เหตุใดตลาดอสังหาฯ ในฮานอยจึงยังไม่ 'คึกคัก' สักที?

“ไข้” ประจำถิ่นปรากฏใน ฮานาม

ในการอภิปรายเรื่อง “อสังหาริมทรัพย์ฮานาม: วัฏจักรใหม่” คุณ Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีแรก รัฐบาล และกระทรวงต่างๆ ยังคงพยายามเร่งรัดให้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้เร็วขึ้นทุกวัน ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป

อย่างไรก็ตาม บางพื้นที่กำลังประสบปัญหาเนื่องจากขาดบุคลากรสำคัญที่มีอำนาจตรวจสอบและอนุมัติเอกสารและบันทึกต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม บางพื้นที่ถือเป็น "จุดสว่าง" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามเติบโตอย่างแข็งแกร่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา (ภาพ: BHN)

คุณเมียนกล่าวว่า จังหวัดฮานามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เกิดขึ้นเฉลี่ยปีละ 10 โครงการ (ยกเว้นช่วงโควิด) จนถึงปัจจุบัน ทั้งจังหวัดมีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์และเขตเมืองที่สร้างที่อยู่อาศัยขั้นพื้นฐานแล้วเสร็จเพียงประมาณ 43 โครงการเท่านั้น

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 คุณเมียน เปิดเผยว่า จังหวัดฮานามมีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุมัติการลงทุนแล้ว 7 โครงการ โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว 3 โครงการ และโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่มีสิทธิ์ขายที่อยู่อาศัยในอนาคต 3 โครงการ ในไตรมาสที่สองของปีนี้ ทั้งจังหวัดมีเพียง 1 โครงการเท่านั้น

ในด้านสภาพคล่อง ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2562 ทั่วทั้งจังหวัดมีธุรกรรม 6,134 รายการ มูลค่ากว่า 3,000 พันล้านดอง เฉพาะในไตรมาสที่สอง มีธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 4,314 รายการ มูลค่ารวมเกือบ 2,564 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 2.4 เท่าจากไตรมาสแรกของปี 2567

ในส่วนของราคาขาย คุณเมียน กล่าวว่า ในไตรมาสแรก ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานามยังคงทรงตัว ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับปลายปี 2566 โดยตลาดส่วนใหญ่เป็นผลิตภัณฑ์ "ลดขาดทุน" ของนักลงทุนในฮานาม เนื่องจากเผชิญแรงกดดันทางการเงิน ต้องการปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนหลังจากฝังทุนไว้เป็นเวลานาน

ราคาอสังหาฯ ไตรมาส 2 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3-5% จากไตรมาสก่อน ขับเคลื่อนด้วยกระแสโครงสร้างพื้นฐานระลอกเล็ก ข้อมูลการดำเนินโครงการขนาดใหญ่ และความต้องการลงทุนที่เปลี่ยนไปจากตลาดอื่น

ที่น่าสังเกตคือ รองผู้อำนวยการ VARs IRE กล่าวว่า พื้นที่บางส่วนบันทึกปรากฏการณ์ "ไข้" ในท้องถิ่น โดยราคาเพิ่มขึ้นอย่างร้อนแรงโดยไม่มีเหตุผล สูงถึง 30% สูงกว่าช่วงปลายปี 2566 เนื่องมาจากกลุ่มเก็งกำไรสร้างข้อมูลที่สับสน กดดันให้ราคาลดลงเพื่อแสวงหากำไร

ระดับราคาใหม่นี้ยังคงได้รับการรักษาไว้แม้จะขาดสภาพคล่อง เนื่องจากนักลงทุน FOMO (ซื้อเพราะกลัวพลาด) ไม่มีปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ไม่ได้ตั้งใจที่จะ "ตัดขาดทุน" ยอมรับที่จะฝังทุนและรอคลื่นขาขึ้น

จากข้อมูลของรองผู้อำนวยการ VARs IRE ราคาที่ดินในเขตฮานามบนถนนสายหลักและในตัวเมืองปัจจุบันอยู่ที่ 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ในซอยที่มีขนาด 3.5 ล้านตันในตัวเมืองราคาผันผวนอยู่ที่ 30-40 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนนสายหลักที่ชายแดนตัวเมืองราคาอยู่ที่ประมาณ 38-42 ล้านดองต่อตารางเมตร ในพื้นที่ Liem Chinh และ Liem Chung ราคาอยู่ที่ประมาณ 31-31 ล้านดองต่อตารางเมตร

สำหรับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ราคาที่ดินพร้อมที่จอดรถหน้าประตู (10-15 ล้านดอง/ตร.ม.) และพื้นที่ห่างไกลจากตัวเมือง (5-7 ล้านดอง/ตร.ม.) ได้แก่ ถั่นเลียม ถั่นฮา ลี้เญิน และบิ่ญลุก (15-20 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม มีราคาประมาณ 90 ล้านดอง/ตร.ม. ที่ดินรอบนิคมอุตสาหกรรมมีราคาประมาณ 16-25 ล้านดอง/ตร.ม.

รองผู้อำนวยการ VARs IRE กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานามมีเพียง 1/3-2/3 ของราคาที่ดินในพื้นที่ที่มีทำเลและศักยภาพใกล้เคียงกัน เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง วินห์ฟุก และหุ่งเอียน

“ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานามยังคงมีการแข่งขันสูง และยังมีช่องว่างสำหรับการเติบโตอีกมากในอนาคต ยิ่งไปกว่านั้น ฮานามยังเป็นตลาดใหม่ ซึ่งเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่รู้จักใช้ทางลัด” เธอกล่าว

เหตุใดตลาดอสังหาฯ ในฮานอยจึงยังไม่ 'คึกคัก' สักที?

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามจะเติบโตขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่โดยรวมแล้ว คุณเมียนเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามไม่ได้ "ฟื้นตัว" ขึ้น เนื่องจากโครงการที่พัฒนาในช่วงก่อนหน้านี้มีคุณภาพและขนาดไม่เพียงพอ

ด้วยข้อได้เปรียบมากมายในการดึงดูดเงินทุน FDI และการพัฒนาอุตสาหกรรม เช่น ทำเลที่ตั้ง การคมนาคมที่สะดวก และนโยบายสนับสนุนการลงทุนที่ดี ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ฮานามได้ส่งเสริมการดึงดูดการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์กับองค์กรขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น Sun Group, Bitexco, BRG Group, T&T หรือ Icon4...

ภาพพาโนรามาการสัมมนา (ภาพ: VV)

นักเศรษฐศาสตร์ Tran Dinh Thien ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามจะมีอนาคตที่สดใส พื้นที่สามเหลี่ยมปากแม่น้ำแดงทั้งหมดประกอบด้วย 11 จังหวัด และโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามก็แสดงให้เห็นได้จากการที่จังหวัดนี้เป็นหนึ่งในจังหวัดที่ให้ความสำคัญด้านการลงทุนและการพัฒนา

ฮานามเป็นจังหวัดที่มีบทบาทนำ มีแรงผลักดัน และมีศักยภาพในการพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง เติบโตอย่างก้าวกระโดดทั้งในด้านอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว แม้จะมีประชากรจำนวนน้อย แต่ฮานามยังเป็นพื้นที่ชั้นนำด้านการพัฒนาเมืองอีกด้วย โดยมีอัตราการขยายตัวของเมืองที่แข็งแกร่งเมื่อเทียบกับ 4 จังหวัดและเมืองอื่นๆ โดยมีอัตราการขยายตัวของเมืองอยู่ที่ประมาณ 30.7% ในปี พ.ศ. 2563

“ระดับความเป็นเมืองของฮานามไม่ได้สูงนัก แต่เรามีพื้นที่เมืองค่อนข้างดี นั่นหมายความว่าเรามีพื้นที่ว่าง ซึ่งถือเป็นข้อได้เปรียบสำหรับนักลงทุนในฮานาม

ลักษณะสำคัญสองประการโดยเฉพาะของฮานามคือ การเชื่อมโยงการพัฒนาการท่องเที่ยวกับพื้นที่ท่องเที่ยวเชิงจิตวิญญาณตามชุก และการดึงดูดนักลงทุนรายใหญ่ให้เข้ามากำหนด "เกม" ในเมือง นายเทียนเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าเพื่อดึงดูดและรักษาบุคลากรที่มีคุณภาพสูงเพื่อรองรับการวางแผนปี 2021 - 2030 (ฮานามกลายเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง) ฮานามจำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย รวมถึงกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา

การลงทุนในการพัฒนาพื้นที่เมืองระดับไฮเอนด์จะช่วยเปลี่ยนแปลงรูปลักษณ์ของพื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานอย่างมาก และจะสร้างรากฐานให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานามเติบโตได้

ที่มา: https://www.congluan.vn/gan-ha-noi-vi-sao-thi-truong-bat-dong-san-ha-nam-chua-bat-len-duoc-post305369.html