แนะจำกัดการกระจุกตัวสินเชื่อในโครงการบ้านหรูมากเกินไป

(CLO) ตามหลักการของ NEU ธนาคารพาณิชย์จำเป็นต้องออกเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ โดยจำกัดการกระจุกตัวของสินเชื่อให้มากเกินไปกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์

เงินทุนไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ อย่างมาก

ปัจจุบัน นักลงทุนมีทางเลือกมากมายในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงเงินทุนหมุนเวียนแบบดั้งเดิม เช่น เงินทุนสินเชื่อ เงินทุนจากการออกพันธบัตรภาคเอกชน เงินทุนจากการลงทุนต่างประเทศ เงินทุนที่ระดมจากนักลงทุน...

ในช่วงปี พ.ศ. 2565 - 2566 ช่องทางการระดมทุนหลักของตลาดสองช่องทาง ได้แก่ สินเชื่อและพันธบัตรภาคเอกชน กำลังประสบภาวะ "แออัด" อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน เงินทุนสินเชื่อและพันธบัตรภาคเอกชนที่ "ไหล" เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมาก

เงินทุนไหลเข้าตลาดอสังหาฯ คึกคัก (ภาพ: ST)

รายงานของธนาคารแห่งรัฐระบุว่า ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2567 ยอดสินเชื่อคงค้างเพิ่มขึ้น 7.15% โดยธนาคารแห่งรัฐคาดการณ์ว่ายอดสินเชื่อทั้งปี 2567 จะเติบโตถึง 15%

อย่างไรก็ตาม ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2567 ยอดคงค้างสินเชื่อสำหรับกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวมีมูลค่ามากกว่า 1.27 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 29.18% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้อัตราการเติบโตของสินเชื่อสำหรับกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สูงกว่าอัตราการเติบโตของ สินเชื่อ โดยรวมถึง 4 เท่า

ในส่วนของเงินทุนจากพันธบัตรภาคเอกชน ตามรายงานของสมาคมตลาดพันธบัตร ระบุว่า ณ วันที่ประกาศข้อมูลวันที่ 2 สิงหาคม 2567 มีการออกพันธบัตรภาคเอกชนจำนวน 33 ฉบับ มูลค่า 31,387 พันล้านดอง และการออกต่อสาธารณะจำนวน 1 ฉบับ มูลค่า 395 พันล้านดอง ในเดือนกรกฎาคม 2567

ณ วันที่ประกาศข้อมูลวันที่ 30 สิงหาคม มีการออกพันธบัตรเอกชนจำนวน 43 ฉบับ มูลค่า 37,995 พันล้านดอง และการออกพันธบัตรแก่สาธารณะจำนวน 2 ฉบับ มูลค่า 11,000 พันล้านดอง ในเดือนสิงหาคม 2567

ณ วันที่ 30 กันยายน มีการออกพันธบัตรภาคเอกชนจำนวน 24 ฉบับ มูลค่า 22,333 พันล้านดอง และการออกพันธบัตรให้แก่ประชาชนจำนวน 1 ฉบับ มูลค่า 1,467 พันล้านดอง ในเดือนกันยายน 2567 ภาคเอกชนได้ซื้อคืนพันธบัตรมูลค่า 11,749 พันล้านดองก่อนครบกำหนด เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566

รายงานยังวิเคราะห์ด้วยว่า การออกพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมากในไตรมาสนี้ โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังคงครองอันดับสองที่ประมาณ 19% คาดการณ์ว่าในช่วงที่เหลือของปี 2567 จะมีพันธบัตรครบกำหนดชำระประมาณ 79,858 พันล้านดอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 35,137 พันล้านดอง หรือคิดเป็น 44%

กระทรวงการก่อสร้าง ให้ความเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 การออกพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอีกครั้ง แสดงให้เห็นว่ายังคงเป็นช่องทางระดมทุนที่สำคัญในระบบเศรษฐกิจ

นอกเหนือจากทุนสินเชื่อและพันธบัตรขององค์กรแล้ว ทุน FDI ที่ "ไหล" เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเช่นกัน

กระทรวงก่อสร้างเชื่อว่าปัจจุบันเวียดนามเป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่น่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เนื่องด้วยบริบททาง การเมือง การพัฒนาเศรษฐกิจที่มั่นคง และต้นทุนแรงงานที่มีการแข่งขัน

ในเวลาเดียวกัน ตามการสำรวจตลาดโดยองค์กรวิจัยหลายแห่ง กระทรวงการก่อสร้างประเมินว่า: กลุ่มอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่มที่มีการเติบโตโดดเด่น ได้แก่ อพาร์ตเมนต์ให้บริการและอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม และมีความต้องการที่มั่นคงเนื่องมาจากกระแสเงินทุน FDI

เหตุผลหลักคือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานก็มีบทบาทอย่างมากในการเพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เงินทุนต่างชาติที่ไหลเข้าสู่เวียดนามได้ดึงดูดผู้เชี่ยวชาญต่างชาติจำนวนมากให้เข้ามาทำงาน ก่อให้เกิดกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” กระทรวงการก่อสร้างกล่าว

จำกัดการกระจุกตัวของสินเชื่อในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มากเกินไป

ศาสตราจารย์ ดร. ฟาม ฮอง ชวง อธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ (NEU) กล่าวว่า ในความเป็นจริง กระแสเงินทุนที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามส่วนใหญ่มาจากช่องทางสินเชื่อ พันธบัตรภาคเอกชน และการระดมเงินทุนจากลูกค้า ดังนั้น เขาจึงเชื่อว่ารัฐบาลจำเป็นต้องดำเนินมาตรการต่างๆ เพื่อระดมเงินทุนและปลดล็อกเงินทุนในตลาด

ตามหลักการของ NEU ธนาคารพาณิชย์จำเป็นต้องออกเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ (ภาพ: PS)

ประการแรก รัฐบาลจำเป็นต้องปลดล็อกแหล่งเงินทุนจากการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ศ.ดร. พัม ฮอง ชวง กล่าวว่า ธนาคารพาณิชย์จำเป็นต้องกำหนดเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ โดยจำกัดการกระจุกตัวของสินเชื่อในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มากเกินไป

ในทางกลับกัน ธนาคารมุ่งเน้นเงินทุนสินเชื่อไปที่การลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีประสิทธิภาพสูง มีการบริโภคที่ดี และตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน

ในเวลาเดียวกัน การขยายสินเชื่อจะต้องดำเนินไปควบคู่กับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อ การเสริมสร้างการประเมินและการกำกับดูแลการใช้สินเชื่อ การรับรองวัตถุประสงค์ที่เหมาะสม และการจำกัดหนี้เสียใหม่ที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สอง ประธาน NEU กล่าวว่าเวียดนามจำเป็นต้องพัฒนากระแสเงินทุนจากพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์

นายชวง กล่าวว่า กระทรวงการคลังจำเป็นต้องทบทวนสถานะทางการเงิน (รวมถึงสินทรัพย์ หนี้สิน และกระแสเงินสด) ของผู้ออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ที่กำลังประสบปัญหาในปัจจุบัน เพื่อสนับสนุนและติดตามมาตรการในการปฏิบัติตามภาระผูกพันด้านหนี้สินในอนาคต

เมื่อมีการจดทะเบียนพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ใหม่ หน่วยงานจัดการและกำกับดูแลจำเป็นต้องเพิ่มการติดตามและกำกับดูแลกรณีที่วิสาหกิจและกลุ่มวิสาหกิจที่เกี่ยวข้องออกพันธบัตรบริษัทในปริมาณมาก

ประการที่สาม ดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศ สร้างช่องทางการระดมทุนระยะยาวสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น เวียดนามจึงจำเป็นต้องส่งเสริมและดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ปรับโครงสร้างแหล่งเงินทุน และส่งเสริมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ของโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยให้นักลงทุนต่างชาติมีส่วนร่วม

นอกจากนี้ นายชวงยังกล่าวอีกว่า จำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาของนักลงทุนสถาบันในตลาดโดยส่งเสริมการพัฒนาของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระจายช่องทางการระดมทุนเข้าสู่ตลาด เพื่อลดการพึ่งพาเงินทุนที่ระดมทุนจากสถาบันสินเชื่อและตลาดตราสารหนี้ขององค์กรลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ที่มา: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html