ความต้องการศูนย์ข้อมูลและโอกาสด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้น

ศักยภาพการเติบโตของศูนย์ข้อมูล

จากการศึกษาล่าสุดของ Savills พบว่าความต้องการศูนย์ข้อมูลในประเทศต่างๆ ในเอเชียกำลังเพิ่มสูงขึ้น อันเนื่องมาจากการพัฒนา เศรษฐกิจ ดิจิทัลและพฤติกรรมการซื้อสินค้าออนไลน์ที่เพิ่มสูงขึ้น ประเทศต่างๆ เช่น อินเดีย อินโดนีเซีย และมาเลเซีย ก็กำลังพัฒนากลยุทธ์เพื่อตอบสนองต่อความต้องการนี้เช่นกัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาเลเซียได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ผ่านการติดตั้งสายเคเบิลใต้น้ำ การเพิ่มการเชื่อมต่อภายในประเทศ และการพัฒนา 5G สิ่งนี้ดึงดูดความสนใจจากบริษัทต่างชาติ เช่น NEXTDC บริษัทลงทุนด้านศูนย์ข้อมูลของออสเตรเลีย ซึ่งกำลังก่อสร้างศูนย์ข้อมูลขนาด 65 เมกะวัตต์ในมาเลเซีย

ขณะเดียวกัน คาดว่าอินเดียจะมีการเพิ่มกำลังการผลิตศูนย์ข้อมูลรวมเป็น 150 เมกะวัตต์ในปี 2565 และ 250 เมกะวัตต์ในปี 2566 ซึ่งจะทำให้กำลังการผลิตศูนย์ข้อมูลรวมในปัจจุบันของอินเดียเพิ่มขึ้นเป็น 1 กิกะวัตต์ โครงการ ริเริ่มที่นำโดยรัฐบาล เช่น โครงการดิจิทัลอินเดีย หรือการเน้นย้ำการพึ่งพาตนเองและการปกป้องข้อมูลผ่านการจัดสรรข้อมูล คาดว่าจะช่วยเพิ่มปริมาณข้อมูลในประเทศ นำไปสู่ความต้องการศูนย์ข้อมูลที่เพิ่มขึ้น

ความต้องการในการพัฒนาศูนย์ข้อมูลเพิ่มมากขึ้น และมีโอกาสสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม รูปที่ 1 — ตลาดศูนย์ข้อมูลระดับโลกที่กำลังเติบโต 10 อันดับแรกประจำปี 2023

สำหรับอินโดนีเซีย เสน่ห์ของศูนย์ข้อมูลไม่ได้จำกัดอยู่แค่การบริโภคภายในประเทศเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความต้องการจากต่างประเทศด้วย หนึ่งในนั้นคือเกาะบาตัม เกาะในอินโดนีเซียใกล้กับสิงคโปร์ ซึ่งคาดว่าจะกลายเป็นศูนย์กลางศูนย์ข้อมูลในอนาคต โดยให้บริการทั้งอินโดนีเซียและสิงคโปร์ เกาะแห่งนี้ได้รับการพัฒนาและใช้พลังงานแบบดั้งเดิมและพลังงานหมุนเวียน จึงดึงดูดหน่วยงานด้านการทำเหมืองข้อมูล

ตามรายงานของ Savills Asia Pacific ศูนย์ข้อมูลของเวียดนามถือเป็นหนึ่งในตลาดที่เติบโตเร็วที่สุดในโลก เนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงสู่ดิจิทัลของวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมในประเทศ ประชากรวัยหนุ่มสาวที่มีความรู้ด้านดิจิทัล การเกิดขึ้นของ 5G ความจำเป็นในการพึ่งพาตนเองในโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล และกฎหมายการจัดเก็บข้อมูลเฉพาะที่

จากข้อมูลของ Savills Vietnam พบว่ามีโครงการศูนย์ข้อมูลทั้งหมด 28 โครงการทั่วประเทศ โดยมีกำลังการผลิตรวม 45 เมกะวัตต์ มีผู้ให้บริการเข้าร่วมโครงการ 44 ราย นับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2564 ผู้ประกอบการศูนย์ข้อมูลต่างชาติต่างมองหาสถานที่ตั้งและพันธมิตรร่วมทุนที่มีศักยภาพ เนื่องจากบริษัทไฮเปอร์สเกลได้ประกาศความสนใจในเวียดนาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเดือนสิงหาคม 2565 Amazon Web Services (AWS) ได้ประกาศเปิดตัวศูนย์ข้อมูลในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ความต้องการในการพัฒนาศูนย์ข้อมูลเพิ่มมากขึ้น และมีโอกาสสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ภาพที่ 2 — การพัฒนาศูนย์ข้อมูลในเวียดนามกำลังเข้าสู่ช่วง "เฟื่องฟู"

ด้วยแนวโน้มที่จะเป็นศูนย์กลางดิจิทัลที่สำคัญ ตลาดศูนย์ข้อมูลของเวียดนามคาดว่าจะเติบโตถึง 1.04 พันล้านเหรียญสหรัฐในปี 2566 เพิ่มขึ้นจาก 561 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2565 และมีอัตราการเติบโตแบบทบต้น 10.7%

อย่างไรก็ตาม คุณโทมัส รูนีย์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการที่ปรึกษาอุตสาหกรรม บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า การเติบโตอย่างรวดเร็วนำมาซึ่งความเสี่ยงและความรับผิดชอบในการรับรองความเป็นส่วนตัวของข้อมูล ความมั่นคงปลอดภัยทางไซเบอร์ การใช้ทรัพยากรอย่างยั่งยืน ความน่าเชื่อถือ และคุณภาพบริการ ซึ่งหมายความว่าเวียดนามจำเป็นต้องรับมือกับความท้าทายและโอกาสของคลาวด์คอมพิวติ้ง โคโลเคชั่น เอ็นเตอร์ไพรส์ และเอจคอมพิวติ้ง รวมถึงบทบาทของสิ่งเหล่านี้ในการขับเคลื่อนอนาคตดิจิทัลของประเทศ

เวียดนามมีข้อได้เปรียบหลายประการ

ก่อนหน้านี้ Cushman & Wakefield ยังได้รายงานสถิติต้นทุนการพัฒนาโครงการศูนย์ข้อมูลในปี 2566/2567 ใน 37 เมืองของ 14 ตลาดหลักในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดย 5 ตลาดที่มีราคาที่ดินเฉลี่ยสูงที่สุดในภูมิภาค ได้แก่ สิงคโปร์ (11,573 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม.) เกาหลีใต้ (9,695 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม.) ฮ่องกง (3,418 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม.) ญี่ปุ่น (3,320 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม.) และจีนแผ่นดินใหญ่ (2,966 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม.)

สำหรับต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนวัตถุดิบ พลังงาน และการขนส่งยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลง และยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างเป็นดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์สูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ห้าตลาดที่มีต้นทุนการก่อสร้างสูงที่สุดในภูมิภาค ได้แก่ ญี่ปุ่น (12.73 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์) สิงคโปร์ (12.73 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์) เกาหลีใต้ (12.73 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์) ฮ่องกง (12.73 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์) และออสเตรเลีย (12.73 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์) โดยต้นทุนเฉลี่ยต่อปีในสิงคโปร์เพิ่มขึ้น 8% และออสเตรเลียเพิ่มขึ้น 3.5%

ในขณะเดียวกัน เวียดนามมีข้อได้เปรียบด้านราคาค่าเช่า เนื่องจากมีราคาเฉลี่ยต่ำสุดในภูมิภาคที่ 168 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตรสำหรับโครงการศูนย์ข้อมูล นอกจากนี้ ต้นทุนการก่อสร้างในเวียดนามยังต่ำมากในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกที่ 6.70 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร

ความต้องการในการพัฒนาศูนย์ข้อมูลเพิ่มมากขึ้น และมีโอกาสสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ภาพที่ 3 — ราคาเช่าที่ดินในเวียดนามเพื่อพัฒนาศูนย์ข้อมูลถือเป็นราคาที่ถูกที่สุดในภูมิภาค

คุณตรัง บุย กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท คัชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ เปิดเผยว่า ตลาดศูนย์ข้อมูลในเวียดนามยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นและมีอัตราการเติบโตที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับตลาดที่เติบโตเต็มที่แล้ว อย่างไรก็ตาม ด้วยต้นทุนการก่อสร้างและราคาที่ดินที่แข่งขันได้ ประกอบกับทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่ยอดเยี่ยม ทำให้เวียดนามเป็นตลาดเกิดใหม่ที่นักลงทุนให้ความสนใจอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์และฮานอยมีกำลังการผลิตไฟฟ้าที่ดำเนินงานแล้ว 45 เมกะวัตต์ กำลังก่อสร้าง 16 เมกะวัตต์ และคาดว่าจะมีกำลังการผลิตไฟฟ้าเพิ่มอีก 40 เมกะวัตต์ในอนาคต โดยมีอัตราว่างที่ 42%

คาดว่าข้อได้เปรียบเหล่านี้จะผลักดันการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขณะที่การค้นหาที่ดินเพื่อพัฒนาศูนย์ข้อมูลยังคงดำเนินต่อไปทั้งในตลาดเกิดใหม่และตลาดพัฒนาแล้วทั่วภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ที่ดินที่มีการแบ่งเขตพื้นที่และมีไฟฟ้าใช้ และไม่มีเงื่อนไขสัญญาผูกมัดนั้นหายากขึ้นเรื่อยๆ ในราคาที่เอื้ออำนวยต่อการค้า

แหล่งที่มา