การกำจัดอุปสรรคสำคัญสำหรับท้องถิ่นในการเสนอราคาโครงการลงทุนในเขตเมือง

กำหนดอัตราขั้นต่ำในการชำระงบประมาณแผ่นดินแทนจำนวนเงิน

รัฐบาล เพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 115/2024 ซึ่งระบุรายละเอียดมาตราและมาตรการต่างๆ เพื่อบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดของพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้คือการกำหนดอัตราขั้นต่ำที่วิสาหกิจต้องจ่ายให้กับงบประมาณแผ่นดินอย่างชัดเจน

ตามที่ทนายความ Pham Thanh Tuan กล่าว ก่อนหน้านี้ ตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกา 25/2020 ที่กำหนดมูลค่าการชำระเงินเข้างบประมาณแผ่นดิน นอกเหนือไปจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน (เดิมเรียกว่า m3) ท้องถิ่นประสบปัญหาใน 3 ประเด็น

ประการแรก ไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิง เนื่องจากไม่มีผลการประมูล หรือมีกองทุนที่ดินอ้างอิงมากเกินไป ทำให้ยากต่อการสังเคราะห์ ประการที่สอง การกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่คาดหวังเป็นเรื่องยาก ประการที่สาม การประสานงานระหว่างหน่วยงานท้องถิ่นในงานประเมินมูลค่านี้เป็นเรื่องยาก นี่เป็นหนึ่งในเหตุผลที่ทำให้หลายท้องถิ่นเกิดความสับสนเมื่อต้องจัดการประมูลโครงการที่ใช้ที่ดิน

เพื่อแก้ไขข้อบกพร่องดังกล่าวข้างต้น มาตรา 48 แห่งพระราชกฤษฎีกา 115/2024 กำหนดอัตราการชำระเงินขั้นต่ำเข้างบประมาณแผ่นดิน (โดยทั่วไปเรียกว่าค่า m) ในการเสนอราคาคัดเลือกผู้ลงทุนที่จะดำเนินโครงการในเขตเมือง โดยเขตที่อยู่อาศัยในชนบทจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์แทนที่จะเป็นจำนวนเงินเช่นเดิม

คิดเป็นเปอร์เซ็นต์โดยอ้างอิงจากอัตราการเพิ่มเฉลี่ยภายหลังการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน (ส่วนต่างระหว่างราคาเริ่มต้นกับราคาประมูลที่ชนะ) ของแปลงที่ดินที่ดำเนินโครงการภายในท้องถิ่น

ที่ดินที่นำมาประมูลเพื่อดำเนินโครงการดังกล่าว (มิใช่ใช้ผลการประมูลที่ดินรายบุคคลให้บุคคลปลูกสร้างบ้าน) จะต้องมีผลการประมูลสำเร็จภายในระยะเวลา 3 ปีติดต่อกัน ก่อนวันมีมติอนุมัตินโยบายลงทุนโครงการ (สูงสุด 7 ปี ในบางกรณีพิเศษ) และมีทำเลที่ตั้งคล้ายคลึงกัน (ระดับอำเภอเดียวกันหรืออำเภออื่นในจังหวัด) กับที่ดินที่นำมาประมูล

ด้วยเหตุนี้ พระราชกฤษฎีกาจึงได้เปลี่ยนแปลงวิธีการกำหนดเกณฑ์การประเมินประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน โดยให้นำ “อัตราการชำระเงินขั้นต่ำเข้างบประมาณแผ่นดิน” มาใช้แทนการกำหนดมูลค่านี้ด้วยเงินตราเฉพาะเจาะจงเช่นเดิม มูลค่าการชำระเงินจริงเข้างบประมาณแผ่นดิน (ค่า M) จะเท่ากับอัตราการชำระเงินเข้างบประมาณที่ผู้ลงทุนเสนอ คูณด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินจริงของโครงการ

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ (ภาพ: Trinh Nguyen)

คาดว่าจะสร้างรายได้มหาศาลให้กับท้องถิ่น

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์อธิบายการกำหนดมูลค่า m ดังต่อไปนี้:

คณะกรรมการประชาชนจังหวัด A ได้จัดประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการในเขตเมือง 4 โครงการ โดยพื้นที่ A จะนำผลการประมูลของทั้ง 4 โครงการนี้มาคำนวณหาอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยหลังจากชนะการประมูล (อัตราส่วนระหว่างราคาขั้นต่ำและราคาประมูลที่ชนะ) ซึ่งผลลัพธ์คือ 10% อัตรา 10% ที่ระบุไว้ในเอกสารการประมูลเป็นอัตราขั้นต่ำที่ผู้ลงทุนต้องจ่ายเข้างบประมาณแผ่นดิน (มูลค่า m)

นักลงทุนต้องเสนออัตราการชำระเงินเข้างบประมาณแผ่นดินที่ 10% ขึ้นไป มูลค่าการชำระเงินเข้างบประมาณแผ่นดินจริงจะเท่ากับอัตราที่นักลงทุนผู้ชนะเสนอ (เช่น 20%) คูณด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระจริง (เช่น 200,000 ล้านดอง) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินคำนวณตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน ดังนั้น นักลงทุนจะต้องจ่ายเงินเข้างบประมาณแผ่นดินเพิ่มอีก 40,000 ล้านดอง นอกเหนือจากภาระผูกพันค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (มูลค่า M)

หากพื้นที่นั้นไม่เคยจัดประมูลโครงการมาก่อน จะไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิงในการคำนวณ มาตรา 48 วรรค 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ กำหนดไว้ด้วยว่า ในกรณีที่ไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิงในการประมูล ให้ใช้อัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยของมูลค่าการชำระงบประมาณของโครงการที่จัดประมูลในช่วง 5 ปีติดต่อกันก่อนวันประกาศนโยบายการลงทุน หรือเอกสารข้อมูลอนุมัติโครงการที่จัดประมูล

ในกรณีที่ท้องถิ่นไม่ได้จัดให้มีการคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยวิธีประมูลหรือวิธีประมูล และไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิง เอกสารประกวดราคาไม่ได้ระบุอัตราการจ่ายเงินเข้างบประมาณแผ่นดิน (ม.) อัตรานี้กำหนดโดยนักลงทุนในเอกสารประกวดราคา มูลค่าการจ่ายเงินเข้างบประมาณแผ่นดินที่นักลงทุน (ม.) เสนอจะจ่ายพร้อมกับการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตามแบบฟอร์มและกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาโครงการ

ดังนั้น การกำหนดอัตราเงินสมทบงบประมาณแผ่นดิน (ม.) จึงมีความชัดเจนและครบถ้วนสมบูรณ์ ช่วยลดปัญหาให้กับหลายพื้นที่ คาดว่ากฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการกำหนดมูลค่าเงินสมทบงบประมาณแผ่นดิน (ม.) จะสร้างรายได้มหาศาลให้กับพื้นที่ ยกระดับสภาพแวดล้อมการลงทุนในทิศทางที่โปร่งใสและน่าสนใจ

อย่างไรก็ตาม ตามที่ทนายความ Pham Thanh Tuan กล่าว การคำนวณข้างต้นยังสามารถเพิ่มต้นทุนการดำเนินโครงการขององค์กรได้อย่างมากจากจำนวนเงินที่ M ต้องจ่าย

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm