเผชิญกับแรงกดดันด้านวุฒิภาวะที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจึงถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระผูกพันทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานและรับรองกระแสเงินสด

ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนยังคงเผชิญกับการขยายตัวของหนี้สินอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจหลายแห่งต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างมากในเรื่องอายุหนี้ จึงต้องปรับโครงสร้างภาระผูกพันทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงาน

กรณีตัวอย่างหนึ่งคือ Century Real Estate Investment and Development Corporation (Cen Invest) รหัสพันธบัตร CIVCB2124001 ออกในเดือนตุลาคม 2564 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 10.5% ต่อปี เดิมทีมีอายุ 3 ปี และคาดว่าจะครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 13 ตุลาคม 2567 อย่างไรก็ตาม หลังจากข้อตกลงครั้งที่สองกับผู้ถือหุ้นกู้เมื่อปลายเดือนตุลาคม 2567 Cen Invest ได้ขยายวันชำระหนี้เป็นวันที่ 13 ตุลาคม 2568

ก่อนหน้านี้ พันธบัตรนี้ได้รับหลักประกันจากหุ้นจำนวน 50 ล้านหุ้นของบริษัท Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE) ของ Cen Group และสิทธิในทรัพย์สินจากสัญญาความร่วมมือระหว่าง Galaxy Land และ CRE ในโครงการเขตเมือง Hoang Van Thu (Hoang Mai, ฮานอย ) อย่างไรก็ตาม เมื่อราคาหุ้น CRE ร่วงลงจากกว่า 25,000 ดองต่อหุ้นในช่วงต้นปี 2565 มาต่ำกว่า 7,000 ดองต่อหุ้น Cen Invest จึงจำเป็นต้องเพิ่มหลักประกัน

โครงสร้างอายุครบกำหนดของพันธบัตรจำแนกตามอุตสาหกรรมในปี 2568 ตามข้อมูลจาก VNDIRECT Research

ตามเอกสารที่ส่งไปยังตลาดหลักทรัพย์ฮานอย (HNX) เมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2025 บริษัทนี้ได้จำนองหุ้นเพิ่มเติมอีก 20.7 ล้านหุ้นของ Thanh Dat VN Investment JSC (เทียบเท่า 67.87% ของทุนจดทะเบียน) ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในโครงการพื้นที่อยู่อาศัย Khe Cat ใน Quang Yen, Quang Ninh พร้อมกับสิทธิในทรัพย์สินที่เกิดจากโครงการ

นอกจากจะทำหน้าที่เป็นหลักประกันแล้ว Thanh Dat VN ยังให้คำมั่นที่จะค้ำประกันการชำระหนี้พันธบัตรของ Cen Invest และจะไม่ก่อหนี้ใหม่หรือใช้สินทรัพย์ค้ำประกันภาระผูกพันอื่นๆ หากจำเป็นต้องขายหุ้นทั้งหมดใน Thanh Dat VN เพื่อชำระหนี้ Cen Invest ตกลงที่จะกำหนดราคาขั้นต่ำไว้ที่ 373 พันล้านดองเวียดนาม ขึ้นอยู่กับการอนุมัติของผู้ถือหุ้นกู้ ธุรกรรมนี้จะเสร็จสมบูรณ์ภายในวันที่ 31 พฤษภาคม 2568 และเงินที่ได้รับหลังจากหักค่าใช้จ่ายจะถูกโอนเข้าบัญชีชำระหนี้พันธบัตร

สถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันนี้เกิดขึ้นกับ CRE ซึ่งเพิ่งได้รับการอนุมัติจากผู้ถือหุ้นกู้ให้ขยายระยะเวลาการชำระคืนพันธบัตร CRE202001 ออกไปอีกเกือบ 9 เดือน พันธบัตรนี้มีมูลค่า 450,000 ล้านดอง ออกเมื่อปลายปี 2563 อายุเริ่มต้น 36 เดือน แต่ได้รับการขยายระยะเวลาออกไปรวม 22 เดือน ภายในสิ้นปี 2567 บริษัทได้ซื้อคืนหนี้เงินต้นบางส่วน ทำให้หนี้คงค้างลดลงเหลือประมาณ 354,000 ล้านดอง

พันธบัตรของ CRE มีหุ้น CRE เกือบ 59 ล้านหุ้น ควบคู่กับหุ้น Cen Invest อีก 50 ล้านหุ้น สิทธิในทรัพย์สินจาก Galaxy Land และสินทรัพย์อื่นๆ อีกจำนวนหนึ่ง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากมูลค่าหุ้นลดลง บริษัทจึงต้องปรับแผนการชำระเงิน

ตามเอกสารที่ส่งถึง HNX เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2568 CRE ได้ให้คำมั่นว่าจะโอนกระแสเงินสดทั้งหมดจากสัญญาความร่วมมือที่โครงการ Khe Cat ไปยังบัญชีชำระหนี้ของผู้ถือหุ้นกู้ พร้อมกันนี้ อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรก็ได้รับการปรับลดลงจาก 12% ต่อปี เป็น 10.5% ต่อปี ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2568 เป็นต้นไป

นอกจาก Cen Invest และ CRE แล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อีกหลายแห่งกำลังประสบปัญหาในการชำระหนี้พันธบัตร ยกตัวอย่างเช่น บริษัท Nam An Investment and Trading Joint Stock Company กำลังเผชิญกับพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระจำนวน 4,700 พันล้านดอง Nam An กำลังเผชิญแรงกดดันอย่างหนักเนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบากและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่สูงเกินเกณฑ์ความปลอดภัย

หรือที่บริษัท Southern Star Urban Development and Business Investment Joint Stock Company ซึ่งมีพันธบัตรมูลค่า 4,695 พันล้านดอง ซึ่งบริษัทนี้อยู่ในสถานะที่น่าตกใจเกี่ยวกับความสามารถในการชำระเงิน

ในทำนองเดียวกัน บริษัท Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) ได้ชำระคืนพันธบัตรสองฉบับ มูลค่า 1,000,000 ล้านดองล่วงหน้า เพื่อลดแรงกดดันด้านหนี้สิน แม้ว่าวันครบกำหนดชำระหนี้เดิมจะอยู่ที่เดือนมีนาคม 2572 ก็ตาม บริษัท Hai Phat Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company ก็ได้ดำเนินการซื้อพันธบัตรล่วงหน้ามูลค่า 390,000 ล้านดองเรียบร้อยแล้ว ทำให้ยอดพันธบัตรคงค้างคงเหลือเป็น 0...

รายงานของ VNDIRECT Securities Research ระบุว่า ปี 2568 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน โดยมูลค่ารวมของตราสารหนี้ที่ครบกำหนดคาดว่าจะอยู่ที่ 203,000 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 8.5% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับแรงกดดันมากที่สุด โดยมีตราสารหนี้ที่ครบกำหนดมากกว่า 130,000 พันล้านดอง คิดเป็น 64% ของมูลค่ารวมของตราสารหนี้ที่ครบกำหนดของตลาด และเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากปี 2567

ปัจจัยที่น่ากังวลคือพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 56,000 พันล้านดองที่ออกก่อนหน้านี้จะครบกำหนดในปี 2568 ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านสภาพคล่องมากขึ้นท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา การอนุมัติทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ ยังคงล่าช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ก่อให้เกิดความยากลำบากแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ไม่เพียงแต่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ธุรกิจการเงินและการธนาคารยังมีปริมาณพันธบัตรที่ครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2568 จำนวนมาก โดยมีมูลค่ามากกว่า 33,000 พันล้านดอง คิดเป็นมากกว่า 16% ของมูลค่าครบกำหนดไถ่ถอนทั้งหมด

โดยทั่วไปแล้ว เมื่อภาระหนี้สินเพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องไม่เพียงแต่หาวิธีปรับโครงสร้างภาระทางการเงินเท่านั้น แต่ยังต้องสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงเพื่อผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ด้วย

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html