ข้อเสนอแนะการใช้นโยบายสินเชื่อเพื่อควบคุมตลาดอสังหาฯ

อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งใน 20 ภาคส่วนเศรษฐกิจหลักที่มีขนาดมูลค่าอยู่ในอันดับที่ 9 ถือเป็นภาคส่วนที่มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อระบบเศรษฐกิจ ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไม่เพียงเกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อเสถียรภาพทางสังคมอีกด้วย

ในความเป็นจริง ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในเวียดนามมักเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการ ตั้งแต่หนี้เสีย สินค้าคงคลัง อสังหาริมทรัพย์ ที่มีจำนวนมาก ไปจนถึงความยากลำบากในการระดมทุน และความเชื่อมั่นที่ลดลงของนักลงทุน

สมาคม นายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ เวียดนาม (VARS) เชื่อว่าความยากลำบากเหล่านี้ไม่เพียงแต่ส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาตลาดเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจโดยรวมอีกด้วย

ควบคุมกระแสเงินทุน ป้องกันการเก็งกำไร

งานวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่า ในโลกนี้ เพื่อให้มั่นใจถึงการพัฒนาอย่างยั่งยืนและมั่นคงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ทำให้เกิดความไม่มั่นคงต่อเศรษฐกิจ รัฐบาลหลายแห่งได้ใช้นโยบายสินเชื่อเป็นเครื่องมือในการควบคุมตลาด อสังหาริมทรัพย์

รัฐบาลสามารถควบคุมราคา อสังหาริมทรัพย์ ป้องกันฟองสบู่ และรักษาเสถียรภาพของตลาดได้ด้วยการเข้มงวดหรือผ่อนคลายสินเชื่อ

อย่างไรก็ตามความยืดหยุ่นของนโยบายนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละตลาดและสถานการณ์เศรษฐกิจเฉพาะของแต่ละประเทศ

ตัวอย่างเช่น ในประเทศจีน รัฐบาลจีนได้กำหนดข้อจำกัดมากมายเกี่ยวกับการซื้อ อสังหาริมทรัพย์ โดยใช้สินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการเก็งกำไร เพื่อควบคุมกระแสเงินทุนการลงทุน

พวกเขายังควบคุมการไหลออกของเงินทุนเพื่อป้องกันไม่ให้เงินเก็งกำไรไหลเข้าสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ต่างประเทศ

รัฐบาลสามารถควบคุมราคา อสังหาริมทรัพย์ ป้องกันฟองสบู่ และรักษาเสถียรภาพของตลาดได้ด้วยการเข้มงวดหรือผ่อนคลายสินเชื่อ

ในประเทศสิงคโปร์ เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและป้องกันฟองสบู่ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสิงคโปร์ได้เพิ่ม อัตรา เงินฝากขั้นต่ำเมื่อกู้ยืมเพื่อซื้อ อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม

หลายประเทศยังใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อกับผู้ซื้อ อสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติ เพื่อจำกัดการเก็งกำไร ควบคุมราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้น และปกป้องคนที่มีรายได้ปานกลางในเมืองใหญ่ เช่น ออสเตรเลีย แคนาดา เป็นต้น

ประสบการณ์จากประเทศอื่นแสดงให้เห็นว่านโยบายกฎหมายสินเชื่อเป็นเครื่องมือสำคัญอย่างหนึ่งที่รัฐบาลใช้ในการควบคุมตลาด อสังหาริมทรัพย์

VARS ประเมินว่านโยบายหลายประการที่ประเทศอื่นๆ ได้นำไปใช้อย่างประสบความสำเร็จนั้น สามารถอ้างอิง เรียนรู้ และนำไปปรับใช้ในเวียดนามได้

นโยบายสินเชื่อจะต้องมีความยืดหยุ่น มีเสถียรภาพ และจำกัดความเสี่ยง

โดยอิงจากบทเรียนที่ได้รับจากประเทศก่อนหน้านี้ VARS เสนอแนวทางแก้ไขนโยบายสินเชื่อจำนวนหนึ่งเพื่อควบคุมตลาดเมื่อตลาดประสบปัญหา

ประการแรก ให้เข้มงวดนโยบายสินเชื่อสำหรับนักเก็งกำไร โดยปรับวงเงินกู้ให้เหมาะสม เช่น อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน กำหนดให้ชำระเงินด้วยมูลค่าสุทธิที่สูงขึ้น หรือใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป

ประการที่สองคือการเสริมสร้างการกำกับดูแลและการจัดการสินเชื่อ VARS เสนอให้รัฐบาลสามารถกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อได้

จัดตั้งกลไกสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โดยให้ความสำคัญกับการจัดสรรเงินทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

รัฐจำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และทันสมัยอยู่เสมอ

นอกจากนี้ รัฐยังต้องมีนโยบายผ่อนปรนสินเชื่อ ทั้งปรับลดอัตราดอกเบี้ย และสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรก หรือกลุ่มที่ให้ความสำคัญด้านอื่นๆ เพื่อความมั่นคงทางสังคม เช่น คู่แต่งงานใหม่ เป็นต้น

“ในการนำนโยบายไปปฏิบัติอย่าง “ถูกต้องและแม่นยำ” รัฐต้องจัดทำระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และทันสมัยเพียงพอ เพื่อให้แน่ใจว่าสามารถแยกแยะผู้ซื้อบ้านจริงซึ่งใช้เพื่อการผลิตจริงและเพื่อธุรกิจ กับผู้ซื้อเก็งกำไรและผู้แสวงหากำไรได้อย่างชัดเจน” งานวิจัยของ VARS ระบุไว้อย่างชัดเจน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในบริบทของข้อกังวลในปัจจุบันเกี่ยวกับราคา อสังหาริมทรัพย์ VARS เชื่อว่าเพื่อที่จะควบคุมตลาด อสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น นโยบายด้านสินเชื่อควรจะผสมผสานกับการใช้ภาษีการโอน อสังหาริมทรัพย์ หรือภาษีทรัพย์สิน

ในเวลาเดียวกัน การบังคับใช้นโยบายกำกับดูแลจะต้องมีความยืดหยุ่น ทำให้เกิดเสถียรภาพและระเบียบในตลาด อสังหาริมทรัพย์ และลดความเสี่ยงให้เหลือน้อยที่สุด

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/kien-nghi-dung-chinh-sach-tin-dung-dieu-tiet-thi-truong-bat-dong-san-204240930112544431.htm