ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยยังคง “ร้อนแรง” เขต Thanh Oai จ่ายเงินมัดจำประมูลที่ดิน ผู้ซื้อยังคงระมัดระวังเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง

ราคาอพาร์ตเมนท์ ฮานอย ยังคงพุ่งสูงขึ้น ไข้ที่ดินส่วนใหญ่เป็นกลลวงหากำไรของนักเก็งกำไร 7 กรณีเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ในขณะที่กลุ่มและประเภทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ส่วนใหญ่มีความสนใจลดลงในเดือนพฤษภาคม 2567 แต่อพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นกลุ่มเดียวที่มีการเติบโตด้วยอัตราดอกเบี้ย 9% (ภาพ: Linh An)

ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลขนาดใหญ่ของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าหลังจากการเติบโตอย่างร้อนแรงติดต่อกันสามเดือนในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 อพาร์ตเมนต์ในฮานอยก็เริ่มชะลอตัวลงในเดือนเมษายน 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเดือนเมษายน 2567 ระดับความสนใจและจำนวนประกาศขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยลดลง 30% และ 2% ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม การลดลงนี้กินเวลาเพียงเดือนเมษายน และตั้งแต่เดือนพฤษภาคมเป็นต้นไป อพาร์ตเมนต์ในฮานอยก็ค่อยๆ กลับมา "กลับมา" อีกครั้ง

ในขณะที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่มีความสนใจลดลงในเดือนพฤษภาคม 2567 แต่อพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นกลุ่มเดียวที่มีอัตราดอกเบี้ยเติบโต 9% เมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม อัตราดอกเบี้ยยังคงเท่าเดิมในเดือนมิถุนายน 2567

อันที่จริง หลังจากภาวะเศรษฐกิจซบเซามาเป็นเวลากว่าหนึ่งเดือน ตั้งแต่ปลายเดือนพฤษภาคม 2567 จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหมายความว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ยกตัวอย่างเช่น จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าโครงการ Vinhomes Smart City ราคาขายอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน + 1 ห้องน้ำ ขึ้นอยู่กับอาคาร ทำเลที่ตั้ง และทิศทางของระเบียง ในช่วงปลายเดือนเมษายนถึงต้นเดือนพฤษภาคม 2567 อยู่ที่ 2.4-2.6 พันล้านดอง/ห้อง แต่ปัจจุบันราคาขายของอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้อยู่ที่ 2.7-2.8 พันล้านดอง/ห้อง เช่นเดียวกัน อพาร์ตเมนต์สตูดิโอมีราคาอยู่ที่ 1.8-1.9 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 150-200 ล้านดองต่อห้องเมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน 2567 อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ หรือ 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการนี้ก็เพิ่มขึ้น 200-250 ล้านดอง เมื่อเทียบกับประมาณ 2 เดือนก่อนหน้า

โครงการ Gemek ก็เพิ่มขึ้นจาก 2.7-2.8 พันล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เป็น 2.75-2.9 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการนี้ ซึ่งเจ้าของเสนอราคาสูงกว่า 3 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

อพาร์ตเมนต์นัมจุงเยน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์เก่าแบบ 2 ห้องนอน ก็มีราคาเพิ่มขึ้นเช่นกันจาก 2.8-3 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ เป็น 3.1-3.4 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการฮันไดเรสโก ก็เพิ่มขึ้นจาก 4-4.2 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ในเดือนพฤษภาคม เป็น 4.3-4.5 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์เช่นกัน

การเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ย 250-300 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ยังเกิดขึ้นกับโครงการต่างๆ บนถนนเลวันเลือง เช่น Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace หรืออพาร์ตเมนต์ที่ตั้งอยู่บนถนน Trung Hoa - Nhan Chinh

เหตุใดเขตThanh Oai กรุงฮานอย จึงหยุดการประมูลที่ดินกะทันหัน?

เขตThanh Oai (ฮานอย) ได้หยุดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 57 แปลง ในพื้นที่เขื่อน หมู่บ้าน Muc Xa ตำบล Cao Duong และคืนเงินค่าซื้อเอกสารและเงินมัดจำจากลูกค้า โดยอ้างว่าต้องกำหนดราคาเริ่มต้นใหม่

บริษัท Truong Son Joint Stock Auction ซึ่งเป็นผู้จัดการประมูลที่ดิน 57 แปลงในเขต Thanh Oai ครั้งแรก เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม ได้ประกาศหยุดจัดการประมูลกะทันหัน และคืนเงินค่าซื้อเอกสารและเงินมัดจำให้กับลูกค้า

บริษัทดังกล่าวกล่าวว่าหน่วยงานได้รับหนังสือแจ้งจากศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอถั่นโอ๋ โดยมีเนื้อหาว่า "หยุดจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินครั้งแรกจำนวน 57 แปลง ในพื้นที่เขื่อน หมู่บ้านมุกซา ตำบลกาวเดือง อำเภอถั่นโอ๋ กรุงฮานอย"

สาเหตุคือคณะกรรมการประชาชนอำเภอถั่นโอ๋ได้กำหนดราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 114 แปลงในตำบลกาวเซืองใหม่ตามมติของคณะกรรมการประชาชนฮานอย

ก่อนหน้านี้ ตามประกาศ ที่ดิน 57 แปลง ในพื้นที่หมู่บ้านมุกซา ตำบลกาวดวง มีพื้นที่ตั้งแต่ 74.63-134.69 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 8.097 ล้านดอง/ตร.ม.

ด้วยราคาเริ่มต้นดังกล่าว (ไม่รวมภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าบริการ) เงินมัดจำสำหรับแปลงที่ดินอยู่ระหว่างเกือบ 121-218 ล้านดอง

ทราบมาว่าในเดือนสิงหาคมนี้ อำเภอถั่นโอยจะไม่มีการจัดการประมูลที่ดินใดๆ อีกแล้ว

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม อำเภอถั่นโอย ได้จัดการประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นเทิ่น ตำบลถั่นเคา การประมูลครั้งนี้สร้างความฮือฮาให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และประชาชนทั่วไป เนื่องจากราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 7-8 เท่า โดยจากราคาเริ่มต้นที่ 8.6-12.5 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาที่ชนะการประมูลสูงสุดสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม.

หลายคนเชื่อว่าเหตุผลที่การประมูลครั้งนี้ดึงดูดนักลงทุนได้มากมายเป็นเพราะราคาเริ่มต้นที่ต่ำ ด้วยราคาเริ่มต้นเช่นนี้ นักลงทุนต้องวางเงินเพียง 20% เท่านั้น ซึ่งเทียบเท่ากับเงินประมาณ 200 ล้านดอง

ความเสี่ยงของผู้ซื้อ

ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในส่วนของอพาร์ตเมนต์ ตามมาด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่ดินเปล่าในทำเลต่างๆ อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาที่สูงขึ้น 6-8 เท่าจากผลการประมูลในย่านถั่นโอยเมื่อเร็วๆ นี้ ถือว่าร้อนแรงเกินไป แม้จะผิดปกติทั้งในด้านราคาและจำนวนผู้เข้าร่วมประมูล

จากบันทึกจริงและเว็บไซต์ Batdongsan.com.vn พบว่าราคาที่ดินที่อยู่อาศัยในบางหมู่บ้านในตำบลถั่นกาว อำเภอถั่นโอย ราคาที่ดินที่ขายในไตรมาสที่สองของปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 27-30 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น ราคานี้เพิ่มขึ้นประมาณ 80% จากประมาณ 15 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2563 เป็นเกือบ 30 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2567 ดังนั้น ราคาที่ชนะการประมูลในวันที่ 10 สิงหาคม จึงสูงกว่าราคาขายทั่วไปในปัจจุบันถึง 2.3-3.7 เท่า

หรือจากการสำรวจราคาที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งของกรุงฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ พบว่าแม้ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เตรียมเป็นเขตหรือทำเลที่มีความได้เปรียบด้านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน แต่ก็ไม่พบการเพิ่มขึ้นที่ไม่สมจริงเหมือนปรากฏการณ์การประมูลที่ดินในตำบลทัญโอย

เช่น การประมูลที่ดินในอำเภอเมลินห์เมื่อปลายเดือนมิถุนายน ผลการประมูลที่ชนะไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก โดยราคาที่ชนะอยู่ระหว่าง 20-40 ล้านดอง/ตรม. ขณะที่อำเภอเมลินห์ยังมีช่องว่างให้พัฒนาด้วยระบบโครงสร้างพื้นฐานตั้งแต่สะพานไปจนถึงถนนวงแหวนหมายเลข 4 ถนนวงแหวนหมายเลข 3 และ 5... ในทำนองเดียวกัน ในเขตทัคทาด ราคาที่ดินในทำเลสวยงามบางแห่งของตำบลบิ่ญเยนเพิ่งปรับเพิ่มขึ้นเพียงไม่กี่ล้านดอง/ตรม. แม้ว่าจะมีข้อมูลที่เป็นประโยชน์มากมายที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม...

จากข้อเท็จจริงข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่ากระแสความนิยมที่ดินในช่วงนี้ส่วนใหญ่มาจากการเก็งกำไรของนักเก็งกำไรและนายหน้า กลุ่มคนจำนวนมากที่เคยซื้อที่ดินมาก่อนจะใช้การประมูลในพื้นที่เพื่อดันราคาและสร้างพื้นที่ให้สูงขึ้น หากที่ดินที่ประมูลขายไม่ได้ พวกเขาจะถูกริบเงินมัดจำ และตามกฎระเบียบ ผู้เข้าร่วมการประมูลต้องจ่ายเงินมัดจำเท่ากับ 20% ของมูลค่าที่ดินทั้งหมด ซึ่งคำนวณจากราคาเริ่มต้น

จากข้อมูลออนไลน์ของ Batdongsan.com.vn พบว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยอย่างมาก โดยทั่วไปแล้ว ตลาดที่ดินและที่อยู่อาศัยกำลังฟื้นตัวหลังจากตกต่ำสุดในปี 2566 โดยมีจำนวนการค้นหาเพิ่มขึ้น 118% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่วนบ้านส่วนตัว ทาวน์เฮาส์ และวิลล่าเพิ่มขึ้น 33%, 27% และ 9% ตามลำดับ ในเขตชานเมือง ด่งอันห์มีระดับความสนใจเพิ่มขึ้นสูงสุดที่ 104%, ก๊วกโอย เพิ่มขึ้น 101%, เจียลัม 95%, ฮอยดึ๊ก 79% และแทชแทด 48%...

ผู้เชี่ยวชาญอธิบายว่า อาจเป็นเพราะความกังวลว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้นหลังจากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ในทางกลับกัน ข้อมูลที่ฮานอยตั้งเป้าหมายที่จะขยาย 5 เขตใหม่ภายในปี พ.ศ. 2573 (ด่งอันห์, ฮว่ายดึ๊ก, เจียลัม, แถ่งจิ และดานเฟือง) ก็ทำให้ที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนจำนวนมาก

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ว่าตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2568 เป็นต้นไป ที่ดินเปล่าจะเริ่มเข้าสู่แนวโน้มการฟื้นตัวหลัก ขณะที่ "คลื่น" ในปัจจุบันเป็นเพียงบางพื้นที่เท่านั้น ดังนั้น นักลงทุนควรศึกษาตลาดอย่างรอบคอบและศึกษาความผันผวนของราคาจากแหล่งข้อมูลที่เป็นกลาง

นอกจากนี้ จากสถานการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันขึ้นสูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่าการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างราคาเสมือนนั้นเป็นอันตรายอย่างยิ่ง ส่งผลโดยตรงต่อผู้ซื้อ ไม่ต่างจากการควบคุมตลาดหุ้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดความโปร่งใสและไร้เสถียรภาพ ขณะที่รัฐไม่มีมาตรการคว่ำบาตรที่รุนแรง

ประชาชนคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงสู่ระดับที่เหมาะสมเมื่อนโยบายและข้อบังคับการบริหารจัดการใหม่มีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ นี่คือทางออกสำหรับผู้ที่ต้องการมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านในเร็วๆ นี้ ตามเป้าหมายของ รัฐบาล

กรณีเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินไม่ต้องขออนุญาต

พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดกรณีการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตเพิ่มเติมอีกหลายกรณี ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567

7 กรณีเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินไม่ต้องขออนุญาต

ตามบทบัญญัติมาตรา 121 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 หากไม่เข้าข่าย 7 กรณี ดังต่อไปนี้ ภายใต้มาตรา 121 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 จะไม่ต้องขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้จากผู้มีอำนาจหน้าที่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีดังกล่าว ได้แก่ การเปลี่ยนพื้นที่ปลูกข้าว พื้นที่ป่าใช้ประโยชน์พิเศษ พื้นที่ป่าอนุรักษ์ พื้นที่ป่าเพื่อการผลิต ไปเป็นพื้นที่ประเภทอื่นในกลุ่มที่ดิน เกษตรกรรม การเปลี่ยนพื้นที่เกษตรกรรมไปเป็นพื้นที่ที่ไม่ใช่เกษตรกรรม การเปลี่ยนพื้นที่ประเภทอื่นไปเป็นพื้นที่ปศุสัตว์รวมศูนย์เมื่อมีการดำเนินโครงการปศุสัตว์รวมศูนย์ขนาดใหญ่

การแปลงที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่รัฐจัดสรรให้โดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เป็นที่ดินประเภทอื่นที่รัฐจัดสรรให้โดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน การแปลงที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่มิใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

การแปลงที่ดินเพื่อการก่อสร้างสาธารณูปโภค ที่ดินที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ให้เป็นที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและที่ดินเพื่อธุรกิจ การแปลงที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและที่ดินเพื่อธุรกิจที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่อการค้าหรือบริการ ให้เป็นที่ดินเพื่อการค้าหรือบริการ

การแปลงการใช้ที่ดินจะต้องเป็นไปตามการวางผังเมือง

การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจะต้องยังคงเป็นไปตามผังเมืองและได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ โดยมีกำหนดไว้ชัดเจนในมาตรา 116 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

โดยให้คณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอที่ดินตั้งอยู่เป็นหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการอนุมัติการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

แปลงพื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดิน ปี 2567

ปัจจุบัน พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังไม่มีเอกสารกำหนดขอบเขตและพื้นที่สูงสุดในการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน

ข้อจำกัดการใช้ที่ดินขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ที่ต้องการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะตรวจสอบเอกสาร ความจำเป็นในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ตรวจสอบพื้นที่และการวางแผน เพื่อดูว่าสามารถเปลี่ยนแปลงข้อจำกัดได้อย่างสมบูรณ์หรือไม่

แผนการใช้ที่ดินระดับอำเภอประจำปีจะถูกกำหนดโดยหน่วยงานที่มีอำนาจ

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html