อัตราดอกเบี้ยแตะจุดต่ำสุด ผู้ประกอบการที่ดินคาดว่าตลาดจะกลับมาร้อนแรงอีกครั้ง?

“บิ๊กแบง” ซื้อที่ดินหวัง รับ “คลื่น” ใหม่

จนถึงขณะนี้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ 12 เดือนของธนาคารใหญ่ๆ ส่วนใหญ่อยู่ต่ำกว่า 5.3%/ปี โดยเฉพาะที่ Techcombank อัตราดอกเบี้ยเงินฝากคือ 5.25%, Vietcombank (5.1%), Agribank (5.5%), BIDV (5.3%), VPBank (5.3%) อัตราดอกเบี้ยถูกบันทึกว่าอยู่ในระดับต่ำที่สุดนับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19

เมื่อเผชิญกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเงินออมที่ลดลง นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเชื่อว่าคนที่มีเงินจะไม่สนใจฝากเงินในธนาคารอีกต่อไป แต่จะเน้นไปยังช่องทางการลงทุนที่ให้ผลกำไรมากกว่าการออมแทน

Lãi suất chạm đáy, giới buôn đất kỳ vọng thị trường nóng lại? - 1 — อสังหาริมทรัพย์จะดึงดูดกระแสเงินสดเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง (ภาพประกอบ: เตียน ตวน)

ในความเป็นจริง ช่วง “เงินราคาถูก” ตั้งแต่ต้นปี 2020 จนถึงกลางปี 2022 เป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ “พุ่งสูง” และราคาที่อยู่อาศัย “พุ่งสูง” ดังนั้น ในช่วงเวลาที่จะถึงนี้ เมื่ออัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ถูกแตะต้องต่ำที่สุด นักลงทุนจำนวนมากคาดหวังว่า "หนังสือเก่าจะถูกนำกลับมาใช้ใหม่" และกระแสเงินสดที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด

เมื่อต้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา นายเหงียน มินห์ กวาง นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มากประสบการณ์ใน ฮานอย พร้อมด้วยกลุ่มนักลงทุนของเขา ได้ออกไปมองหาที่ดินในเขตชานเมือง ซึ่งไม่ได้อยู่ฝ่าย "รับ" อีกต่อไปเหมือนเมื่อปีที่แล้ว เกณฑ์ที่กลุ่มลงทุนนี้ควรซื้อ คือ ที่ดินที่มีมูลค่าทางการเงิน 3,000-5,000 ล้านบาท และมีสถานะทางกฎหมายชัดเจน

“ในความเห็นของผม นี่คือเวลาที่ตลาดจะฟื้นตัว การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้นำมาซึ่งโอกาสมากกว่าความเสี่ยง กระแสเงินสดที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำก็คาดว่าจะสร้าง “คลื่นลูกใหม่” ให้กับตลาดเช่นกัน” นายกวางกล่าว

นาย Tran Duy Hai ซึ่งเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ มีทัศนคติในแง่ดีเช่นเดียวกับนาย Quang ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ดี ในปัจจุบันถือเป็นช่วงเริ่มต้นของการฟื้นตัว ดังนั้นโอกาสในการลงทุนจึงมีมากมาย

“ยกเว้นอพาร์ตเมนต์แล้ว ราคาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น ที่ดิน รีสอร์ท ฯลฯ ต่างก็หยุดนิ่ง และสินค้าหลายอย่างก็ขายขาดทุนหรือลดราคาอย่างมาก เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็ว ผมคิดว่าการลงทุนในตอนนี้จะสร้างกำไรมหาศาลในอีก 1-2 ปีข้างหน้า” คุณไห่กล่าว

ช่วงเวลาของ “ไข้แผ่นดิน ” คาดเดาได้ยาก

จะเห็นได้ว่าข้อมูลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ลดลงอย่างรวดเร็วนั้น ได้สร้างความอบอุ่นให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับหนึ่ง ซึ่งช่วยผ่อนคลายจิตวิทยาของนักลงทุนได้ อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ยุคของ "เงินราคาถูก" สำหรับอสังหาริมทรัพย์ได้สิ้นสุดลงแล้ว

ประการแรก ข้อเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบันมีระยะเวลาเพียงแค่ 3-6 เดือนเท่านั้น โดยระยะเวลานานที่สุดคือ 12 เดือน ตัวเลขข้างต้นไม่น่าดึงดูดใจเพียงพอสำหรับนักลงทุนที่จะกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และรอให้ราคาเพิ่มขึ้น

ประการที่สอง ทัศนคติแบบรอดูท่าทียังคงมีอยู่มาก ทั้งนักลงทุนรายบุคคลและผู้ซื้อบ้านต่างยังไม่พร้อมที่จะมีกระแสเงินสดหรือสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่ว่าจะมีผลิตภัณฑ์ที่ดีจริงๆ

Lãi suất chạm đáy, giới buôn đất kỳ vọng thị trường nóng lại? - 2 — ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า "ไข้แผ่นดิน" ไม่น่าจะเกิดขึ้นในปี 2567 (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

ในรายงานล่าสุด VNDirect คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงชะลอตัวในปี 2567 และการฟื้นตัวจะชัดเจนมากขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ซึ่งเป็นช่วงที่นโยบายการเงินผ่อนคลายลง

ตามที่บริษัทหลักทรัพย์แห่งนี้กล่าวไว้ มีความแตกต่างอย่างมากระหว่างช่วงเวลาปัจจุบันกับช่วงปี 2554-2555 ในระยะก่อนหน้านี้ ตลาดอยู่ในภาวะอุปทานล้นตลาดและอัตราเงินเฟ้อสูงมาก ในขณะที่ปัจจุบัน อุปทานในโครงการมีจำกัดมาก และความต้องการยังคงอยู่ในระดับสูง

จากข้อมูลการวิจัยที่ครอบคลุมวงจรซ้ำๆ หน่วยข้างต้นคาดการณ์ว่า "ไข้ที่ดิน" อาจกลับมาอีกครั้งในช่วงปี 2568-2569

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า แม้ว่าทัศนคติของนักลงทุนจะค่อยๆ ดีขึ้นเรื่อยๆ แต่ก็ยังคงค่อนข้างระมัดระวัง โดยเฉพาะลูกค้าที่เผชิญแรงกดดันทางการเงินจากการลงทุนที่สูญเสียไปก่อนหน้านี้ จึงทำให้หลายคนเลือกที่จะฝากเงินในธนาคาร

เพื่อขจัดความคิดเรื่องการรอคอยของนักลงทุนและลูกค้า จึงกระตุ้นให้เงินที่ธนาคารครบกำหนดไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดในขณะนี้คือการเร่งกระบวนการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายและการเข้าถึงเงินทุนสำหรับธุรกิจ ตลอดจนปลดการปิดกั้นการจัดหาเงินทุนในตลาด

นายโว ฮ่อง ถัง ผู้เชี่ยวชาญของ DKRA Group ได้ออกมาเปิดเผยถึงประเด็นนี้ว่า ช่วงเวลาปัจจุบันจนถึงช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 ถือเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรการฟื้นตัวและเติบโตครั้งต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องยากที่จะคาดเดาว่าเมื่อใดที่ “ไข้ที่ดิน” จะเกิดขึ้น และขณะนี้ตลาดจำเป็นต้องฟื้นตัว

แหล่งที่มา