การประสานผลประโยชน์ในตลาดอสังหาฯ ง่ายกลายเป็นยาก (บทความล่าสุด) : ความจำเป็นของนโยบายมหภาค

(Baothanhhoa.vn) - การประสานผลประโยชน์ของรัฐ วิสาหกิจ และนักลงทุน ควบคู่ไปกับการสร้างหลักประกันว่าประชาชนทุกคนจะได้รับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย และตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแรงและยั่งยืนนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย และสิ่งนี้อยู่นอกเหนือขอบเขตของท้องถิ่น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใกล้โครงการศูนย์การค้า AEON MALL ในเขต Quang Thanh (เมือง Thanh Hoa ) คึกคักมาก ภาพ: Dong Thanh

ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย

ไม่ใช่เรื่องยากที่จะชี้ให้เห็นถึงสาเหตุของความขัดแย้งที่ว่า จำนวนที่ดินจัดสรรที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน (LURC) ได้สำเร็จนั้นเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และมักจะสูงกว่าราคาเริ่มต้นเสมอ แต่อัตราการเข้าอยู่อาศัยกลับไม่สูงนัก โดยยังคงมีบ้านเรือนหลายพันแปลงที่ถูกทิ้งร้างอยู่ นายเหงียน มานห์ ตวน หัวหน้ากรมการจัดการที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กรมก่อสร้าง) ระบุว่า สาเหตุหลักคือความต้องการรายได้งบประมาณจากการประมูล LURC สูงมาก ขณะที่ความต้องการซื้อที่ดินเพื่อเก็บสินค้าและทำกำไรอยู่ในระดับสูงมากในกลุ่มประชากรบางกลุ่ม...

ในขณะเดียวกัน ข้อมูลเชิงบวกจากการฟื้นตัว ทางเศรษฐกิจ และโครงการต่างๆ ที่กำลังดำเนินการในพื้นที่ยังคง “ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่ประมูลสูงขึ้น” อย่างต่อเนื่อง ดังนั้น จึงเป็นที่เข้าใจได้ว่าหลายคนเชื่อว่าที่ดินที่อยู่อาศัยหลายพันแปลงจาก 892 แปลงที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุมัติให้ประมูลในอนาคตอันใกล้นี้ จะมีราคาประมูลสูงกว่าราคาเฉลี่ยในปี 2567

ในมุมมองทางเศรษฐกิจ ราคาที่ชนะการประมูลครั้งหลังมักจะสูงกว่าการประมูลครั้งก่อน หรือการขายต่อสิทธิการใช้ที่ดินหลังการประมูลเป็นเรื่องปกติมาก ตามกฎเกณฑ์ของตลาดเมื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าโภคภัณฑ์ และความจำเป็นในการนำรายได้จากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเข้างบประมาณแผ่นดินเพื่อนำไปลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานก็เป็นสิ่งที่ถูกต้องเช่นกัน อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ที่ดินเปล่าหลายพันแปลงที่อยู่อาศัยยังคงสูญเปล่าอย่างมหาศาล ในขณะเดียวกัน ยังคงมีครัวเรือนผู้มีรายได้น้อย แรงงาน และผู้ใช้แรงงานจำนวนมากที่ยังคงประสบปัญหาเรื่องที่ดินและที่อยู่อาศัย นี่เป็นปัญหาทางสังคมที่สำคัญและสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับมุมมองทางเศรษฐกิจ และราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องยังทำให้หลายพื้นที่ยากที่จะดึงดูดบริษัทและวิสาหกิจขนาดใหญ่ทั้งในประเทศและต่างประเทศให้เข้ามาสนใจและศึกษาเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างและโครงการต่างๆ

ยากที่จะมีทั้งสองอย่าง

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ นายเล เกา กวี รองหัวหน้ากรม เกษตร และสิ่งแวดล้อม อำเภอเทียวฮวา กล่าวว่า “เพื่อให้มั่นใจว่าจะมีรายได้เข้างบประมาณและจำกัดการสูญเสียที่ดินที่อยู่อาศัยในพื้นที่ผังเมือง รัฐจำเป็นต้องกำหนดเวลาก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จหลังจากที่ดินได้รับชัยชนะในการประมูล เพื่อเป็นพื้นฐานในการจัดการกับการละเมิดอย่างเข้มงวด วิธีนี้ไม่เพียงแต่จะบรรลุเป้าหมายสองประการข้างต้นเท่านั้น แต่ยังไม่ส่งผลกระทบทางลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย”

ในการหารือเรื่องนี้ นายเหงียน มานห์ ตวน หัวหน้ากรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กรมก่อสร้าง) กล่าวว่า “ประการแรก ท้องถิ่นต่างๆ ในจังหวัดต้องดำเนินโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ขณะเดียวกัน เสริมสร้างการบริหารจัดการ ทิศทาง และเร่งรัดความคืบหน้าของโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เป็นไปตามแผนที่ได้รับอนุมัติ ซึ่งรวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับโครงการต่างๆ อย่างกว้างขวาง ดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินอย่างโปร่งใสและเปิดเผยต่อสาธารณะ เพื่อป้องกันปรากฏการณ์เชิงลบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การปล่อยข่าวลือ การเก็งกำไรเพื่อ “โก่งราคา” เพื่อแสวงหากำไร การสร้างความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน และการสร้างฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์...”

นอกจากนี้ ต้องตระหนักว่าข้อบกพร่องและแง่ลบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องใหม่และไม่ใช่ปัญหาเฉพาะของจังหวัดถั่นฮวาเท่านั้น เพื่อแก้ไขสถานการณ์นี้ จำเป็นต้องมีนโยบายมหภาคที่เกินขอบเขตของท้องถิ่น ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจหลายท่านระบุว่ารัฐบาลจำเป็นต้องมีนโยบายภาษีที่เหมาะสมเพื่อจำกัดสถานการณ์การกักตุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานานเกินไป ซึ่งก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพยากร ไม่เพียงแต่ความคิดเห็นส่วนบุคคลเท่านั้น ในปี พ.ศ. 2567 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ปัจจุบันคือกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) ได้ส่งเอกสารอย่างเป็นทางการเพื่อขอให้กระทรวงการคลังพิจารณา วิจัย และพัฒนากฎระเบียบเกี่ยวกับการเรียกเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสอง

เรื่องนี้สมเหตุสมผลอย่างยิ่งหากผู้ที่มีบ้านหรือที่ดินอยู่ในเขตสองหรือเขตสามมักจะมีรายได้สูงและสามารถจ่ายภาษีได้ ขณะเดียวกัน รัฐก็ได้ออกกฎระเบียบเกี่ยวกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและป้องกันการแบ่งขั้วระหว่างคนรวยกับคนจนในสังคมที่เพิ่มมากขึ้น รวมถึงเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณด้วย การเก็บภาษีไม่ควรจำกัดอยู่แค่อสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ควรรวมถึงทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง เช่น เรือ เรือยอชท์ ฯลฯ ด้วย

ในบริบทปัจจุบัน นอกจากผลกระทบด้านลบของตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว ข้อเสนอการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองขึ้นไปก็ได้รับการสนับสนุนจากหลายฝ่าย อย่างไรก็ตาม ระดับและวิธีการจัดเก็บภาษีเพื่อไม่ให้สูญเสียความเข้มแข็งของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องยาว...

ในขณะที่รอการตัดสินใจในระดับมหภาคและเชิงยุทธศาสตร์ ไม่เพียงแต่ในทัญฮว้าเท่านั้น แต่ทั่วทั้งประเทศ ที่ดินชั้นดียังคงถูกทิ้งร้าง และผู้คนจำนวนมากที่ต้องการที่ดินเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริงก็ได้แต่มองขึ้นไปและถอนหายใจ

ดง ทันห์

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-cuoi-can-chinh-sach-vi-mo-248422.htm