ราคาอพาร์ตเมนท์ใน Thu Duc อยู่ที่ 100 ล้าน/ตรม. นายหน้า 'ร้องไห้'

'นักลงทุนเทขาย'

สุดสัปดาห์ที่ผ่านมา งานที่ Masterise Homes เซ็นสัญญาเป็นตัวแทนจำหน่ายโครงการคอนโดมิเนียมสูงแห่งแรก (2 อาคารชื่อ Spark และ Glow) ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 620 ยูนิต ในย่านเมือง The Global City ได้สร้างความฮือฮาให้กับเหล่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แคมเปญส่งเสริมการขาย ข้อเสนอการขาย และแม้แต่... การคาดเดาราคาและโอกาสในการลงทุนของโครงการนี้ก็ถูกเขียนขึ้นโดยตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์หลายร้อยราย

แม้ว่าจะยังไม่เปิดขายอย่างเป็นทางการ แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ในโครงการนี้ก็ถูกนายหน้าข่าวลือกันมาหลายเดือนแล้ว โดยพุ่งสูงถึง 7,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร (ภาพ: นักลงทุน)

ตามประกาศของนักลงทุน คาดว่าอาคารสองหลังแรกในเขตเมืองนี้จะมีราคาเริ่มต้นที่ 100 ล้านดองต่อตารางเมตร (ราคาไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ราคานี้ก่อให้เกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์ในตลาดทันที เมื่อยอดขายหลายชั้นสร้างกระแสฮือฮา มีผู้ร้องเรียนว่านักลงทุนกำลังเทขาย เนื่องจากหนึ่งเดือนก่อนการประกาศอย่างเป็นทางการ ตัวแทนหลายรายตั้งราคาขายโครงการนี้ไว้ที่ 120 ล้านดองต่อตารางเมตร และมีลูกค้าจองแล้ว โดยมีค่ามัดจำ 100 ล้านดอง

หลายเดือนก่อนมีข่าวลือว่าอพาร์ตเมนต์นี้มีราคาอยู่ที่ประมาณ 7,000 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร

เขตเมืองโกลบอลซิตี้ในเขตอันฟู เมืองทูดึ๊ก ได้รับการโฆษณาว่าเป็นทำเลระดับ “เพชร” เนื่องจากตั้งอยู่ติดกับทางหลวงนครโฮจิมินห์-ลองถั่น-เดากิ่ว เชื่อมต่อกับพื้นที่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวก และอยู่ติดกับศูนย์ กีฬา Rach Chiec

อาคารสูง 2 แห่งที่เพิ่งประกาศราคาไปนั้นยังโฆษณาว่าเป็นโครงการอพาร์ทเมนท์หรูแห่งเดียวในเวียดนามที่ได้รับการออกแบบโดย Foster + Partners และ WATG ซึ่งเป็นแบรนด์สถาปัตยกรรมที่มีชื่อเสียง ระดับโลก

อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาเริ่มต้นที่ 100 ล้านดอง/ตร.ม. หากลูกค้าซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กสุดที่มีการออกแบบ 1 ห้องนอนประมาณ 55 ตร.ม. ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 6 พันล้านดอง อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนมีราคาอยู่ที่ 7.7-8.5 พันล้านดอง และประมาณ 18 พันล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ 4 ห้องนอน ในขณะที่เพนท์เฮาส์ที่มีพื้นที่ 143.84-372.2 ตร.ม. ยังไม่ได้ประกาศราคา

ตามแผนพื้นที่สูงที่ The Global City มีอาคารสูง 25 อาคารและมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 8,400 ยูนิต (ภาพ: H. L)

นายดิงห์ลอง นักลงทุนรายบุคคลในบิ่ญถัน กล่าวว่า ด้วยราคาเท่านี้ ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยสามารถซื้อบ้านที่มีพื้นที่ประมาณ 40 - 55 ตารางเมตรได้ในหลายพื้นที่ของทูดึ๊ก

ในฐานะนักลงทุน คุณลองได้ศึกษาโครงการนี้และโครงการอื่นๆ ที่เปิดขายในพื้นที่นี้มาหลายเดือนแล้ว คุณลองกล่าวว่าอพาร์ตเมนต์แห่งนี้มีข้อได้เปรียบคือทำเลที่ตั้งที่ดี ตั้งอยู่ในย่านเมืองหรูหราที่กำลังพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ทางตะวันออกของเมือง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยมากมาย แต่ด้วยราคาที่สูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำให้นักลงทุนอย่างเขาต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ และผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ คงจะเข้าถึงได้ยากมาก

ปัจจุบันโครงการนี้ยังไม่ได้เปิดขายอย่างเป็นทางการ แต่ตลาดซื้อขายกำลังได้รับการจองอย่างล้นหลาม นายหน้าเปิดเผยว่ามีผู้สนใจเข้าร่วมขายอพาร์ตเมนต์ของโครงการนี้จำนวน 620 ห้องมากกว่า 2,000 คน และยอดจองทะลุ 1,000 รายแล้ว

เขตเมืองโกลบอลซิตี้มีพื้นที่ 117.4 เฮกตาร์ นอกจากวิลล่าและทาวน์เฮาส์แล้ว ยังมีอาคารสูง 25 อาคาร รวมอพาร์ตเมนต์ประมาณ 8,400 ยูนิต ปัจจุบันอาคารทั้งสองหลังเปิดขายสูงประมาณ 25 ชั้น คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณปลายปี พ.ศ. 2569

โครงการมูลค่ากว่าร้อยล้านใน Thu Duc

นอกจากราคาอพาร์ตเมนต์ในย่านเมืองโกลบอลซิตี้ที่สูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตรแล้ว ยังมีโครงการอื่นๆ อีกมากมายที่ราคา "แพง" ที่กำลังเปิดขายอยู่เช่นกัน นี่เป็นข้ออ้างในการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่ออ้างว่านักลงทุนกำลังทุ่มราคา โดยราคา 100 ล้านดองต่อตารางเมตรจะทำให้โครงการอื่นๆ อีกมากมาย "ได้หายใจ"

โครงการอีตันพาร์คกำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างบนถนนไมชีโถ โดยเฟส 2 มีราคาขายอยู่ที่ 142 ล้านดองต่อตารางเมตร (ภาพ: นักลงทุน)

โดยเฉพาะโครงการ Eaton Park บนถนน Mai Chi Tho (เขต An Phu) ตรงวงเวียน An Phu และติดกับศูนย์กีฬา Rach Chiec กำลังเปิดขายในราคาพิเศษไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม เริ่มต้นที่ 142 ล้านดอง/ตร.ม.

โครงการอีตันพาร์ค ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Gamuda Land นักลงทุนชาวมาเลเซีย มีพื้นที่รวม 3.7 เฮกตาร์ ประกอบด้วยอาคารย่อยหลัก 2 อาคาร จำนวน 6 อาคาร สูง 29-39 ชั้น โครงการนี้สามารถรองรับตลาดด้วยอพาร์ตเมนต์หรูประมาณ 2,000 ยูนิต คาดว่าจะแล้วเสร็จและส่งมอบในปี พ.ศ. 2570

นอกจากนี้ ในเมือง Thu Duc ยังมีโครงการ King Crown Infinity ซึ่งลงทุนโดย Bamboo Capital Group บนถนน Vo Van Ngan แขวง Binh Tho (ใจกลางเขต Thu Duc เดิม) เปิดขายในราคาเริ่มต้นที่ 5,000 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. หรือประมาณ 125 ล้านดอง โครงการนี้มีพื้นที่เพียง 12,652 ตร.ม. ประกอบด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์ 2 อาคาร สูง 30 ชั้น รวม 729 ยูนิต King Crown Infinity เปิดขายจริงมาแล้ว 3 ปี ตั้งแต่ปี 2564 ถึง 2566

The Opus One ซึ่งเป็นสองอาคารสุดท้ายในย่าน Vinhomes Grand Park Urban Area ก็เปิดรับจองเช่นกันในราคาประมาณ 5,000 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. สตูดิโออพาร์ตเมนต์ขนาด 30.9 - 38.9 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นที่ 4.5 พันล้านดอง คาดว่าจะมีโครงการเปิดตัวในไตรมาสที่สี่ของปีนี้ ในราคาประมาณ 10,000 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม.

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นของราคา เมื่อเทียบกับโครงการระดับไฮเอนด์หลายแห่งในเขต 1 เขต 3 หรือแม้แต่โครงการในใจกลางเขตเมืองฟูมีฮุง (เขต 7) ราคาขายจะอยู่ที่เพียง 80-100 ล้านบาท/ตารางเมตรเท่านั้น แม้ว่าโครงสร้างพื้นฐานในเขตเมืองของฟูมีฮุงจะเสร็จสมบูรณ์แล้ว ซึ่งเป็นสภาพแวดล้อมที่ดีที่สุดในการอยู่อาศัยในปัจจุบัน แต่โครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรในเขตทูดึ๊กยังคงไม่สมบูรณ์และอยู่ระหว่างการลงทุน

ผู้เชี่ยวชาญ Dinh The Hien เชื่อว่าตลาดยังคงเงียบเหงา แต่โครงการใหม่ๆ ยังคงเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง สร้างความตื่นตระหนกด้วยราคาที่พุ่งสูงลิ่ว อย่างไรก็ตาม จากการสังเกตการณ์ภาคสนามในพื้นที่ “ร้อนแรง” บางแห่ง พบว่าความจริงไม่ได้ “ร้อนแรง” แต่อย่างใด เขาเชื่อว่าราคาที่ดินในปัจจุบันและตลอดปี 2568 ไม่น่าจะน่าวิตกกังวลเรื่องราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น บางทีในปี 2568 สภาพคล่องอาจดีขึ้น ไม่ใช่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ผู้เชี่ยวชาญชี้ คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงไม่ควรเร่งรีบทำโครงการใหญ่ที่มีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร (ภาพ: H.L) — ผู้เชี่ยวชาญชี้ ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงไม่ควรเร่งรีบทำโครงการใหญ่ที่มีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร (ภาพ: HL)

เขากล่าวว่า นักลงทุนควรตั้งคำถามกับตัวเองว่าข่าวลือเรื่องราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นนั้นสอดคล้องกับตลาดจริงหรือไม่ หรือเป็นเพียงปรากฏการณ์ในท้องถิ่นที่สื่อบางสำนักรายงานออกมา หากจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ผู้ซื้อควรตั้งคำถามกับตัวเองว่าทำไมต้องซื้อโครงการขนาดใหญ่ที่มีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร

แม้ว่าในเขตบิ่ญถั่นและฟู่ญวนจะมีอพาร์ตเมนต์ดีๆ อยู่หลายแห่ง แต่ก็มีอพาร์ตเมนต์รองบางห้องขนาดประมาณ 70 ตร.ม. ที่มีราคาขายอยู่ที่ 4.5-5 พันล้านดอง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 65 ล้านดองต่อตร.ม. ซึ่งถือว่าเหมาะสมต่อการอยู่อาศัย ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ ควรใช้เวลาในการหาที่อยู่อาศัยที่มีราคาเหมาะสม

นอกจากราคาแล้ว ผู้ซื้อยังควรตรวจสอบและประเมินก่อนตัดสินใจใช้เงินด้วย เช่น การสังเกตสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย ความสามารถในการปล่อยเช่า เป็นต้น ไม่ควรรีบเร่งทำโครงการใหม่เมื่อได้ยินข่าวว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์มีน้อยและราคาสูง

รายงานตลาด 10 เดือนแรกของปี 2567 โดยบริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ มีจุดสังเกตที่น่าสนใจ คือ ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยใน ฮานอย สูงถึง 60 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยในโฮจิมินห์ประมาณ 10% ส่วนราคาเปิดตัวใหม่ในทั้งสองตลาดอยู่ที่มากกว่า 60 ล้านดองต่อตารางเมตร

โครงการเปิดขายเตรียมเปิดราคาสุดเร้าใจที่เมืองทูดึ๊ก
อีตันพาร์ค ของกามูดาแลนด์ กำลังเปิดรับจองเฟส 2 ราคาเริ่มต้น 145 ล้านดอง/ตรม.
Masteri Homes ระดับโลกเปิดรับจองแล้ว ราคาเริ่มต้นที่ 100 ล้านดอง/ตรม.
The Opus One - Vinhomes Grand Park กำลังรับจอง ราคา 5,000 USD/ตร.ม.
คอนโด King Crown Infinity บนถนน Vo Van Ngan เมือง Thu Duc เปิดขายแล้ว ราคา 125 ล้านดอง/ตรม.
The Opusk Residence - Metropole Thu Thiem รับจองแบบขอคืนเงินได้ ค่ามัดจำ 500 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ราคาที่คาดการณ์ไว้คือ 10,000 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม.
โครงการวิลล่า Foresta โดย Khang Dien ร่วมกับ Kepple Land บนถนน Vo Chi Cong เขต Phu Huu กำลังจะสร้างเสร็จสมบูรณ์ โดยมีราคาขายเริ่มต้นที่ 200 ล้าน/ตร.ม.

ฮาลินห์

แหล่งที่มา