แนวทางแก้ไขเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย ตอบโจทย์ผู้มีรายได้น้อย

อุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหายไปจากตลาดในช่วงสองปีที่ผ่านมา

จากการสำรวจของบริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่ผ่านมา พบว่าแม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในนคร โฮจิมินห์ จะลดลง แต่ผู้คนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยังคงพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในราคา 25 ถึง 30 ล้านดองต่อตารางเมตร

อสังหาฯ - ทางออกเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย ตอบโจทย์ผู้มีรายได้น้อย — กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีอุปทานน้อยมากและหายไปจากตลาดนครโฮจิมินห์ในช่วงสองปีที่ผ่านมา

ปัจจุบัน อพาร์ทเมนต์ระดับกลาง (2 ห้อง) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 2,500 ล้านดอง (35 ล้านดอง/ตร.ม.) ซึ่งสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของครัวเรือนและบุคคลที่สามารถประหยัดได้ประมาณ 100 ล้านดอง/ปี ประมาณ 20 เท่า

อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงที่ราคาประมาณ 2 พันล้านดองหรือต่ำกว่า (25-30 ล้านดอง/ตร.ม.) และอพาร์ทเมนท์บ้านพักอาศัยสังคมมีจำนวนจำกัดมาก จึงแทบจะไม่มีเหลืออยู่ในตลาดนครโฮจิมินห์ในช่วงสองปีที่ผ่านมา

คุณเล บ๋าว หลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและสูงกว่ารายได้ของผู้คนมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ได้สูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของผู้คนในรอบ 8 ปี ตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน โดยเพิ่มขึ้นถึง 82%

ขณะเดียวกัน ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติแสดงให้เห็นว่ารายได้ของประชากรในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39% เท่านั้น ดังนั้น ราคาบ้านในนครโฮจิมินห์จึงเกือบเท่ากับรายได้ของประชากรใน 24 ปี

นายเล ฮูเหงีย กรรมการบริษัท เล ถั่น อธิบายถึงราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในปัจจุบันว่า รัฐบาลได้ให้ความสนใจกับสถานการณ์ดังกล่าวและหาทางแก้ไขปัญหาดังกล่าว แต่แม้ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายดังกล่าวก็ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายและยังไม่บรรลุผลตามที่คาดหวัง

นายเหงีย กล่าวว่า สาเหตุที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงนั้น มีอยู่ 3 ประการ คือ ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ที่ดิน วัสดุ แรงงาน การออกแบบ การกำกับดูแล และการก่อสร้าง ล้วนแต่สูง ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่ผันแปร เช่น ขั้นตอนที่ยาวนานและกระบวนการทางกฎหมาย อัตราดอกเบี้ยที่สูง และเจตจำนงของผู้ขายหลัก ซึ่งก็คือผู้ลงทุน และผู้ขายรอง ซึ่งก็คือผู้ลงทุน ในการเพิ่มผลกำไรให้สูงสุด

ร่วมมือกันลดราคาที่อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายเชื่อว่าการจะลดราคาอสังหาริมทรัพย์และปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจใหม่ จำเป็นต้องมี "ความพยายามร่วมกัน" การรวมมุมมอง วิธีดำเนินการ และการประสานงานในเรื่องและส่วนประกอบต่างๆ มากมาย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารของรัฐไปจนถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์และธนาคาร

อสังหาริมทรัพย์ - แนวทางแก้ปัญหาลดราคาที่อยู่อาศัย ตอบโจทย์ผู้มีรายได้น้อย (รูปที่ 2) — มีความจำเป็นต้องปรับโครงสร้างการคำนวณต้นทุนและราคาโครงการที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

ในส่วนของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ ก่อนอื่นจำเป็นต้องศึกษาทางเลือกในการย่นระยะเวลาและขั้นตอนการบริหารสำหรับการลงทุนและการก่อสร้าง พิจารณาทางเลือกในการสนับสนุนธุรกิจในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ เนื่องจากเป็นสองรายการที่คิดเป็นต้นทุนจำนวนมากสำหรับนักลงทุน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

นายเล บ๋าวหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากต้นทุนที่เกี่ยวข้องต่างๆ พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ราคาของวัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงการลงทุน การก่อสร้าง ต้นทุนแรงงาน เป็นต้น นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงก็เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย นายเหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า จำเป็นต้องปรับโครงสร้างส่วนต่างๆ และเพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ จำเป็นต้องมีความร่วมมือ การมีส่วนร่วม การรวมมุมมอง วิธีดำเนินการ และการประสานงานจากหลายฝ่าย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารของรัฐไปจนถึงธุรกิจ ธนาคาร ฯลฯ

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เสนอให้มีการปรับโครงสร้างต้นทุนและการคำนวณราคาขายโครงการที่อยู่อาศัย

ต้นทุนหลักของโครงการที่อยู่อาศัย ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทางการเงิน และค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ

สำหรับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนที่ดินนั้น นายโจว กล่าวว่า จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนวิธีการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยแปลงเป็นภาษีที่จัดเก็บจาก "การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดิน เกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" โดยมีอัตราภาษีที่โปร่งใส (ซึ่งอาจอยู่ที่ประมาณ 15-20% ของราคาที่ดินในรายการราคาที่ดิน)

วิธีนี้จะช่วยขจัดกลไกการขอ-ให้ และการคุกคาม และลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับวิธีการปัจจุบัน ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนที่อยู่อาศัย จึงสร้างเงื่อนไขในการลดราคาที่อยู่อาศัย

“ไม่ต้องกังวลมากเกินไปหากนักลงทุนยังคงขายบ้านในราคาที่สูงเกินไป เพราะจะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มขึ้น และโดยหลักการแล้ว ราคาจะถูกกำหนดโดยตลาด หากขายบ้านในราคาที่สูงเกินไป ผู้ซื้ออาจหันหลังกลับและคว่ำบาตร” คุณเชา กล่าว

แหล่งที่มา