โครงการที่ 'เปลี่ยนชื่อและเจ้าของ' อย่างเงียบๆ

ลดราคา...ยังสุขใจ

บนถนนเหงียนฮูวโท (เขตหญ่าเบ นครโฮจิมินห์) หากแต่ก่อนเคยมีชื่อเจ้าของโครงการอย่าง ฮวง อันห์ ยาลาย, ฟู่ ฮวง อันห์, ฟู่ ลอง, ไต เหงียน, โน วาแลนด์ ... ปรากฏให้เห็นอย่างหนาแน่น แต่บัดนี้ชื่อเหล่านั้นได้เลือนหายไป แทนที่ด้วยบริษัทต่างชาติ เช่น ฟู่ มี ฮุง (ไต้หวัน), จีเอส (เกาหลี), เคปเปล แลนด์ (สิงคโปร์) การเปลี่ยนชื่อบริษัทเกิดขึ้นอย่างเงียบๆ แต่รวดเร็วระหว่างบริษัทในประเทศและบริษัทต่างชาติ ในบรรดาโครงการเหล่านี้ โครงการจำนวนมากถูกโอนย้ายในราคาที่ต่ำอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน

Những dự án âm thầm 'thay tên đổi chủ' - Ảnh 1. — Keppel Land ได้เข้าซื้อโครงการต่างๆ มากมาย

ผู้นำกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า เขาจำเป็นต้องขายโครงการที่สวยงามที่สุดบางโครงการให้กับเคปเปลแลนด์ เพื่อหาเงินมาชำระเงินต้นและดอกเบี้ยให้กับธนาคาร เมื่อถูกถามถึงราคาขาย เขาตอบอย่างเศร้าใจว่า หากราคาตลาดอยู่ที่ 10 ดอง เขาจะขายให้กับหุ้นส่วนต่างชาติในราคาเพียง 6 ดองเท่านั้น

“ตอนนี้ผู้ประกอบการในประเทศไม่มีเงินทุนที่จะดำเนินโครงการต่างๆ แล้ว แม้จะมีเงินทุนก็ไม่กล้าทำ เพราะไม่มีใครมั่นใจว่าจะขายสินค้าได้ในสถานการณ์ปัจจุบัน เดินหน้าก็ไม่ได้ ถอยหลังก็ไม่ได้ ดังนั้นควรขายเพื่อคลายความกังวลดีกว่า” เขาพูดพลางดีดลิ้นอย่างไม่สามารถซ่อนความเศร้าเอาไว้ได้

บุคคลนี้ยอมรับว่าน่าเสียดาย แต่ในบริบทที่ต้องจ่ายเงินแต่ไม่มีรายได้ หากโครงการถูกปล่อยทิ้งไว้ ดอกเบี้ยธนาคารจะถูก "กัดกิน" ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ดังนั้นการขายในราคาถูกจึงถือเป็นเรื่องดี บุคคลนี้กล่าวว่าโครงการทั้งหมดไม่ได้ถูกลงทุนโดยบริษัทต่างชาติ พวกเขาให้ความสำคัญกับโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายเท่านั้น ที่น่าสังเกตคือ เนื่องจากบริษัทต่างชาติควบคุมบริษัทในประเทศที่ "กระหายเงิน" บริษัทต่างชาติจึงกดดันให้ซื้อโครงการในราคาถูก

"ครอบครัวผมมีข้าวสารอยู่หนึ่งกระปุก พอข้าวหมดก็ต้องไปขอยืมจากเพื่อนบ้าน แต่เราก็ยืมได้แค่ครั้งสองครั้งเท่านั้นก่อนที่ข้าวจะหมด และเราก็ไม่มีที่พึ่งอื่นด้วย ธุรกิจบางแห่งก็เจ๊งภายในหกเดือน บางแห่งเจ๊งภายในเก้าเดือน บางแห่งเจ๊งภายในหนึ่งปี ดังนั้นตอนนี้ถึงแม้ราคาจะถูก แต่เราก็ต้องขายเพื่อหาเงินมาซื้อข้าวเพื่อความอยู่รอด" ชายคนนี้เปรียบเทียบอย่างขมขื่น

ที่จริงแล้ว หากมองจากความเป็นจริง ก็ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นว่าโครงการชื่อดังหลายโครงการมีการเปลี่ยนชื่อ ซึ่งหมายถึงการเปลี่ยนเจ้าของ เพียงแต่บริษัทไม่ได้ประกาศให้ทราบ แม้แต่ Novaland Group แบรนด์ใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังต้องขายโครงการจำนวนมากให้กับ Gamuda Land Group จากมาเลเซีย

ปัญหายืดเยื้อมานานเกินไปและไม่มีสัญญาณเชิงบวกใดๆ เกี่ยวกับผลผลิต ดังนั้นในปัจจุบัน ธุรกิจจำนวนมากจึงวิ่งวุ่นหาพันธมิตรเพื่อ "ขายตัวเอง" ผู้นำกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในนครโฮจิมินห์บ่นว่าเคยเสนอโครงการให้กับพันธมิตรต่างชาติในราคาถูก แต่ไม่มีใครซื้อ และไม่มีใครร่วมลงทุน เพราะโครงการยังไม่ผ่านกระบวนการทางกฎหมายและยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือเช่นเดียวกับ DK Group ที่ได้ร่วมมือกับพันธมิตรญี่ปุ่นมาเกือบปีแล้ว เพื่อเชิญชวนให้ร่วมลงทุนหรือขายโครงการทั้งหมด โดย DK จะเป็นผู้รับผิดชอบยอดขายทั้งหมด แม้ว่ากำไรจะถูกแบ่งตามอัตราส่วนการลงทุน แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่ปิดการขาย พวกเขาอยู่ในภาวะรอดูสถานการณ์ เนื่องจากไม่สามารถขายสินค้า ไม่มีรายได้ และไม่สามารถเรียกร้องความร่วมมือได้ กลุ่มนี้จึงตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน “พนักงานลาออกเกือบหมดแล้ว โครงการก็ “แขวนอยู่บนเครน” ความเสี่ยงที่จะล้มละลายสูงมาก แม้จะมีทรัพย์สินมากมายก็ตาม” ผู้นำกลุ่มนี้คร่ำครวญ

สนับสนุนวิสาหกิจชั้นนำ

นายฮวีญ เฟือก เงีย ผู้อำนวยการศูนย์ เศรษฐศาสตร์ กฎหมาย และการจัดการ (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า การที่วิสาหกิจในประเทศต้องขายสินทรัพย์ให้กับวิสาหกิจต่างชาตินั้น ก่อให้เกิดผลกระทบมากมายต่อสังคมและเศรษฐกิจ เมื่อมูลค่าการลงทุนของพวกเขาลดลงหรืออาจสูญเสียไป ยิ่งไปกว่านั้น การฟื้นตัวเหมือนก่อนเกิดวิกฤตการณ์ต้องใช้เวลาถึง 5 ปี หรือแม้กระทั่ง 10 ปี เพราะสินทรัพย์ “ระเหย” มากเกินไป แม้ว่าจะยังไม่มีงานวิจัยใดที่แสดงให้เห็นชัดเจนว่าวิสาหกิจสูญเสียไปมากเพียงใด แต่โดยทั่วไปแล้ว มูลค่าสินทรัพย์อาจลดลงตั้งแต่ 20-30% ของมูลค่า หรือแม้แต่ 50% ของมูลค่า

“โดยผิวเผิน หลายคนคิดว่าการที่บริษัทต่างชาติซื้อหุ้นคืนจะทำให้บริษัทในประเทศมีเงินทุนมากขึ้นเพื่อลงทุนต่อ ซึ่งจะช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้ หลังวิกฤตการณ์ การทำเช่นนี้จะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและกฎหมายมีความครอบคลุมมากขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว บริษัทในประเทศต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะสร้างแบรนด์ให้สามารถแข่งขันกับพันธมิตรต่างชาติได้ ในปัจจุบันการถูกซื้อกิจการ การต้องขายสินทรัพย์ในราคาต่ำนั้นเป็นเรื่องที่เจ็บปวดมาก ดังนั้น รัฐบาล จึงจำเป็นต้องพิจารณาขจัดอุปสรรคของแต่ละบริษัทและแต่ละโครงการเพื่อลดผลกระทบนี้ให้น้อยที่สุด” นายเหงียกล่าว

ความยากลำบากในการอนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และการออกพันธบัตรบริษัท... อยู่ภายใต้อำนาจของรัฐบาล ที่ดินสาธารณะ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และการออกหนังสือรับรอง... อยู่ภายใต้อำนาจของท้องถิ่น โครงการต่างๆ ที่ถูกระงับชั่วคราวเพื่อรอการพิจารณา การเข้าถึงสินเชื่อ การลดอัตราดอกเบี้ย การลดภาษี... หากทุกอย่างได้รับการแก้ไขและมีการอัดฉีดเงินทุนเริ่มต้น จะสร้างสภาพคล่องให้กับตลาดและช่วยให้ธุรกิจต่างๆ ก้าวผ่านความยากลำบากไปได้

นายเล ฮวง เชา

คุณ Pham Lam รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เห็นด้วยว่าเวียดนามต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland และ Hung Thinh... เหล่านี้ล้วนเป็นบริษัทชั้นนำในตลาด จึงไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมาย ทั้งสินเชื่อ ก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง แรงงาน ตกแต่งภายใน และผลิตภัณฑ์ไม้... ดังนั้น เมื่อบริษัทประสบปัญหา จำเป็นต้องมีทิศทางและกลไกที่ก้าวกระโดดเพื่อสนับสนุนให้บริษัท โดยเฉพาะบริษัทชั้นนำ ฟื้นตัว เนื่องจากการฟื้นตัวจะดึงบริษัทอื่นๆ อุตสาหกรรมอื่นๆ และเศรษฐกิจโดยรวมให้ฟื้นตัว ขณะเดียวกันก็จะช่วยฟื้นฟูโครงการที่ "ตายไปแล้ว" ลดการสูญเสีย โดยเฉพาะอย่างยิ่งทรัพยากรที่บริษัทในประเทศใช้เวลาหลายปีในการสร้างจะไม่ตกไปอยู่ในมือของบริษัทต่างชาติในราคาถูก

เล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เล่าอย่างเจ็บปวดว่า ในปี 2550 เมื่อเวียดนามเข้าร่วม WTO ก็เป็นช่วงเวลาที่บริษัทต่างชาติ "หลั่งไหล" เข้ามาในเวียดนามเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในเวลานั้น เขาไม่ได้กังวลว่าบริษัทหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์จะถูกซื้อโดยชาวต่างชาติ อันที่จริง ในหลายภาคส่วน บริษัทในประเทศไม่เพียงแต่รักษาส่วนแบ่งตลาดไว้ได้เท่านั้น แต่ยังครอบงำบริษัทต่างชาติอีกด้วย แต่ในไตรมาสที่สามของปี 2565 HoREA ได้ออกมาเตือนถึงความเสี่ยงที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ใหญ่และโครงการมูลค่าสูงบางโครงการจะถูกซื้อโดยชาวต่างชาติเป็นครั้งแรก โดยทั่วไป บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในเวียดนามจะโอนโครงการมูลค่า 1.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐให้กับพันธมิตรต่างชาติในราคาที่ต่ำมาก ปัจจุบัน โครงการอสังหาริมทรัพย์และบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งในเวียดนามก็ถูก "ซื้อ" โดยชาวต่างชาติเช่นกัน โดยมีสัดส่วนการถือหุ้นสูงถึง 49%

“บริษัทต่างชาติกำลัง “จับจ่าย” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามเพื่อค้นหาและซื้อโครงการที่ดีที่สุดในราคาต่ำกว่าทุน บริษัทต่างชาติแห่งหนึ่งบอกผมว่า หากมีบริษัทใดขายโครงการ ก็ควรแนะนำโครงการนั้นให้บริษัทนั้นรู้จัก เราต้องยอมรับความจริงข้อนี้ เพราะบริษัทและตลาดกำลังอ่อนแอและต้องการเงินทุนอย่างมาก เพื่อควบคุมปัญหานี้ วิธีแก้ปัญหาพื้นฐานคือการเพิ่มความยืดหยุ่นและความแข็งแกร่งให้กับบริษัทในประเทศโดยรวม รวมถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สิ่งที่ต้องทำทันทีคือการขจัดอุปสรรคภายใต้อำนาจของแต่ละระดับ ทั้งในระดับรัฐบาล รัฐมนตรี และท้องถิ่น เพื่อให้บริษัทสามารถดำเนินโครงการ สร้างความไว้วางใจกับลูกค้า ส่งเสริมสภาพคล่อง และฟื้นตัวได้” คุณเชา กล่าวเน้นย้ำ

ลิงค์ที่มา