ยากที่จะชะลอการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอย

ราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้น 20-30% ในช่วงปีที่ผ่านมา และคาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคง “เพิ่มขึ้น” อย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้

 

ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยกำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและคาดว่าจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคตอันใกล้ ภาพ: Thanh Vu

ราคายังคงพุ่งแตะจุดสูงสุดใหม่

ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยอยู่ที่ 56 ล้านดองต่อตารางเมตร คำนวณ ณ ไตรมาสแรกของปี 2567 ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่าตัวเลขนี้เพิ่มขึ้น 19% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ราคาอาจสูงกว่านี้มาก

ยกตัวอย่างเช่น ในปี 2566 นายหน้าได้ลงประกาศขายอพาร์ตเมนต์ในโครงการ Masteri West Heights ในราคา 51 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ปัจจุบันราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 62 ล้านดอง/ตร.ม. (เพิ่มขึ้น 22%) ส่วนโครงการ Moonlight 1 An Lac เมื่อปีที่แล้วมีราคาขายเพียงประมาณ 30 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ปัจจุบันราคาพุ่งสูงขึ้นเป็น 50 ล้านดอง/ตร.ม. (เพิ่มขึ้น 67%)

ในตลาดแรก ราคาอพาร์ตเมนต์ก็พุ่งขึ้นแตะจุดสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง หลังจากผ่านไปเพียงปีเดียว ราคาอพาร์ตเมนต์ที่รอยัลซิตี้ก็เพิ่มขึ้นจาก 47 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 63 ล้านดอง/ตร.ม. (เพิ่มขึ้น 34%) แม้แต่โครงการ HH1 Linh Dam ซึ่งเป็นโครงการที่มีข้อพิพาททางกฎหมาย ก็ยังมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จาก 24 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 31 ล้านดอง/ตร.ม. (เพิ่มขึ้น 29%)

“การคาดหวังว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงนั้นเป็นไปไม่ได้” นี่คือคำกล่าวของนาย Pham Thanh Hung รองประธานกรรมการบริหารของ Cen Group ในระหว่างการหารือเกี่ยวกับกลุ่มธุรกิจอพาร์ตเมนต์

ไม่เพียงแต่คุณฮั่งเท่านั้น ผู้เชี่ยวชาญและผู้นำธุรกิจจำนวนมากยังมีความเห็นตรงกันว่านักลงทุนจะพบว่าเป็นการยากที่จะลดราคาสินค้าในอนาคตอันใกล้นี้

คาดหวังว่าราคาอพาร์ตเมนท์จะลดลงเป็นไปไม่ได้

นาย Pham Thanh Hung รองประธานกรรมการบริษัท Cen Group Corporation

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า หนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงคืออุปทานที่ไม่เพียงพอ นักลงทุนที่มีสินค้าพร้อมขายได้ใช้ช่วงเวลานี้เพื่อปรับราคาขาย เพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด นอกจากนี้ ต้นทุนปัจจัยการผลิตต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ฯลฯ ก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงได้ยาก

นอกจากนี้ ราคาเฉลี่ย 56 ล้านดองต่อตารางเมตรยังเป็นผลมาจากโครงสร้างตลาดที่แตกต่างกันอย่างมาก CBRE คาดการณ์ว่าปีนี้ฮานอยจะมีอพาร์ตเมนต์เปิดขายใหม่ 12,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบ 20% เมื่อเทียบกับปี 2566 อย่างไรก็ตาม อุปทานจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์เท่านั้น ในทางกลับกัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัดจะ "สูญพันธุ์" ซึ่งอาจส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปี 2566

ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu รายงานว่า นักธุรกิจชั้นนำรายหนึ่งกล่าวว่า นักลงทุนมักให้ความสำคัญกับโครงการระดับไฮเอนด์หรือระดับกลาง เพราะผลกำไรมักจะสูงกว่าโครงการราคาประหยัดที่ได้รับความนิยมหลายเท่า สถานการณ์ตลาดแสดงให้เห็นว่าแม้ราคาอพาร์ตเมนต์จะสูงขึ้น แต่อัตราการดูดซับของกลุ่มนี้ยังคงดีมาก แม้ตลาดจะมีความผันผวน ดังนั้น นักลงทุนจึงยังไม่มี "แรงจูงใจ" เพียงพอที่จะเปิดอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 40 ล้านดอง/ตร.ม.

ค้นหาวิธีที่จะทำให้ตึกอพาร์ทเมนท์ "เย็นลง"

การขาดแคลนโครงการใหม่เป็นสาเหตุของ “กระแส” ในตลาดอพาร์ตเมนต์ สาเหตุหลักของการขาดแคลนนี้คือปัจจัยทางกฎหมาย ดร. หวู ดิง อันห์ ระบุว่าปัญหานี้คิดเป็น 70% ของปัญหาทั้งหมดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

ในการ “ตรวจหาโรค” ของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ คณะทำงานของ นายกรัฐมนตรี ได้ทำงานโดยตรงกับคณะกรรมการประชาชนฮานอยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง เพื่อทำความเข้าใจและขจัดปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมาย ความพยายามดังกล่าวได้รับผลตอบแทนบางส่วน เมื่อโครงการ 404 โครงการในฮานอยได้รับการขจัดอุปสรรค อย่างไรก็ตาม ฮานอยยังคงมีโครงการอีก 246 โครงการ “ที่อยู่ในกระบวนการ” และรอการดำเนินการ

ไม่เพียงเท่านั้น หน่วยงานบริหารและธุรกิจต่างๆ ยังคงประสบปัญหาเรื่องการประเมินราคาที่ดิน หน่วยงานหลายแห่งยังลังเล ล่าช้า หรือแม้แต่หลีกเลี่ยงการเข้าร่วมการประเมินราคา ซึ่งส่งผลกระทบต่อกระบวนการอนุมัติที่ดินและการพัฒนาโครงการโดยไม่ได้ตั้งใจ

ในการประชุมคณะกรรมาธิการสามัญประจำ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 31 ผู้แทนจำนวนมากได้สะท้อนถึงสถานการณ์ที่ว่า หลังจากเห็นบริษัทประเมินค่าบางแห่งถูกดำเนินการในกรณีละเมิดสิทธิ์ ธุรกิจหลายแห่งในอุตสาหกรรมนี้กลับกลัวความเสี่ยงและปฏิเสธที่จะประเมินราคาที่ดิน

ในแง่ของโครงสร้างกลุ่มโครงการ แผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านยูนิตทั่วประเทศในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 ถือเป็นการดำเนินการที่รุนแรงของรัฐบาลเพื่อนำกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกลับคืนสู่แผนที่อสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าของการดำเนินการตามแผนดังกล่าวถือเป็นเรื่องที่น่ากังวล กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ฮานอยเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีจำนวนการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต่ำในปี พ.ศ. 2567 โดยมีเพียง 1,181 ยูนิต หรือหนึ่งในสามของนครโฮจิมินห์

ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น Vinhomes, Viglacera และ Hoang Quan ระบุว่า กระบวนการอนุมัติการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังคงมีความซับซ้อนและใช้เวลานานกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ขณะเดียวกัน ผลกำไรสูงสุดที่ธุรกิจจะได้รับมีเพียง 10% เท่านั้น

จะเห็นได้ว่าปัญหาทั้งหมดข้างต้นเกิดจากข้อบกพร่องด้านนโยบาย ด้วยเหตุนี้ นายกรัฐมนตรีจึงสั่งการให้กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ เร่งจัดทำเอกสารแนวทางโดยละเอียดและนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อพิจารณา เพื่อให้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม เร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้ถึง 6 เดือน กฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568

ไม่เพียงเท่านั้น ฮานอยยังกำลังค้นหาวิธีการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยของตนเองอีกด้วย ด้วยงบประมาณที่ดินในเขตเมืองชั้นในที่หมดลง สภาประชาชนกรุงฮานอยได้อนุมัติโครงการวางแผนเมืองสำหรับปี พ.ศ. 2564-2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี พ.ศ. 2593 ที่น่าสังเกตคือ แนวทางการสร้างเมืองรอง 4 เมืองนั้นน่าสนใจอย่างยิ่ง

แผนนี้จะสร้างกลไกและนโยบายที่เฉพาะเจาะจงเพื่อให้ท้องถิ่นสามารถเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมได้ จึงดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัย เมื่อความต้องการในใจกลางเมืองลดลง ระดับราคาอพาร์ตเมนต์จะถูกปรับตามอุปสงค์และอุปทานของตลาด

อย่างไรก็ตาม ในอนาคตอันใกล้นี้ Savills คาดการณ์ว่าในช่วงปี 2566-2568 ฮานอยจะขาดแคลนบ้านประมาณ 70,300 หลัง หากสถานการณ์ข้างต้นไม่ได้รับการแก้ไข ความคาดหวังว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงก็เป็นไปไม่ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/kho-ham-da-tang-gia-chung-cu-tai-ha-noi-d214245.html