รวมเนื้อหาที่แก้ไขแล้ว
กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่กำลังได้รับความสนใจจากผู้คนจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจและนักลงทุนที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ สถิติจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นว่าปัญหาและอุปสรรคในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากถึง 70% เกิดจากปัญหาทางกฎหมาย แม้ว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จะผ่านแล้ว แต่ยังคงต้องมีการเพิ่มกฎระเบียบสำคัญหลายข้อลงในกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่ เพื่อรวมกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นหนึ่งเดียวกัน
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดหวังว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะสร้างวัฏจักรการพัฒนาใหม่
ภายหลังจากที่ได้รับและแก้ไขแล้ว ร่างพระราชบัญญัติที่ดินที่แก้ไขเพิ่มเติมและนำเสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 ประกอบด้วย 16 บท 260 บทความ ถูกตัดออก 5 บทความ แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติม (ทั้งเนื้อหาและเทคนิค) 250 บทความ เมื่อเปรียบเทียบกับร่างพระราชบัญญัติที่ดินที่เสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 6 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ครั้งที่ 15
ร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้รวมเนื้อหาที่แก้ไขและเพิ่มเติม 18 ฉบับเข้าด้วยกัน รวมถึงบทบัญญัติจำนวนมากที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น สิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการใช้ที่ดินของชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ; การไม่ขยายขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินขององค์กร เศรษฐกิจ ที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ (มาตรา 28); กรณีที่องค์กรเศรษฐกิจที่มีการลงทุนจากต่างประเทศได้รับการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์; สิทธิและหน้าที่ขององค์กรเศรษฐกิจและหน่วยบริการสาธารณะที่ใช้ที่ดินเช่าและชำระค่าเช่ารายปีสำหรับทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน (มาตรา 34)...
นอกจากนี้ ร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขยังได้เพิ่มกฎเกณฑ์เกี่ยวกับ: เงื่อนไขสำหรับบุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิต ทางการเกษตร ในการรับโอนที่ดินปลูกข้าว (มาตรา 45 ข้อ 7); หลักการจัดทำและอนุมัติผังการใช้ที่ดินทุกระดับ (มาตรา 60 ข้อ 9); เป้าหมายการใช้ที่ดินที่กำหนดไว้ในเนื้อหาผังการใช้ที่ดินระดับจังหวัดและระดับอำเภอ (มาตรา 65 และ 66); การกู้คืนที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรรแบบผสมผสาน และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการ (มาตรา 79 ข้อ 27); ประเภทที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน; การออกหนังสือรับรองให้กับครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบันโดยไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน และไม่ถือเป็นกรณีที่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง (มาตรา 138 ข้อ 3)...
ประเด็นสำคัญประการหนึ่งของร่างกฎหมายที่ดินในครั้งนี้คือการฟื้นฟูที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ซึ่งยังคงสร้าง "ความร้อนแรง" ให้กับรัฐสภาอย่างต่อเนื่อง ในรายงานที่อธิบาย ยอมรับ และแก้ไขร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถั่น ได้ระบุอย่างชัดเจนว่า ในส่วนของการฟื้นฟูที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรร และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการ (มาตรา 27 มาตรา 79) โดยยอมรับความเห็นของสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรและหน่วยงานต่างๆ ร่างกฎหมายได้กำหนดทิศทางในการสืบทอดบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 เฉพาะการฟื้นฟูที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรร และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการเท่านั้น เมื่อเป็น "โครงการลงทุนก่อสร้างในเขตเมือง"
เกี่ยวกับรูปแบบทางเทคนิคของนโยบาย บทบัญญัติของร่างกฎหมายได้ชี้แจงเพิ่มเติมเกี่ยวกับลักษณะของโครงการในเขตเมืองที่อาจถูกเพิกถอนได้ว่าเป็น "โครงการลงทุนเพื่อก่อสร้างเขตเมืองที่มีฟังก์ชันการใช้งานแบบผสมผสาน ระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแบบประสานกัน โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมพร้อมที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง" สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าวว่า รูปแบบทางเทคนิคดังกล่าวสอดคล้องกับรูปแบบทางเทคนิคในมาตรา 79 มาตรา 79 บัญญัติเฉพาะกรณีการเพิกถอนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะเท่านั้น การเพิกถอนที่ดินในกรณีที่ระบุไว้ในมาตรา 79 จำเป็นต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่ระบุไว้ใน "หลักเกณฑ์และเงื่อนไขการเพิกถอนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ"...
ที่คาดหวัง
กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเป็นร่างกฎหมายที่ไม่เพียงแต่ดึงดูดความสนใจของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐในทุกระดับเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้เชี่ยวชาญ ภาคธุรกิจ และประชาชนจำนวนมากที่คาดหวังว่าเมื่อประกาศใช้ กฎหมายดังกล่าวจะกลายเป็นกฎหมายที่มีคุณภาพ มีความก้าวหน้าอย่างก้าวกระโดด ช่วยขจัดอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับกลไกการโอนที่ดิน และสร้างแรงขับเคลื่อนและแรงผลักดันให้กับอุตสาหกรรมก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์...
เมื่อต้นปี พ.ศ. 2567 รัฐสภาได้จัดการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 เพื่อพิจารณาและผ่านร่างกฎหมายที่ดิน หลังจากรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับการแก้ไขและเพิ่มเติมกฎหมายจากกระทรวง หน่วยงาน ท้องถิ่น และผู้มีสิทธิออกเสียงมาเป็นเวลานาน แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอย่างสูงของรัฐบาลและรัฐสภาในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย มุ่งหวังที่จะฟื้นฟูการพัฒนาตลาดที่ดินโดยทั่วไปและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืน
สถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 มี 40 จังหวัดและ 63 เมืองทั่วประเทศที่ได้รับการอนุมัติแผนแม่บท ซึ่งถือเป็นพื้นฐานและแรงผลักดันสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละพื้นที่ในอนาคต อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความจำเป็นที่ต้องมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงและเป็นเอกภาพ เพื่อช่วยให้แต่ละพื้นที่สามารถดำเนินการวางแผน แผนการใช้ที่ดิน การแปลงหน้าที่ และการอนุมัติโครงการลงทุนให้เป็นไปตามแผนได้อย่างเป็นรูปธรรม เพื่อสร้างความมั่นใจในความสอดคล้อง หลีกเลี่ยงการซ้ำซ้อนหรือขัดแย้ง
การทบทวนอย่างจริงจังเพื่อให้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่านเป็นความมุ่งมั่นของรัฐบาล โดยมีเป้าหมายที่จะทำให้สถาบันต่างๆ เสร็จสมบูรณ์ในเร็วๆ นี้ เพื่อสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้มีผลกระทบในวงกว้าง กระบวนการทบทวนจึงจำเป็นต้องอาศัยความระมัดระวัง การพิจารณา และการคำนวณอย่างรอบคอบ เพื่อให้มั่นใจว่าสอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างแห่งเวียดนาม กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกำลังรอให้รัฐสภาผ่านร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ก่อนที่จะตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่อไปหรือถอนตัวออกจากตลาด เนื่องจากนอกจากศักยภาพด้านเงินทุนแล้ว หากปัญหาทางกฎหมายยังไม่ได้รับการแก้ไข ประสานกัน และรวมเป็นหนึ่งเดียว ผู้ประกอบการจะดำเนินโครงการต่อไปได้ยากลำบากในภาวะตลาดที่ซบเซา หากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่าน จะสร้างเงื่อนไขให้ผู้ประกอบการได้ปรับทิศทางการพัฒนาไปสู่ขั้นตอนใหม่ ซึ่งเป็นตัวกำหนดทิศทางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ดร. เหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เปิดเผยว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย เป็นกฎหมายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ดังนั้น นักลงทุนจึงยังคงคาดหวังและต้องการทำความเข้าใจทิศทางการกำกับดูแลตลาดอย่างชัดเจน เมื่อมีกรอบกฎหมายใหม่จากรัฐบาลและหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ
“เมื่อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ผ่านพ้นไปเท่านั้น เราจึงคาดหวังว่าจะสามารถ ‘ฟื้นฟู’ โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ติดขัดได้ ซึ่งจะทำให้มีทรัพยากรเหลือเฟือสำหรับดำเนินโครงการใหม่ๆ ช่วยบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมั่นคงและโปร่งใส ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป เข้าสู่วัฏจักรใหม่ หากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่านพ้นไป การนำกฎหมายนี้มาใช้ในทางปฏิบัติจะต้องใช้เวลาพอสมควร ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ จะถูกนำไปใช้อย่างรวดเร็วมากขึ้น แก้ปัญหาความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน…” นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าว
ตามรายงานของหนังสือพิมพ์ VNA/Tin Tuc
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)