ชี้แจงการปรับขึ้นราคาพื้นที่ให้เช่า

ถึงแม้กระแสการกลับมาเปิดพื้นที่จะเพิ่มมากขึ้น แต่ราคาค่าเช่ายังคงไม่ลดลง สาเหตุคืออะไร?

ตั้งแต่ปลายปี 2567 เป็นต้นมา บนถนนสายหลักที่พลุกพล่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ เช่น เหงียนเว้ เลลอย (เขต 1) โว วัน ทัน ไฮ บา จุง (เขต 1 เขต 3) ฟาน ซิค ลอง (เขต ฟู่ หนวน) เหงียน ไตร (เขต 5) บา ทัง ไห (เขต 10) ... พื้นที่ให้เช่าปิดตัวลงมากขึ้นเรื่อยๆ แม้จะอยู่ในช่วงฤดูกาลธุรกิจที่คึกคักที่สุดของปี สาเหตุหลักมาจากราคาค่าเช่าที่สูงเกินไป

พื้นที่ว่าง ค่าเช่ายังขึ้น

ตามที่นายหน้าให้เช่าบางรายในนครโฮจิมินห์ ระบุว่า สถานการณ์ของร้านค้าและร้านอาหารกำลังซบเซา ทุกคนสามารถเห็นได้ แต่ในทางกลับกัน ราคาค่าเช่ากลับไม่ลดลง เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ประกาศขึ้นราคาค่าเช่า 10%-15% ตั้งแต่ต้นปี 2025 ไม่ว่านักธุรกิจจะขอร้องหรือต่อรองมากเพียงใด เจ้าของบ้านก็เพียงแค่ "ลดโบนัส" เพียงไม่กี่ล้านดองหรือไม่กี่เปอร์เซ็นต์เป็นเวลา 1-2 เดือนเท่านั้น ในขณะที่ค่าเช่าจริงสูงกว่าเดิมมาก

นายไทย ตรัน ผู้จัดการร้าน เสื้อผ้า บุรุษและสตรีบนถนนเหงียน ไทร กล่าวว่าเขาต้องการโอนร้านขนาด 80 ตารางเมตรของเขาซึ่งเหลือสัญญาเช่าอีก 4 ปีและค่าเช่าเดือนละ 60 ล้านดอง พร้อมเงินมัดจำ 3 เดือน เหตุผลก็คือเขา "โชคไม่ดีกับเจ้าของร้าน" และเขาวางแผนที่จะเปลี่ยนไปทำธุรกิจประเภทอื่น อย่างไรก็ตาม เมื่อเราถาม นายไทย ตรัน บอกเราว่าเนื่องจากธุรกิจไม่ดี เขาได้เจรจาหลายครั้งเพื่อลดค่าเช่า แต่เจ้าของร้านไม่เห็นด้วย และยังบอกด้วยว่าค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 5% ตั้งแต่ปี 2025

พื้นที่บนถนน 3/2 เขต 10 นครโฮจิมินห์ ว่างเปล่ามาเป็นเวลานาน ภาพโดย: LE TINH

ข้อมูลจาก Batdongsan.com ระบุว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 ราคาค่าเช่าทาวน์เฮาส์ในเขต 1, 3, 10, เมือง Thu Duc (เดิมคือเขต 2) และเขต Binh Thanh เพิ่มขึ้น 10% -30% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาค่าเช่าบนถนน Nguyen Trai เพิ่มขึ้นมากกว่า 100% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำให้ร้านค้าหลายแห่งต้องคืนพื้นที่ ปัจจุบัน ถนนสายนี้เต็มไปด้วยป้ายประกาศให้เช่า โดยมีหมายเลขโทรศัพท์ของนายหน้าติดอยู่ทั่วด้านหน้า ทำให้ดูรกตา

ไม่เพียงแต่ในนครโฮจิมินห์ กรุง ฮานอย ถนนสายแฟชั่นหลายแห่งในใจกลางเมือง เช่น Kim Ma, Thai Ha, Chua Boc, Pham Ngoc Thach... ก็ปิดตัวลงเช่นกัน บ้านเช่าริมถนนที่มีราคาตั้งแต่หลักสิบล้านถึงหลักร้อยล้านดองต่อเดือน ตอนนี้ว่างเปล่ารอผู้เช่าอยู่ คุณเหงียน ถิ ลาน ผู้มีร้านค้า 3 ชั้นให้เช่าบนถนน Kim Ma (เขตบาดิญ) กล่าวว่า ร้านค้า 3 ชั้นให้เช่าบนถนน Kim Ma (เขตบาดิญ) บอกว่าตอนนี้ร้านค้าว่างเปล่ามา 3 เดือนแล้ว ถ้ามีลูกค้าก็สามารถเช่าได้ในราคา 100 ล้านดองต่อเดือน คุณลานเล่าว่า ร้านค้าและแบรนด์ต่างๆ บนถนนสายนี้หลายแห่งปิดตัวลงและปิดตัวลงอย่างต่อเนื่อง สาเหตุหลักคือธุรกิจซบเซา จึงหันมาขายของออนไลน์แทน ไม่ใช่เพราะว่าสถานที่นั้นแพงเกินไป

ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn พบว่าระดับความสนใจในการเช่าทาวน์เฮาส์ในฮานอยและโฮจิมินห์ลดลงในไตรมาสที่ 4 ในขณะเดียวกัน ราคาค่าเช่าทาวน์เฮาส์ในฮานอยและโฮจิมินห์ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2023 ตัวอย่างเช่น ในฮานอย ในไตรมาสแรกของปี 2023 ราคาค่าเช่าอยู่ที่เพียง 65 ล้านดอง/ทาวน์เฮาส์/เดือน แต่ในไตรมาสที่ 4 ราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 70 ล้านดอง/เดือน ในขณะที่ในโฮจิมินห์ ราคาก็เพิ่มขึ้นจาก 65 ล้านดอง/เดือน เป็น 80 ล้านดอง/เดือนเช่นกัน

ยากที่จะหาจุดร่วมกัน!

นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi) ยืนยันว่าบ้านเช่าริมถนนกำลังอยู่ในภาวะซบเซา มีเพียงถนนสายหลักและทำเลที่ดีเท่านั้นที่ดึงดูดแบรนด์และอุตสาหกรรมบางกลุ่มให้มาเช่าบ้าน "ตลาดโดยรวมดูซบเซา สาเหตุก็คือการช้อปปิ้งออนไลน์กำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ธุรกิจและผู้ขายไม่จำเป็นต้องมีบ้านริมถนนเพื่อจัดแสดงสินค้าจำนวนมาก" นายจุงกล่าว

ยิ่งไปกว่านั้น การบำรุงรักษาสถานที่ประกอบการแบบออฟไลน์นั้นมีค่าใช้จ่ายสูง ดังนั้น ผู้เช่าจึงต้องระมัดระวังอย่างยิ่งเพื่อให้มั่นใจว่าธุรกิจจะมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ ตลาดยังซบเซาและราคาก็ยังเพิ่มขึ้นอีกด้วย

นายจุง ชี้แจงว่า การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าบ้านติดถนนนั้น เป็นผลมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปและบ้านติดถนนโดยเฉพาะในปี 2567 ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 30% -50% เมื่อเทียบกับปี 2566 เช่น หากราคาบ้านติดถนนในปี 2566 อยู่ที่ 2 หมื่นล้านดอง ตอนนี้ราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 3 หมื่นล้านดอง ผู้ให้เช่าจึงคาดว่าค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นเพื่อให้ได้กำไรตามที่ต้องการ

นายเหงียน ตัต ถิญ ผู้ก่อตั้งแพลตฟอร์มเทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์ HouseZy.vn กล่าวว่าสถานการณ์ของพื้นที่ที่ขายไม่ออกในนครโฮจิมินห์เกิดขึ้นมาหลายปีแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการระบาดของโควิด-19 เนื่องมาจากการที่ธุรกิจออนไลน์เติบโตขึ้น พฤติกรรมการบริโภคและการจับจ่ายของผู้บริโภคก็เปลี่ยนไปอย่างมากเช่นกัน ส่งผลให้เส้นทางที่เคย "ฮิต" กลับขายไม่ออก นอกจากนี้ เจ้าของพื้นที่ยังปรับขึ้นค่าเช่าตามมูลค่าเพิ่มของพื้นที่ ไม่ว่าร้านค้าโดยเฉพาะเครือข่ายจะมีกลยุทธ์ในการลดต้นทุนหรือไม่ก็ตาม ส่งผลให้พื้นที่ขายไม่ออก “เจ้าของพื้นที่สวยงามในเขตใจกลางเมือง 1, 3, 5... ล้วนเป็นคนมีฐานะทางการเงินดี จึงขึ้นราคาอยู่เรื่อยๆ พวกเขารู้ดีว่าใครเป็นผู้เช่า พวกเขาไม่เพียงแต่เช่าเพื่อธุรกิจเท่านั้น แต่ยังเช่าเพื่อสร้างแบรนด์ด้วย โดยทั่วไปแล้ว พื้นที่ฮานทูเยน (เขต 1) ที่สตาร์บัคส์คอฟฟี่ส่งคืนในช่วงกลางปี ​​2024 มีแบรนด์ดังมากมายต้องการเช่าแม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเกือบหมื่นเหรียญสหรัฐเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ก็ตาม ด้วยพื้นที่อันทรงคุณค่าเช่นนี้ เจ้าของพื้นที่จึงตกลงกับเฉพาะผู้ที่ยอมรับราคาที่เสนอเท่านั้น โดยไม่ลดราคาลง” - คุณทินห์กล่าว

นอกจากนี้ เจ้าของสถานที่เหล่านี้ยังคำนวณอย่างระมัดระวังอีกด้วยว่า หากไม่ให้เช่าแก่บุคคลที่เหมาะสม มูลค่าสถานที่ก็จะลดลง แต่หากให้เช่าแก่บุคคลที่มีศักยภาพไม่เพียงพอ ธุรกิจก็จะไม่มั่นคงและมีความเสี่ยงอย่างยิ่ง

นายฟาน ดิงห์ ฟุก ซีอีโอของ Seenee ซึ่งเป็นหน่วยงานที่เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบโครงการและผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เจ้าของที่ดินจำนวนมากยังคงขึ้นราคาค่าเช่า เนื่องจากพวกเขาเปรียบเทียบกำไรจากการเช่ากับอัตราดอกเบี้ยของธนาคารซึ่งปัจจุบันต่ำกว่า พวกเขายังพิจารณาราคาค่าเช่าเมื่อเทียบกับสถานที่ที่คล้ายกันเพื่อหลีกเลี่ยงการลดมูลค่าของทรัพย์สิน นอกจากนี้ เนื่องจากพวกเขาเชื่อว่ามีความเป็นไปได้ที่ตลาดจะฟื้นตัว เจ้าของที่ดินจึงเต็มใจที่จะรอผู้เช่าที่เหมาะสมแทนที่จะลดราคา ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคาค่าเช่าของพื้นที่ทั้งหมด “ในเขตใจกลางเมือง เช่น เขต 1, 3, 5, 10 เจ้าของที่ดินจำนวนมากมีศักยภาพทางการเงินที่ดีและมักจะร่วมมือกันเพื่อรักษาระดับราคาโดยรวม พวกเขากังวลว่าหากสถานที่ใดสถานที่หนึ่งลดราคา พื้นที่ทั้งหมดจะได้รับผลกระทบ ทำให้ราคาค่าเช่าและมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นได้ยาก ในขณะเดียวกัน ผู้เช่าต้องการสถานที่ที่สวยงามในราคาที่เหมาะสม ทำให้เกิดสถานการณ์ที่ข้อตกลงไม่สามารถบรรลุได้ สถานที่ว่างเปล่าเป็นเวลานานแต่ราคาค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้น” - นายฟุก วิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าในอีก 2-3 ปีข้างหน้า สถานการณ์พื้นที่ว่างเปล่าในฮานอยและโฮจิมินห์ โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง จะเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากปัญหา เศรษฐกิจ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปซื้อของออนไลน์และอีคอมเมิร์ซ

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ เจ้าของที่ดินจำเป็นต้องปรับราคาค่าเช่าให้สอดคล้องกับตลาด รักษาราคาให้คงที่เป็นเวลา 3-5 ปี และสนับสนุนการลดราคาค่าเช่าในช่วงแรกเพื่อจูงใจผู้เช่า ในด้านผู้เช่า จำเป็นต้องเตรียมแผนธุรกิจที่ชัดเจนเพื่อสร้างความไว้วางใจกับเจ้าของที่ดิน รวมถึงพิจารณาแบ่งปันพื้นที่กับยูนิตอื่นเพื่อลดต้นทุนและความเสี่ยงในช่วงเริ่มต้น

นายเล ดิ่ง จุง กล่าวว่า ในบริบทปัจจุบัน หนทางเดียวที่เหลืออยู่คือ เจ้าของบ้านและผู้เช่าต้องหารือและแบ่งปันปัญหากันอย่างจริงจัง เพื่อหาทางออกที่ดีที่สุด

นายเล ดิงห์ จุง กล่าวว่า ศูนย์การค้าที่เฟื่องฟูในปัจจุบันส่งผลกระทบต่อกิจกรรมการให้เช่าบ้านทาวน์เฮาส์ด้วย "แนวโน้มในประเทศพัฒนาแล้วยังคงเน้นการทำธุรกิจในศูนย์การค้าเป็นหลัก ไม่ใช่การขายตามท้องถนน" นายจุงกล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/ly-giai-da-tang-gia-cua-mat-bang-cho-thue-196250106205409965.htm