กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ส่งผลต่ออุปทานอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

เมื่อวันที่ 18 มกราคม พ.ศ. 2567 กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้รับการผ่านโดย รัฐสภา และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 คาดว่าการผ่านกฎหมายฉบับนี้จะส่งผลกระทบอย่างมากต่ออุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการกระตุ้นในวัฏจักร

นาย Dinh Minh Tuan กรรมการผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า การผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) จะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

ประการแรก ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน เนื่องจากกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ส่งเสริมการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับระดับราคาตลาด และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) กรอบราคาที่ดินจะถูกยกเลิก และราคาที่ดินจะถูกกำหนดตามกลไกตลาด ซึ่งจะทำให้ประชาชนที่ที่ดินถูกเวนคืนมีสิทธิได้รับค่าชดเชย

กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ส่งผลต่ออุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไร? — ตลาดอสังหาฯ ขาดแคลนหลายประเภท

นอกจากนี้ ร่างพระราชบัญญัติฯ ยังกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเอนกประสงค์ การแปลงที่ดิน เกษตรกรรม เพื่อนำไปสะสมไว้ผลิต สิทธิการเช่า การร่วมทุนและการร่วมทุนสำหรับหน่วยบริการสาธารณะ การรับโอนที่ดินเกษตรกรรมสำหรับราษฎรที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตร การขยายขอบเขตกรณีการแปลงที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ที่ดิน... บทบัญญัติทั้งหมดนี้จะช่วยปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ส่งผลให้ราคาที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ ฯลฯ เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมสูงขึ้นด้วย

ประการที่สอง อุปทานอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้น สาเหตุหนึ่งที่ทำให้หลายโครงการล่าช้าเป็นเวลานานคือความยากลำบากในการอนุมัติพื้นที่เนื่องจากค่าตอบแทนที่ไม่เพียงพอ กลไกการกำหนดราคาตามกลไกตลาดจะช่วยให้กองทุนที่ดินสามารถจัดสรรได้เร็วขึ้น

หากในอดีตการเข้าถึงที่ดินยังไม่มีการควบคุมอย่างชัดเจน บัดนี้ กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติมได้กำหนดข้อบังคับเฉพาะเจาะจงไว้ว่าที่ดินประเภทใดควรนำไปใช้ในเชิงพาณิชย์ ที่ดินประเภทใดที่ใช้ประโยชน์ได้ ความต้องการใดต้องผ่านการประมูล เมื่อนักลงทุนมีวิธีการและข้อบังคับที่ชัดเจนขึ้นในการเข้าถึงกองทุนที่ดิน อุปทานที่เข้าสู่ตลาดจะไม่ขาดแคลนเหมือนในปัจจุบันอีกต่อไป

กฎหมายยังมีบทบัญญัติเพื่อเพิ่มการเข้าถึงที่ดินสำหรับผู้คนมากขึ้น คุ้มครองสิทธิของพวกเขาอย่างเต็มที่ยิ่งขึ้น รวมถึงขยายขอบเขตของสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพลเมืองเวียดนาม รวมถึงผู้ที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ นโยบายที่ดินสำหรับชนกลุ่มน้อย สิทธิและผลประโยชน์ของบุคคลที่ได้รับที่ดินคืน การดำเนินการวางแผนการใช้ที่ดิน ขั้นตอนการบริหาร การออกใบรับรองให้กับบุคคลและธุรกิจ เช่น การรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ การขยายเวลาโดยอัตโนมัติสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร

อย่างไรก็ตาม ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้กล่าวว่า เราไม่ควรคาดหวังมากเกินไปว่าการผ่านร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) จะทำให้ตลาดฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว เนื่องจากจะมีการล่าช้าประมาณ 8-12 เดือนกว่าที่กฎหมายจะผ่านและบังคับใช้ นั่นจึงเป็นเหตุผลที่รัฐสภาได้ผ่านร่างกฎหมายนี้ก่อนกำหนด เพื่อให้ผู้เข้าร่วมตลาดสามารถหารือ ทำความเข้าใจ และจัดทำแผนการปรับตัวและการประยุกต์ใช้ได้ตั้งแต่วันนี้จนถึงปี 2568

แหล่งที่มา