ยากที่จะชะลอการขึ้นราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอย

ราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้น 20-30% ในช่วงปีที่ผ่านมา และคาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้นี้

 

ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และคาดว่าจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคตอันใกล้นี้ ภาพโดย: Thanh Vu

ราคายังคงทำจุดสูงสุดใหม่

ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใหม่ในฮานอยอยู่ที่ 56 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร โดยคำนวณในไตรมาสแรกของปี 2024 ตามข้อมูลของ CBRE ตัวเลขนี้เพิ่มขึ้น 19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง การเพิ่มขึ้นอาจสูงกว่านี้มาก

ตัวอย่างเช่น ในปี 2023 นายหน้าได้ลงโฆษณาขายอพาร์ตเมนต์ในโครงการ Masteri West Heights ในราคา 51 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร แต่ตอนนี้ราคาได้พุ่งขึ้นเป็น 62 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร (เพิ่มขึ้น 22%) โครงการอื่นอย่าง Moonlight 1 An Lac มีราคาขายเพียงประมาณ 30 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรเมื่อปีที่แล้ว แต่ตอนนี้ราคาพุ่งขึ้นเป็น 50 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร (เพิ่มขึ้น 67%)

ในตลาดหลัก ราคาอพาร์ตเมนต์ก็พุ่งขึ้นแตะจุดสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง ในเวลาเพียงประมาณ 1 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ใน Royal City ก็เพิ่มขึ้นจาก 47 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 63 ล้านดองต่อตารางเมตร (เพิ่มขึ้น 34%) แม้แต่โครงการ HH1 Linh Dam ซึ่งเป็นโครงการที่มีปัญหาด้านกฎหมาย ก็ยังพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จาก 24 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 31 ล้านดองต่อตารางเมตร (เพิ่มขึ้น 29%)

“การคาดหวังว่าราคาอพาร์ตเมนท์จะลดลงนั้นเป็นไปไม่ได้” นี่คือคำกล่าวของนาย Pham Thanh Hung รองประธานคณะกรรมการบริษัท Cen Group ในระหว่างการหารือเกี่ยวกับกลุ่มอพาร์ตเมนท์

ไม่เพียงแต่คุณหุ่งเท่านั้น ผู้เชี่ยวชาญและผู้นำธุรกิจจำนวนมากยังมีความเห็นตรงกันว่านักลงทุนจะพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะลดราคาสินค้าในอนาคตอันใกล้นี้

คาดหวังว่าราคาอพาร์ตเมนท์จะตกเป็นไปไม่ได้

นาย Pham Thanh Hung รองประธานคณะกรรมการบริษัท Cen Group Corporation

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนท์สูงขึ้นก็คืออุปทานที่ไม่เพียงพอ นักลงทุนที่มีสินค้าพร้อมขายได้ใช้ช่วงเวลาดังกล่าวในการปรับราคาขายขึ้น เพื่อเพิ่มผลกำไรให้สูงสุด นอกจากนี้ ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ฯลฯ ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ทำให้ราคาอพาร์ตเมนท์ไม่สามารถ “ลดลง” ได้

นอกจากนี้ ราคาเฉลี่ย 56 ล้านดองต่อตารางเมตรยังเป็นผลมาจากความแตกต่างอย่างมากในโครงสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์อีกด้วย จากข้อมูลของ CBRE คาดว่าในปีนี้ ฮานอยจะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เปิดขาย 12,000 ห้อง ซึ่งเพิ่มขึ้นเกือบ 20% เมื่อเทียบกับปี 2023 อย่างไรก็ตาม อุปทานจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์เท่านั้น ในทางกลับกัน กลุ่มราคาไม่แพงและราคาประหยัดจะ "สูญพันธุ์" ไปเกือบหมด ซึ่งอาจทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปี 2023

จากการให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu นักธุรกิจชั้นนำรายหนึ่งระบุว่า นักลงทุนมักให้ความสำคัญกับโครงการระดับไฮเอนด์หรือระดับกลาง เนื่องจากมักมีกำไรสูงกว่าโครงการราคาประหยัดที่ได้รับความนิยมหลายเท่า ตลาดแสดงให้เห็นว่าแม้ราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น แต่การดูดซับของกลุ่มนี้ยังคงดีมาก แม้ว่าตลาดจะขึ้นๆ ลงๆ ดังนั้น นักลงทุนจึงยังไม่มี "แรงจูงใจ" เพียงพอที่จะเปิดตัวอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 40 ล้านดองต่อตารางเมตร

ค้นหาวิธีที่จะทำให้ตึกอพาร์ทเมนท์ “เย็นลง”

การขาดโครงการใหม่เป็นสาเหตุของ “ความคึกคัก” ในตลาดอพาร์ตเมนท์ สาเหตุหลักของการขาดแคลนนี้คือปัจจัยทางกฎหมาย ตามที่ ดร. หวู่ ดิงห์ อันห์ กล่าวไว้ ปัญหานี้คิดเป็น 70% ของปัญหาในอุตสาหกรรมอสังหาฯ

“การตรวจหาโรค” ในกลุ่มอพาร์ตเมนท์ คณะทำงานของ นายกรัฐมนตรี ได้ทำงานร่วมกับคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งโดยตรงเพื่อแก้ไขปัญหาและขจัดปัญหาทางกฎหมาย ความพยายามดังกล่าวได้รับผลตอบแทนบางส่วนเมื่อโครงการ 404 โครงการในเมืองได้รับการขจัดอุปสรรค อย่างไรก็ตาม กรุงฮานอยยังคงมีโครงการ “ที่อยู่ระหว่างดำเนินการ” อีก 246 โครงการที่รอการดำเนินการ

ไม่เพียงเท่านั้น หน่วยงานบริหารและธุรกิจต่างๆ ก็ยังต้องปวดหัวกับปัญหาการประเมินราคาที่ดินอีกด้วย หลายหน่วยงานยังลังเล ล่าช้า หรือแม้กระทั่งเลี่ยงไม่เข้าร่วมการประเมินราคา ซึ่งส่งผลกระทบต่อกระบวนการอนุมัติพื้นที่และพัฒนาโครงการโดยไม่ได้ตั้งใจ

ในการประชุมคณะกรรมาธิการสามัญ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 31 ผู้แทนจำนวนมากได้สะท้อนให้เห็นถึงสถานการณ์ที่ว่า หลังจากเห็นบริษัทประเมินค่าที่ดินบางแห่งถูกดำเนินการในกรณีละเมิดสิทธิ ธุรกิจหลายแห่งในอุตสาหกรรมนี้เริ่มกลัวความเสี่ยงและปฏิเสธที่จะประเมินราคาที่ดิน

ในแง่ของโครงสร้างกลุ่ม แผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด 1 ล้านยูนิตทั่วประเทศในช่วงปี 2021-2030 ถือเป็นการเคลื่อนไหวที่รุนแรงของรัฐบาลในการนำกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกลับคืนสู่แผนที่อสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าของการดำเนินการตามแผนดังกล่าวถือเป็นเรื่องที่น่ากังวล ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ฮานอยเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีจำนวนการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดต่ำในปี 2024 โดยมีหน่วยเพียง 1,181 หน่วย ซึ่งคิดเป็นหนึ่งในสามของนครโฮจิมินห์

ตามที่ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น Vinhomes, Viglacera และ Hoang Quan ระบุว่า กระบวนการอนุมัติการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังคงมีความซับซ้อนและใช้เวลานานกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ในขณะเดียวกัน กำไรสูงสุดที่ธุรกิจได้รับคือเพียง 10% เท่านั้น

จะเห็นได้ว่าปัญหาทั้งหมดข้างต้นมีสาเหตุมาจากข้อบกพร่องในนโยบาย นายกรัฐมนตรีจึงสั่งการให้กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ จัดทำเอกสารแนวทางโดยละเอียดโดยด่วนและส่งให้รัฐสภาพิจารณาเพื่อให้กฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม เร็วกว่าที่คาดไว้ 6 เดือน โดยกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568

ไม่เพียงเท่านั้น ฮานอยยังกำลังหาทางแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง โดยในบริบทของกองทุนที่ดินในตัวเมืองที่หมดลง สภาประชาชนของเมืองได้อนุมัติโครงการวางแผนเมืองหลวงสำหรับระยะเวลา 2021 - 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แนวทางในการสร้างเมืองรอง 4 แห่งถือเป็นเรื่องที่น่าสังเกต

แผนดังกล่าวจะสร้างกลไกและนโยบายเฉพาะเจาะจงเพื่อให้ท้องถิ่นสามารถเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมได้ จึงดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัย เมื่อความต้องการในใจกลางเมืองลดลง ระดับราคาอพาร์ตเมนต์จะปรับตามอุปสงค์และอุปทานในตลาด

อย่างไรก็ตาม ในอนาคตอันใกล้นี้ ตามข้อมูลของ Savills ในช่วงปี 2023 - 2025 ฮานอยจะขาดแคลนบ้านประมาณ 70,300 หลัง หากสถานการณ์ดังกล่าวไม่ได้รับการแก้ไข ความคาดหวังว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงนั้นเป็นไปไม่ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/โค-ฮัม-ดา-ตัง-เจีย-ชุง-คู-ไท-ฮา-โนอิ-d214245.html