ราคาอพาร์ตเมนท์ 'ลดลง' หลังกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้

กลุ่มอสังหาฯ ในตลาดอสังหาฯ เดือนพฤษภาคม 2567 ไม่ประสบภาวะราคาขยับขึ้น-ลงเหมือนไตรมาสแรกอีกต่อไป ธุรกรรมซื้อขายลดลงอย่างรวดเร็ว นักลงทุนหันมารอดูสถานการณ์ รอจังหวะใหม่ เมื่อกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาฯ ที่แก้ไขใหม่ มีผลบังคับใช้และส่งผลกระทบต่อตลาด

ข้อมูล การชะลอตัวของตลาด จาก Batdongsan.com.vn (ช่องข้อมูลบริการอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของเวียดนาม) ที่เพิ่งเผยแพร่เมื่อปลายเดือนพฤษภาคม 2567 แสดงให้เห็นว่าจำนวนผู้ที่ค้นหาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย ในไตรมาสแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้นแตะระดับสูงสุดที่ใกล้เคียงกันในเดือนสิงหาคม 2566 โดยจำนวนการค้นหาและราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกสัปดาห์ อย่างไรก็ตาม ในช่วงเดือนเมษายนถึงพฤษภาคม 2567 ความต้องการลดลงเนื่องจากมีผู้ขายจำนวนมาก

ราคาอพาร์ตเมนท์เริ่ม 'เย็นลง' หลังกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้

ในเดือนเมษายน จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศลดลง 13% และจำนวนประกาศขายก็ลดลงเล็กน้อย 3% เมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม 2567 ในเดือนพฤษภาคม 2567 ดัชนีเหล่านี้ลดลงสอดคล้องกับเดือนเมษายน 2567 แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อมีทัศนคติที่รอคอยผลกระทบของนโยบายใหม่ที่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาด เจ้าของธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายในเขตด่งอันห์และฮว่ายดึ๊ก (ฮานอย) กล่าวว่าในไตรมาสแรกของปี 2567 ข้อมูลที่หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐได้เข้มงวดการวางแผนการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง โครงการจำนวนมากถูกผลักดันให้มีราคา "เสมือน" ซึ่งไม่สอดคล้องกับโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่เดือนเมษายน 2567 สภาพคล่องของอพาร์ตเมนต์เริ่มมีสัญญาณชะลอตัวลง โดยมีเพียงประมาณครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วง "พีค" คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ผู้บริโภคควรกำหนดวัตถุประสงค์ของการลงทุนให้ชัดเจน หากซื้อเพื่ออยู่อาศัย ควรพิจารณาอย่างรอบคอบ หากลงทุนในระยะสั้น ควรพิจารณาสภาพคล่องของตลาดด้วย หากลงทุนระยะยาวและลงทุนเพื่อปล่อยเช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด กลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นประเภทที่ให้ผลตอบแทนสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทอื่นๆ เช่น หุ้น ทองคำ เงินออม เงินตราต่างประเทศ... ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่า 10 โครงการอพาร์ตเมนต์ที่ถูกค้นหามากที่สุดในฮานอยในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมา ได้แก่ Vinhomes Ocean Park Gia Lam, Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Me Tri, Thanh Ha Muong Thanh Urban Area, Xa La New Urban Area, Viet Hung Urban Area, Trung Hoa - Nhan Chinh Urban Area, Geleximco - Le Trong Tan Urban Area, Van Phu New Urban Area และ Linh Dam New Urban Area โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มีราคาค่อนข้างต่ำ มีอุปทานหลักจำนวนมาก และกระจุกตัวอยู่ในภาคตะวันตก ในนคร โฮจิมิน ห์ ผู้ที่สนใจอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ให้ความสนใจโครงการเหล่านี้ ได้แก่ Vinhomes Grand Park, Vinhomes Central Park, Celadon City, Q7 Saigon Riverside, Mizuki Park, Masteri Thao Dien, Vinhomes Golden River Ba Son, Sunrise City, Eco Green Saigon, CityLand Park Hills ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (Vnrea) ให้ความเห็นว่าในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อมีกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับตลาดมีผลบังคับใช้ จะสามารถแก้ไขปัญหาได้ในหลายโครงการ ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทานในตลาด เมื่ออุปทานเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลง แม้จะไม่ได้ลดลงมาก แต่ก็จะทรงตัว คาดว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ เมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม 2024 รัฐบาล ได้ออกมติหมายเลข 79/NQ-CP เกี่ยวกับข้อเสนอในการพัฒนากฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของกฎหมายที่ดินหมายเลข 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยหมายเลข 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หมายเลข 29/2023/QH15 และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อหมายเลข 32/2024/QH15

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลได้มีมติเอกฉันท์เห็นชอบข้อเสนอในการพัฒนากฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยเลขที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลขที่ 29/2023/QH15 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อเลขที่ 32/2024/QH15 ตามที่เสนอโดยกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในการยื่นเลขที่ 58/TTr-BTNMT ลงวันที่ 26 พฤษภาคม 2024 และเอกสารแนบ รัฐบาลมอบหมายให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรมซึ่งได้รับมอบอำนาจจากนายกรัฐมนตรีลงนามแทนรัฐบาลในคำร้องของรัฐบาลที่ขอให้คณะกรรมาธิการประจำสภาแห่งชาติพิจารณาและนำเสนอต่อสภาแห่งชาติเพื่อเสริมข้อเสนอในการพัฒนากฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยเลขที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลขที่ 29/2023/QH15 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อเลขที่ 32/2024/QH15 ของโครงการพัฒนากฎหมายและข้อบังคับปี 2024; นำเสนอต่อสภาแห่งชาติเพื่อพิจารณาและตัดสินใจในการพัฒนาและประกาศใช้กฎหมายตามขั้นตอนที่สั้นลง; แสดงความคิดเห็นและอนุมัติในการประชุมสมัยที่ 7 ของรัฐสภา สมัยที่ 15 (พฤษภาคม 2024) ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2567 รองนายกรัฐมนตรี เจิ่น ฮอง ฮา ได้ลงนามในหนังสือส่งสารอย่างเป็นทางการ เลขที่ 53/CD-TTg ของนายกรัฐมนตรี ว่าด้วยการเร่งรัดความคืบหน้าในการพัฒนาและเผยแพร่เอกสารรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ ในหนังสือส่งสารอย่างเป็นทางการ รองนายกรัฐมนตรี เจิ่น ฮอง ฮา ได้ร้องขอให้ประธานสภาประชาชนและประธานคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองต่างๆ ในส่วนกลาง กำกับดูแลการเร่งรัดการพัฒนาและเผยแพร่เอกสารรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายข้างต้น เพื่อสร้างเส้นทางกฎหมายที่สมบูรณ์และสอดคล้องกัน และดำเนินการให้แล้วเสร็จทันทีหลังจากที่รัฐสภาอนุมัติกฎหมายที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันสินเชื่อ ให้มีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ (คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567) ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับข้อมูลดังกล่าวแล้ว และกล่าวว่า หากบทบัญญัติในกฎหมายใหม่ได้รับการบังคับใช้อย่างจริงจังและมีประสิทธิภาพ ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและในแต่ละภาคส่วนจะลดลง ในความเป็นจริง ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ต้นทุนการลงทุน ฯลฯ ล้วนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ปัญหาคอขวดทางกฎหมายยังทำให้ระยะเวลาการดำเนินโครงการยาวนานขึ้น ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้นเมื่อเทียบกับแผนเดิม ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตัวแทนจาก Vnrea กล่าวว่า ในบริบทปัจจุบัน ทางออกสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างโปร่งใสคือการจัดระเบียบและบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ ให้ดี หวังว่ากฎหมายใหม่ๆ เหล่านี้จะถูกนำไปปฏิบัติอย่างรวดเร็วและบังคับใช้อย่างเด็ดขาดและมีประสิทธิภาพ

หนังสือพิมพ์วันซอน/ทินทุค

ที่มา: https://baotintuc.vn/kinh-te/gia-chung-cu-ha-nhiet-khi-cac-luat-lien-quan-den-thi-truong-bat-dong-san-co-hieu-luc-20240601080958117.htm