เหตุใดตลาดอสังหาฯ ฮานาม ใกล้กรุงฮานอย ยังไม่ 'คึกคัก' เสียที?

“ไข้” ประจำท้องถิ่นปรากฎใน ฮานาม

ในการอภิปรายเรื่อง "อสังหาริมทรัพย์ฮานาม: วัฏจักรใหม่" นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีแรก รัฐบาล และกระทรวงต่างๆ ยังคงพยายามเร่งรัดให้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้เร็วขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป

อย่างไรก็ตาม บางท้องถิ่นต้องเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากขาดบุคลากรสำคัญที่มีอำนาจเพียงพอในการตรวจสอบและอนุมัติเอกสารและบันทึกที่เกี่ยวข้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ท้องถิ่นบางแห่งถือเป็น “จุดสว่าง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานามเติบโตอย่างแข็งแกร่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา (ภาพ: BHN)

ตามคำกล่าวของนางสาวเมียน กับฮานัม พบว่าโดยเฉลี่ยแล้วแต่ละปีฮานัมจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เกิดขึ้น 10 โครงการ (ยกเว้นปีที่มีโควิด) จนถึงปัจจุบันทั้งจังหวัดมีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่เขตเมืองที่มีบ้านพักอาศัยขั้นพื้นฐานสร้างเสร็จเพียงประมาณ 43 แห่งเท่านั้น

ในส่วนของกลุ่มที่อยู่อาศัย ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 นางสาวเมียน แจ้งว่า ฮานัม มีโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์ที่ได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนแล้ว 7 โครงการ โครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว 3 โครงการ และโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์ที่เข้าข่ายขายที่อยู่อาศัยในอนาคต 3 โครงการ เฉพาะไตรมาสที่ 2 ทั้งจังหวัดมีโครงการเพียง 1 โครงการเท่านั้น

ด้านสภาพคล่อง ในช่วง 6 เดือนแรกของปี ทั้งจังหวัดบันทึกธุรกรรม 6,134 รายการ มูลค่ากว่า 3,000 พันล้านดอง เฉพาะไตรมาสที่ 2 เพียงไตรมาสเดียว มียอดธุรกรรมพุ่งสูงถึง 4,314 ธุรกรรม มูลค่ารวมเกือบ 2,564 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 2.4 เท่าจากไตรมาสแรกของปี 2567

ในส่วนของราคาขาย นางสาวเมียน กล่าวว่า ในไตรมาสแรก ราคาอสังหาฯ ฮานามยังคงทรงตัว ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 2566 โดยตลาดส่วนใหญ่เป็นผลิตภัณฑ์ "ลดขาดทุน" ของนักลงทุนฮานาม เนื่องจากได้รับแรงกดดันทางการเงิน ต้องการปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนหลังจากฝังทุนไว้เป็นเวลานาน

ในไตรมาสที่ 2 ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3-5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยได้รับแรงหนุนจากข้อมูลโครงสร้างพื้นฐานระลอกเล็ก ข้อมูลการดำเนินโครงการขนาดใหญ่ รวมถึงความต้องการการลงทุนที่เปลี่ยนไปจากตลาดอื่น

ที่น่าสังเกตคือ รองผู้อำนวยการ VARs IRE กล่าวว่า พื้นที่บางส่วนบันทึกปรากฏการณ์ "ไข้" ประจำพื้นที่ โดยราคาพุ่งสูงโดยไม่มีพื้นฐาน สูงถึง 30% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 2566 เนื่องมาจากกลุ่มเก็งกำไรสร้างข้อมูลที่สับสน ส่งผลให้ราคาลดลงเพื่อทำกำไร

ระดับราคาใหม่นี้ยังคงได้รับการรักษาไว้แม้จะขาดสภาพคล่อง เนื่องจากนักลงทุน FOMO (ซื้อเพราะกลัวพลาดโอกาส) ไม่มีปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ไม่มีเจตนาที่จะ "ตัดขาดทุน" ยอมรับที่จะฝังทุนและรอคลื่นขาขึ้น

ตามข้อมูลของรองผู้อำนวยการ VARs IRE ราคาที่ดินในเขตฮานามในพื้นที่เมืองบนถนนสายหลักและในใจกลางเมืองปัจจุบันอยู่ที่ 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ในซอย 3.5ม. ตัวเมืองราคาขึ้นลง 30-40 ล้านดอง/ตรม. ถนนสายหลัก ชายแดนใจกลางเมือง ประมาณ 38-42 ล้านดอง/ตรม. พื้นที่เลียมจิญและเลียมจุง มีรายได้ประมาณ 31-31 ล้านดองต่อตารางเมตร

สำหรับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ราคาแปลงที่ดินพร้อมที่จอดรถหน้าประตู (10-15 ล้านดอง/ตรม.) ห่างจากตัวเมือง (5-7 ล้านดอง/ตรม.) Thanh Liem, Thanh Ha, Ly Nhan, Binh Luc (15-20 ล้าน VND/m2) ที่ดิน เกษตร ราคาประมาณ 90 ล้านดอง/ซาว. ที่ดินรอบนิคมอุตสาหกรรม ราคาประมาณ 16-25 ล้านดอง/ตรม.

รองผู้อำนวยการ VARs IRE กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานามมีราคาเพียง 1/3-2/3 ของราคาที่ดินในท้องที่ที่มีทำเลและศักยภาพที่คล้ายคลึงกัน เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง วินห์ฟุก และหุ่งเอียน

“ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานามยังคงมีการแข่งขันสูง และยังมีช่องทางให้เติบโตได้อีกมากในอนาคต นอกจากนี้ ฮานามยังเป็นตลาดใหม่ซึ่งเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่รู้จักใช้ทางลัด” เธอกล่าว

เหตุใดตลาดอสังหาฯ ฮานาม ใกล้กรุงฮานอย ยังไม่ 'คึกคัก' เสียที?

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามจะเติบโตในช่วงที่ผ่านมา แต่โดยรวมแล้ว คุณเมียนเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามไม่ได้ "ฟื้นตัว" ขึ้น เนื่องจากโครงการที่พัฒนาในช่วงก่อนหน้านี้มีคุณภาพและขนาดไม่เพียงพอ

มีข้อได้เปรียบมากมายในการดึงดูดทุน FDI และการพัฒนาอุตสาหกรรม เช่น ทำเลที่ตั้ง การคมนาคมสะดวก และนโยบายสนับสนุนการลงทุนที่ดี โดยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา Ha Nam ได้ส่งเสริมการดึงดูดการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์กับบริษัทขนาดใหญ่จำนวนมาก เช่น Sun Group, Bitexco, BRG Group, T&T หรือ Icon4...

ภาพพาโนรามาของการประชุม (ภาพ : วีวี)

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Tran Dinh Thien กล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามจะมีอนาคตที่สดใส พื้นที่สามเหลี่ยมปากแม่น้ำแดงทั้งหมดประกอบด้วย 11 จังหวัด และแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามแสดงให้เห็นได้จากการที่นี่คือหนึ่งในจังหวัดที่มีความสำคัญด้านการลงทุนและการพัฒนา

ฮานามเป็นจังหวัดที่มีบทบาทผู้นำ มีแรงผลักดัน และมีศักยภาพที่จะพัฒนาอย่างแข็งแกร่งและก้าวกระโดดทั้งในด้านอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว นอกจากนี้ แม้ว่าขนาดประชากรจะเล็ก แต่ฮานัมยังเป็นพื้นที่ชั้นนำในด้านการขยายตัวของเมืองอีกด้วย มีโมเมนตัมการเติบโตที่แข็งแกร่งใน 4 จังหวัดและเมือง โดยมีอัตราการขยายตัวเป็นเมืองประมาณ 30.7% ในปี 2563

“ระดับการขยายตัวของเมืองในฮานามไม่สูงนัก แต่เรามีพื้นที่ในเมืองค่อนข้างดี นั่นหมายความว่าเรามีพื้นที่ว่าง ซึ่งถือเป็นข้อได้เปรียบสำหรับนักลงทุนในฮานาม

ลักษณะสำคัญสองประการโดยเฉพาะของฮานาม ได้แก่ การเชื่อมโยงการพัฒนาการท่องเที่ยวกับพื้นที่ท่องเที่ยวเชิงจิตวิญญาณทามชุก และการดึงดูดนักลงทุนรายใหญ่ให้เข้ามาสร้าง "เกม" ในเมือง นายเทียนเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าเพื่อดึงดูดและรักษาบุคลากรที่มีคุณภาพสูงไว้ ซึ่งสอดคล้องกับแนวทางการวางแผนสำหรับปี 2021 - 2030 (ฮานามจะกลายเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง) ฮานามจำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย รวมถึงกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี่

การลงทุนในการพัฒนาพื้นที่เมืองระดับไฮเอนด์จะช่วยเปลี่ยนแปลงรูปลักษณ์ของพื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานได้อย่างมาก และจะสร้างรากฐานให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามเติบโตได้

ที่มา: https://www.congluan.vn/gan-ha-noi-vi-sao-thi-truong-bat-dong-san-ha-nam-chua-bat-len-duoc-post305369.html