คาดหวังว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะสร้างวงจรการพัฒนาใหม่

ร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขพร้อมที่จะนำเสนอเพื่ออนุมัติในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 หลังจากที่รัฐสภาได้รับแก้ไขและร่างกฎหมายและมติเสร็จสิ้นแล้ว

รวมเนื้อหาที่แก้ไขแล้ว

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขใหม่ดึงดูดความสนใจจากผู้คนจำนวนมาก โดยเฉพาะธุรกิจและนักลงทุนที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ สถิติจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นว่าปัญหาและความยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ถึง 70% มีสาเหตุมาจากปัญหาทางกฎหมาย แม้ว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการประกาศใช้แล้ว แต่กฎระเบียบสำคัญหลายประการยังคงต้องได้รับการเสริมด้วยการประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพื่อรวมกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นหนึ่งเดียวกัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดหวังว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะสร้างวัฏจักรการพัฒนาใหม่

ภายหลังจากที่ได้รับและแก้ไขแล้ว ร่างพระราชบัญญัติที่ดินที่แก้ไขและนำเสนอต่อรัฐสภาในการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 ประกอบด้วย 16 บท 260 มาตรา ถูกตัดทอน 5 มาตรา แก้ไขและเพิ่มเติม 250 มาตรา (ทั้งในด้านเนื้อหาและเทคนิค) เมื่อเปรียบเทียบกับร่างพระราชบัญญัติที่ดินที่เสนอต่อรัฐสภาในการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยวิสามัญครั้งที่ 5

ร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขได้รวมเนื้อหาที่แก้ไขและเพิ่มเติม 18 เนื้อหาเข้าด้วยกัน รวมถึงกฎระเบียบต่างๆ มากมายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น สิทธิและภาระผูกพันเกี่ยวกับการใช้ที่ดินของชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ ไม่ขยายขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินขององค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนลงทุนจากต่างประเทศ (มาตรา 28) กรณีองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนลงทุนจากต่างประเทศได้รับการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิทธิและหน้าที่ขององค์กรเศรษฐกิจและหน่วยงานบริการสาธารณะที่ใช้ที่ดินและชำระค่าเช่ารายปีสำหรับทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (มาตรา 34)...

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขยังได้เพิ่มกฎเกณฑ์เกี่ยวกับ: เงื่อนไขสำหรับบุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตรในการรับโอนที่ดินปลูกข้าว (มาตรา 45 วรรค ๗) หลักการจัดทำและอนุมัติการวางผังการใช้ที่ดินทุกระดับ (มาตรา 60 ข้อ ๙) เป้าหมายการใช้ที่ดินระบุไว้ในเนื้อหาผังการใช้ที่ดินของจังหวัดและอำเภอ (มาตรา 65 และ 66) การฟื้นฟูที่ดินเพื่อโครงการบ้านจัดสรร บ้านผสมผสาน และโครงการพาณิชยกรรมและบริการ (มาตรา 27 มาตรา 79) ประเภทที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน การออกหนังสือรับรองให้แก่ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน โดยไม่ขัดต่อกฎหมายที่ดิน และไม่ใช่ในกรณีที่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง (มาตรา 138 วรรค 3)...

ประเด็นสำคัญประการหนึ่งของร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขในครั้งนี้ คือ การกู้คืนที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ซึ่งยังคงสร้าง "ความร้อนแรง" ให้กับรัฐสภาอย่างต่อเนื่อง รายงานการชี้แจง การยอมรับ และการแก้ไขร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ นายหวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า ในส่วนของการกู้คืนที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรร และธุรกิจเชิงพาณิชย์และโครงการบริการ (มาตรา 27 มาตรา 79) โดยยอมรับความคิดเห็นของสมาชิกรัฐสภาและหน่วยงานต่างๆ ร่างกฎหมายกำหนดให้สืบทอดบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 โดยกู้คืนที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรร และธุรกิจเชิงพาณิชย์และโครงการบริการเฉพาะในกรณีที่เป็น "โครงการลงทุนก่อสร้างในเขตเมือง" เท่านั้น

ส่วนด้านการออกแบบนโยบายด้านเทคนิค บทบัญญัติของร่างพระราชบัญญัติฯ ได้ชี้แจงเพิ่มเติมถึงลักษณะของโครงการในเขตเมืองที่อาจพิจารณาเพิกถอนได้ โดยเป็น “โครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองที่มีวัตถุประสงค์การใช้งานแบบผสมผสาน การประสานระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง” ผู้แทนรัฐสภากล่าวว่าแบบทางเทคนิคดังกล่าวมีความสอดคล้องกับแบบทางเทคนิคในมาตรา 79 วรรคอื่นๆ โดยมาตรา 79 กำหนดเฉพาะกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะเท่านั้น ในการดำเนินการฟื้นคืนที่ดินในกรณีตามที่กำหนดในมาตรา 79 จำเป็นต้องปฏิบัติตามเหตุผลและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ใน “หลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการฟื้นคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ”

ที่คาดหวัง

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเป็นร่างกฎหมายที่ไม่เพียงดึงดูดความสนใจจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐในทุกระดับเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้เชี่ยวชาญ ภาคธุรกิจ และประชาชนจำนวนมากที่คาดหวังว่าเมื่อประกาศใช้ กฎหมายดังกล่าวจะกลายเป็นกฎหมายที่มีคุณภาพและมีความก้าวหน้าอย่างก้าวกระโดด โดยขจัดอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับกลไกการโอนที่ดิน และสร้างผลกระทบและแรงผลักดันให้กับอุตสาหกรรมการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์...

เมื่อต้นปี 2567 สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้จัดประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 เพื่อพิจารณาและผ่านกฎหมายที่ดิน หลังจากรับความคิดเห็นเรื่องการแก้ไขและเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินมาเป็นเวลานานจากกระทรวง หน่วยงาน ท้องถิ่น และผู้มีสิทธิออกเสียง แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นสูงของรัฐบาลและสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย มุ่งหวังที่จะฟื้นฟูการพัฒนาตลาดที่ดินโดยทั่วไปและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืน

ตามสถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ณ วันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2566 จังหวัดและเมือง 40/63 แห่งทั่วประเทศได้อนุมัติแผนหลักแล้ว นี่คือพื้นฐานและพลังขับเคลื่อนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นต่างๆ ในอนาคต อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความจำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงและสอดคล้องกันเพื่อช่วยให้ท้องถิ่นต่างๆ จัดทำแผนการดำเนินการวางแผน การใช้ที่ดิน การแปลงหน้าที่ และการอนุมัติโครงการลงทุนตามแผนให้เป็นรูปธรรมมากขึ้น เพื่อให้เกิดความสอดคล้องกันและหลีกเลี่ยงการทับซ้อนหรือขัดแย้ง

การทบทวนและผ่านกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขอย่างจริงจังถือเป็นการเคลื่อนไหวอย่างแน่วแน่ของรัฐบาลในการปรับปรุงสถาบันต่างๆ และสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในเร็วๆ นี้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้มีผลกระทบในวงกว้าง กระบวนการทบทวนจึงต้องมีการใช้ความระมัดระวัง พิจารณา และคำนวณอย่างรอบคอบเพื่อให้แน่ใจว่าสอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกำลังรอให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติผ่านกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ก่อนที่จะตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่อหรือถอนตัวออกจากตลาด เนื่องจากนอกเหนือจากศักยภาพด้านเงินทุนแล้ว หากปัญหาทางกฎหมายยังไม่ได้รับการแก้ไข ประสานงานกัน และไม่เป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน ก็จะเป็นเรื่องยากที่บริษัทต่าง ๆ จะสามารถดำเนินโครงการต่อไปได้ในบริบทของตลาดที่ซบเซา หากผ่าน กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจต่างๆ ได้ปรับทิศทางการพัฒนาเข้าสู่ช่วงใหม่ ซึ่งจะกำหนดการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

และ TS. นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย เป็นกฎหมายที่ส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ดังนั้นนักลงทุนจึงยังคงคาดหวังและต้องการเข้าใจทิศทางการกำกับดูแลตลาดให้ชัดเจนเมื่อมีกรอบกฎหมายใหม่จากรัฐบาลและหน่วยงานจัดการของรัฐ

“เราสามารถคาดหวังว่าจะสามารถ 'ฟื้นฟู' โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ติดขัดได้ก็ต่อเมื่อมีการผ่านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ซึ่งจะทำให้มีทรัพยากรเหลือเฟือสำหรับดำเนินโครงการใหม่ๆ ช่วยบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นคงและโปร่งใส ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไปพัฒนาเป็นวัฏจักรใหม่ หากผ่านกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขแล้ว จะต้องใช้เวลาพอสมควรในการนำไปปฏิบัติจริง เมื่อถึงเวลานั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ จะถูกนำไปปฏิบัติอย่างรวดเร็วมากขึ้น ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาความสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ได้...” นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าว

ตามรายงานของหนังสือพิมพ์ VNA/Tin Tuc

แหล่งที่มา