คาดหวังว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะสร้างวงจรการพัฒนาใหม่

ร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขพร้อมให้ที่ประชุมวิสามัญครั้งที่ 5 อนุมัติ หลังจากที่ รัฐสภา ได้รับร่างกฎหมายและร่างมติแล้ว แก้ไขแล้ว และเสร็จสมบูรณ์

รวมเนื้อหาที่แก้ไขแล้ว

กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่กำลังได้รับความสนใจจากผู้คนจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจและนักลงทุนที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ สถิติจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นว่าปัญหาและอุปสรรคในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากถึง 70% เกิดจากปัญหาทางกฎหมาย แม้ว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จะผ่านแล้ว แต่ยังคงต้องมีการเพิ่มกฎระเบียบสำคัญหลายข้อลงในกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่ เพื่อรวมกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นหนึ่งเดียวกัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดหวังว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะสร้างวัฏจักรการพัฒนาใหม่

ร่างพระราชบัญญัติที่ดินที่แก้ไขเพิ่มเติมและนำเสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 ภายหลังที่ผ่านการพิจารณาและปรับปรุงแล้ว มีเนื้อหา 16 บท 260 มาตรา ละเว้น 5 มาตรา แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติม 250 มาตรา (ทั้งเนื้อหาและเทคนิค) เมื่อเปรียบเทียบกับร่างพระราชบัญญัติที่ดินที่เสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 6 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ครั้งที่ 15

ร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้รวมเนื้อหาที่แก้ไขและเพิ่มเติม 18 ฉบับ ซึ่งรวมถึงบทบัญญัติจำนวนมากที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น สิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการใช้ที่ดินของชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ; การไม่ขยายขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินขององค์กร เศรษฐกิจ ที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ (มาตรา 28); กรณีที่องค์กรเศรษฐกิจที่มีการลงทุนจากต่างประเทศได้รับการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์; สิทธิและหน้าที่ขององค์กรเศรษฐกิจและหน่วยงานบริการสาธารณะที่ใช้ที่ดินเพื่อชำระค่าเช่ารายปีสำหรับทรัพย์สินที่ติดกับที่ดิน (มาตรา 34)...

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมที่ดินยังได้เพิ่มหลักเกณฑ์เกี่ยวกับ: เงื่อนไขสำหรับบุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิต ทางการเกษตร ในการรับโอนที่ดินทำกิน (มาตรา 45 วรรค 7); หลักการจัดทำและอนุมัติผังเมืองทุกระดับ (มาตรา 60 วรรค 9); เป้าหมายการใช้ที่ดินที่กำหนดไว้ในเนื้อหาผังเมืองระดับจังหวัดและระดับอำเภอ (มาตรา 65 และ 66); การฟื้นฟูที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรร บ้านจัดสรรแบบผสมผสาน และโครงการพาณิชยกรรมและบริการ (มาตรา 79 วรรค 27); ประเภทที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรโดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน; การออกหนังสือรับรองให้แก่ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ขัดต่อกฎหมายที่ดิน และไม่ถือเป็นกรณีที่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง (มาตรา 138 วรรค 3)...

ประเด็นสำคัญประการหนึ่งของร่างกฎหมายที่ดินที่แก้ไขเพิ่มเติมในครั้งนี้คือ การเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ซึ่งยังคงสร้าง "ความร้อนแรง" ให้กับรัฐสภาอย่างต่อเนื่อง ในรายงานที่อธิบาย ยอมรับ และแก้ไขร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถั่น ได้ระบุอย่างชัดเจนว่า ในส่วนของการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรร และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการ (มาตรา 27 มาตรา 79) โดยยอมรับความเห็นของสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรและหน่วยงานต่างๆ ร่างกฎหมายได้กำหนดทิศทางในการสืบทอดบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 เฉพาะการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรร และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการเท่านั้น เมื่อเป็น "โครงการลงทุนก่อสร้างในเขตเมือง"

เกี่ยวกับการออกแบบทางเทคนิคของนโยบาย บทบัญญัติของร่างกฎหมายได้ชี้แจงลักษณะของโครงการเขตเมืองที่อยู่ระหว่างการพิจารณาเพิกถอนว่าเป็น "โครงการลงทุนเพื่อก่อสร้างเขตเมืองที่มีฟังก์ชันการใช้งานหลากหลาย เชื่อมโยงระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง" สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าวว่า การออกแบบทางเทคนิคดังกล่าวสอดคล้องกับการออกแบบทางเทคนิคในมาตรา 79 มาตรา 79 บัญญัติเฉพาะกรณีการเพิกถอนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะเท่านั้น การเพิกถอนที่ดินในกรณีที่ระบุไว้ในมาตรา 79 จำเป็นต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่ระบุไว้ใน "หลักเกณฑ์และเงื่อนไขการเพิกถอนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ"...

ที่คาดหวัง

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเป็นโครงการกฎหมายที่ไม่เพียงแต่ดึงดูดความสนใจของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐในทุกระดับเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้เชี่ยวชาญ ชุมชนธุรกิจ และประชาชนจำนวนมากที่คาดหวังและคาดหวังว่าเมื่อประกาศใช้ กฎหมายนี้จะกลายเป็นกฎหมายที่มีคุณภาพ มีความก้าวหน้าอย่างก้าวกระโดด ขจัดอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับกลไกการโอนที่ดิน และสร้างแรงผลักดันและแรงผลักดันให้กับอุตสาหกรรมการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์...

เมื่อต้นปี พ.ศ. 2567 รัฐสภาได้จัดการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 เพื่อพิจารณาและผ่านร่างกฎหมายที่ดิน หลังจากรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับการแก้ไขและเพิ่มเติมกฎหมายจากกระทรวง หน่วยงาน ท้องถิ่น และผู้มีสิทธิออกเสียงมาเป็นเวลานาน แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอย่างสูงของรัฐบาลและรัฐสภาในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย มุ่งหวังที่จะฟื้นฟูการพัฒนาตลาดที่ดินโดยทั่วไปและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืน

สถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 มี 40 จังหวัดและ 63 เมืองทั่วประเทศที่ได้รับการอนุมัติแผนแม่บท ซึ่งถือเป็นพื้นฐานและแรงผลักดันสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละพื้นที่ในอนาคต อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความจำเป็นที่ต้องมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงและเป็นเอกภาพ เพื่อช่วยให้แต่ละพื้นที่สามารถดำเนินการวางแผน แผนการใช้ที่ดิน การแปลงหน้าที่ และการอนุมัติโครงการลงทุนให้เป็นไปตามแผนได้อย่างเป็นรูปธรรม เพื่อสร้างความมั่นใจในความสอดคล้อง หลีกเลี่ยงการซ้ำซ้อนหรือขัดแย้ง

การทบทวนอย่างจริงจังเพื่อให้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่านเป็นความมุ่งมั่นของรัฐบาล โดยมุ่งหวังที่จะพัฒนาสถาบันต่างๆ ให้สมบูรณ์แบบโดยเร็ว เพื่อสร้างแรงผลักดันในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้มีผลกระทบในวงกว้าง กระบวนการทบทวนจึงจำเป็นต้องอาศัยความระมัดระวัง การพิจารณา และการคำนวณอย่างรอบคอบ เพื่อให้มั่นใจว่าสอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างแห่งเวียดนาม กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกำลังรอให้รัฐสภาผ่านร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ก่อนที่จะตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่อไปหรือถอนตัวออกจากตลาด เนื่องจากนอกจากศักยภาพด้านเงินทุนแล้ว หากปัญหาทางกฎหมายยังไม่ได้รับการแก้ไข ประสานกัน และรวมเป็นหนึ่งเดียว ผู้ประกอบการจะดำเนินโครงการต่อไปได้ยากลำบากในภาวะตลาดที่ซบเซา หากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่าน จะสร้างเงื่อนไขให้ผู้ประกอบการได้ปรับทิศทางการพัฒนาไปสู่ขั้นตอนใหม่ ซึ่งเป็นตัวกำหนดทิศทางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ดร. เหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เปิดเผยว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย เป็นกฎหมายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ดังนั้น นักลงทุนจึงยังคงคาดหวังและต้องการทำความเข้าใจทิศทางการกำกับดูแลตลาดอย่างชัดเจน เมื่อมีกรอบกฎหมายใหม่จากรัฐบาลและหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ

“เมื่อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ผ่านแล้วเท่านั้น เราจึงคาดหวังว่าจะสามารถ ‘ฟื้นฟู’ โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ติดขัดได้ ซึ่งจะช่วยปลดปล่อยทรัพยากรสำหรับดำเนินโครงการใหม่ๆ ช่วยบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมั่นคงและโปร่งใส นำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2567 ไปสู่วัฏจักรการพัฒนาใหม่ หากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่าน การนำกฎหมายมาใช้ในทางปฏิบัติจะต้องใช้เวลาพอสมควร ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ จะถูกนำไปใช้อย่างรวดเร็วมากขึ้น ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน...” นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าว

ตามรายงานของหนังสือพิมพ์ VNA/Tin Tuc

แหล่งที่มา