ราคาอพาร์ทเม้นท์ในฮานอย 'เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว' อย่างต่อเนื่อง มีอะไรผิดปกติหรือไม่?

คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes กล่าวถึงราคาอพาร์ตเมนต์ ในฮานอย ล่าสุดว่า ในแง่ของความต้องการของผู้บริโภค ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม การที่ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ ถือเป็นเรื่องผิดปกติ

คุณชุงกล่าวว่า สาเหตุหลักของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงนั้น เป็นเพราะนักลงทุนรายใหญ่ผูกขาดอุปทาน ทำให้ราคาเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ต้นทุนการลงทุนที่สูง ความต้องการที่สูงในขณะที่อุปทานมีน้อย ทำให้นักลงทุนคาดหวังผลกำไรที่สูงขึ้น ก็เป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นอย่างผิดปกติเช่นกัน

คุณเหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE สาขาฮานอย ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า " นี่เกือบจะเป็นครั้งแรกที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วภายในระยะเวลาอันสั้นเช่นนี้ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% ต่อปี แม้ในช่วงปี 2552-2562 ราคาอพาร์ตเมนต์จะมีความผันผวนเพียงเล็กน้อย มีช่วงที่ราคาลดลงและเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียง 2% ต่อปี ตั้งแต่ปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองนี้เพิ่งเริ่มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว "

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่าในช่วงที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างผิดปกติอย่างมาก ทั้งในแง่ของ เศรษฐกิจ ตลาด และรายได้ของประชาชนยังไม่ฟื้นตัว สถานการณ์เช่นนี้น่าจะเกิดจากผลกระทบของกลุ่มผลประโยชน์

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็วๆ นี้ถือว่าผิดปกติ (ภาพประกอบ: Minh Duc)

“ ราคาบ้านกำลังเพิ่มขึ้น แต่ธุรกรรมต่างๆ กลับไม่เกิดขึ้น นี่อาจเป็นกลลวงของกลุ่มนักลงทุนที่มีเจตนาไม่ชัดเจน ” นายดินห์ประเมิน

เขากล่าวว่ากลุ่มผลประโยชน์เหล่านี้สามารถเล่นกลฉวยโอกาสขึ้นราคาได้ เนื่องจากอุปทานของอพาร์ตเมนต์มีปัญหา ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดยังไม่มีโครงการใหม่ที่ได้รับอนุมัติใบอนุญาตการลงทุน โครงการในตลาดส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่ถูกซื้อและขายต่อ อุปทานมีไม่เพียงพอและคุณภาพต่ำ อุปทานที่เข้าถึงประชาชนและผู้มีรายได้น้อยมีน้อยมาก โครงสร้างผลิตภัณฑ์ไม่เหมาะสม

นายดิงห์กล่าวว่านี่ไม่ใช่สัญญาณที่ดีสำหรับตลาด การเพิ่มขึ้นของราคาที่สูงส่งส่งผลกระทบต่อประชาชน เช่น การเข้าถึงที่อยู่อาศัย ต้นทุนการลงทุนด้านการผลิตที่สูงขึ้น และนักลงทุนทั่วไปประสบปัญหาในการเข้าถึงทรัพยากรที่ดิน ดังนั้น รัฐบาล จึงกำลังดำเนินมาตรการกำกับดูแลที่เหมาะสม

ตลาดไม่ร้อนแรงอย่างที่ข่าวลือใช่ไหม?

ดร. ดินห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ชี้ให้เห็นความเป็นจริงว่าไม่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่การซื้อขายมีแต่กำไร ไม่ขาดทุน มีแต่เพิ่มขึ้นไม่ลดลง

“ ด้วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามที่กำลังขยายตัวและมุ่งเน้นตลาดมากขึ้น คำถามคือ ทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจึงเงียบเหงา การซื้อขายทำได้ยาก แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้น ตามกฎของเศรษฐกิจตลาด เมื่อผลิตภัณฑ์การลงทุนมีราคาสูงขึ้น แสดงว่ามีผู้ต้องการและมีความเต็มใจที่จะซื้อจำนวนมาก แต่ทำไมผู้ขายจึงขายไม่ได้ หรือขายได้ยาก และธนาคารไม่สามารถยึดทรัพย์ได้ นักลงทุนต้องตั้งคำถามกับตัวเองว่าการขึ้นราคาครั้งนี้สอดคล้องกับตลาดจริง ๆ หรือเป็นเพียงแค่ปัจจัยภายในประเทศ ” คุณ Hien ได้ตั้งคำถามนี้

คุณเหียนกล่าวว่า หากตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแท้จริงและยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แสดงว่าตลาดมีความแข็งแกร่งมาก ธุรกิจในอุตสาหกรรมนี้ไม่ต้องกังวลเรื่องการชำระหนี้ และไม่จำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ ขณะเดียวกัน หากซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ผู้ซื้ออาจตั้งคำถามว่าทำไมต้องซื้อโครงการใหญ่ๆ ที่อยู่ไกลออกไป ซึ่งราคาอาจสูงถึง 70-80 ล้านดองต่อตารางเมตรหรือมากกว่านั้น ขณะเดียวกัน เขากล่าวว่ายังมีอพาร์ตเมนต์รองในย่านใจกลางเมืองที่ราคาถูกกว่าด้วยซ้ำ

“ นี่แสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ร้อนแรงอย่างที่ข่าวลือ ผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ สามารถมองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่สมเหตุสมผลได้อย่างสบายๆ ” คุณเฮียนแนะนำ

ผู้เชี่ยวชาญเหงียน มินห์ ฟอง ยังกล่าวอีกว่า ปัจจุบัน หน่วยงานทุกแห่งในตลาดต่างยืนยันว่าราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินสมควร อย่างไรก็ตาม ศาลยุติธรรมของเวียดนามยังไม่มีเครื่องมืออย่างเป็นทางการที่จะพิสูจน์ว่าการขึ้นราคาครั้งนี้ไม่สมเหตุสมผล

เพื่อการบริหารจัดการและกำกับดูแลอย่างทันท่วงที คุณ Phong เสนอให้เวียดนามพัฒนาชุดดัชนีราคาที่อยู่อาศัย ราคาที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เพื่อวัดความผันผวนของราคาในแต่ละช่วงเวลา ดัชนีชุดนี้ซึ่งหลายประเทศพัฒนาและนำมาใช้ในการวิเคราะห์เศรษฐกิจมหภาค ไม่เพียงแต่สะท้อนการเติบโตทางเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังช่วยวัดความเสี่ยงและสนับสนุนการตัดสินใจของทั้งประชาชนและธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

นอกจากนี้ คุณพงษ์ยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการมีฐานข้อมูลขนาดใหญ่และแม่นยำ เพื่อให้มั่นใจว่าการดำเนินงานในตลาดมีความโปร่งใส การมีคลังข้อมูลขนาดใหญ่เพียงพอจะช่วยให้การวิจัยตลาดมีประสิทธิภาพ ส่งผลให้เกิดกลไกและนโยบายด้านกฎระเบียบที่เหมาะสม ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ควบคู่ไปกับการเพิ่มอุปทาน

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ของ Savills Vietnam ระบุว่าราคาหลักอยู่ที่ประมาณ 69 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบเป็นรายปี
ราคารองเฉลี่ยอยู่ที่ 51 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และร้อยละ 41 เมื่อเทียบกับปีก่อน
รายงานของกระทรวงก่อสร้างระบุว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในโครงการใหม่และโครงการเก่า โดยราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ต่อไตรมาส และ 22-25% ต่อปี ส่วนราคาขายอพาร์ตเมนต์เก่าก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบางพื้นที่ โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 35-40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง
ที่น่าสังเกตคือ มีบางครั้งที่ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นหลายร้อยล้านบาทในแต่ละเดือน ข้อมูลตลาดจากบริษัท PropertyGuru Vietnam แสดงให้เห็นว่าตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันมี "ช่วงเวลาเงียบเหงา" เพียงช่วงเดียว คือเดือนเมษายนและพฤษภาคม ส่วนช่วงเวลาที่เหลือของปี ราคาขายมีแนวโน้มสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเดือนท้ายๆ ของปี

เฉา อันห์

แหล่งที่มา