การสร้างสมดุลผลประโยชน์ในตลาดอสังหาฯ จากง่ายไปยาก (ตอนที่ 2) : หลังชนะการประมูล ที่ดินที่อยู่อาศัยถูกทิ้งร้าง

(Baothanhhoa.vn) - หลังจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินประสบความสำเร็จ พื้นที่พักอาศัยส่วนใหญ่ก็ยังไม่มีการสร้างบ้าน หรือบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จก็สร้างเสร็จและผู้คนก็ย้ายเข้ามาอยู่อาศัย ขณะเดียวกัน ความฝันที่จะมีที่ดินสักแปลงเพื่อ "ตั้งร้านค้า" ให้กับผู้มีรายได้น้อย คนงาน และผู้ใช้แรงงานจำนวนมากก็ยังคงเป็นเพียงความฝันลมๆ แล้งๆ

พื้นที่อยู่อาศัยใจกลางตำบลห่าไหล (ห่าจุง) มีทำเลที่สะดวกแต่ยังไม่ค่อยมีคนมาสร้างบ้านมากนัก

ที่ดินรกร้าง

ในเดือนเมษายน พ.ศ. 2567 เขตที่อยู่อาศัยกลางของตำบลห่าไหล (ห่าจุง) ได้จัดประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดินในชนบท 41 แปลง โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 29.78 พันล้านดอง หลังจากการประมูล ที่ดินทั้งหมดเหล่านี้ถูกซื้อโดยนักลงทุน โดยมีราคาเสนอซื้อรวม 38.53 พันล้านดอง งบประมาณแผ่นดินมีส่วนต่างเพิ่มขึ้นถึง 8.75 พันล้านดองเมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น ขณะเดียวกัน หากแบ่งเฉลี่ยแล้ว ที่ดินที่อยู่อาศัยแต่ละตารางเมตรมีราคา 4.75 ล้านดอง ซึ่งไม่สูงเกินไปสำหรับมาตรฐานการครองชีพของประชาชนในพื้นที่ อย่างไรก็ตาม จากรายชื่อผู้ชนะการประมูลที่จัดทำโดยกรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมของอำเภอห่าจุง พบว่ามีนักลงทุนในตำบลห่าไหลเพียง 3 ราย ส่วนที่เหลือส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนในอำเภอเยนดิญ์ อำเภอฮวงฮวา เมืองแท็งฮวา... แม้แต่ในฮานอย

ตามปกติแล้ว หลังจากการประมูลที่ประสบความสำเร็จมานานกว่า 1 ปี แม้จะมีทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง ด้านหลังใจกลางตำบลฮาลาย แต่ย่านที่อยู่อาศัยแห่งนี้ก็ยังคง "เงียบเหงา" ทั่วทั้งพื้นที่มีบ้านเรือนที่กำลังก่อสร้างอยู่เพียงไม่กี่หลัง เจ้าของบ้านเหล่านี้กล่าวว่าต้องควักกระเป๋าซื้อคืนสิทธิการใช้ที่ดินจากนักลงทุนในราคาส่วนต่าง 20-50 ล้านดองต่อแปลง เมื่อเทียบกับราคาประมูลครั้งแรก ตลอดพื้นที่นี้มีหมายเลขโทรศัพท์จำนวนมากที่ประกาศขายที่ดิน แขวนไว้บนเสาไฟฟ้า หรือติดประกาศขายตามผนังรอบบ้านข้างเคียง ผู้คนในพื้นที่กล่าวว่าโดยเฉลี่ยแล้ว ที่ดินที่อยู่อาศัยในย่านนี้มีราคาประกาศขายอยู่ที่ 6 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาประมูลครั้งแรกเกือบ 2 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายเหงียน วัน ถิญ หัวหน้ากรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม เขตห่าจุง เปิดเผยว่า ในปี พ.ศ. 2567 ในเขตนี้ มีเขตที่อยู่อาศัย 13 แห่งที่ได้ประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดิน 165 แปลง มูลค่าการประมูลรวมเกือบ 168,450 ล้านดอง ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นเกือบ 39,000 ล้านดอง หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่และการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแล้ว งบประมาณแผ่นดินจากการประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดินสามารถรวบรวมได้กว่า 163,000 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม ไม่เพียงแต่ที่ดินที่ประมูลใหม่เท่านั้น แต่รวมถึงที่ดินที่ประมูลสำเร็จเมื่อหลายปีก่อนด้วย อัตราผู้มาสร้างบ้านไม่ได้สูงนัก มีเพียงความผันผวนประมาณ 10% ในเขตเทศบาล และประมาณ 20% ในเขตใจกลางเมือง

ในทำนองเดียวกัน ในเขตเทียวฮหว่า โครงการโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่อาศัยริมถนนจากทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 45 ไปยังหมู่บ้านดิงห์เติน ในเมืองเทียวฮหว่า ได้เสร็จสิ้นการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2567 โดยมีที่ดินในเขตเมือง 41 แปลง มูลค่ารวมที่รวบรวมได้หลังจากชนะการประมูลคือ 83,680 ล้านดอง ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้น 22,480 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้มีการสร้างบ้านเพียง 2 หลังบนพื้นที่ทั้งหมด ประชาชนในพื้นที่กล่าวว่าที่ดินที่เหลือถูกเสนอขายในราคาสูงกว่าราคาประมูล 1.5 - 3 ล้านดองต่อตารางเมตร

ไม่เพียงแต่ในพื้นที่ต่างๆ เท่านั้น แต่ในเมือง ถั่นฮวา ด้วย พื้นที่วางผังเมืองหลายแห่งได้ดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมาเป็นเวลานานแล้ว แต่อัตราการครอบครองที่ดินกลับค่อนข้างต่ำ ในพื้นที่ใกล้กับศูนย์การค้าอิออนมอลล์ (แขวงถั่นฮวา) หลายแห่งได้ดำเนินการประมูลมาเป็นเวลานานแล้ว แต่บ้านเรือนยังคงมีการสร้างน้อย ยิ่งไปกว่านั้น ในเขตตำบลหว่างได พื้นที่วางผังเมืองหมายเลข 12100 ได้ดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย 204 แปลงตั้งแต่ปี 2567 แต่จนถึงขณะนี้มีการสร้างบ้านเพียงหลังเดียวเท่านั้น...

ประเด็นทางสังคม

นายเหงียน มัญ ตวน หัวหน้ากรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กรมก่อสร้าง) ระบุว่า การจัดสรรที่ดินและการให้เช่าผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินช่วยลดผลกระทบเชิงลบได้อย่างมาก ส่งผลให้งบประมาณท้องถิ่นมีแหล่งรายได้มหาศาล และสามารถนำกลับมาลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานได้ ซึ่งสอดคล้องกับเป้าหมายการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมของจังหวัด อย่างไรก็ตาม ในบรรดาที่ดินที่วางแผนไว้ซึ่งประสบความสำเร็จในการประมูลมาหลายปี อัตราการครอบครองที่ดินยังคงอยู่ในระดับต่ำ อัตรานี้ในเมืองถั่นฮวาอยู่ที่ประมาณ 20% เท่านั้น และในเขตและเขตที่ห่างไกลจากศูนย์กลางเมืองอยู่ที่ประมาณ 10% เท่านั้น

ที่ดินวางผังเลขที่ 12100 ในตำบลหว่างได (เมืองถั่นฮวา) สร้างเสร็จเพื่อประมูลในปี 2567 แต่จนถึงขณะนี้มีการสร้างบ้านเพียง 1 หลังเท่านั้น

นั่นหมายความว่ามีแปลงที่อยู่อาศัยหลายพันแปลงถูกทิ้งร้างในจังหวัดนี้ นักลงทุนยังคงกักตุนและถือครองที่ดิน รอให้ราคาสูงขึ้นเพื่อขายทำกำไร ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน ผู้มีรายได้น้อย แรงงาน และผู้ใช้แรงงานยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงที่ดินที่อยู่อาศัย เมื่อราคาที่ดินมักจะสูงกว่างบประมาณทางการเงินที่พวกเขาสามารถจัดหาได้

ยกตัวอย่างเช่นกรณีของนายเหงียน พี ฮุง (อายุ 40 ปี) ในเขตนัมเซิน 2 แขวงนัมงาน (เมืองถั่นฮวา) เขาและภรรยาทำงานอิสระ รายได้ไม่มากนัก ต้องเลี้ยงลูกเล็กๆ 3 คน จึงต้องอาศัยอยู่กับครอบครัวและพ่อแม่ของพี่ชาย นายฮุงกล่าวว่า "จากเงินที่เราเก็บออมและกู้ยืมมา ผมและภรรยาได้เดินทางไปขอซื้อที่ดินหลายแปลงเพื่อสร้างบ้านในอนาคต แต่ราคาสูงเกินไป พื้นที่เล็กเกือบ 3 พันล้านดอง ผมและภรรยาไม่มีเงินซื้อ ในขณะเดียวกัน การขอซื้อบ้านพักอาศัยก็เป็นเรื่องยากมากสำหรับเรา"

ยังมีคนอีกมากที่ต้องการที่ดินเพื่ออยู่อาศัย แต่ไม่สามารถบรรลุราคาที่ประกาศขายในพื้นที่ผังเมืองได้ ขณะเดียวกัน แม้ว่าที่ดินเหล่านั้นจะถูกปล่อยทิ้งร้าง แต่ที่ดินเหล่านั้นยังคงมีการซื้อขายกันใต้ดิน การซื้อขายระหว่างคนที่ต้องการกักตุนที่ดินเพื่อขายทำกำไร ความจริงข้อนี้เองที่ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริงก็ยิ่งประสบปัญหาในการซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยมากขึ้นไปอีก

ต้องยอมรับว่าการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเป็นเส้นทางสองทางที่ช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณแผ่นดินและส่งเสริมการพัฒนาภาคเศรษฐกิจอื่นๆ อีกมากมาย ซึ่งมีส่วนช่วยสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม เรื่องราวของที่ดินที่ถูกทิ้งร้าง ในขณะที่ครัวเรือนผู้มีรายได้น้อย แรงงาน และผู้ใช้แรงงานที่มีความต้องการอย่างแท้จริงจำนวนมากไม่สามารถซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ ถือเป็นปัญหาสังคมที่ยากลำบาก การประสานผลประโยชน์ของรัฐ นักลงทุน และแก้ไขปัญหาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยให้กับคนส่วนใหญ่ไม่ใช่เรื่องง่าย

บทความและรูปภาพ: ดง ถัน

บทความสุดท้าย: ความจำเป็นของนโยบายเศรษฐกิจมหภาค

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm