การขจัดอุปสรรคสำคัญสำหรับท้องถิ่นในการเสนอราคาโครงการลงทุนในเขตเมือง

กำหนดอัตราขั้นต่ำในการชำระงบประมาณแผ่นดินแทนจำนวนเงิน

รัฐบาล เพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 115/2024 ซึ่งระบุรายละเอียดมาตราและมาตรการต่างๆ เพื่อบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดของพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้คือการกำหนดอัตราขั้นต่ำที่วิสาหกิจจะต้องจ่ายให้กับงบประมาณแผ่นดินอย่างชัดเจน

ตามคำกล่าวของทนาย Pham Thanh Tuan ก่อนหน้านี้ ตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกา 25/2020 ที่กำหนดมูลค่าการชำระเงินเข้างบประมาณแผ่นดิน นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน (เดิมเรียกว่า m3) ท้องถิ่นประสบปัญหาใน 3 ประเด็น

ประการแรก ไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิง เนื่องจากไม่มีผลการประมูลหรือมีกองทุนที่ดินอ้างอิงมากเกินไป ทำให้ยากต่อการสังเคราะห์ ประการที่สอง การกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่คาดหวังเป็นเรื่องยาก ประการที่สาม การประสานงานระหว่างหน่วยงานท้องถิ่นในงานประเมินมูลค่านี้เป็นเรื่องยาก นี่เป็นหนึ่งในเหตุผลที่หลายท้องถิ่นเกิดความสับสนเมื่อต้องจัดประมูลโครงการที่ใช้ที่ดิน

เพื่อแก้ไขข้อบกพร่องดังกล่าว มาตรา 48 แห่งพระราชกฤษฎีกา 115/2024 กำหนดอัตราการชำระเงินขั้นต่ำต่องบประมาณแผ่นดิน (เรียกโดยทั่วไปว่าค่า m) ในการเสนอราคาคัดเลือกผู้ลงทุนเพื่อดำเนินโครงการในเขตเมือง โดยพื้นที่ที่อยู่อาศัยในชนบทจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์แทนที่จะเป็นจำนวนเงินเช่นเดิม

ร้อยละคำนวณจากการอ้างอิงอัตราการเพิ่มเฉลี่ยภายหลังการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน (ส่วนต่างระหว่างราคาเริ่มต้นกับราคาที่ชนะการประมูล) ของที่ดินที่ดำเนินโครงการในท้องที่นั้น

ที่ดินที่ประมูลเพื่อดำเนินโครงการดังกล่าว (มิใช่ใช้ผลการประมูลที่ดินรายบุคคลให้บุคคลอื่นสร้างบ้าน) จะต้องมีผลการประมูลสำเร็จภายในระยะเวลา 3 ปีติดต่อกัน ก่อนวันตัดสินใจอนุมัตินโยบายลงทุนโครงการ (สูงสุด 7 ปี ในกรณีพิเศษบางกรณี) และมีทำเลที่ตั้งคล้ายคลึงกัน (ระดับอำเภอเดียวกันหรืออำเภออื่นในจังหวัด) กับที่ดินที่ประมูล

ดังนั้น พ.ร.ก. จึงได้เปลี่ยนแปลงวิธีการกำหนดเกณฑ์การประเมินประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน โดยให้ใช้วิธี “อัตราขั้นต่ำในการจ่ายเข้างบประมาณแผ่นดิน” แทนการกำหนดค่าดังกล่าวเป็นเงินเฉพาะเช่นเดิม โดยมูลค่าจริงของการจ่ายเข้างบประมาณแผ่นดิน (ค่า M) จะเท่ากับอัตราที่จ่ายเข้างบประมาณที่ผู้ลงทุนเสนอ คูณด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินจริงของโครงการ

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ (ภาพถ่าย: Trinh Nguyen)

คาดว่าจะสร้างรายได้มหาศาลให้กับท้องถิ่น

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ได้อธิบายการกำหนดมูลค่า m ไว้ดังนี้:

คณะกรรมการประชาชนจังหวัด A ได้จัดให้มีการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการในเขตเมือง 4 โครงการ โดยจังหวัด A จะนำผลการประมูลทั้ง 4 โครงการมาคำนวณอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยหลังจากชนะการประมูล (อัตราส่วนระหว่างราคาขั้นต่ำและราคาประมูลที่ชนะ) ซึ่งผลลัพธ์คือ 10% อัตรา 10% ที่ระบุไว้ในเอกสารประกวดราคาเป็นอัตราขั้นต่ำในการชำระเงินเข้างบประมาณแผ่นดินที่ผู้ลงทุนจะต้องชำระ (มูลค่า m)

นักลงทุนจะต้องเสนออัตราการชำระเงินเข้างบประมาณแผ่นดิน 10% ขึ้นไป โดยมูลค่าการชำระเงินเข้างบประมาณแผ่นดินจริงจะเท่ากับอัตราที่นักลงทุนชนะเสนอ (เช่น 20%) คูณด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจริงและค่าเช่าที่ดินที่ต้องจ่าย (เช่น 200,000 ล้านบาท) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินคำนวณตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน ดังนั้น นักลงทุนจะต้องจ่ายเงินเข้างบประมาณแผ่นดินเพิ่มเติมอีก 40,000 ล้านบาท นอกเหนือจากภาระผูกพันค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (มูลค่า M)

หากท้องถิ่นนั้นไม่เคยจัดประมูลโครงการมาก่อน จะไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิงที่จะนำมาคำนวณในสูตร นอกจากนี้ มาตรา 48 วรรค 6 แห่งพระราชกฤษฎีกา ยังกำหนดด้วยว่า กรณีไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิงที่จะนำมาประมูล ให้ใช้อัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยของมูลค่าการชำระงบประมาณของโครงการที่จัดประมูลในช่วง 5 ปีติดต่อกันก่อนวันตัดสินใจนโยบายการลงทุนหรือเอกสารรับรองข้อมูลของโครงการที่จัดประมูลก็ได้

ในกรณีที่ท้องถิ่นไม่ได้จัดให้มีการคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการด้วยวิธีการประมูลหรือประมูลซื้อที่ดิน และไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิง เอกสารประกวดราคาจะไม่ระบุอัตราการจ่ายเงินเข้างบประมาณแผ่นดิน (ม.) อัตราดังกล่าวเป็นอัตราที่นักลงทุนเสนอไว้ในเอกสารประกวดราคา โดยมูลค่าการจ่ายเงินเข้างบประมาณแผ่นดินที่นักลงทุนเสนอ (ม.) จะชำระพร้อมกันกับการชำระค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตามแบบฟอร์มและกำหนดการที่ระบุไว้ในสัญญาโครงการ

ดังนั้น การกำหนดอัตราเงินสมทบงบประมาณแผ่นดิน (ม.) จึงมีความชัดเจนและสมบูรณ์มากขึ้น ช่วยลดปัญหาให้กับท้องถิ่นหลายแห่ง คาดว่าระเบียบใหม่เกี่ยวกับการกำหนดมูลค่าเงินสมทบงบประมาณแผ่นดิน (ม.) จะสร้างรายได้มหาศาลให้กับท้องถิ่น ปรับปรุงสภาพแวดล้อมการลงทุนในทิศทางที่โปร่งใสและน่าดึงดูด

อย่างไรก็ตาม ตามที่ทนายความ Pham Thanh Tuan กล่าว การคำนวณข้างต้นอาจเพิ่มต้นทุนการดำเนินโครงการขององค์กรได้อย่างมากจากจำนวนเงินที่ M ต้องจ่าย

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm