ธุรกิจอสังหาฯ มุ่งขยายหนี้พันธบัตร

เมื่อเผชิญกับแรงกดดันด้านภาระหนี้ที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจึงถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระผูกพันทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานและสร้างกระแสเงินสดให้คงที่

เมื่อเผชิญกับแรงกดดันด้านภาระหนี้ที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจึงถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระผูกพันทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานและสร้างกระแสเงินสดให้คงที่

ตลาดพันธบัตรภาคเอกชนยังคงเผชิญกับกระแสการขยายหนี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเผชิญกับแรงกดดันด้านกำหนดชำระหนี้ที่สูง ธุรกิจจำนวนมากจึงถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระผูกพันทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานต่อไป

ตัวอย่างกรณีหนึ่งคือ บริษัท เซ็นจูรี เรียล เอสเตท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนต์ คอร์ปอเรชั่น (Cen Invest) พันธบัตรรหัส CIVCB2124001 ที่ออกในเดือนตุลาคม 2021 ด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ 10.5% ต่อปี มีอายุ 3 ปี และคาดว่าจะครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 13 ตุลาคม 2024 อย่างไรก็ตาม หลังจากข้อตกลงครั้งที่สองกับผู้ถือพันธบัตรเมื่อปลายเดือนตุลาคม 2024 Cen Invest ได้ขยายวันชำระหนี้ออกไปเป็นวันที่ 13 ตุลาคม 2025

ก่อนหน้านี้ พันธบัตรนี้ได้รับการค้ำประกันโดยหุ้น 50 ล้านหุ้นของบริษัท Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE) ในเครือ Cen Group และสิทธิ์ในทรัพย์สินจากสัญญาความร่วมมือระหว่าง Galaxy Land และ CRE ในโครงการพัฒนาเมืองหวงวันทู (หวงมาย ฮานอย ) อย่างไรก็ตาม เนื่องจากราคาหุ้น CRE ร่วงลงจากกว่า 25,000 ดงต่อหุ้นในช่วงต้นปี 2022 เหลือต่ำกว่า 7,000 ดงต่อหุ้น ทำให้ Cen Invest จำเป็นต้องเพิ่มหลักประกัน

โครงสร้างอายุครบกำหนดของพันธบัตรจำแนกตามอุตสาหกรรมในปี 2025 ตามข้อมูลจาก VNDIRECT Research

ตามเอกสารที่ส่งไปยังตลาดหลักทรัพย์ฮานอย (HNX) เมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2568 บริษัทนี้ได้จำนองหุ้นเพิ่มเติมอีก 20.7 ล้านหุ้นของบริษัท Thanh Dat VN Investment JSC (คิดเป็น 67.87% ของทุนจดทะเบียน) ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเขแคท ในจังหวัดกวางเยน กวางนิง พร้อมทั้งสิทธิในทรัพย์สินที่เกิดขึ้นจากโครงการดังกล่าว

นอกจากการเป็นหลักประกันแล้ว บริษัท Thanh Dat VN ยังรับประกันการชำระหนี้พันธบัตรของ Cen Invest และจะไม่ก่อหนี้ใหม่หรือใช้สินทรัพย์เพื่อค้ำประกันภาระผูกพันอื่นใด หากจำเป็นต้องขายหุ้นทั้งหมดของ Thanh Dat VN เพื่อชำระหนี้ Cen Invest ยินดีจ่ายในราคาขั้นต่ำ 373,000 ล้านดอง โดยต้องได้รับการอนุมัติจากผู้ถือพันธบัตร การทำธุรกรรมนี้จะแล้วเสร็จไม่เกินวันที่ 31 พฤษภาคม 2568 และเงินที่ได้หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วจะถูกโอนเข้าบัญชีชำระหนี้พันธบัตร

สถานการณ์คล้ายคลึงกันนี้เกิดขึ้นกับบริษัท CRE ซึ่งเพิ่งได้รับการอนุมัติจากผู้ถือหุ้นกู้ให้ขยายระยะเวลาการไถ่ถอนหุ้นกู้ CRE202001 ออกไปอีกเกือบ 9 เดือน หุ้นกู้ดังกล่าวมีมูลค่า 450,000 ล้านดง ออกจำหน่ายเมื่อปลายปี 2020 โดยมีระยะเวลาเริ่มต้น 36 เดือน แต่ได้รับการขยายระยะเวลาออกไปอีก 22 เดือน ภายในสิ้นปี 2024 บริษัทได้ซื้อคืนหุ้นกู้บางส่วน ทำให้หนี้คงค้างลดลงเหลือประมาณ 354,000 ล้านดง

พันธบัตรของ CRE ยังได้รับการค้ำประกันด้วยหุ้น CRE เกือบ 59 ล้านหุ้น รวมถึงหุ้น Cen Invest อีก 50 ล้านหุ้น สิทธิ์ในทรัพย์สินจาก Galaxy Land และสินทรัพย์อื่นๆ อีกจำนวนหนึ่ง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากการลดลงของมูลค่าหุ้น บริษัทจึงต้องปรับแผนการชำระเงิน

ตามเอกสารที่ส่งถึง HNX เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2568 บริษัท CRE ได้ให้คำมั่นว่าจะโอนกระแสเงินสดทั้งหมดจากสัญญาความร่วมมือในโครงการเขแคทไปยังบัญชีชำระหนี้สำหรับผู้ถือพันธบัตร ในขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรก็ได้รับการปรับลดลงจาก 12% ต่อปี เหลือ 10.5% ต่อปี ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2568

นอกจาก Cen Invest และ CRE แล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อีกหลายแห่งก็กำลังประสบปัญหาในการต่ออายุหนี้พันธบัตรเช่นกัน ตัวอย่างเช่น บริษัท Nam An Investment and Trading Joint Stock Company กำลังเผชิญกับหนี้พันธบัตรที่จะครบกำหนดชำระมูลค่า 4,700 พันล้านดอง บริษัท Nam An กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างมากเนื่องจากสถานะทางการเงินที่ย่ำแย่และอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่สูงเกินเกณฑ์ความปลอดภัย

หรืออย่างเช่นบริษัท Southern Star Urban Development and Business Investment Joint Stock Company ที่มีพันธบัตรครบกำหนดชำระ 4,695,000 ล้านดอง ซึ่งบริษัทนี้อยู่ในสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้

ในทำนองเดียวกัน บริษัท นามลอง อินเวสต์ เมนต์ จำกัด (NLG) ได้ชำระหนี้พันธบัตรล่วงหน้า 2 ฉบับ มูลค่า 1,000 พันล้านด่อง เพื่อลดภาระหนี้สิน แม้ว่าวันครบกำหนดไถ่ถอนเดิมคือเดือนมีนาคม 2562 บริษัท ไห่พัท เรียล เอสเต ท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ เทรดดิ้ง จำกัด (มหาชน ) ก็ได้ดำเนินการซื้อคืนพันธบัตรล่วงหน้ามูลค่า 390 พันล้านด่อง ทำให้ยอดคงเหลือพันธบัตรคงค้างเป็น 0...

รายงานจาก VNDIRECT Securities Research ระบุว่า ปี 2025 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับตลาดพันธบัตรภาคเอกชน โดยคาดการณ์มูลค่ารวมของพันธบัตรที่จะครบกำหนดไถ่ถอนอยู่ที่ 203,000 ล้านดง เพิ่มขึ้น 8.5% เมื่อเทียบกับปี 2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับแรงกดดันมากที่สุด ด้วยมูลค่าพันธบัตรที่จะครบกำหนดไถ่ถอนมากกว่า 130,000 ล้านดง คิดเป็น 64% ของมูลค่ารวมของพันธบัตรที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในตลาดทั้งหมด และสูงกว่าปี 2024 ถึงสองเท่า

ปัจจัยที่น่ากังวลคือ พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 56,000 พันล้านดองที่ออกให้ก่อนหน้านี้จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2025 ซึ่งจะเพิ่มแรงกดดันด้านสภาพคล่องให้กับธุรกิจต่างๆ ในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา การอนุมัติทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ ยังคงล่าช้ากว่าที่คาดไว้ ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา

ไม่เพียงแต่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ภาคการเงินและการธนาคารก็มีพันธบัตรจำนวนมากที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2025 เช่นกัน โดยมีมูลค่ารวมกว่า 33,000 พันล้านดอง คิดเป็นมากกว่า 16% ของมูลค่าพันธบัตรครบกำหนดไถ่ถอนทั้งหมด

โดยทั่วไปแล้ว ด้วยแรงกดดันด้านหนี้สินที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่ต้องหาวิธีปรับโครงสร้างภาระผูกพันทางการเงินเท่านั้น แต่ยังต้องสร้างความมั่นใจว่ากระแสเงินสดมีความเสถียรเพื่อผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html