โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งสร้างแรงผลักดันเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน

โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สมบูรณ์ไม่เพียงแต่ตอบสนองความต้องการด้านการเดินทางเท่านั้น แต่ยังกลายเป็นโซลูชั่นในการกำหนดรูปแบบพื้นที่ในเมือง สร้างแรงผลักดันให้โครงการที่อยู่อาศัย พื้นที่เมืองดาวเทียมได้รับการพัฒนา และเพิ่มมูลค่าที่ดิน

แรงบันดาลใจจากโมเดล TOD

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร.สถาปนิก Nguyen Vu Phuong รองผู้อำนวยการสถาบันกลยุทธ์และการฝึกอบรมเจ้าหน้าที่ ก่อสร้าง (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวไว้ว่ารูปแบบการพัฒนาเมือง TOD (การพัฒนาที่เน้นการขนส่งมวลชน) ในปัจจุบันในหลายประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส ญี่ปุ่น จีน... ล้วนแสดงให้เห็นถึงความสัมพันธ์แบบสองทาง โครงสร้างพื้นฐานสมัยใหม่ส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์สร้างทรัพยากรสำหรับการลงทุนซ้ำในโครงสร้างพื้นฐาน

โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งสร้างแรงผลักดันในการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน

ในเวียดนาม อัตราการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วกำลังก่อให้เกิดความจำเป็นเร่งด่วนสำหรับโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางงบประมาณที่จำกัด กระบวนการผสานรวมพื้นที่และการนำแบบจำลองรัฐบาลสองระดับมาใช้ ก่อให้เกิดประเด็นเกี่ยวกับแนวทางใหม่ที่อิงพื้นที่ใช้งาน โดยเชื่อมโยงการวางแผนการขนส่งเข้ากับการพัฒนาเมืองและตลาดอสังหาริมทรัพย์ แนวทางนี้ช่วยให้สามารถใช้ประโยชน์จากมูลค่าที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างหลักประกันความเสมอภาคของที่อยู่อาศัยและความเหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายของประชาชน ผ่านการจัดสรรกองทุนที่ดินที่เหมาะสมสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) และอสังหาริมทรัพย์เชิงนิเวศ

จากการตรวจสอบของกระทรวงก่อสร้าง จนถึงปัจจุบัน เครือข่ายทางด่วนของเวียดนามได้ขยายตัวอย่างรวดเร็วจากประมาณ 90 กิโลเมตร (ปี 2010) เป็น 1,700 กิโลเมตร (ปี 2024) คาดว่าจะถึง 3,000 กิโลเมตรภายในปี 2025 ระบบทางด่วนได้สร้างแรงกระตุ้นอย่างมากให้กับอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่เมืองบริวาร เขตอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท และราคาที่ดินที่สูงขึ้นตามแนวเส้นทางวงแหวนและทางด่วน นอกจากนี้ รถไฟในเมือง ซึ่งเป็นแกนหลักของ TOD และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น ใน ฮานอย ได้ใช้ประโยชน์จาก 2 เส้นทาง (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - สถานีรถไฟฮานอย) นครโฮจิมินห์ได้เปิดให้บริการรถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1 Ben Thanh - Suoi Tien คาดว่าภายในปี 2035 เมืองใหญ่ทั้งสองนี้จะมีทางรถไฟในเมืองมากกว่า 600 กิโลเมตร นี่เป็นแรงผลักดันในการปรับโครงสร้างพื้นที่ ก่อให้เกิดพื้นที่เมืองบริวารและอสังหาริมทรัพย์ตามแนวระเบียง TOD

นอกจากนี้ โครงการสนามบินและท่าเรือต่างๆ กำลังดำเนินการให้แล้วเสร็จอย่างรวดเร็ว เช่น โครงการสนามบินนานาชาติลองถั่น โครงการคลัสเตอร์ทางทะเลก่ายเม็ป-ถิไหว โครงการลาชเฮวียน... กำลังกลายเป็นประตูสู่ระดับนานาชาติที่สำคัญ ส่งเสริมด้านโลจิสติกส์ อุตสาหกรรม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการบริการ รวมถึงรีสอร์ท สร้าง "แรงผลักดัน" ที่แข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทิศทางของ TOD เมืองบริวาร และเส้นทาง เศรษฐกิจ ใหม่

อย่างไรก็ตาม โครงสร้างพื้นฐานของเวียดนามยังคงเผชิญกับความท้าทายที่สำคัญจากการขาดแคลนเงินทุน ข้อจำกัดของสถาบัน ทรัพยากร และความสามารถในการดำเนินการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักมี "ไข้เสมือนจริง" เนื่องจากความคาดหวัง การเก็งกำไร และการบริหารจัดการตลาดที่ไม่มีประสิทธิภาพ พื้นที่ในเมืองจำนวนมากได้รับการพัฒนาในขณะที่การจราจรยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ทำให้เกิดการโอเวอร์โหลดและขาดการเชื่อมต่อ การวางแผนไม่ได้รับการประสานกัน ในขณะที่ส่วนสำคัญๆ เช่น บ้านพักสังคม บ้านพักคนงาน และหอพักนักศึกษายังไม่ได้รับความสนใจอย่างเหมาะสม... ความเป็นจริงนี้ก่อให้เกิดความจำเป็นเร่งด่วนสำหรับกลยุทธ์ที่ครอบคลุม ทั้งการสร้างสมดุลของเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับการวางแผนเมืองและการวางแนวทางเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน

การวางแนวทางเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่า จากประสบการณ์การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จในหลายประเทศ การพัฒนาโมเดล TOD จะช่วยส่งเสริมทั้งเศรษฐกิจ แก้ปัญหาที่อยู่อาศัย และควบคุมราคาที่ดิน ซึ่งเวียดนามสามารถนำไปประยุกต์ใช้ได้โดยพิจารณาจากการปรับให้เหมาะสมกับสภาพสถาบัน ทรัพยากร และลักษณะเฉพาะของแต่ละเขตเมือง นี่คือกลไกทางการเงินที่มีประสิทธิภาพที่สามารถสร้างทุนสำหรับโครงสร้างพื้นฐาน ใช้ประโยชน์จากมูลค่าที่ดินรอบรถไฟฟ้าใต้ดินและทางรถไฟ และสร้างรายได้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หอพักนักศึกษา ที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน และอื่นๆ

รองศาสตราจารย์ ดร. สถาปนิก เหงียน หวู่ เฟือง ให้ความเห็นว่า เพื่อให้โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งมีบทบาทสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เวียดนามจำเป็นต้องนำระบบการวางทิศทางและการแก้ปัญหาแบบซิงโครนัสมาใช้ โดยมุ่งเน้นการวางแผนด้านคมนาคมขนส่งและการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบบูรณาการ เพื่อให้มั่นใจว่า TOD จะเป็นหัวใจสำคัญของโครงการรถไฟฟ้าใต้ดิน รถโดยสารด่วนพิเศษ (BRT) ทางหลวงวงแหวน และทางหลวง ภายในขอบเขตการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ จำเป็นต้องจัดสรรประเภทที่พักอาศัยอย่างกลมกลืน ได้แก่ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และหอพักนักศึกษา

นอกจากนี้ ให้พัฒนาพื้นที่บริการเชิงพาณิชย์อย่างสอดประสานกันเพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ส่งเสริมความยุติธรรมทางสังคม อารยธรรม และความทันสมัย ​​โดยเฉพาะการจัดสรรทรัพยากรเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด บ้านพักคนงาน หอพักนักศึกษา และการเชื่อมต่อโดยตรงกับรถไฟฟ้าใต้ดิน/บีอาร์ที เนื่องจากเป็นกลุ่มที่จะใช้บริการขนส่งสาธารณะมากที่สุด พร้อมกันนี้ ให้นำกลไกการจัดเก็บมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน การประมูลที่ดิน กองทุนพัฒนาเมือง การแสวงหาประโยชน์จากกองทุนที่ดินรอบสถานี และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานกลับมาใช้ใหม่

นอกจากนี้ ในเมืองใหญ่ๆ พัฒนาตามแบบจำลองเมืองแบบย่อ แบบจำลองเมือง 15 นาที ลดการพึ่งพายานพาหนะส่วนบุคคล ส่งเสริมการใช้ระบบขนส่งสาธารณะ ปรับปรุงคุณภาพชีวิต และเพิ่มการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีดิจิทัลในการจัดการข้อมูลการจราจร เพื่อให้ข้อมูลการวางแผน ราคาที่ดิน โครงการต่างๆ มีความโปร่งใส...

กระทรวงก่อสร้างกำลังมุ่งเน้นการวิจัยและดำเนินนโยบาย TOD ให้สำเร็จในทิศทางที่ยั่งยืนและเป็นธรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กำหนดอัตราขั้นต่ำของที่อยู่อาศัยสังคมในโครงการ TOD โดยกำหนดให้นักลงทุนต้องสำรองที่ดินหรือพื้นที่อย่างน้อย 20-30% ของกองทุนที่ดินหรือพื้นที่อาคารในโครงการ TOD ไว้สำหรับที่อยู่อาศัยสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และหอพักนักศึกษา เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย การนำร่องรูปแบบผู้ประกอบการรถไฟฟ้าใต้ดินที่เข้าร่วมในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์รอบสถานี และจัดสรรรายได้ส่วนหนึ่งเพื่อนำไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม การประสานงานกับหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อวางแผนเชิงรุกและรักษากองทุนที่ดินตามจุดตัดสำคัญๆ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ควบคุมราคาที่ดิน และรับรองการจัดการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอย่างเหมาะสม...

“โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งไม่ได้เป็นเพียงถนนและสะพานเท่านั้น แต่ยังเป็นเครื่องมือในการกำหนดทิศทางของเขตเมืองและควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ การนำแบบจำลอง TOD มาใช้อย่างมีประสิทธิภาพจะกลายเป็นเครื่องมือในการรักษาเสถียรภาพราคาที่อยู่อาศัย สร้างความเท่าเทียมทางสังคมและการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับผู้คนหลายล้านคน” รองศาสตราจารย์ ดร. สถาปนิก เหงียน หวู่ เฟือง กล่าว

ที่มา: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm