การประสานประโยชน์ในตลาดอสังหาฯ ง่ายกลายเป็นยาก (บทความล่าสุด) ความจำเป็นของนโยบายมหภาค

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้โครงการศูนย์การค้า AEON MALL ในเขต Quang Thanh (เมือง Thanh Hoa ) มีความคึกคักค่อนข้างมาก ภาพ: ดง ทันห์

ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย

การชี้ให้เห็นถึงสาเหตุของความขัดแย้งที่ว่าจำนวนพื้นที่วางผังเมืองที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำเร็จ (LUR) เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และมักจะสูงเกินราคาเริ่มต้น แต่กลับมีอัตราการเข้าใช้ไม่สูง โดยยังมีแปลงที่อยู่อาศัยนับพันแปลงที่ถูกทิ้งร้าง นายเหงียน มานห์ ตวน หัวหน้าแผนกการจัดการที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ (แผนกก่อสร้าง) กล่าวว่า สาเหตุหลักคือความต้องการรายได้งบประมาณจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมีจำนวนมาก ขณะที่ความต้องการซื้อที่ดินเพื่อจัดเก็บทรัพย์สินและสร้างกำไรอยู่ในระดับสูงมากในกลุ่มประชากรบางกลุ่ม...

ในขณะเดียวกัน ข้อมูลเชิงบวกจากการฟื้นตัว ทางเศรษฐกิจ และโครงการต่างๆ มากมายที่ดำเนินการอยู่ในพื้นที่ยังคงส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ประมูลเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงเข้าใจได้ว่าหลายคนเชื่อว่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจำนวนหลายพันแปลงจาก 892 แปลงที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุมัติให้ประมูลในอนาคตอันใกล้นี้ จะมีราคาประมูลที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยในปี 2567

จากมุมมองทางเศรษฐกิจ ราคาที่ชนะการประมูลในสถานที่ภายหลังมักจะสูงกว่าราคาของสถานที่ก่อนหน้านี้ หรือการซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินหลังจากชนะการประมูลถือเป็นเรื่องปกติมาก ตามกฎของตลาดเมื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าโภคภัณฑ์ และความต้องการรายได้จากงบประมาณแผ่นดินจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อนำไปลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานก็ถือเป็นเรื่องที่ถูกต้องตามกฎหมายเช่นกัน อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ของที่ดินว่างเปล่านับพันแปลงถือเป็นความสูญเปล่าอย่างมหาศาล ในขณะเดียวกัน ยังมีครัวเรือนรายได้น้อย คนงาน และผู้ใช้แรงงานอีกจำนวนมากที่ยังคงประสบปัญหาเรื่องที่ดินและที่อยู่อาศัย นี่เป็นปัญหาสังคมที่สำคัญและมีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับด้านเศรษฐกิจ และราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องยังทำให้ท้องถิ่นหลายแห่งประสบความยากลำบากในการดึงดูดบริษัทและวิสาหกิจขนาดใหญ่ในประเทศและต่างประเทศให้มาสนใจและศึกษาวิจัยเพื่อลงทุนในโครงการและงานก่อสร้าง

ยากที่จะมีทั้งสองอย่าง

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ นายเล เกา กวี รองหัวหน้ากรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมของอำเภอเทียวฮัว กล่าวว่า “เพื่อให้มั่นใจถึงรายได้สำหรับงบประมาณและจำกัดการสิ้นเปลืองที่ดินที่อยู่อาศัยในพื้นที่วางแผน รัฐบาลจำเป็นต้องกำหนดเวลาในการก่อสร้างบ้านให้เสร็จสิ้นหลังจากที่ที่ดินได้รับการตัดสินใจให้ชนะการประมูล เพื่อเป็นพื้นฐานสำหรับการจัดการการละเมิดอย่างเข้มงวด วิธีนี้ไม่เพียงแต่จะบรรลุเป้าหมายทั้งสองประการข้างต้นเท่านั้น แต่ยังไม่ส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย”

ในการหารือเรื่องนี้ หัวหน้าแผนกการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (แผนกก่อสร้าง) Nguyen Manh Tuan กล่าวว่า “อันดับแรก ท้องถิ่นในจังหวัดต้องดำเนินการตามแผนและโปรแกรมการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ พร้อมกันนั้น เสริมสร้างการจัดการ ทิศทาง และเร่งรัดความคืบหน้าของโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามแผนที่ได้รับการอนุมัติ รวมถึงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับโครงการต่างๆ อย่างแพร่หลาย จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินอย่างเปิดเผยและโปร่งใส เพื่อป้องกันปรากฏการณ์เชิงลบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การแพร่กระจายข่าวลือ การเก็งกำไรเพื่อ “ทำให้ราคาสูงเกินจริง” เพื่อผลกำไร การสร้างความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ และการสร้างฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์...”

นอกจากนี้ ต้องตระหนักด้วยว่าข้อบกพร่องและแง่ลบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ปัญหาใหม่และไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในThanh Hoa เท่านั้น เพื่อเอาชนะสถานการณ์นี้ จำเป็นต้องมีนโยบายมหภาคที่ขยายขอบเขตเกินขอบเขตของท้องถิ่นเพียงแห่งเดียว ผู้เชี่ยวชาญเศรษฐศาสตร์หลายคนระบุว่ารัฐบาลจำเป็นต้องมีนโยบายภาษีที่เหมาะสมเพื่อจำกัดสถานการณ์การกักตุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานานเกินไป จนทำให้เกิดการสูญเสียทรัพยากร ไม่เพียงแต่หยุดอยู่แค่ความคิดเห็นส่วนตัว ในปี 2567 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ปัจจุบันคือ กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) ได้ส่งเอกสารอย่างเป็นทางการเพื่อขอให้กระทรวงการคลังตรวจสอบ ค้นคว้า และพัฒนากฎเกณฑ์ในการใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบที่ 2

นี่เป็นสิ่งที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่งเมื่อคนที่เป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินแปลงที่สองหรือมากกว่ามักมีรายได้สูงและสามารถจ่ายภาษีได้ ขณะเดียวกัน รัฐยังได้ดำเนินการออกกฎเกณฑ์เกี่ยวกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพื่อให้เกิดความเป็นธรรม และป้องกันการแบ่งขั้วระหว่างคนรวยกับคนจนที่เพิ่มมากขึ้นในสังคม ตลอดจนเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณอีกด้วย และภาษีไม่ควรหยุดอยู่แค่เพียงอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ควรนำไปใช้กับสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เช่น เรือ เรือยอทช์...

ในบริบทปัจจุบันที่มีแง่ลบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ข้อเสนอเกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีกับอสังหาริมทรัพย์ลำดับที่สองขึ้นไปได้รับการสนับสนุนจากหลายๆ คน อย่างไรก็ตาม ระดับและวิธีการจัดเก็บภาษีโดยไม่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สูญเสียความมีชีวิตชีวาเป็นเรื่องยาว

ในขณะที่รอการตัดสินใจในระดับมหภาคและเชิงยุทธศาสตร์ ไม่เพียงแต่ในThanh Hoa เท่านั้น แต่ทั่วทั้งประเทศ ที่ดินชั้นดียังคงถูกทิ้งร้าง และผู้คนจำนวนมากที่ต้องการที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงก็ได้แต่มองขึ้นไปและถอนหายใจ

ดง ทันห์

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-cuoi-can-chinh-sach-vi-mo-248422.htm