ถอดรหัสคำถามนายกฯ ทำไมราคาคอนโดฯ ถึงขึ้นๆ ลงๆ ?

(NLDO)- บริษัทต่างๆ ต้องการทำโครงการระดับไฮเอนด์ แต่ต้นทุนการผลิตสินค้ารวมถึงค่าที่ดินสูง ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์จึงเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ

เมื่อบ่ายวันที่ 22 กันยายนที่ผ่านมา ในการประชุมปกติของคณะกรรมการอำนวยการกลางว่าด้วยนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh หัวหน้าคณะกรรมการอำนวยการ ได้ตั้งคำถามว่า ทำไมราคาอพาร์ตเมนต์จึงยังคงเพิ่มสูงขึ้น?

“ด้วยราคา 70-100 ล้านดองต่อตารางเมตร ประชาชนจะซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างไร” นายกรัฐมนตรี กล่าว พร้อมขอให้หน่วยงานบริหารและภาคธุรกิจต่างๆ ร่วมกันตอบสนองและแก้ไขปัญหา

คำถามดังกล่าวสะท้อนถึงความเป็นจริงที่ผู้ซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ได้พบเห็นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งก็คือ โครงการที่เข้าข่ายขายในใจกลางเมืองเกือบทั้งหมดเป็นกลุ่มไฮเอนด์ โดยมีราคาทั่วไปสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร

ผลสำรวจโดยผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong พบว่าโครงการรอบ Thu Thiem Center เช่น The OpusK Residence มีราคาขายอยู่ที่ 250-350 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง 1-2 กม. The Privé ก็มีราคาขายสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. Lumiere Midtown ก็มีราคาขายสูงกว่า 130 ล้านดอง/ตร.ม. และ Eton Park ก็มีราคาขายสูงกว่า 120 ล้านดอง/ตร.ม. แม้แต่ Vinhomes Grand Park ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลือกที่ "ง่าย" ก็ยังมีราคาขายไม่ต่ำกว่า 70 ล้านดอง/ตร.ม.

รายงานตลาดจากบริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในนครโฮจิมินห์สูงมาก สถิติที่เผยแพร่โดย DKRA Group ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2568 ระบุว่าราคาเฉลี่ยในย่านใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 80 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 12-18% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ขณะที่ย่านชานเมืองอย่าง บิ่ญเซือง (เดิม) เพิ่มขึ้น 8-10% ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 47 ล้านดอง/ตร.ม. ความคาดหวังที่ว่า "หลังจากการควบรวมกิจการ จะมีสินค้ามากขึ้น ราคาจะถูกลง" นั้นเกิดขึ้นเป็นครั้งคราวในพื้นที่ใกล้เคียง ขณะที่ในตัวเมืองเอง ราคายังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมประจำของคณะกรรมการกำกับดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์กลาง

ดร. ฟาม เวียต ถวน ผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมแห่งนครโฮจิมินห์ อธิบายสถานการณ์ข้างต้นว่า ปัญหาอยู่ที่เป้าหมายของผู้พัฒนาโครงการเอง โดยเขากล่าวว่า “เป้าหมายในการกำหนดระดับผลกำไรที่คาดหวังนั้นสูงเกินไป หากเราดำเนินโครงการระดับไฮเอนด์ ราคาที่อยู่อาศัยจะไม่สามารถตกต่ำได้ ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นทุกปีกว่าปีก่อน และหากราคาสูง ราคาก็จะคงสูงตลอดไป”

นอกจากนี้ เขายังชี้ให้เห็นว่าปัญหาส่วนหนึ่งมาจาก “กลไก” นั่นคือ รายการราคาที่ดินและวิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินกำลังสร้างภาระหนักให้กับต้นทุนโครงการ “การจัดเก็บภาษีการใช้ที่ดินที่สูง... ทำให้โครงการขายได้ราคาต่ำได้ยาก” นอกจากนี้ ต้นทุนปัจจัยการผลิต โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้าง “สูงลิ่ว” และควบคุมไม่ได้ ซึ่งทั้งหมดนี้ถูกนำไปรวมกับราคาขายขั้นสุดท้าย

จากมุมมองทางการตลาด นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า เขาได้เข้าร่วมการประชุมกับรัฐบาลโดยตรงและ "เข้าใจถึงความหงุดหงิดของนายกรัฐมนตรี"

นายโจว กล่าวว่า มีหลายสาเหตุที่ทำให้ราคาในเมืองใหญ่สูง แต่สาเหตุหลักที่คงอยู่มานานหลายปีคือการขาดแคลนอุปทานในกลุ่มราคาจับต้องได้

“อุปทานมีจำกัดเพราะโครงการต้นทุนต่ำหลายโครงการติดขัด หลังจากดำเนินการมาหลายปี ราคากลับพุ่งสูงขึ้น” เขากล่าว พร้อมเน้นย้ำว่า “ปัญหาทางกฎหมายเป็นสาเหตุของกว่า 70% ของโครงการที่ไม่สามารถดำเนินการได้”

นายโจวกล่าวว่า เมื่อผลิตภัณฑ์ในตลาดส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ซึ่งมีราคาโดยทั่วไปสูงกว่า 70 ล้านดองต่อตารางเมตร โครงสร้างอุปทานจะกลับด้าน ทำให้เกิด "รูปแบบอาคารสูงกลับหัว" ซึ่งหมายถึงความไม่ตรงกันในส่วนต่างๆ และตลาดก็ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดมาหลายปีแล้ว

สิ่งที่ HoREA กำลังรอคอยอยู่ในขณะนี้คือผลกระทบเชิงนโยบายที่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะคลี่คลายปัญหาคอขวด นายเชาหวังว่าการแก้ไขและปรับปรุงกรอบกฎหมายที่กำลังจะเกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน จะสร้างเงื่อนไขสำหรับ "โครงการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เอื้ออำนวย" โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินเพื่อการเกษตรและอุตสาหกรรมที่สามารถนำไปใช้พัฒนาที่อยู่อาศัยได้

“เมื่อมีที่ดินสะอาดมากขึ้น อุปทานใหม่ก็จะเพิ่มขึ้น และนั่นคือแรงดึงดูดตามธรรมชาติที่จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง” เขากล่าว พร้อมกันนั้นยังมีข้อกำหนดในการส่งเสริมโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมอย่างเข้มแข็ง “รัฐบาลจำเป็นต้องเร่งดำเนินการ ส่งเสริมให้ภาคธุรกิจพัฒนาบ้านจัดสรรเพื่อสร้างพื้นฐานร่วมกัน ลดราคาที่อยู่อาศัย และมอบที่อยู่อาศัยให้ประชาชน” ประธาน HoREA เสนอ

ที่มา: https://nld.com.vn/giai-ma-cau-hoi-cua-thu-tuong-vi-sao-gia-chung-cu-cu-cao-mai-196250923100110632.htm