Mô hình kinh doanh “sở hữu kỳ nghỉ” trên thế giới – Từ lịch sử hình thành đến những vấn đề người ...

1. ประวัติความเป็นมาและการพัฒนาของรูปแบบธุรกิจ "การเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศ" ทั่วโลก

ในปี 1946 เพื่อตอบสนองความต้องการวันหยุดที่อัดอั้นในสหราชอาณาจักรหลังสงครามโลกครั้งที่สองสิ้นสุดลง เฟรด พอนติน บิล บัตลิน และพี่น้องวอร์เนอร์ จึงคิดไอเดียที่จะขยายธุรกิจแคมป์ปิ้งของพวกเขา ธุรกิจแคมป์ปิ้งของพวกเขาค่อยๆ กลายเป็นต้นแบบของอุตสาหกรรมวันหยุดแบบครบวงจรในปัจจุบัน โมเดลนี้ขยายตัวอย่างรวดเร็วเนื่องจากการเดินทางทางอากาศมีราคาถูกลงและเข้าถึงได้ง่ายขึ้น และจำนวนผู้คนที่เดินทางหรือเต็มใจที่จะ เดินทาง เพื่อพักผ่อนก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ในตลาดขนาดใหญ่เช่นนี้เองที่รูปแบบธุรกิจที่เรียกว่า "ไทม์แชร์" ได้ถือกำเนิดขึ้นอย่างเป็นทางการในปี 1963 ในตอนแรกเรียกว่า "การเป็นเจ้าของวันหยุดพักผ่อน" ในสวิตเซอร์แลนด์ หลังจากศึกษาอย่างละเอียดแล้ว รูปแบบธุรกิจนี้ก็ถูกนำไปใช้ในสหรัฐอเมริกาอย่างรวดเร็ว และกลับมาสู่ยุโรป (สกอตแลนด์) ในปี 1975 ภายในห้าปี รีสอร์ทไทม์แชร์ก็เฟื่องฟูไปทั่วตลาดนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจุดหมายปลายทางสำคัญของยุโรป โดยมีสเปนเป็นผู้นำ

จากมุมมองด้านการตลาด การเป็นเจ้าของไทม์แชร์เป็นผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างอย่างมากจากแพ็กเกจวันหยุดหรือแพ็กเกจรีสอร์ทแบบดั้งเดิม โมเดลนี้โฆษณาว่านำเสนอบริการที่น่าดึงดูดใจซึ่งแพ็กเกจวันหยุดแบบรวมทุกอย่างไม่มี เช่น ที่พักคุณภาพสูง บริการรีสอร์ทระดับหรู การทำอาหารเองได้ในสถานที่ที่เข้าถึงง่าย บรรยากาศเงียบสงบ ความปลอดภัยที่รับประกัน และข้อเท็จจริงที่ว่าที่พักตากอากาศนั้น "เป็นของคุณตลอดไป" หลังจากการซื้อ อย่างไรก็ตาม แนวคิดนี้ยังค่อนข้างใหม่และผู้ซื้อยังไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ ดังนั้นแม้จะมีการทำการตลาดอย่างกว้างขวาง ยอดขายจากโมเดลธุรกิจนี้มักจะค่อนข้างต่ำในระยะเริ่มต้น

ในช่วงทศวรรษ 1980 ด้วยกลยุทธ์การใช้ประโยชน์จากจิตวิทยาของผู้ซื้อ ธุรกิจขนาดใหญ่เริ่มพัฒนาขึ้นในรีสอร์ทสำคัญหลายแห่งในสเปน ควบคู่ไปกับการนี้ ยอดขายจากรูปแบบการเป็นเจ้าของวันหยุดพักผ่อนก็พุ่งสูงขึ้น แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในฐานะธุรกิจที่มีอนาคตสดใส อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ช่วงเวลานั้นเป็นต้นมา ข้อร้องเรียนจำนวนมากเกี่ยวกับการที่ผู้ขายบิดเบือนข้อมูลผลิตภัณฑ์ก็เริ่มปรากฏและแพร่กระจายไปทั่วยุโรปและประเทศอื่นๆ ทำให้ รัฐบาล ต้องพัฒนากรอบกฎหมายที่เหมาะสมและทันท่วงทีเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่เข้าร่วมในธุรกรรมที่มีความเสี่ยงประเภทนี้

2. ภาพรวมลักษณะเฉพาะของรูปแบบธุรกิจการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศแบบ "ไทม์แชร์" และปัญหาปัจจุบันที่ผู้ซื้อกำลังเผชิญ

ตามพจนานุกรมกฎหมายระหว่างประเทศ "ไทม์แชร์" หมายถึง รูปแบบหนึ่งของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกัน โดยทั่วไปคือที่พักตากอากาศหรือที่พักเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ ซึ่งเจ้าของมีสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินนั้นในช่วงเวลาที่กำหนดในแต่ละปี คำจำกัดความนี้มาจากมุมมองของการพิจารณาการเป็นเจ้าของไทม์แชร์เป็นรูปแบบหนึ่งของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกัน อย่างไรก็ตาม แนวทางนี้ไม่สอดคล้องกับแนวโน้มการพัฒนาโดยทั่วไปของโลกอีกต่อไป ซึ่งไม่ได้มองว่าการเป็นเจ้าของไทม์แชร์เป็นรูปแบบหนึ่งของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป การตีความอีกอย่างหนึ่งคือ การเป็นเจ้าของไทม์แชร์หมายความว่าผู้ซื้อซื้อส่วนหนึ่งของสิทธิ์ในที่พักตากอากาศเฉพาะแห่ง นั่นคือ รูปแบบการเป็นเจ้าของที่หลายคนมีสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินร่วมกันในช่วงเวลาที่กำหนดในแต่ละปี หรืออีกนัยหนึ่ง ไทม์แชร์ถูกอธิบายว่าเป็นรูปแบบหนึ่งของการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศ โดยที่ผู้ซื้อมีสิทธิ์ใช้หนึ่งสัปดาห์ (หรือมากกว่านั้น) ในแต่ละปีของอพาร์ตเมนต์/คอมเพล็กซ์/วิลล่า/รีสอร์ท ตามที่ระบุไว้ในสัญญา ในช่วงเวลาที่กำหนดหนึ่งปีขึ้นไป

ในความเป็นจริง ในหลายประเทศทั่วโลก รูปแบบธุรกิจไทม์แชร์กำลังค่อยๆ สูญเสียความน่าเชื่อถือและภาพลักษณ์ของแบรนด์ไป เนื่องจากข้อร้องเรียนที่แพร่หลายและต่อเนื่องจากผู้ซื้อ/เจ้าของในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ดังนั้น เพื่อที่จะหลีกเลี่ยงภาพลักษณ์ที่เสื่อมเสียนี้ ธุรกิจบางแห่งจึงใช้คำอื่นแทนคำว่า "ไทม์แชร์" เช่น "คลับวันหยุด" "กรรมสิทธิ์ตามสัดส่วน" "คลับปลายทาง" "กรรมสิทธิ์วันหยุด" เป็นต้น อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นคำหรือแนวคิดใดก็ตาม โดยเนื้อแท้แล้ว มันก็ยังคงเป็น "ไทม์แชร์" ซึ่งเป็นรูปแบบธุรกิจไทม์แชร์อยู่ดี

ดังนั้น จากการก่อตัวและการพัฒนา รูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ร่วม (timeshare) ตลอดจนวิธีการทำธุรกรรมเฉพาะของรูปแบบนี้ สามารถสรุปลักษณะบางประการได้ดังนี้:

- การเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศเป็นผลิตภัณฑ์และรูปแบบธุรกิจที่ค่อนข้างซับซ้อน การลงทุนหรือการมีส่วนร่วมในรูปแบบการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศนั้น ผู้ซื้อจะต้องลงนามในสัญญาการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศ ซึ่งเป็นเอกสารที่มีเนื้อหาค่อนข้างซับซ้อนเกี่ยวกับข้อตกลงเรื่องสิทธิและหน้าที่ของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในผลิตภัณฑ์การเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศ

- มูลค่าเฉลี่ยของสัญญาไทม์แชร์มีตั้งแต่หลักสิบไปจนถึงหลักหมื่นดอลลาร์สหรัฐ (10,000 – 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ) นอกจากนี้ หลังจากซื้อสัญญาไทม์แชร์แล้ว ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมรายปี (โดยปกติจะเป็นค่าธรรมเนียมการจัดการ ค่าธรรมเนียมการดำเนินงานของรีสอร์ท หรือค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษา) ซึ่งขึ้นอยู่กับขนาด จำนวนสัปดาห์วันหยุด ประเภทของสัปดาห์วันหยุดที่ได้รับสิทธิ์ในแต่ละปี และมูลค่าของสัญญา สัญญาไทม์แชร์มีผลบังคับใช้ในช่วงเวลาที่กำหนดในแต่ละปี และโดยทั่วไปแล้วระยะเวลาของสัญญาอาจมีตั้งแต่หลายปีไปจนถึงหลายสิบปี หรืออาจนานถึง 80 ปี (ในออสเตรเลีย)

- การเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศเป็นธุรกิจเฉพาะทางค่อนข้างมาก ขึ้นอยู่กับลักษณะและเนื้อหาเฉพาะของข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ธุรกิจการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศทั่วโลกสามารถแบ่งออกเป็นประเภทผลิตภัณฑ์หลักได้ดังนี้:

(i) กรรมสิทธิ์ในวันหยุดพักผ่อนพร้อมสิทธิ์การเป็นเจ้าของแบบกำหนดสัปดาห์แน่นอน

(ii) กรรมสิทธิ์ในวันหยุดพักผ่อนพร้อมสิทธิ์การเป็นเจ้าของรายสัปดาห์แบบลอยตัว

(iii) กรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของวันหยุดพักผ่อนพร้อมสิทธิ์การเป็นเจ้าของแบบหมุนเวียนหรือยืดหยุ่นได้ตลอดทั้งสัปดาห์

(iv) การเป็นเจ้าของวันหยุดพักผ่อนโดยใช้โปรแกรมสะสมแต้ม

- การเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศไม่ใช่สินค้าหรือบริการที่จำเป็นหรือพบได้ทั่วไปที่ผู้คนจะตัดสินใจซื้อได้ง่ายๆ ดังนั้น ในการขายการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศ ผู้ขายมักจะเน้นกลยุทธ์ที่ใช้ประโยชน์จากจิตวิทยาของลูกค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ขายมักจะเข้าหาลูกค้าเป้าหมายผ่านการโฆษณา/การตลาดทางโทรศัพท์/วิธีการอื่นๆ ที่คล้ายคลึงกัน แม้กระทั่งการเสนอของขวัญ "บัตรกำนัล" หรือ "วันหยุดพักผ่อนฟรี" เพื่อดึงดูด ชักจูง หรือโน้มน้าวให้ลูกค้าเป้าหมายเข้าร่วมการนำเสนอ/แนะนำเกี่ยวกับการท่องเที่ยวพักผ่อน และโน้มน้าวให้ลูกค้าเป้าหมายตกลงเซ็นสัญญาเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศในทันทีที่นำเสนอ

- เมื่อทำสัญญาซื้อขายสิทธิ์การใช้เวลาพักผ่อนร่วมกัน ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักไม่เข้าใจ หรือไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ถึงข้อดีและข้อเสียของผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการไม่พิจารณาและประเมินต้นทุนรวมที่พวกเขาจะต้องจ่ายตลอดหลายปีตามที่ตกลงกันไว้อย่างรอบคอบ และเพิ่งมาตระหนักถึงปัญหาเมื่อนำไปใช้จริง

- การเลือกซื้อผลิตภัณฑ์กรรมสิทธิ์ในวันหยุดพักผ่อนโดยเข้าใจผิดว่าการเป็นเจ้าของนั้นเป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไร ประสบการณ์ในหลายประเทศแสดงให้เห็นว่ากรรมสิทธิ์ในวันหยุดพักผ่อนควรใช้เพื่อการพักผ่อนส่วนตัวหรือกับครอบครัวในช่วงเวลาที่กำหนดเท่านั้น ไม่ควรนำมาพิจารณาเป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไร

- ประเด็นเรื่อง "การฉ้อโกง" ในการ "ขายต่อกรรมสิทธิ์ในบ้านพักตากอากาศ" เนื่องจากการขายกรรมสิทธิ์ในบ้านพักตากอากาศเป็นเรื่องยาก นายหน้าขายต่อบางรายจึงเสนอที่จะขายต่อกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อให้กับบุคคลที่สาม โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของต้องจ่ายค่าธรรมเนียมล่วงหน้า อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว กรณีส่วนใหญ่ขายต่อไม่สำเร็จ หรือแม้แต่ขายไม่ได้ ทำให้เจ้าของต้องเสียค่าธรรมเนียมจำนวนมากให้กับนายหน้า

- ปัญหาหลักและปัญหาทั่วไปที่ผู้ซื้อสิทธิ์การใช้เวลาพักผ่อนในหลายประเทศพบเจอ ได้แก่:

(i) ค่าบำรุงรักษาประจำปีสูงเกินไปและกินเวลานานหลายปี เนื่องจากสัญญาไทม์แชร์โดยทั่วไปมีระยะเวลาตั้งแต่ไม่กี่ปีไปจนถึงหลายสิบปี

(ii) ไม่สามารถยกเลิกหรือถอนตัวจากสัญญาที่ลงนามไว้ได้

(iii) ไม่สามารถทำการจองได้ตามกำหนดการเดิม

(iv) เป็นไปไม่ได้หรือทำได้ยากมากที่จะให้เช่าช่วงหรือโอนสัญญา

(v) การกระทำที่ทำให้เข้าใจผิด หรือแม้แต่การฉ้อโกง “การหลอกลวง” การใช้กลยุทธ์กดดันการขายโดยผู้ขาย เป็นต้น…

ในบรรดาปัญหาเหล่านี้ ปัญหาการยกเลิกสัญญาการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศที่ได้ทำเสร็จสิ้นไปแล้ว ยังคงเป็นปัญหาที่ใหญ่ที่สุดและท้าทายที่สุดของรูปแบบธุรกิจการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศในประเทศต่างๆ ทั่วโลก และยังเป็นปัญหาที่นำไปสู่ข้อพิพาทและการร้องเรียนมากที่สุดจากผู้ซื้อตั้งแต่ทศวรรษ 1980 จนถึงปัจจุบัน

3. กฎหมายที่ควบคุมกิจกรรมทางธุรกิจไทม์แชร์ในหลายประเทศ และข้อเสนอแนะสำหรับเวียดนาม

เมื่อพิจารณาถึงสถานการณ์ปัจจุบันของการดำเนินธุรกิจภายใต้ชื่อ "บริการพักผ่อนระยะยาว/การเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศ" (หรือชื่อที่คล้ายคลึงกัน) ในเวียดนามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จะเห็นได้ชัดว่าธุรกิจประเภทนี้มีลักษณะและปัญหาที่คล้ายคลึงกับรูปแบบธุรกิจการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศที่มีอยู่ทั่วโลกมาตั้งแต่ทศวรรษ 1960 เนื่องจากลักษณะที่ซับซ้อน (ดังที่ได้วิเคราะห์ไว้) ปัญหาของรูปแบบธุรกิจการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศจึงเกิดขึ้นไม่เพียงแต่ในเวียดนามเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นในหลายประเทศและภูมิภาคทั่วโลก โดยเฉพาะในยุโรป สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย สหราชอาณาจักร ฝรั่งเศส เยอรมนี สเปน เป็นต้น

เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงที่ซับซ้อนเหล่านี้ แม้ว่ากฎหมายของแต่ละประเทศและภูมิภาคอาจมีแนวทางที่แตกต่างกันเกี่ยวกับการ "เป็นเจ้าของที่พักตากอากาศ" แต่หลายแห่ง เช่น สหภาพยุโรป สหราชอาณาจักร ฝรั่งเศส เยอรมนี สเปน ออสเตรเลีย และบางรัฐในสหรัฐอเมริกา มีกฎระเบียบโดยตรงเพื่อจัดการกิจกรรมนี้ ตัวอย่างเช่น:

ในสหภาพยุโรป ธุรกิจการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศได้รับการควบคุมโดยตรงโดยพระราชบัญญัติแยกต่างหากปี 1994 (พระราชบัญญัติการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศที่ประชาคมยุโรปประกาศใช้ในปี 1994) คำสั่งปี 2008 (คำสั่ง 2008/122/EC ของรัฐสภายุโรปและสภาที่ออกเมื่อวันที่ 14 มกราคม 2009 เกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภคในส่วนที่เกี่ยวข้องกับบริการการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศ ผลิตภัณฑ์ที่พักตากอากาศระยะยาว สัญญาซื้อคืนและขายต่อ) และกฎหมายเฉพาะของประเทศสมาชิก (โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศที่มีรีสอร์ทและการท่องเที่ยว)

ในสหรัฐอเมริกา ตัวอย่างเช่น ในรัฐฟลอริดา การเป็นเจ้าของไทม์แชร์ในปัจจุบันอยู่ภายใต้การกำกับดูแลโดยตรงของพระราชบัญญัติรัฐฟลอริดา ปี 2018 (บทที่ 721 มาตรา 98) ลงวันที่ 25 กันยายน 2018 ซึ่งกำหนดขั้นตอนและข้อกำหนดสำหรับการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการขาย การแลกเปลี่ยน การส่งเสริม และการดำเนินงานของไทม์แชร์

ในประเทศออสเตรเลีย ธุรกิจการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศอยู่ภายใต้การกำกับดูแลโดยตรงของพระราชบัญญัติบริษัท (บทที่ 5)

โดยทั่วไป เนื่องจากรูปแบบการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศมีการพัฒนามาเป็นเวลานาน หลายประเทศและภูมิภาคจึงได้กำหนดกฎหมายและกลไกการกำกับดูแลที่ค่อนข้างสมบูรณ์ เพื่อให้มั่นใจถึงความโปร่งใสและความเข้มงวดในการดำเนินธุรกิจขององค์กร ตัวอย่างเช่น: กฎระเบียบเกี่ยวกับการออกใบอนุญาตประกอบกิจการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศ; กฎระเบียบเกี่ยวกับเงื่อนไขในการเสนอขายสินค้าสู่ตลาด; ข้อกำหนดในการให้ข้อมูลที่ครบถ้วนและถูกต้องในการโฆษณาและก่อนลงนามในสัญญา; สิทธิของผู้ซื้อ (ระยะเวลาการยกเลิก/การพิจารณา); กลไกการจัดการ; การจัดการกับการละเมิด เป็นต้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สิทธิของลูกค้าบางประการได้รับการกำหนดไว้อย่างเข้มงวดมาก เช่น ลูกค้ามีสิทธิที่จะยกเลิกสัญญาได้โดยไม่มีเงื่อนไขภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ และไม่สามารถยกเลิกสิทธินี้ได้ไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม ห้ามมิให้เรียกเก็บเงินจากผู้บริโภคก่อนสิ้นสุดระยะเวลาการยกเลิกดังกล่าว หรือห้ามมิให้ธุรกิจเปิดบัญชีเอสโครว์เพื่อประกันความสามารถในการชำระเงินให้ลูกค้าเมื่อลูกค้าต้องการยกเลิกสัญญาและระบุระยะเวลาการชำระคืนที่แน่นอน

ในขณะที่ธุรกิจการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศได้รับการควบคุมโดยตรงโดยกฎหมายของหลายประเทศและภูมิภาคทั่วโลก แต่ปัจจุบันเวียดนามยังขาดกรอบกฎหมายที่ครอบคลุมและแยกต่างหากเพื่อควบคุมธุรกิจประเภทนี้ ดังนั้น จากการวิจัยแนวปฏิบัติระหว่างประเทศและการประเมินสถานการณ์ปัจจุบันในเวียดนาม การมุ่งเน้นทบทวนและพัฒนากรอบกฎหมายที่ครอบคลุมและเข้มงวดเพื่อควบคุมบริการการเป็นเจ้าของที่พักตากอากาศจึงมีความเร่งด่วนอย่างยิ่งในบริบทปัจจุบัน โดยมีเป้าหมายเพื่อลดความเสี่ยง รับรองสิทธิของประชาชนที่เข้าร่วมในธุรกรรมประเภทนี้ และรักษาระเบียบ สังคม

[*] แหล่งข้อมูลอ้างอิงบางส่วน:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

แต่   https://timeshareconsumerasscation.org.uk

แต่   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

แหล่งที่มา: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html