ผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ลดลงอย่างรวดเร็ว นักลงทุนต้องเปลี่ยนกลยุทธ์

อัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์ในปัจจุบันอยู่ที่เพียง 3%-4% เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมามาก

การซื้ออพาร์ตเมนต์ให้เช่าเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยมาหลายปีแล้ว สร้างรายได้ต่อเดือนที่มั่นคงให้กับผู้คนจำนวนมาก โดยเฉพาะลูกค้าวัยกลางคน พวกเขามองว่านี่ไม่เพียงแต่เป็นวิธีการรักษาสินทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นช่องทางสร้างผลกำไรที่ยั่งยืนด้วยมูลค่าของอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ปัญหากำไรจากการเช่ากำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว เมื่อราคาซื้ออพาร์ตเมนต์ "พุ่งสูงขึ้น" ในขณะที่ราคาเช่ากลับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย

ผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ลดลงมากกว่าครึ่งหนึ่ง

ผลสำรวจของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ลาวดงระบุว่าในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 30%-50% บางโครงการเพิ่มขึ้นถึงสองเท่า ขณะที่ราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นเพียง 10%-15% เท่านั้น ความแตกต่างนี้ทำให้อัตรากำไรจากการเช่าลดลงอย่างมาก โดยในหลายกรณีลดลงเพียง 2%-3% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์

ราคาอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ แต่ผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์

คุณถั่น ซุง (อาศัยอยู่ในแขวงซวนฮวา) กล่าวว่า ในปี 2558-2559 เธอซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องนอนสองห้องในโครงการมาสเตอร์รี เทาเดียน (แขวงอาน คานห์) ในราคาเพียง 2.4 พันล้านดอง/ห้อง หลังจากตกแต่งภายในเสร็จ เธอปล่อยเช่าในราคา 1,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน อย่างไรก็ตาม หลังจากสถานการณ์การระบาด ราคาเช่าลดลงเหลือ 19 ล้านดอง/เดือน

ตรงกันข้าม มูลค่าของอพาร์ตเมนต์กลับพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในเดือนเมษายน ปี 2568 เธอขายไปในราคา 6.9 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเกือบ 290% เมื่อเทียบกับตอนที่เธอซื้อ เพียงไม่กี่เดือนต่อมา เจ้าของใหม่ก็โอนกรรมสิทธิ์ไปในราคา 8 พันล้านดอง ในขณะที่ราคาเช่าปัจจุบันของบ้านหลังนี้เพิ่มขึ้นเพียง 1-2 ล้านดองเมื่อเทียบกับตอนที่เธอขาย อัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่ 10% ต่อปี ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3.5% เท่านั้น

ไม่เพียงแต่ในย่านมาสเตอร์รี เทาเดียนเท่านั้น หลายพื้นที่ที่เคยเป็น "สวรรค์" สำหรับการเช่าอพาร์ตเมนต์ก็ตกอยู่ในสถานการณ์เดียวกันเช่นกัน ในเขตเมืองฟูมีฮุง (ในเขตเตินฮุงและเตินมี) ซึ่งเคยทำกำไรได้ 6-9% ต่อปี เจ้าของบ้านหลายรายถอนตัวออกไป คุณมินห์ ซึ่งเป็นนักลงทุนมายาวนาน กล่าวว่า เธอมีอพาร์ตเมนต์ 2-3 แห่งที่นี่ แต่ขายหมดในปีนี้

ก่อนหน้านี้ อพาร์ตเมนต์สองห้องนอนใหม่ราคาประมาณ 4.2-4.5 พันล้านดอง สามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 20-21 ล้านดองต่อเดือน แต่ตอนนี้ราคานี้ค่อนข้างยากที่จะรักษาไว้ได้ ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์หลายแห่งราคาเพียง 17-18 ล้านดองต่อเดือน เนื่องจากการแข่งขันจากอุปทานใหม่ การเช่าไม่ "ดี" เหมือนเมื่อก่อนแล้ว และต้องเสียภาษี 5% ทุกเดือน ดังนั้นฉันจึงตัดสินใจขายเพื่อนำไปลงทุนในช่องทางอื่น" เธอกล่าว

ในกลุ่มที่ราคาจับต้องได้ เช่น อพาร์ตเมนต์ฟูมี (เขตฟูถ่วน) อพาร์ตเมนต์สองห้องนอนราคาอยู่ที่ประมาณ 3.8-3.9 พันล้านดอง แต่ราคาเช่าเพียง 12 ล้านดองต่อเดือน หรือให้ผลตอบแทนประมาณ 4% โครงการในเขต 8, บิ่ญเติน และเขต 9 เดิมก็ราคาใกล้เคียงกัน โดยราคาอยู่ที่ 2.7-3.5 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ แต่ราคาเช่าเพียง 8-10 ล้านดองต่อเดือน หรือให้ผลตอบแทนประมาณ 3%-3.3%

ไม่ "ง่าย" เหมือนเมื่อก่อน

คุณเฮือง ผู้จัดการฝ่ายขายของบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในย่านฟูมีฮึง ยอมรับว่าระดับราคาปัจจุบันสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้จากการเช่า “ผู้เช่าปัจจุบันนิยมอพาร์ตเมนต์ใหม่มากกว่าอพาร์ตเมนต์เก่า แต่ต้นทุนการลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ดังนั้น แม้ว่าความต้องการเช่าจะยังไม่ลดลง แต่อัตราผลตอบแทนสำหรับนักลงทุนกลับลดลงอย่างมาก” เธอกล่าว

ภาพรวมตลาดก็สะท้อนถึงแนวโน้มนี้เช่นกัน รายงานของ CBRE Vietnam ระบุว่าในไตรมาสที่สองของปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์หลักเฉลี่ยใน ฮานอย อยู่ที่ 79 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 13% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนราคาอพาร์ตเมนต์รองอยู่ที่ 50 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 15%

ในนครโฮจิมินห์ ราคาหลักอยู่ที่ 82 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 29% และราคารองอยู่ที่ 53 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 33% ขณะเดียวกัน ผลตอบแทนจากการเช่ารวมในสองเมืองใหญ่อยู่ที่เพียง 3.4%-3.7% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี ซึ่งต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าของกรุงเทพฯ ประเทศไทย (6.2%) กัวลาลัมเปอร์ มาเลเซีย (5.1%) โซล เกาหลีใต้ (4.3%) อย่างมาก และสูงกว่าฮ่องกง จีน (3.2%) และสิงคโปร์ (3.3%) เท่านั้น

นายหวอ หวุ๋ญ ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการที่อยู่อาศัยของ CBRE Vietnam อธิบายว่า สาเหตุหลักที่ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าลดลงนั้น เนื่องมาจากอุปทานใหม่ที่มีจำกัด โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ ซึ่งในไตรมาสแรกและที่สองของปี 2568 มีอพาร์ตเมนต์ใหม่เปิดขายเพียง 1,676 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2558

ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มระดับกลาง-สูง ส่งผลให้ราคาสูงขึ้น แม้ว่าฮานอยจะมีอุปทานมากกว่า (1,400 ยูนิตในไตรมาสที่สอง) แต่ 100% ของอุปทานทั้งหมดอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และระดับหรู ส่งผลให้ราคาสูงขึ้นเช่นกัน

นอกจากปัจจัยด้านอุปทานและอุปสงค์แล้ว ต้นทุนเพิ่มเติม เช่น ค่าบำรุงรักษา การบริหารจัดการ และภาษี ก็ส่งผลกระทบต่อกำไรของนักลงทุนเช่นกัน ยิ่งไปกว่านั้น แนวโน้มการเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอย่างแข็งแกร่ง กำลังทำให้ความต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์ระยะยาวลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่ายังมีโอกาสอยู่หากนักลงทุนรู้จักเลือก คุณตา ตรัง เคียน กรรมการบริษัท ว้าวโฮม ให้ความเห็นว่า "หากเลือกโครงการที่เพิ่งโอนกรรมสิทธิ์ได้ถูกต้อง ทำเลที่ดี สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อัตราค่าเช่ายังสามารถสูงถึง 4-5% ต่อปี และราคาที่ปรับขึ้น 10-15% ต่อปี สิ่งสำคัญคือไม่สามารถซื้อจำนวนมากเหมือนแต่ก่อนได้ แต่ต้องคำนวณสินค้าแต่ละชิ้นอย่างรอบคอบ"

แสงแวบหนึ่ง

CBRE ระบุว่าอพาร์ตเมนต์ระดับกลางในเขตดีอาน ไลเทียว และทูเดามอต ในนครโฮจิมินห์ กำลังได้รับความสนใจอย่างมาก เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยและค่าเช่าที่แท้จริงจากวิศวกรและผู้เชี่ยวชาญในเขตอุตสาหกรรม กำไรจากการเช่าในพื้นที่เหล่านี้ค่อนข้างน่าสนใจ ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีโอกาสเติบโตในระยะยาวตามการพัฒนาอุตสาหกรรม

ที่มา: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm