นวัตกรรมอันแข็งแกร่งด้านการเงินที่ดิน

เหล่านี้เป็นเนื้อหาที่แจ้งให้ทราบโดยนาย Dao Trung Chinh ผู้อำนวยการกรมแผนงานและพัฒนาที่ดิน ( กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ) ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ "การจัดการที่ดินและการกำหนดราคาที่ดิน - ความไม่เพียงพอจากการปฏิบัติและผ่านกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ" ซึ่งมีสำนักงานการตรวจสอบของรัฐ (SA) เป็นประธานในการประสานงานกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เมื่อเช้าวันที่ 18 ตุลาคม

กฎระเบียบหลายประการไม่เหมาะสมกับการปฏิบัติอีกต่อไป

นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การจัดการและการใช้ที่ดินยังคงมีข้อบกพร่องและข้อจำกัดอยู่หลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จนถึงปัจจุบัน กฎหมายบางฉบับเกี่ยวกับราคาที่ดินไม่ได้มีผลบังคับใช้ในทางปฏิบัติ ทำให้ยังมีข้อจำกัดบางประการ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการบางอย่างในการกำหนดราคาที่ดินไม่เหมาะสมกับเงื่อนไขที่แท้จริงของข้อมูลตลาดสิทธิการใช้ที่ดินและการจัดการของรัฐเกี่ยวกับราคาที่ดินในบริบทของฐานข้อมูลราคาที่ดินที่ไม่สมบูรณ์ ข้อกำหนดเกี่ยวกับเนื้อหาและเงื่อนไขการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินไม่เหมาะสมและเฉพาะเจาะจง ทำให้เกิดกรณีที่มีการใช้หลักเกณฑ์ที่แตกต่างกันกับแปลงที่ดินและให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกัน ทำให้สับสนกับตำแหน่งที่ตั้งในการเลือก

ขณะเดียวกัน การกระจายอำนาจและการมอบอำนาจในการกำหนดราคาที่ดินยังไม่เหมาะสมและไม่สอดคล้องกับอำนาจในการจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน การกู้คืนที่ดิน... ส่งผลให้ภาระงานการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะมุ่งเน้นไปที่หน่วยงานในระดับจังหวัดเป็นส่วนใหญ่ ขณะที่ศักยภาพของหน่วยงานประเมินราคาที่ดินและสภาประเมินราคาที่ดินยังจำกัดอยู่

ภาพรวมของการอบรมเชิงปฏิบัติการ (ภาพ : KT)

นอกจากนี้ราคาที่ดินในบางพื้นที่ยังต่ำกว่าราคาตลาดมาก การกำหนดหลักเกณฑ์การคัดเลือกหน่วยงานที่ปรึกษาในการกำหนดราคาที่ดินจะต้องยึดตามแผนการกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจนและเป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการประมูล จึงทำให้มีบางกรณีที่ไม่สามารถเลือกหน่วยงานที่ปรึกษาเข้ามาดำเนินการได้ ส่งผลให้ระยะเวลาและความคืบหน้าในการกำหนดราคาที่ดินล่าช้า...

จากแนวทางปฏิบัติในท้องถิ่น นาย Mai Trong Thai รองอธิบดีกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ฮานอย ยังเน้นย้ำด้วยว่า ปัญหาที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขบางประการ ส่วนใหญ่เกิดจากนโยบายกฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องที่ยังไม่สอดคล้องและเป็นหนึ่งเดียวกัน กฎหมายที่ดินมีเนื้อหาจำนวนมากที่ไม่เหมาะสมกับความเป็นจริงในปัจจุบัน และจำเป็นต้องมีการศึกษาวิจัยและปรับปรุง

ตัวอย่างเช่น การกำหนดระเบียบเกี่ยวกับการรับโอนและการนำเงินทุนมาใช้ในการดำเนินโครงการลงทุนที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ นั้นไม่สามารถนำไปปฏิบัติได้เนื่องจากบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน กฎหมายการลงทุน และกฎหมายที่อยู่อาศัยมีความไม่สอดคล้องกัน ไม่มีกลไกในการจัดการกรณีที่ผู้ลงทุนประสบปัญหาในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินทั้งหมด (เพราะผู้ใช้ที่ดินไม่เห็นด้วยหรือต้องการให้ตั้งราคาสูง...)

ส่วนนโยบายการเวนคืนที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการให้เช่าที่ดินเพื่อโครงการลงทุนนั้น นายไทย ชี้แจงว่า โครงการต่างๆ อยู่ภายใต้การเวนคืนที่ดินจากรัฐ ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินก่อน พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2556 (แต่ยังไม่สามารถเคลียร์พื้นที่ได้) โอนไปดำเนินการแต่ไม่ต้องคืนที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ไม่มีกฎระเบียบที่อนุญาตให้ดำเนินการเข้าซื้อที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ต่อไปสำหรับพื้นที่ดินที่เหลือที่ยังไม่ได้เคลียร์พื้นที่เสร็จสิ้น ผู้ลงทุนจะต้องยอมรับการโอนและรับเงินทุนในรูปแบบของสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินแห่งนี้

“ทำให้เกิดโครงการลงทุนหนึ่งโครงการ ผู้ลงทุนต้องเข้าถึงที่ดินสองทาง ทำให้หน่วยงานรัฐและผู้ลงทุนประสบปัญหา เพราะประชาชนไม่เห็นด้วย โครงการยืดเยื้อ และความคืบหน้าของการลงทุนล่าช้า” นายไทย กล่าวเน้นย้ำ

ปรับปรุงระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการเงินที่ดินและราคาที่ดิน

จากปัญหาที่กล่าวมาข้างต้น รองอธิบดีกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฮานอยได้เสนอให้เสริมสร้างการทำงานของบัญชีราคาที่ดินเพื่อการก่อสร้างและราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง เพื่อให้แน่ใจว่ามีหลักการใกล้เคียงกับราคาตลาด เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบ สอบสวน และเพิกถอนโครงการที่ล่าช้าในการดำเนินการและฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด

การจัดทำเจตนารมณ์ของมติที่ 18-NQ/TW ให้เป็นรูปธรรม นาย Dao Trung Chinh กล่าวว่า ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ได้กำหนดหลักการไว้โดยเฉพาะว่าการประเมินมูลค่าที่ดินจะต้องปฏิบัติตามวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินตามหลักการตลาด ปฏิบัติตามวิธีการ ลำดับ และขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินให้ถูกต้อง; เพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นกลาง เปิดเผย และโปร่งใส ให้มีความเป็นอิสระระหว่างองค์กรที่ปรึกษา คณะกรรมการประเมินราคาที่ดิน คณะกรรมการประเมินราคาที่ดินเฉพาะ และหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน...

พร้อมกันนี้ร่างกฎหมายยังได้ชี้แจงข้อมูลการนำข้อมูลเข้าเพื่อกำหนดราคาที่ดินตามวิธีการที่ต้องให้มั่นใจว่า: ราคาที่ดินจะต้องบันทึกในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้รับการรับรองและรับรองโดยสำนักงานทนายความ ราคาที่ดินที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยไม่ถูกกระทบจากปัจจัยทำให้ราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างฉับพลัน หรือการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับญาติทางสายเลือดหรือสิ่งจูงใจอื่นใดที่บันทึกไว้ในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ กรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินในฐานข้อมูลที่ดิน ให้รวบรวมข้อมูลราคาที่ดินโดยการสืบสวนและสำรวจ ข้อมูลรายได้ ต้นทุน และรายได้จากการใช้ที่ดินตามตลาด

นอกจากนี้ร่างกฎหมายดังกล่าวยังกำหนดระยะเวลาในการกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะในแต่ละกรณีของการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การยืดระยะเวลาการใช้ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ที่ดิน และการปรับการตัดสินใจจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินที่เปลี่ยนแปลงพื้นที่ วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และระยะเวลาการใช้ที่ดิน

“คณะกรรมการประชาชนที่มีอำนาจหน้าที่จะต้องอนุมัติการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงภายในไม่เกิน 180 วัน นับจากวันที่ตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การขยายระยะเวลาการใช้ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ที่ดิน การปรับการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการปรับผังรายละเอียด” นายดาว จุง จินห์ กล่าวเน้นย้ำ

นอกจากนี้ร่างกฎหมายยังกำหนดให้ราคาที่ดินในการคำนวณค่าเช่าที่ดินและการชำระค่าเช่าที่ดินรายปีมีเสถียรภาพตลอดรอบ 5 ปีอีกด้วย ค่าเช่าที่ดินในรอบหน้าคิดตามบัญชีราคาที่ดินปีแรกของรอบหน้า กรณีที่มีการปรับเพิ่มค่าเช่าที่ดินจากรอบที่ผ่านมา ให้ปรับเพิ่มค่าเช่าที่ดินที่ต้องจ่ายไม่เกินอัตราร้อยละตามที่กฎหมายหรือทางราชการกำหนด เมื่อเทียบกับรอบที่ผ่านมา ข้อบังคับดังกล่าวจะช่วยให้บริษัทสามารถบัญชีค่าเช่าที่ดินในระหว่างการผลิตและการดำเนินธุรกิจเพื่อรักษาเสถียรภาพให้กับสภาพแวดล้อมการลงทุน

นายดาว จุง จินห์ กล่าวว่า เนื้อหาของวิธีการประเมินที่ดินและเงื่อนไขการใช้แต่ละวิธีก็มีการกำหนดไว้อย่างชัดเจนในกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาและความเสี่ยงในระหว่างขั้นตอนการดำเนินการ ยกเลิกกฎเกณฑ์กรอบราคาที่ดินของรัฐบาล และกำหนดให้จัดทำบัญชีราคาที่ดินเป็นระยะๆ ทุกปี ประกาศให้สาธารณชนทราบ และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีนั้นๆ และใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน รับรู้สิทธิการใช้ที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม ฯลฯ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งร่างกฎหมายดังกล่าวยังกำหนดการดำเนินการในช่วงเปลี่ยนผ่านในทิศทางการใช้บัญชีราคาที่ดินปัจจุบันต่อไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 เพื่อให้ท้องถิ่นมีเวลาเพียงพอในการจัดทำและออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ตามบทบัญญัติใหม่ของกฎหมายที่ดิน การเสริมลำดับการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน หน้าที่ความรับผิดชอบของสภาประชาชนและคณะกรรมการประชาชนในการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน ตารางราคาที่ดินก่อสร้างตามโซนมูลค่าและแปลงที่ดินมาตรฐานพื้นที่ พร้อมแผนที่ทะเบียนที่ดินดิจิตอลและฐานข้อมูลราคาที่ดิน.../.

ลิงค์ที่มา