การรักษาสมดุลผลประโยชน์ในตลาดอสังหาฯ จากง่ายกลายเป็นยาก (ภาค 2) หลังชนะการประมูล ที่ดินที่อยู่อาศัยถูกทิ้งร้าง

พื้นที่พักอาศัยใจกลางตำบลห่าไล (ห่าจุง) มีทำเลที่สะดวก แต่ไม่ค่อยมีคนเข้ามาสร้างบ้านมากนัก

ที่ดินรกร้าง

เมื่อเดือนเมษายน พ.ศ. 2567 ที่ว่าการอำเภอห่าไหล (ห่าจุง) ได้จัดประมูลสิทธิใช้ที่ดินชนบท 41 แปลง ราคาเริ่มต้น 29.78 พันล้านดอง หลังจากการประมูลที่ดินดังกล่าวทั้งหมดถูกซื้อโดยนักลงทุน โดยมีราคาประมูลรวมอยู่ที่ 38,530 ล้านดอง โดยการประมูลดังกล่าว งบประมาณแผ่นดินจะมีส่วนต่างเพิ่มขึ้นถึง 8.75 พันล้านดองจากราคาเริ่มต้น ในขณะเดียวกัน หากแบ่งเฉลี่ยแล้วที่ดินที่นี่มีราคาตารางเมตรละ 4.75 ล้านดอง ซึ่งไม่สูงไปกว่ามาตรฐานการครองชีพของคนในพื้นที่เลย อย่างไรก็ตาม จากรายชื่อผู้ชนะการประมูลที่จัดทำโดยกรม เกษตร และสิ่งแวดล้อม อำเภอห่าจุง พบว่าในตำบลห่าไลมีนักลงทุนเพียง 3 รายเท่านั้น ส่วนที่เหลือส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนในเขต Yen Dinh, Hoang Hoa, เมือง Thanh Hoa... แม้แต่ในฮานอย

ตามปกติ หลังจากผ่านไปมากกว่า 1 ปี นับตั้งแต่การประมูลประสบความสำเร็จ แม้ว่าจะตั้งอยู่ในทำเลที่มีการจราจรสะดวก แต่อยู่ด้านหลังใจกลางตำบลห่าไล แต่พื้นที่อยู่อาศัยแห่งนี้ยังคงอยู่ใน "โหมดเงียบ" ในพื้นที่กว้างใหญ่มีบ้านที่กำลังก่อสร้างเพียงไม่กี่หลัง เจ้าของบ้านเหล่านี้กล่าวว่าพวกเขาต้องใช้เงินเพื่อซื้อสิทธิการใช้ที่ดินคืนจากนักลงทุนโดยมีราคาต่างกัน 20 ล้านถึง 50 ล้านดองต่อแปลงเมื่อเทียบกับราคาประมูลครั้งแรก ตลอดบริเวณนี้จะมีเบอร์โทรศัพท์โฆษณาขายที่ดินติดไว้บนเสาไฟฟ้าหรือเขียนตามผนังบ้านข้างเคียงอยู่เป็นจำนวนมาก ชาวบ้านที่นี่เล่าว่าเฉลี่ยแล้วที่ดินที่นี่ขายได้ตารางเมตรละ 6 ล้านดอง สูงกว่าราคาประมูลเริ่มแรกเกือบ 2 ล้านดอง/ตรม.

นายเหงียน วัน ติงห์ หัวหน้ากรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม อำเภอห่าจุง เปิดเผยว่า ในปี 2567 อำเภอดังกล่าวจะมีการประมูลพื้นที่ที่อยู่อาศัย 13 แห่ง เพื่อขอสิทธิใช้แปลงที่อยู่อาศัย 165 แปลง โดยมีมูลค่าการประมูลรวมเกือบ 168,450 ล้านดอง สูงกว่าราคาเริ่มต้นเกือบ 39,000 ล้านดอง หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแล้ว งบประมาณแผ่นดินสามารถจัดเก็บได้กว่า 163 พันล้านดองจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ไม่เพียงแต่ที่ดินที่นำมาประมูลใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงที่ดินที่นำมาประมูลสำเร็จเมื่อหลายปีก่อนด้วย อัตราคนมาสร้างบ้านไม่ได้สูงนัก มีเพียงการผันผวนประมาณ 10% ในเขตเทศบาล และประมาณ 20% ในเขตอำเภอกลาง

ในทำนองเดียวกัน ในเขตเทียวฮัว โครงการโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่อยู่อาศัยริมถนนจากทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 45 ไปยังหมู่บ้านดิงห์เติน ในเมืองเทียวฮัว ได้เสร็จสิ้นการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยตั้งแต่เดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2567 โดยมีที่ดินในเขตเมืองจำนวน 41 แปลง ยอดเงินที่รวบรวมได้ทั้งหมดหลังจากชนะการประมูลคือ 83,680 ล้านดอง สูงกว่าราคาเริ่มต้น 22,480 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ มีการสร้างบ้านเพียง 2 หลังเท่านั้นบนพื้นที่ทั้งหมดนี้ ชาวบ้านแถวนี้บอกว่าที่ดินที่เหลือถูกขายในราคาสูงกว่าราคาประมูล 1.5 - 3 ล้านดอง/ตรม.

ไม่เพียงแต่ในพื้นที่ท้องถิ่นเท่านั้น แต่ยังรวมถึงในเมือง Thanh Hoa ด้วย พื้นที่วางแผนหลายแห่งได้จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมาเป็นเวลานาน แต่ยังมีอัตราการเข้าใช้ค่อนข้างต่ำ จากบริเวณใกล้ห้างสรรพสินค้า AEON MALL (แขวงกวางถั่น) มีแปลงที่ดินหลายแปลงที่ถูกประมูลขายไปนานแล้ว แต่บ้านเรือนยังมีการสร้างไม่มากนัก นอกจากนี้ ในตำบลหว่างได พื้นที่ผังเมือง 12100 ได้ทำการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินแปลงที่อยู่อาศัย 204 แปลงตั้งแต่ปี 2567 แต่จนถึงขณะนี้มีการสร้างบ้านเพียง 1 หลังเท่านั้น...

ประเด็นสังคม

นายเหงียน มานห์ ตวน หัวหน้าแผนกการจัดการที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ (แผนกก่อสร้าง) กล่าวว่า การจัดสรรที่ดินและการให้เช่าผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินได้จำกัดสถานการณ์เชิงลบ ช่วยเสริมแหล่งรายได้ขนาดใหญ่ให้กับงบประมาณท้องถิ่น และนำกลับไปลงทุนใหม่ในโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งตอบสนองต่อเป้าหมายการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมของจังหวัด อย่างไรก็ตาม ในบรรดาที่ดินเพื่อการวางแผนที่ประมูลสำเร็จเมื่อหลายปีก่อน อัตราการเข้าใช้ยังอยู่ในระดับต่ำ อัตราดังกล่าวในเขตเมืองThanh Hoa อยู่ที่ประมาณ 20% เท่านั้น และในเขตและบริเวณที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองอยู่ที่ประมาณ 10% เท่านั้น

ที่ดินที่วางแผนไว้หมายเลข 12100 ในตำบลหว่างได (เมืองถันฮหว่า) สร้างเสร็จเพื่อประมูลในปี 2567 แต่จนถึงขณะนี้มีการสร้างบ้านเพียง 1 หลังเท่านั้น

นั่นหมายความว่ามีแปลงที่อยู่อาศัยหลายพันแปลงถูกทิ้งร้างในจังหวัดนี้ นักลงทุนยังคงกักตุนและถือครองที่ดินโดยรอให้ราคาสูงขึ้นจึงจะขายทำกำไร ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกัน คนที่มีรายได้น้อย คนงาน และคนงานยังคงพบว่ายากที่จะเข้าถึงที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เมื่อราคาที่ดินมักจะสูงกว่าทรัพยากรทางการเงินที่พวกเขาสามารถจัดการได้มาก

เช่นเดียวกับกรณีของนายเหงียน พี หุ่ง (อายุ 40 ปี) ในเขตตำบลนามซอน 2 แขวงนามงัน (เมืองทานห์ฮวา) เขาและภรรยาทำงานอิสระ รายได้ไม่มาก และต้องเลี้ยงลูก 3 คน จนถึงตอนนี้ก็ยังต้องอาศัยอยู่กับครอบครัวและพ่อแม่ของพี่ชาย นายหุ่งกล่าวว่า “ด้วยเงินที่เราเก็บออมและกู้ยืมมา ผมและภรรยาได้เดินทางไปหลายที่เพื่อซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านในอนาคต แต่ราคาค่อนข้างสูง แม้แต่แปลงที่ดินเล็กๆ ก็มีราคาเกือบ 3 พันล้านดอง ผมและภรรยาก็ซื้อไม่ไหว ขณะที่ขอซื้อบ้านพักอาศัยสังคม เราพบว่าการเข้าถึงที่ดินทำได้ยากมาก”

ยังคงมีผู้คนอีกมากที่ต้องการที่ดินเพื่ออยู่อาศัย แต่ไม่สามารถจ่ายราคาที่โฆษณาไว้ในพื้นที่ที่วางแผนไว้ได้ แม้ว่าที่ดินแปลงเหล่านี้จะถูกทิ้งร้างไปแล้วก็ตาม แต่ยังคงมีการซื้อขายใต้ดินระหว่างผู้คนที่ต้องการกักตุนที่ดินเพื่อขายทำกำไร ข้อเท็จจริงดังกล่าวได้ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นต่อไป และคนที่มีความต้องการจริงๆ ก็พบว่าการซื้อที่ดินเป็นเรื่องยากยิ่งกว่า

จะต้องยืนยันว่าการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเป็นเส้นทางสองทางที่ส่งผลให้รายได้งบประมาณแผ่นดินเพิ่มขึ้นและส่งเสริมการพัฒนาภาคเศรษฐกิจอื่นๆ อีกมากมาย อีกทั้งยังมีส่วนสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรง อย่างไรก็ตาม เรื่องราวของที่ดินที่ถูกทิ้งร้าง ในขณะที่ครัวเรือนที่มีรายได้น้อย คนงาน และผู้ใช้แรงงานที่มีความต้องการจริงๆ จำนวนมาก ยังคงไม่สามารถซื้อที่ดินเพื่อใช้ชีวิตได้ ถือเป็นปัญหาสังคมที่ยากลำบาก การจะประสานผลประโยชน์ของรัฐ นักลงทุน และแก้ปัญหาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยให้กับคนส่วนใหญ่ไม่ใช่เรื่องง่าย

บทความและภาพ : ดง ทานห์

บทความสุดท้าย: ความจำเป็นของนโยบายเศรษฐกิจมหภาค

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm