HoREA เสนอแนวทางแก้ไขมากมายสำหรับการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่

การให้การยอมรับนักลงทุนโครงการผ่านข้อตกลงโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

ล่าสุดสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารพร้อมความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ทเมนท์ (ร่างพระราชกฤษฎีกา) ให้กับนายกรัฐมนตรีและ กระทรวงก่อสร้าง

อสังหาริมทรัพย์ - HoREA เสนอโซลูชั่นมากมายสำหรับการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ — จำเป็นต้องเพิ่มบทบัญญัติ “การรับรองผู้ลงทุนโครงการโดยผ่านข้อตกลงในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการ” ในกรณีนี้ ผู้ลงทุนจะได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA ระบุว่า มาตรา 15 ของร่างพระราชกฤษฎีกากำหนดไว้เพียง "การคัดเลือกนักลงทุนโครงการผ่านข้อตกลงในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ" เท่านั้น แต่ไม่ได้กำหนดให้มีการรับรองนักลงทุนโครงการผ่านข้อตกลงในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการสำหรับนักลงทุน "ที่ได้ซื้อหรือรับโอนห้องชุดทั้งหมดและพื้นที่อื่นๆ ในอาคารชุดที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารชุด" ดังนั้นจึงควรเพิ่มมาตรา 15 ของร่างพระราชกฤษฎีกา

นายเชา อ้างถึงกรณีที่บริษัท P ตกลงซื้อคืนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด 52 ห้องในอาคารอพาร์ตเมนต์ 4 ชั้นหลังเก่าเลขที่ 239 ถนนกั๊กหมังทังตัม เขต 3 นคร โฮจิมิน ห์ ต่อมาบริษัท P ได้รื้อถอนอาคารอพาร์ตเมนต์เพื่อดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างและค้าขายอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ระดับไฮเอนด์ ณ สถานที่แห่งนี้

นายโจว กล่าวว่า จำเป็นต้องเพิ่มบทบัญญัติ “การรับรู้ผู้ลงทุนโครงการผ่านข้อตกลงในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ” ในกรณีนี้ ผู้ลงทุนจะได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

ดังนั้น กอ.รมน. จึงเสนอให้เพิ่มมาตรา 6 (ใหม่) ลงในมาตรา 15 แห่งร่างพระราชกฤษฎีกาว่า “ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้ซื้อหรือรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดหรือพื้นที่อื่นใดในอาคารชุดที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินในการก่อสร้างอาคารชุดเพื่อดำเนินโครงการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับผังการใช้ที่ดิน ผังการก่อสร้าง ผังเมือง โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย และแผนผังของท้องถิ่น นโยบายการลงทุนสำหรับโครงการลงทุนเพื่อปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุดจะต้องได้รับการอนุมัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย”

นอกจากนี้ กระทรวงการเคหะแห่งชาติ (HoREA) ยังได้เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 6 วรรค 2 ของร่างพระราชกฤษฎีกากำหนดระยะเวลาในการรับฟังความคิดเห็นจากเจ้าของอาคาร ผู้ใช้อาคารชุด และหน่วยงานและองค์กรที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับเนื้อหาของแผนการปรับปรุงและสร้างอาคารชุดใหม่ โดยควรเป็น 50 วันทำการ ซึ่งมีความเหมาะสมกว่า เนื่องจากการกำหนดระยะเวลา 30 วัน รวมวันอาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์นั้นไม่เพียงพอสำหรับหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในการรับฟังความคิดเห็น

นอกจากนี้ ในส่วนของระยะเวลาการทำงาน HoREA ได้เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 16 ข้อ 3 ของร่างพระราชกฤษฎีกา เนื่องจากข้อกำหนดที่ว่า “กำหนดเวลารับใบสมัครจดทะเบียนเป็นผู้ลงทุนตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 1 ข้อนี้คือ 30 วัน” นั้นไม่สมเหตุสมผล แต่ควรเป็น 35 วันทำการ เพื่อให้มีเวลาเพียงพอในการศึกษาใบสมัครและตัดสินใจเข้าร่วมโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุด

เสนอให้ผู้ซื้อบ้านโครงการรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์เก่ากู้เงินจากแพ็คเกจ 125,000 ล้านดอง

ที่น่าสังเกตคือ ในประเด็นสินเชื่อ กระทรวงการคลังเสนอให้เพิ่มมาตรา 27b ลงในร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยนโยบายสินเชื่อพิเศษตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสินเชื่อ

อสังหาริมทรัพย์ - HoREA แนะนำวิธีแก้ปัญหาต่างๆ มากมายในการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ทเมนท์ใหม่ (ภาพที่ 2) — ตามการประเมินของนายโจว แพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 125,000 พันล้านดองนั้นเหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์ที่กู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยสูงมาก ประมาณ 10% ต่อปี

นาย Chau กล่าวว่า ปัจจุบันธนาคารแห่งรัฐยังไม่ได้ออกหนังสือเวียนที่ให้รายละเอียดและแนวทางในการดำเนินการนโยบายสินเชื่อพิเศษแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์ตามระเบียบข้างต้น แต่ได้ดำเนินการเฉพาะโครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน การปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์เก่าตามมติ 33/NQ-CP ตามเอกสารส่งทางการฉบับที่ 2380/NHNN-TD ลงวันที่ 1 เมษายน 2566 ซึ่งเรียกกันทั่วไปว่าแพ็คเกจสินเชื่อ 125,000 พันล้านดอง

ในแพ็คเกจสินเชื่อนี้ ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่ห้องชุดสามารถกู้ยืมได้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการพาณิชย์ปกติ 1.5-2% และอัตราดอกเบี้ยนี้จะมีการปรับทุก 6 เดือน ผู้ลงทุนในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่ห้องชุดสามารถกู้ยืมได้ในระยะเวลาที่ได้รับสิทธิพิเศษ 3 ปี ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่ห้องชุดสามารถกู้ยืมได้ในระยะเวลาที่ได้รับสิทธิพิเศษ 5 ปี หลังจากนั้นจะต้องกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยแบบ "ลอยตัว" ตามที่ตกลงกันไว้

ตามการประเมินของนายโจว แพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 125,000 พันล้านดองนั้นเหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์ที่กู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยสูงมาก ประมาณ 10% ต่อปี

แต่ปัจจุบัน เนื่องจาก "ปัญหาทางกฎหมาย" ทำให้ไม่มีโครงการปรับปรุงและบูรณะอพาร์ตเมนต์ (ใหม่) หรือหลายโครงการไม่สามารถดำเนินการได้ ส่งผลให้โครงการปรับปรุงและบูรณะอพาร์ตเมนต์ (ใหม่) ไม่มีผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย จนถึงปัจจุบัน ยังไม่มีนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านในโครงการปรับปรุงและบูรณะอพาร์ตเมนต์ที่สามารถกู้ยืมเงินจากแพ็คเกจสินเชื่อ 125,000 พันล้านดองได้

ดังนั้น หากกรรมาธิการสามัญประจำ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ และสภานิติบัญญัติแห่งชาติสามารถจัดสรรทุนงบประมาณแผ่นดินระยะกลางเพื่อดำเนินนโยบายสินเชื่อพิเศษแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุด ตามที่กำหนดไว้ในข้อ d วรรค 1 มาตรา 63 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ธนาคารแห่งรัฐก็จะมีทุนงบประมาณเพื่อสนับสนุนการรีไฟแนนซ์และการชดเชยอัตราดอกเบี้ยสำหรับสถาบันสินเชื่อที่ดำเนินนโยบายสินเชื่อพิเศษนี้

“ขอให้ธนาคารแห่งรัฐกำหนดให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์สามารถกู้ยืมแพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 125,000 ล้านดอง เป็นระยะเวลาสูงสุด 5 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เชิงพาณิชย์ปกติ 1.5-2%” นายเชาเสนอ

แหล่งที่มา