ธนาคารกลางยังให้สินเชื่อภาคอสังหาฯ

วันที่ 8 กุมภาพันธ์ ธนาคารแห่งรัฐจัดการประชุมสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ การประชุมครั้งนี้มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำทั่วประเทศเข้าร่วม 20 แห่ง

รองผู้ว่าการฯ ยืนยันว่า ธปท. ออกเอกสารเฉพาะคุมเข้มความเสี่ยงสินเชื่อกลุ่มเสี่ยงสูงบางกลุ่ม เช่น อสังหาฯ เก็งกำไร โครงการใหญ่ ที่เสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่ ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงด้านความปลอดภัยในระบบได้ สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ให้บริการผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ถือว่าเท่าเทียมกับภาคส่วนอื่น ๆ ของ ระบบเศรษฐกิจ โดยไม่มีข้อจำกัดใดๆ

ธนาคารแห่งรัฐเชื่อว่าจะเห็นได้ว่าในปัจจุบันสถาบันสินเชื่อต่างๆ ยังคงปล่อยสินเชื่อให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการเติบโตสูงและมีหนี้ค้างชำระจำนวนมาก สำหรับโครงการและแผนสินเชื่อที่มีความเป็นไปได้ สถาบันสินเชื่อจะให้สินเชื่อตามระเบียบข้อบังคับ

รองผู้ว่าฯ เผยช่วงหลังตลาดอสังหาฯ เผชิญภาวะไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ มีกลุ่มไฮเอนด์มากเกินไป ขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง คลั่งที่ดินเฉพาะพื้นที่ และบริษัทบางแห่งที่ออกพันธบัตร (TPDN) ฝ่าฝืน ทำให้เกิดวิกฤตความเชื่อมั่นในตลาดนี้... อย่างไรก็ตาม ไม่มีข่าวการที่ภาคธนาคารคุมเข้มสินเชื่อในภาคนี้

รองผู้ว่าการฯ กล่าวถึงเรื่องนี้ว่า อัตราการเติบโตของสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับสูงที่สุดในทุกอุตสาหกรรมและทุกภาคส่วน และคิดเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในบรรดาทุกภาคส่วน มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสินเชื่อมากกว่า 300% และบริษัทสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น 68-70% ในขณะที่สินเชื่อโดยเฉลี่ยของเศรษฐกิจโดยรวมเพิ่มขึ้นเพียง 13-14% เท่านั้น

รองผู้ว่าการฯ เผยว่า สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2565 จะคิดเป็นประมาณ 21.2% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมดในระบบเศรษฐกิจทั้งหมด ในปี 2565 สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราการเติบโตทั่วไปของเศรษฐกิจ และอัตราการเติบโตของภาคส่วนนี้จะสูงและคิดเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในภาคส่วนเศรษฐกิจ

ผู้นำธนาคารแห่งรัฐกล่าวอีกว่าสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์คงค้าง ณ สิ้นปี 2565 อยู่ที่ประมาณ 2.58 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นประมาณ 24.27% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2564 ซึ่งเป็นหนึ่งในภาคส่วนที่เติบโตสูงสุดและคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 21.2% ของหนี้คงค้างทั้งหมดต่อเศรษฐกิจ ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา โดยมุ่งเน้นไปที่ความต้องการของผู้บริโภค/ใช้เองเป็นหลัก เช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ขยายตัว 11.5% คิดเป็น 31.28% สินเชื่อผู้บริโภค/ใช้ส่วนตัวคงค้างเพิ่มขึ้น 31.1% คิดเป็น 68.72%

นอกจากนี้ เมื่อจำแนกตามกลุ่มธุรกิจ สินเชื่อคงค้างเพื่อความต้องการที่อยู่อาศัย คิดเป็น 62.19% สิทธิการใช้ที่ดิน คิดเป็น 20.66% เขตอุตสาหกรรมและเขตการแปรรูปเพื่อการส่งออก คิดเป็น 2.67% บ้านพักอาศัยและบ้านพักรวม 0.71% และอื่นๆ คิดเป็น 13.77%

ในงานประชุมนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ระบุว่าความยากลำบากและปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นไปที่ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนทางกฎหมาย ขั้นตอนการลงทุน และแหล่งทุนพันธบัตรเป็นหลัก

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการเข้าถึงสินเชื่อคือ “ปัญหาทางกฎหมาย” ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 70 ของปัญหาทั้งหมดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถัดมาคือเรื่องของ “หุ้นกู้เอกชนครบกำหนด” และสินเชื่อบัตรเครดิตครบกำหนด ซึ่งมีความเสี่ยงที่จะกลายเป็น “หนี้เสีย” หรือ “กระโจนเข้ากลุ่มหนี้ที่ร้ายแรงกว่า” เนื่องจากธุรกิจมีสินเชื่อบัตรเครดิตที่กำลังจะครบกำหนด และหากไม่ขยายเวลาออกไปก็จะถูกจัดอยู่ในกลุ่ม “หนี้เสีย” ธุรกิจที่มีสินเชื่อบัตรเครดิตค้างชำระก็อาจจะ “กระโจนเข้ากลุ่ม” ไปสู่กลุ่ม “หนี้ที่ร้ายแรงกว่า”... นอกจากนี้ นายเล ฮวง ชาว ยังกล่าวอีกว่าในปัจจุบันผู้ซื้อบ้านมีปัญหาในการกู้ยืมเงินทุนจากสินเชื่อ

นาย Pham Thieu Hoa ประธานคณะกรรมการบริษัท Vinhomes ชี้ให้เห็นถึงความยากลำบากบางประการในการเข้าถึงเงินทุนจากธนาคาร ในด้านอัตราดอกเบี้ย อสังหาริมทรัพย์มีค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงสูงถึง 200% ทำให้มีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าสินเชื่อปกติ

อย่างไรก็ตาม หากโครงการมีพื้นฐานทางกฎหมายที่ครบถ้วน ความเสี่ยงก็จะไม่มากนัก ดังนั้น การใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงสูงจะส่งผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ยของธุรกิจ นอกจากนี้ ช่องทางการกู้ยืมที่มีจำกัดยังผลักดันให้อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นอีกด้วย

ไม่เพียงเท่านั้น ธนาคารยังต้องการอัตราส่วนหลักประกันต่อสินเชื่อที่สูงกว่าสำหรับภาคส่วนนี้มากกว่าสินเชื่อปกติอีกด้วย

นายเล ตรอง เคออง รองประธานบริษัท Hung Thinh Corporation และกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Hung Thinh Land กล่าวด้วยว่า การระดมทุนจากพันธบัตรเป็นแหล่งเงินทุนที่ดีมากสำหรับธุรกิจต่างๆ อย่างไรก็ตามช่องทางการระดมพลในปัจจุบันยังคงหยุดชะงัก เพื่อแก้ไขสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ ตัวแทนของ Hung Thinh ได้เสนอให้ธนาคารแห่งรัฐขยายช่องทางการปล่อยสินเชื่อเพื่อให้ธุรกิจต่างๆ มีเงินทุนสำหรับธุรกิจและการลงทุน นอกจากนี้การขยายระยะเวลาการกู้ยืมยังเป็นเงื่อนไขในการรองรับการเบิกจ่ายครั้งต่อไปของธุรกิจอีกด้วย

นายเล ตรอง เคออง กล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันอยู่ในระดับสูงมาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อต้นทุนของผลิตภัณฑ์ที่นำออกสู่ตลาดด้วย จึงขอแนะนำให้ธนาคารกลางและธนาคารพาณิชย์ศึกษาอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมเพื่อสนับสนุนให้ธุรกิจสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ราคาประหยัดเพื่อประชาชน

ในงานประชุมตัวแทนธนาคารยังให้ความเห็นมากมาย ตามที่ผู้อำนวยการทั่วไปของธนาคารพาณิชย์ร่วมทุนเพื่อการค้าต่างประเทศเวียดนาม ( Vietcombank ) นายเหงียน ถัน ตุง กล่าวว่า ในปี 2565 สินเชื่อคงค้างด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ Vietcombank จะมีสัดส่วนมากกว่า 20% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด และสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น 17% ดังนั้นจึงสามารถยืนยันได้ว่าธนาคารไม่ได้ปล่อยให้ภาคส่วนนี้ขาดพื้นที่ แม้ว่าหนี้คงค้างอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นถึง 4 เท่า

“ก่อนการประชุมครั้งนี้ กรรมการผู้จัดการใหญ่ของธนาคารพาณิชย์ได้ประชุมและตกลงที่จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยทั่วไป และโดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ประเภทอสังหาริมทรัพย์” นายทัง กล่าว

ส่วนความเห็นของภาคธุรกิจเกี่ยวกับความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุน นายลู่ จุ่ง ไท กรรมการผู้จัดการ ธนาคารทหารไทย (MB Bank) กล่าวว่า ปัจจุบันมีหลายกรณีที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีโครงการมูลค่าสูงแต่ติดขัดในความสามารถในการชำระหนี้

สาเหตุแรกคือการออกแบบปัญหาทางการเงิน ธุรกิจต่างๆ มักจะเลือกตัวเลือกที่ง่ายที่สุดที่จะทำได้ เลือกเงื่อนไขการกู้ยืมที่ง่าย เพื่อไม่ให้บริหารจัดการกระแสเงินสด ไม่ให้ความสำคัญกับการดำเนินการทางกฎหมาย... โดยพื้นฐานแล้ว ตอนแรกมันง่าย แต่ตอนหลังมันยาก

ประการที่สองคือความไม่สมดุลของอุปทาน ความต้องการที่อยู่อาศัยมีสูงมาก แต่ 80% ของอุปทานเป็นผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ ผู้คนจึงไม่สามารถเข้าถึงได้ ขณะที่ธนาคารจะต้องให้บริการแก่คนส่วนใหญ่

ดังนั้น คุณไทยมองว่าโครงสร้างอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมาะสม การแก้ไขปัญหานี้เป็นเรื่องยาก แต่จำเป็นต้องพิจารณาปัญหาโดยตรง ทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะช่วยเหลือกันต่อไป

นายเหงียน ฮวง ดุง รองผู้อำนวยการทั่วไปของธนาคาร VietinBank ซึ่งเป็นตัวแทนของธนาคารร่วมทุนเพื่อการอุตสาหกรรมและการค้าเวียดนาม (VietinBank) กล่าวด้วยว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้อง "จัดโครงสร้างตัวเอง"

“บริษัทและธนาคารต่างก็อยู่ในเรือลำเดียวกัน เราต้องพายเรือไปด้วยกัน เราต้องสงบสติอารมณ์ หากเราพายเรือไม่เป็นจังหวะ เราก็อาจจมได้” อย่างไรก็ตาม การปรับโครงสร้างหนี้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวไม่เหมาะสม เนื่องจากเป็นปัญหาทางการตลาด หากมีกลไกเฉพาะสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอุตสาหกรรมอื่นๆ ก็จะเรียกร้องให้มีการปรับโครงสร้างหนี้เช่นกัน ซึ่งจะไม่สามารถรับประกันหลักการความยุติธรรมระหว่างอุตสาหกรรมได้” นายดุงกล่าว

ในยุคหน้า เพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ องค์กร และบุคคลในการเข้าถึงสินเชื่อ เพื่อสนับสนุนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดีบนพื้นฐานของการรักษาความปลอดภัยในการดำเนินการของธนาคาร ธนาคารแห่งรัฐจะดำเนินนโยบายการเงินอย่างมั่นคง เชิงรุก ยืดหยุ่น และมีประสิทธิผลอย่างต่อเนื่อง ประสานงานร่วมกับนโยบายการคลังและนโยบายมหภาคอื่นๆ เพื่อช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับเศรษฐกิจมหภาค สนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจ สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อภาคส่วนและสาขาเศรษฐกิจ รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เจริญเติบโตและพัฒนาได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนตามนโยบายและทิศทางของรัฐสภา รัฐบาล และนายกรัฐมนตรี

พร้อมกันนี้ ธนาคารแห่งรัฐยังกำกับดูแลสถาบันสินเชื่อให้ขยายสินเชื่ออย่างปลอดภัยและมีประสิทธิภาพ เพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับเงินทุนในระบบเศรษฐกิจ รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ เน้นสินเชื่อทุนโครงการ แผนการกู้ยืมที่เป็นไปได้ มั่นใจได้ถึงความถูกต้องตามกฎหมาย โครงการที่สามารถแล้วเสร็จ นำไปใช้ได้เร็วๆ นี้ มีศักยภาพในการบริโภคที่ดี ชำระเงินกู้ครบถ้วนและตรงเวลา ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง นอกจากนี้ยังช่วยลดต้นทุนการดำเนินงานและขั้นตอนการบริหารจัดการอีกด้วย ปรับปรุงคุณภาพสินเชื่อ อย่าผ่อนปรนเงื่อนไขสินเชื่อเพื่อลดหนี้เสีย

ธนาคารแห่งรัฐยังยืนยันว่าจะยังคงสั่งให้สถาบันสินเชื่อควบคุมความเสี่ยงด้านสินเชื่อสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่มีอุปทานเกิน ธุรกิจเก็งกำไร การกำหนดราคา การจัดการตลาด ควบคุมระดับการกระจุกตัวของสินเชื่อในกลุ่มลูกค้ารายใหญ่/กลุ่มลูกค้ารายย่อย ลูกค้าที่เกี่ยวข้องกับผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ผู้ที่เกี่ยวข้องกับผู้ถือหุ้นของสถาบันสินเชื่อ ฯลฯ เพื่อความปลอดภัยในการดำเนินงานของธนาคาร

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารแห่งรัฐเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการทบทวนและประสานงานอย่างสอดคล้องกับกระทรวงและสาขาต่างๆ เพื่อปรับปรุงระเบียบกฎหมายให้สมบูรณ์แบบเพื่อสนับสนุนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ขณะเดียวกันก็ควบคุมความเสี่ยงและรับรองความปลอดภัยในการดำเนินงานของสถาบันสินเชื่อ

ลิงค์ที่มา