 |
| สภาพคล่องในตลาดอสังหาฯ ค่อยๆ ดีขึ้น (ภาพ: ทานห์ ซอน) |
ราคาเช่าที่ดินนิคมฯ ยังมีช่องทางปรับขึ้นได้อีกในอีก 2 ปีข้างหน้า
การสำรวจของบริษัท CBRE Vietnam Co., Ltd. แสดงให้เห็นว่าความต้องการเชิงบวกจากหลายอุตสาหกรรมและหลายสัญชาติช่วยกระตุ้นการเติบโตของการเช่าในพื้นที่ต่างๆ มากมาย ในขณะเดียวกัน คาดการณ์ว่าราคาค่าเช่าอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยปีละ 2-4% ในอีก 2 ปีข้างหน้า โครงการใหม่ที่มีสเปกดีและทำเลสะดวกจะมีราคาค่าเช่าที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด
ในสามไตรมาสของปี 2566 ผู้เช่าจากจีน เวียดนาม ญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา และสหภาพยุโรป (EU) เป็นนักลงทุนที่กระตือรือร้นที่กำลังมองหาที่ดินอุตสาหกรรมและคลังสินค้าในตลาดเวียดนาม คิดเป็นประมาณร้อยละ 70 – 80 ของจำนวนการสอบถามเช่ากับ CBR ทั้งในภาคใต้และภาคเหนือ
เมื่อประเมินแนวโน้มในอนาคต คุณเหงียน ฮ่วย อัน ผู้อำนวยการอาวุโส CBRE สาขา เวียดนาม แสดงความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามจะยังคงมีการเปลี่ยนแปลงมากมาย โดยมีความคาดหวังว่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะเติบโต การเปลี่ยนแปลงและการกระจายตัวของอุตสาหกรรมของบริษัท FDI
โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามคำกล่าวของนางสาวอัน เทรนด์นี้จะมุ่งเน้นไปที่ภาคเทคโนโลยีขั้นสูงมากขึ้น ขณะเดียวกัน ธุรกิจและผู้เช่าก็เริ่มรวมเป้าหมายการพัฒนาอย่างยั่งยืนไว้ในเกณฑ์การเลือกทำเลที่ตั้งเพื่อพัฒนาโรงงานและให้เช่าโกดังสินค้ามากขึ้นเรื่อยๆ นี่จะเป็นปัจจัยส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาอุปทานอาคารสีเขียวใหม่ๆ ในอนาคต
Cushman & Wakefield Vietnam เชื่อว่าตลาดโลจิสติกส์จะเป็น "ห่านทองคำ" ในเวียดนาม เนื่องจากเป็นจุดหมายปลายทางที่เป็นตัวเลือกอันดับหนึ่งของนักลงทุนระดับโลกในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ในภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก
จากการสำรวจลูกค้ารายใหญ่ระดับโลกประจำปีของ Cushman & Wakefield ในปี 2022 พบว่าผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 60% จัดอันดับอินเดียเป็นตลาดเกิดใหม่ที่ต้องการลงทุน (ไม่รวมจีนแผ่นดินใหญ่) จากการจัดอันดับอันดับแรกและอันดับสอง เวียดนามเป็นตลาดเกิดใหม่ที่ได้รับเลือก โดยได้รับคะแนนเสียงเกือบ 80% แซงหน้าอินเดียที่ได้ 75% ตามที่บริษัทระบุ
นางสาว Trang Bui กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Cushman & Wakefield Vietnam ให้ความเห็นว่าในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี เมื่อคาดการณ์ว่าความต้องการจากตลาดค้าปลีกจะเพิ่มขึ้น “ความต้องการ” ในโรงงานและคลังสินค้าก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น
ปัจจุบันอุปทานรวมของคลังสินค้าในฮานอยและโฮจิมินห์ นครโฮจิมินห์ มีพื้นที่เพียง 2,022,000 ตารางเมตร และ 5,130,000 ตารางเมตร ตามลำดับ เขตอุตสาหกรรมและคลังสินค้าโลจิสติกส์ในเมืองใหญ่ๆ โดยเฉพาะฮานอยและโฮจิมินห์ กำลังประสบกับอัตราการครอบครองพื้นที่สูง โดยบางแห่งแตะระดับเกือบ 100%
ความต้องการจะเพิ่มมากขึ้นในช่วงเวลาข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออุปทานไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้ ทำให้เกิดแรงกดดันด้านการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นในธุรกิจค้าปลีกและขนส่ง
ทำไมตลาดลำบากแต่ราคาอพาร์ตเมนท์ไม่ลด?
ในการประกาศรายงาน "การประเมินกระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 และคาดการณ์สถานการณ์ตลาดในไตรมาสที่ 4 ปี 2566" โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในช่วงบ่ายของวันที่ 12 ตุลาคม นางสาว Pham Thi Mien รองหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและที่ปรึกษาส่งเสริมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (VARS) กล่าวว่าสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ ปรับปรุงดีขึ้น
นางสาวเมียน เผยว่า ในไตรมาสที่ 3 ตลาดมีการบันทึกธุรกรรม 5,750 รายการในทุกกลุ่มธุรกิจ ตัวเลขนี้สูงกว่าไตรมาสที่ 2 ถึง 1.5 เท่า และสูงกว่าไตรมาสแรกถึง 2 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกรรมส่วนใหญ่มาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์และสินค้าราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดอง
อย่างไรก็ตาม ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ปริมาณธุรกรรมมีเพียงประมาณ 50% เท่านั้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการของบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC เปิดเผยขณะแถลงข่าวว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความ “ขัดแย้ง” มาก นั่นคือถึงแม้ตลาดจะลำบากแต่ราคาอสังหาฯก็ไม่ได้ลดลงโดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนท์เพื่อการอยู่อาศัย
“ปรากฏการณ์ราคาสูง ขึ้นๆ ลงๆ หรือคงที่นั้น มักเกิดขึ้นกับสินค้าที่อยู่ใจกลางเมืองใหญ่ สาเหตุที่ราคาไม่ลดลงนั้น เนื่องมาจากอุปทานมีน้อยและกองทุนที่ดินมีจำกัด แม้ว่ารัฐบาลจะขจัดอุปสรรคในการดำเนินโครงการใหม่ๆ อย่างจริงจัง แต่ความคืบหน้าก็ยังคงช้า และต้องใช้เวลาอีกนานจึงจะมีสินค้าออกมา” นายจุงกล่าว
นอกจากนี้ ผู้นำรายนี้ยังกล่าวอีกว่า เนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูงขึ้น เช่น ภาษีที่ดินตามกรอบราคาใหม่ จึงค่อนข้างใกล้เคียงกับราคาตลาด หรือเมื่อก่อนอาจจะต้องชำระภาษีในแต่ละระยะของโครงการ แต่ปัจจุบันจะต้องชำระในระยะเวลาอันสั้น ทำให้ผู้ลงทุนต้องเตรียมเงินสดไหลเข้าจำนวนมาก และไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะกู้ยืมจากธนาคาร
ราคาของวัตถุดิบปรับตัวสูงขึ้น และผลิตภัณฑ์ที่ออกสู่ตลาดในเวลาต่อมามีราคาแพงกว่าผลิตภัณฑ์ที่ออกในช่วงแรกเนื่องจากต้องมีการลงทุนในสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติมและระดับความสมบูรณ์ที่สูงขึ้น ด้วยปัจจัยเหล่านี้ นายจุงยืนยันว่าราคาผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนต์ในใจกลางเมืองสามารถคงเดิมหรือเพิ่มขึ้นได้เท่านั้น แต่ไม่สามารถลดลงได้
ในเส้นทางเดียวกันนี้ ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในจังหวัดบิ่ญเซืองสูงกว่าในนครโฮจิมินห์ถึง 3 เท่า
ข้อมูลจาก Vietnamnet เกี่ยวกับการชดเชยให้แก่ครัวเรือนที่ถูกยึดที่ดินในนครทูดึ๊ก ในการประชุมกับผู้มีสิทธิออกเสียงก่อนการประชุมสมัชชาแห่งชาติครั้งที่ 15 ครั้งที่ 6 หน่วยงานที่ 1 นคร เมื่อวันที่ 11 ตุลาคม พ.ศ. 2558 ผู้มีสิทธิเลือกตั้งบางส่วนแสดงความเห็นว่า แม้ว่าจะอยู่บนถนนสายเดียวกันในเขตลองบิ่ญ แต่ราคาที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในบิ่ญเซืองกลับสูงกว่าในนครโฮจิมินห์ถึง 3 เท่า
เกี่ยวกับเรื่องนี้ กรมเศรษฐศาสตร์ที่ดิน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN&MT) ของนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ราคาที่ดินที่คำนวณค่าชดเชยเฉพาะในโครงการถนนวงแหวนโฮจิมินห์ 3 ผ่านนครโฮจิมินห์ ใกล้เคียงกับราคาโอนจริงในตลาด
คณะกรรมการประชาชนเทศบาลนครทูดึ๊กได้จ้างหน่วยงานที่ปรึกษามาจัดทำหนังสือรับรองพร้อมตัวอย่างข้อมูลเปรียบเทียบราคาที่ดินเกษตรและที่ดินประเภทอื่น ๆ ที่ได้รับการโอนสู่ตลาดสำเร็จ
ก่อนที่จะส่งไปยังกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเพื่อส่งไปยังสภาประเมินราคาที่ดินนครโฮจิมินห์เพื่อพิจารณา ประเมินราคา และอนุมัติ คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊กได้โพสต์และรวบรวมความคิดเห็นจากประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนมาอย่างเปิดเผย
 |
| ส่วนหนึ่งของโครงการส่วนประกอบ 1A ส่วน Tan Van - Nhon Trach ระยะที่ 1 ของถนนวงแหวนโฮจิมินห์ 3 กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง (ที่มา: Vietnamnet) |
ก่อนหน้านี้ ในเมือง Thu Duc ได้มีการดำเนินการโครงการส่วนประกอบ 1A ส่วน Tan Van - Nhon Trach ระยะที่ 1 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของถนนวงแหวนโฮจิมินห์ 3 คณะกรรมการประชาชนเมือง Thu Duc ได้อนุมัติแผนการชดเชย โดยประชาชนส่วนใหญ่เห็นด้วยกับราคาที่ดิน ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนเมือง Thu Duc จึงได้ดำเนินการชำระเงินเพื่อดำเนินการจัดซื้อที่ดินเรียบร้อยแล้ว
ตามข้อมูลของแผนกเศรษฐศาสตร์ที่ดิน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ ราคาที่ดินเฉพาะที่ใช้คำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐบาลเรียกร้องคืนที่ดินในโครงการถนนวงแหวน 3 ได้รับการสมดุลกับโครงการที่กำลังดำเนินการในนครทูดึ๊กแล้ว
เป็นที่ทราบกันดีว่าท้องถิ่นบางแห่งกำหนดราคาที่ดินเพื่อการเกษตรโดยการรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย แล้วหักภาระผูกพันทางการเงินที่ต้องปฏิบัติตามออกไป ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรที่จัดเก็บตามวิธีการดังกล่าวไม่สอดคล้องกับหนังสือที่ 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
คณะกรรมการกำกับดูแลส่วนประกอบที่ 2 ของโครงการลงทุนก่อสร้างถนนวงแหวนรอบที่ 3 นครโฮจิมินห์ เพิ่งอัปเดตผลการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานในนคร Thu Duc และเขต Cu Chi, Hoc Mon และ Binh Chanh
ณ วันที่ 12 ตุลาคม จากพื้นที่ทั้งหมด 410,439 เฮกตาร์ที่จำเป็นต้องได้รับคืนจากครัวเรือนจำนวน 1,678 ครัวเรือน ท้องถิ่นได้ดำเนินการคืนและส่งมอบที่ดินจำนวน 390,069 เฮกตาร์ให้แก่นักลงทุน ซึ่งคิดเป็นอัตรา 95.04%
โดยมีเพียงอำเภอฮอกมอนเท่านั้นที่ดำเนินการจัดซื้อที่ดินและส่งมอบพื้นที่ให้กับนักลงทุนโครงการถนนวงแหวนโฮจิมินห์ 3 ซึ่งมีพื้นที่เกือบ 90 ไร่
จนถึงขณะนี้ ครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบ 1,243 ครัวเรือน ได้รับการชดเชยรวมมูลค่ากว่า 6,510 พันล้านดอง คิดเป็นอัตรา 74.08%
กฎเกณฑ์เกี่ยวกับการสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้น
ในวรรค 1 มาตรา 6 และวรรค 1 มาตรา 170 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ผู้ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรมีหน้าที่ต้องใช้ที่ดินให้สอดคล้องกับผังเมือง แผนผังการใช้ที่ดิน วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ขอบเขตแปลงที่ดิน กฎเกณฑ์เกี่ยวกับความลึกใต้ดินและความสูงเหนือศีรษะ คุ้มครองงานสาธารณะใต้ดิน และปฏิบัติตามบทบัญญัติทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ
ขณะเดียวกัน ตามมาตรา 10 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้นจัดอยู่ในกลุ่มที่ดินเพื่อการเกษตรที่ไม่ได้มีจุดประสงค์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ดังนั้นจึงไม่อนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลสร้างบ้านบนที่ดินที่ใช้ปลูกพืชยืนต้น
ในกรณีที่ครัวเรือนหรือบุคคลใดต้องการสร้างบ้านบนที่ดินที่เคยปลูกพืชยืนต้นจะต้องดำเนินการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย (หรือเรียกอีกชื่อว่าที่ดินสำหรับอยู่อาศัย)
ตามมาตรา 57 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 กรณีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินต่อไปนี้ต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่:
แปลงที่ดินปลูกข้าวเป็นพื้นที่ปลูกพืชยืนต้น พื้นที่ป่าไม้ พื้นที่เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ และพื้นที่ทำเกลือ
การแปลงพื้นที่ที่ใช้ปลูกพืชผลประจำปีอื่นๆ ให้เป็นพื้นที่เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม พื้นที่ทำเกลือ หรือพื้นที่เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำในรูปแบบของบ่อน้ำ ทะเลสาบ หรือลากูน
การแปลงที่ดินป่าประโยชน์พิเศษ ที่ดินป่าอนุรักษ์ และที่ดินป่าเพื่อการผลิต ไปเป็นวัตถุประสงค์อื่นภายในกลุ่มที่ดินเกษตรกรรม
แปลงที่ดินเกษตรกรรมให้เป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม
การแปลงที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่รัฐจัดสรรให้โดยไม่มีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้เป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่รัฐจัดสรรให้โดยมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน
แปลงที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่มิใช่ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยให้เป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย
การดัดแปลงที่ดินเพื่อก่อสร้างสาธารณูปโภค ที่ดินที่ใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตรและธุรกิจที่มิใช่ที่ดินเพื่อการค้าหรือบริการเป็นที่ดินเพื่อการค้าหรือบริการ; แปลงที่ดินเชิงพาณิชย์ ที่ดินบริการ ที่ดินเพื่อก่อสร้างสาธารณูปโภค ให้เป็นที่ดินสำหรับโรงงานผลิตที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรม
โดยสรุปแล้ว หากครัวเรือนหรือบุคคลใดต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อปลูกพืชยืนต้นเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย จะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่รับผิดชอบ กล่าวอีกนัยหนึ่ง หากคุณต้องการเปลี่ยนที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้นเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย คุณจะต้องขออนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่
ภายใต้ข้อ 2 มาตรา 59 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอมีมติจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน และอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในกรณีต่อไปนี้:
การจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน การอนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สำหรับครัวเรือนและบุคคล กรณีให้เช่าที่ดินแก่ครัวเรือนและบุคคล ให้ปรับพื้นที่จากที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 0.5 ไร่ขึ้นไป จะต้องได้รับอนุมัติเป็นหนังสือจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดก่อนตัดสินใจ
การจัดสรรที่ดินให้ชุมชนอยู่อาศัย
ดังนั้นในกรณีที่ครัวเรือนหรือบุคคลใดต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้นเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย จะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอที่ดินนั้นตั้งอยู่
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)