ถอดรหัสความร้อนแรงของหุ้นไซง่อนเรส

ราคาหุ้น SGR ของ Saigon Real Estate Corporation (Saigonres) เพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันถึง 74.6% เนื่องจากนักลงทุนคาดหวังว่าจะมีสัญญาณการปรับปรุงจากโครงการที่มีอยู่ซึ่งอาจมีการประเมินกองทุนที่ดินสะอาดขนาดสูงถึง 1 ล้านตารางเมตรใหม่ในไม่ช้านี้

หุ้น SGR เคลื่อนไหวสวนทางกับแนวโน้มตลาด

ในบริบทของตลาดที่มีความผันผวนภายในกรอบแคบๆ ระหว่างวันที่ 21 พฤษภาคมถึง 23 สิงหาคม หุ้น SGR ของ Saigonres พุ่งขึ้น 74.6% จาก 21,300 ดองเป็น 37,200 ดองต่อหุ้น กลายเป็นปรากฏการณ์ร้อนแรงในตลาดหุ้น HoSE

ที่น่าสังเกตคือ การเพิ่มขึ้นของหุ้น SGR เกิดขึ้นเนื่องจากการดำเนินการทางธุรกิจของ Saigonres ยังคงยากลำบาก ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 แม้ว่า Saigonres จะบันทึกรายได้เพิ่มขึ้น 240.9% เป็น 1,645 พันล้านดอง แต่กำไรลดลง 92.3% เป็น 2,390 ล้านดอง และดำเนินการตามแผนประจำปีได้เพียง 2% เท่านั้น

ก่อนหน้านี้ในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นเมื่อต้นปี แม้จะแนะนำบริษัทว่าเตรียมดำเนินการและยื่นขอใบอนุญาต 26 โครงการครอบคลุมตั้งแต่เมือง มองไก กวางนิญ ฟูก๊วก... พร้อมกองทุนที่ดินสะอาดกว่า 1 ล้านตร.ม. แต่ประธานกรรมการบริษัท Pham Thu ยังคงกังวลเรื่องแหล่งเงินทุนกับผู้ถือหุ้น

นาย Pham Thu กล่าวว่าปัญหาเงินทุนในการดำเนินโครงการให้สำเร็จนั้นยากมาก ไซง่อนเรสมีปัญหาหลายอย่างที่ดูเหมือนจะแก้ไขไม่ได้ เงินกู้จากธนาคารมีจำนวนน้อยมากแต่ผลตอบแทนของโครงการแต่ละโครงการนั้นสูงมาก เงินปันผลจะต้องจ่ายให้กับผู้ถือหุ้นตรงเวลา สิ่งที่ยากที่สุดคือเงินทุนของบริษัทมีขนาดเล็กเกินไปเมื่อเทียบกับโครงการที่มีอยู่ เนื่องจากเงินทุนของนักลงทุนจะต้องคิดเป็นอย่างน้อย 20% ของแต่ละโครงการตามกฎระเบียบ

“หลังจากปี 2025 บริษัทมีเป้าหมายที่จะมีส่วนทุนมากกว่า 2,500 พันล้านดอง ในปัจจุบัน หากมีการออกหุ้นรวมกับกำไรสะสม บริษัทจะมีส่วนทุนประมาณ 1,500 พันล้านดอง” นายทูเน้นย้ำ

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ทุนจดทะเบียนของ Saigonres ยังคงอยู่ที่ 600,000 ล้านดอง ส่วนทุนคงที่ที่ 918,000 ล้านดอง และหนี้สินรวมเพิ่มขึ้นเพียง 57,600 ล้านดอง เป็น 407,600 ล้านดอง คิดเป็น 44.4% ของทุน

นอกจากนี้ ยังมีการติดตามหน่วยงานประมูลอย่างใกล้ชิด เพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ

การระดมเงินทุนไม่มีสัญญาณการปรับปรุง

ตรงกันข้ามกับสถานการณ์ทางธุรกิจที่ไม่น่าพอใจ Saigonres ประกาศข้อมูลเชิงบวกเกี่ยวกับโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Saigonres เป็นเจ้าของที่ดิน 2,655 ตร.ม. ที่ 12/10 Tran Nao, An Khanh Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City คณะกรรมการประชาชนจังหวัด Binh Duong ได้อนุมัติหน่วยงานสมาชิกของ Saigonres ซึ่งก็คือ Saigon Real Estate Trading Company Limited ให้ลงทุนในโครงการ Saigon An Phu Residential Area (ใน Binh Duong) ที่มีพื้นที่ 10,000 ตร.ม. โดยจัดหาบ้านทาวน์เฮาส์และร้านค้า 66 หลังที่มีพื้นที่ 80 ตร.ม. Saigon Thai Nguyen Joint Venture (Saigonres, DIC Corp และ Hung Thinh Incons) เป็นผู้ลงทุนรายเดียวที่ลงทะเบียนเพื่อดำเนินโครงการ Nam Tien 2 Urban Area ซึ่งมีพื้นที่ 352,862 ตร.ม. โดยมีเงินลงทุนรวม 3,825 พันล้านดอง

ในความเป็นจริง Saigonres ประสบปัญหาในการเบิกจ่ายเงินลงทุนมาหลายปีแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โดยเฉลี่ยแล้ว ในช่วง 4 ปี ตั้งแต่ปี 2020 ถึง 2023 อัตราการเบิกจ่ายจริงอยู่ที่เพียง 18.7% เมื่อเทียบกับแผน เมื่อเข้าสู่ปี 2024 Saigonres วางแผนที่จะเพิ่มเงินลงทุนรวมทั้งหมด 100% เมื่อเทียบกับการเบิกจ่ายจริงในปี 2023 ซึ่งสอดคล้องกับการเพิ่มขึ้น 482,500 ล้านดอง เป็น 1,645,000 ล้านดอง

ความล่าช้าในการเบิกจ่ายทำให้โครงการที่บริษัทกำลังดำเนินการเริ่มมีสัญญาณของการเพิ่มทุนในช่วงเวลาหนึ่ง ตั้งแต่ปี 2020 ถึง 2023 โครงการพื้นที่เมืองนิเวศ Viet Xanh - Hoa Binh เพิ่มทุนการลงทุนเป็น 904,420 ล้านดองเวียดนาม สูงถึง 1,300,000 ล้านดองเวียดนาม โครงการพื้นที่ที่อยู่อาศัย Van Lam - Binh Thuan เพิ่มทุนการลงทุนเป็น 41,500 ล้านดองเวียดนาม สูงถึง 360,000 ล้านดองเวียดนาม โครงการอพาร์ตเมนต์ริมแม่น้ำ Phu Dinh - พื้นที่เชิงพาณิชย์ เพิ่มทุนการลงทุนเป็น 10,000 ล้านดองเวียดนาม สูงถึง 240,000 ล้านดองเวียดนาม...

โครงการอื่นๆ จำนวนมากยังเพิ่มเงินลงทุนเนื่องจากการดำเนินการลงทุนล่าช้า ต้นทุนการชดเชยพื้นที่เพิ่มขึ้น และต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น เงินลงทุนที่เพิ่มขึ้นสร้างแรงกดดันทางการเงินอย่างมากต่อ Saigonres ในปี 2024 ซึ่งคาดว่าความต้องการการลงทุนจะสูงถึง 1,645 พันล้านดอง ในขณะเดียวกัน เมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่ 2 ของปี 2024 กองทุนเงินสดของ Saigonres มีเพียง 92,030 ล้านดอง หรือคิดเป็น 4.4% ของสินทรัพย์ทั้งหมด

เป็นที่ทราบกันดีว่าในปี 2024 Saigonres จะทำงานร่วมกับธนาคารและสถาบันสินเชื่อต่อไปเพื่อดำเนินการตามแผนการออกพันธบัตรให้เสร็จสมบูรณ์และหาแหล่งเงินทุนสำหรับการลงทุน นอกจากนี้ บริษัทจะดำเนินธุรกิจบนที่ดินที่ไม่ได้ใช้สำหรับโครงการและผลิตภัณฑ์ที่เหลือของโครงการเพื่อกู้คืนเงินทุนสำหรับการลงทุนและเร่งรัดการเรียกเก็บหนี้จากพันธมิตรอย่างแข็งขัน

จะเห็นได้ว่าราคาหุ้น SGR ตรงกันข้ามกับสถานการณ์ทางธุรกิจ โดยนักลงทุนคาดหวังว่าจะมีการเคลื่อนไหวใหม่ๆ ในบางโครงการที่ Saigonres ลงทุน ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าหุ้นได้

การประเมินมูลค่าหุ้น SGR ไม่น่าสนใจอีกต่อไป

ข้อมูลบน iBoard ของบริษัทหลักทรัพย์ SSI Securities ระบุว่า ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2567 หุ้น SGR ซื้อขายที่มูลค่า P/E 21.63 เท่า (ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม 16.19 เท่า) และ P/B 1.85 เท่า (ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม 1.21 เท่า) เป็นที่ทราบกันดีว่าในอดีต หุ้น SGR มักซื้อขายที่มูลค่า P/E อยู่ระหว่าง 2.26 เท่าถึง 11.27 เท่า

จากการวิเคราะห์ทางเทคนิค หุ้น SGR มีการซื้อขายที่ RSI (ตัวบ่งชี้ที่ใช้วัดภาวะซื้อมากเกินไปหรือขายมากเกินไปของตลาด) ที่ 78 จุด มากกว่า 70 จุด และอยู่ในโซนซื้อมากเกินไป ดังนั้น หุ้น SGR จึงไม่ถูกอีกต่อไป แต่กำลังซื้อขายอยู่ในโซนซื้อมากเกินไป ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนให้นักลงทุนระมัดระวังก่อนที่ราคาหุ้นจะพุ่งขึ้นอย่างไม่คาดคิดเมื่อเร็วๆ นี้

ที่มา: https://baodautu.vn/giai-ma-suc-nong-co-phieu-cua-saigonres-d223414.html