ร่างบัญชีราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ ปี 2569 ประชาชนกังวลว่าจะไม่สามารถจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้

เมื่อเร็วๆ นี้ กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ได้ส่งเอกสารไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างมติสภาประชาชนนครโฮจิมินห์ เรื่อง บัญชีราคาที่ดินฉบับแรก ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป ผู้เชี่ยวชาญได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างมตินี้ว่า ปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือ ฐานข้อมูลที่ดินที่นำเข้าต้องมีความสมบูรณ์และเป็นกลาง ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องพิจารณาค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินในการคำนวณราคาที่ดิน

ผู้คนและธุรกิจต้องเผชิญกับความยากลำบาก

กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ ระบุว่า รายการราคาที่ดินปี 2569 จะลบล้างข้อจำกัดของรายการราคาที่ดินปัจจุบัน (มติที่ 79/2567) ดังนั้น ราคาที่ดินบนถนนสายหลักบางสายของนครโฮจิมินห์ในร่างจึงเกือบจะเท่ากับรายการราคาที่ดินฉบับเดิม และคิดเป็นเพียง 60% ของราคาโอนจริง

อย่างไรก็ตาม ตามร่างมติว่าด้วยการขจัดอุปสรรคและความยากลำบากในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณาของรัฐสภา ราคาที่ดินถูกกำหนดโดยการคูณรายการราคาด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับ (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ที่ใช้กับทุกกรณี โดยค่าสัมประสิทธิ์ K เพิ่มขึ้นจาก 1.5 เป็น 2 เท่าเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดิน เกษตรกรรม และเพิ่มขึ้นจาก 1.5 เป็น 10 เท่าสำหรับที่ดินเกษตรกรรม

ดังนั้นร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่นี้จึงทำให้ประชาชนและภาคธุรกิจเกิดความกังวลว่าอาจไม่สามารถชำระหนี้สินทางการเงินเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ฯลฯ ได้

ย่านที่อยู่อาศัยในตำบลบิ่ญหุ่ง นครโฮจิมินห์

นายเอ็นเค (ตำบลฟูฮวาดง นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า เขากำลังรอให้นครโฮจิมินห์ออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ โดยหวังว่าจะลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินลงเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน นายเค กล่าวว่า เมื่อปลายเดือนตุลาคม 2567 เมื่อทราบว่านครโฮจิมินห์จะออกบัญชีราคาที่ดินตามมติที่ 79 เขาได้ยื่นคำขอแปลงที่ดินเกษตรกรรมเกือบ 960 ตารางเมตรเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม หลังจากรอมา 2 เดือน เขาก็ได้รับหนังสือแจ้งให้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยใช้บัญชีราคาที่ดินตามมติที่ 79 เป็นจำนวนเงินกว่า 4.3 พันล้านดอง “เนื่องจากเราไม่สามารถจ่ายได้เกิน 4.3 พันล้านดอง ครอบครัวของผมจึงต้องเลิกคิดที่จะเปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และรอบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ แต่ด้วยร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่นี้ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า เราจะจ่ายค่าธรรมเนียมที่สูงขนาดนี้ได้อย่างไร” คุณเค. กล่าว

ในมุมมองทางธุรกิจ คุณตรัน วัน เชา ประธานกรรมการบริษัทโช ลอน เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก วิเคราะห์ว่า ร่างบัญชีราคาที่ดินที่ออกในปี 2569 ยกเว้นพื้นที่ใจกลางเมือง ส่วนใหญ่มีราคาค่อนข้างสูง สำหรับภาคธุรกิจ หากราคาที่ดินสูงขึ้นมากเกินไป จะจำกัดปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนที่ออกจากตลาด

ดังนั้นเพื่อมุ่งสู่ราคาตลาดที่โปร่งใสและเป็นธรรม จำเป็นต้องมีฐานข้อมูลที่ดินและการกำกับดูแลโดยหน่วยงานอิสระที่รับฟังความคิดเห็นจากประชาชน สถานประกอบการ และหน่วยงานเฉพาะทางอย่างเปิดเผย

แรงกดดันจากราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์ K

ในการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ SGGP นาย Dao Quang Duong รักษาการหัวหน้าแผนก เศรษฐศาสตร์ ที่ดิน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ ยอมรับว่า หากใช้ราคาที่ดินตามร่างมติ ทุกกรณีตั้งแต่การจัดการย้ายถิ่นฐาน การเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยของครัวเรือนและบุคคล การเช่าที่ดินโดยชำระค่าเช่าที่ดินรายปี... จะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น 1.5-2 เท่าตามค่าสัมประสิทธิ์ K

นายเดือง กล่าวว่า หาก รัฐสภา ผ่านร่างมติที่มีเนื้อหาราคาที่ดินเท่ากับตารางราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ขอแนะนำให้ท้องถิ่นออกค่าสัมประสิทธิ์ K ไม่เกินวันที่ 31 ธันวาคม 2569 ซึ่งจะช่วยให้จังหวัดและเมืองต่างๆ มีเวลาเตรียมการสำหรับการก่อสร้างค่าสัมประสิทธิ์ K

กรณีที่เหลือ เช่น การจัดสรรที่ดิน การเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การเช่าที่ดินแบบจ่ายครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า และการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน รัฐบาลจะกำหนดเป็นกรณีพิเศษ ส่วนโครงการที่มีศักยภาพในการพัฒนา จะใช้วิธีการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง

วิธีนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่ากระบวนการในการกำหนดราคาที่ดินจะสั้นลง และการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะสอดคล้องกับต้นทุนที่ธุรกิจต่างๆ เกิดขึ้นในการพัฒนาโครงการ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ถูกดันขึ้น

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ เห็นด้วยกับประเด็นนี้ จึงเสนอให้กำหนดค่าสัมประสิทธิ์ K ที่ใช้ในปี พ.ศ. 2569 ไว้ที่ 1 หมายความว่าไม่มีการเพิ่มหรือลดค่า วิธีนี้ช่วยให้ท้องถิ่นต่างๆ หลีกเลี่ยงความสับสนในการดำเนินการตามมติของรัฐสภา หลังจากปี พ.ศ. 2570 ค่าสัมประสิทธิ์ K สามารถปรับขึ้นหรือลงได้ตามสถานการณ์ตลาด

ขณะเดียวกัน ดร. ฟาม เวียต ถวน ผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องมีแนวทางในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินโดยอ้างอิงจากบัญชีราคาที่ใช้ก่อนกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K โดยมีช่วงการปรับ 0.2 ถึง 3 เท่า เมื่อปรับค่าสัมประสิทธิ์ K เพื่อใช้กับบัญชีราคาที่ดินที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ในปี 2569

* นายดาว กวาง ดวง รักษาการหัวหน้าแผนกเศรษฐศาสตร์ที่ดิน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์

จะชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามเงื่อนไขเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์

เมื่อนำรายการราคาที่ดินตามมติที่ 79 มาใช้ พบว่าโดยพื้นฐานแล้วเหมาะสมสำหรับการปฏิบัติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่ดินเพื่อการผลิต ธุรกิจ การค้า และการบริการ อย่างไรก็ตาม ยังมีความคิดเห็นจากประชาชนในพื้นที่เดิม เช่น บิ่ญเจิ๋น, กู๋จี๋, ฮ็อกมอน, ญาเบ๋, เกิ่นเสี้ยว ที่สะท้อนให้เห็นว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับเดิม

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม (ก่อนหน้านี้) ได้แนะนำให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์รายงานต่อนายกรัฐมนตรีเพื่อออกระเบียบเกี่ยวกับการปฏิบัติตามมาตรา 157 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่าด้วยการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในกรณีอื่นๆ ปัจจุบัน รัฐบาลได้เสนอข้อเสนอแนะเหล่านี้ต่อรัฐสภาเพื่อลงมติเพื่อขจัดอุปสรรคและความยากลำบากในการบังคับใช้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

หากมติดังกล่าวผ่านตามที่เสนอ ครัวเรือนและบุคคลที่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินทำกินเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในอัตราที่เหมาะสม เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและรายได้ของประชาชน

สำหรับพื้นที่บิ่ญเซือง (เดิม) มีการปรับราคา แต่มีการปรับราคาโครงการจัดสรรที่ดินเพียง 34 โครงการ ส่วนที่เหลือยังคงเดิม โดยพื้นที่จัดสรรที่ดินทั้ง 34 แห่งนี้ได้รับการประเมินราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด สำหรับพื้นที่หวุงเต่า (เดิม) ได้มีการปรับราคาโดยนำรายการราคาที่ดินปี 2562 คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินปี 2566 ดังนั้น ราคาที่ดินในพื้นที่นี้จึงเพิ่มขึ้นเช่นกัน แต่ไม่มากนัก

ทานเฮียน

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html