โครงการต่างๆ ที่เปลี่ยนชื่อและเจ้าของไปอย่างเงียบๆ

ขายถูก...แต่ก็ยังถือว่าคุ้มค่าอยู่ดี

ตามถนนเหงียนฮูโถ (เขตญาเบ้ นครโฮจิมินห์) ชื่อของเจ้าของโครงการต่างๆ เช่น ฮวางอานจาลาย, ฟูฮวางอาน, ฟูหลง, ไท่เหงียน, โนวาแลนด์ เป็นต้น เคยมีมากมาย แต่ปัจจุบันกำลังค่อยๆ หายไป แทนที่ด้วยบริษัทต่างชาติมากขึ้น เช่น ฟูมี่ฮุง (ไต้หวัน), จีเอส (เกาหลี) และเคปเปลแลนด์ (สิงคโปร์) การเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ระหว่างบริษัทในประเทศและต่างชาติกำลังเกิดขึ้นอย่างเงียบๆ แต่รวดเร็ว โครงการหลายแห่งถูกขายต่อในราคาที่ต่ำอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน

บริษัท Keppel Land ได้เข้าซื้อโครงการจำนวนมาก

หัวหน้ากลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า เขาจำเป็นต้องขายโครงการที่น่าสนใจที่สุดบางส่วนให้กับบริษัทเคปเปลแลนด์ เพื่อชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคาร เมื่อถูกถามถึงราคาขาย เขากล่าวอย่างเศร้าใจว่า หากราคาตลาดอยู่ที่ 10 ดอง เขาจะขายให้กับหุ้นส่วนต่างชาติในราคาเพียง 6 ดองเท่านั้น

“ตอนนี้ธุรกิจในประเทศไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะดำเนินโครงการต่างๆ แล้ว ต่อให้มีเงินก็คงไม่กล้าทำ เพราะไม่มีใครแน่ใจว่าจะขายสินค้าได้ในสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ พวกเขาเดินหน้าต่อไปก็ไม่ได้ ถอยหลังก็ไม่ได้ ทางที่ดีที่สุดคือขายทุกอย่างทิ้งไปเพื่อบรรเทาภาระ” เขาถอนหายใจอย่างไม่อาจซ่อนความเศร้าได้

บุคคลผู้นี้ยอมรับว่ารู้สึกเสียใจ แต่เนื่องจากการต้องจ่ายเงินอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีรายได้ หากพวกเขา "ถือครอง" โครงการต่อไป ดอกเบี้ยธนาคารจะกัดกินเงินทั้งหมดภายในหนึ่งหรือสองปี ดังนั้นการขายในราคาถูกจึงเป็นเรื่องที่โล่งใจ ตามที่บุคคลผู้นี้กล่าว บริษัทต่างชาติไม่ได้ลงทุนในทุกโครงการ พวกเขาให้ความสำคัญเฉพาะโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนเท่านั้น ที่สำคัญคือ เนื่องจากพวกเขารู้ว่าบริษัทในประเทศ "ขาดแคลนเงินสด" บริษัทต่างชาติจึงกดดันให้พวกเขาซื้อโครงการในราคาต่ำ

“ครอบครัวของฉันมีข้าวสารแค่กระปุกเดียว พอหมดก็ต้องไปยืมจากเพื่อนบ้าน แต่ก็ยืมได้แค่ครั้งสองครั้ง เพื่อนบ้านก็จะหมดข้าวสารเหมือนกัน แล้วเราก็หมดด้วย เพราะไม่มีที่พึ่งอื่นแล้ว นี่แหละคือสาเหตุที่บางธุรกิจล้มเหลวใน 6 เดือน บางธุรกิจใน 9 เดือน และบางธุรกิจใน 1 ปี ดังนั้นตอนนี้ แม้ราคาข้าวสารจะต่ำ เราก็ต้องขายทุกอย่างที่มีเพื่อซื้อข้าวสารมาประทังชีวิต” บุคคลผู้นี้กล่าวอย่างขมขื่น โดยใช้คำเปรียบเทียบ

ในความเป็นจริง การสังเกตความเป็นจริงก็ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นว่าโครงการสำคัญหลายแห่งได้เปลี่ยนชื่อ ซึ่งหมายถึงการเปลี่ยนเจ้าของ เพียงแต่ธุรกิจเหล่านั้นไม่ได้ประกาศออกมา แม้แต่ Novaland Group ซึ่งเป็นแบรนด์ใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังต้องขายโครงการหลายแห่งให้กับ Gamuda Land Group จากมาเลเซีย

ความยากลำบากที่ยืดเยื้อและการขาดมุมมองเชิงบวกทำให้ธุรกิจจำนวนมากต้องดิ้นรนหาพันธมิตรเพื่อ "ขายตัวเอง" ผู้นำกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในนครโฮจิมินห์คร่ำครวญว่า เขาเสนอโครงการให้กับพันธมิตรต่างชาติในราคาต่ำ แต่ไม่มีใครซื้อ หรือไม่มีใครตกลงลงทุนเพราะโครงการขาดเอกสารทางกฎหมายและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินครบถ้วน ในทำนองเดียวกัน กลุ่ม DK หลังจากทำงานร่วมกับพันธมิตรชาวญี่ปุ่นเกือบหนึ่งปี ได้รับข้อเสนอการลงทุนหรือการขายโครงการทั้งหมด โดย DK จะรับผิดชอบการขายทั้งหมด แม้กระทั่งการแบ่งกำไรตามสัดส่วนการลงทุน อย่างไรก็ตาม พวกเขายังไม่ได้สรุปข้อตกลงและกำลังรอว่าจะเกิดอะไรขึ้น ความไม่สามารถขาย สร้างรายได้ และดึงดูดพันธมิตรได้ ทำให้กลุ่มบริษัทตกอยู่ในความยากลำบากอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน "พนักงานเกือบทั้งหมดลาออก โครงการหยุดชะงัก และความเสี่ยงที่จะล้มละลายสูงมาก แม้ว่าจะมีสินทรัพย์จำนวนมากก็ตาม" ผู้นำกลุ่มกล่าวอย่างเสียใจ

สนับสนุนองค์กรชั้นนำ

นายหวินห์ ฟูอ็อก เหงีย ผู้อำนวยการศูนย์ เศรษฐศาสตร์ กฎหมาย และการจัดการ (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์โฮจิมินห์) กล่าวว่า การที่ธุรกิจในประเทศต้องขายสินทรัพย์ให้กับธุรกิจต่างชาติส่งผลเสียหลายประการต่อสังคมและเศรษฐกิจ เนื่องจากส่วนแบ่งทางการตลาดของธุรกิจเหล่านั้นลดลง หรืออาจหายไปเลย นอกจากนี้ การฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนวิกฤตอาจต้องใช้เวลา 5 หรือ 10 ปี เพราะการสูญเสียสินทรัพย์มีจำนวนมาก แม้ว่าจะไม่มีการศึกษาใดระบุจำนวนการสูญเสียที่แน่นอน แต่คาดการณ์ได้ว่าการสูญเสียสินทรัพย์อาจอยู่ระหว่าง 20-30% หรือสูงถึง 50%

“ในแง่ผิวเผิน หลายคนคิดว่าการที่บริษัทต่างชาติเข้าซื้อหุ้นจะช่วยให้ธุรกิจในประเทศมีเงินทุนเพิ่มเติมสำหรับการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจช่วยฟื้นตัวของตลาดหลังวิกฤตได้ และอาจนำไปสู่ความโปร่งใสของตลาดและกฎหมายที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ธุรกิจในประเทศใช้เวลาหลายปีในการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งพอที่จะแข่งขันกับพันธมิตรต่างชาติได้ การถูกเข้าซื้อกิจการและถูกบังคับให้ขายสินทรัพย์ในราคาถูกนั้นเจ็บปวดมาก ดังนั้น รัฐบาล จึงจำเป็นต้องพิจารณาขจัดอุปสรรคสำหรับแต่ละธุรกิจและแต่ละโครงการเพื่อลดสถานการณ์เช่นนี้ให้เหลือน้อยที่สุด” นายเหงียกล่าว

อุปสรรคในการอนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเพื่อสังคม และประเด็นที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรองค์กร อยู่ในอำนาจของรัฐบาล อย่างไรก็ตาม ประเด็นเกี่ยวกับที่ดินสาธารณะที่กระจัดกระจาย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และการออกใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดิน อยู่ในอำนาจของรัฐบาลท้องถิ่น สำหรับโครงการที่ถูกระงับชั่วคราวเพื่อการตรวจสอบ การเข้าถึงสินเชื่อ การลดอัตราดอกเบี้ย และการลดภาษี การแก้ไขปัญหาเหล่านี้และการอัดฉีดเงินทุนเริ่มต้นจะสร้างสภาพคล่องในตลาดและบรรเทาความยากลำบากสำหรับธุรกิจ

นายเลอ ฮว่าง เชา

นายฟาม ลัม รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เห็นด้วยว่าเวียดนามใช้เวลาหลายปีในการมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เช่น Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh… บริษัทเหล่านี้เป็นผู้นำในตลาด ดังนั้นจึงไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมาย ตั้งแต่สินเชื่อ การก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง แรงงาน การออกแบบตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์… ดังนั้น เมื่อธุรกิจประสบปัญหา จำเป็นต้องมีแนวทางและกลไกที่ก้าวล้ำเพื่อสนับสนุนพวกเขา โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทชั้นนำ เพื่อให้ฟื้นตัว เพราะการฟื้นตัวของพวกเขาจะดึงธุรกิจ อุตสาหกรรม และเศรษฐกิจโดยรวมให้กลับมาฟื้นตัวเช่นกัน ในขณะเดียวกัน มันจะช่วยฟื้นฟูโครงการที่ล้มเหลวอย่างสิ้นเชิง ลดการสูญเสีย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จะช่วยป้องกันไม่ให้ทรัพยากรที่ธุรกิจในประเทศสร้างมานานหลายปีตกไปอยู่ในมือของบริษัทต่างชาติในราคาถูก

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เล่าถึงประสบการณ์อันเจ็บปวดในปี 2007 เมื่อเวียดนามเข้าร่วมองค์การการค้าโลก (WTO) ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่บริษัทต่างชาติ "หลั่งไหล" เข้ามาในเวียดนาม อย่างไรก็ตาม ในเวลานั้น เขาไม่ได้กังวลเกี่ยวกับการที่บริษัทหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศถูกต่างชาติเข้าซื้อกิจการ ในความเป็นจริง ในหลายภาคส่วน บริษัทในประเทศไม่เพียงแต่รักษาส่วนแบ่งการตลาดไว้ได้ แต่ยังแซงหน้าบริษัทต่างชาติอีกด้วย แต่ในไตรมาสที่สามของปี 2022 HoREA ได้ออกคำเตือนครั้งแรกเกี่ยวกับความเสี่ยงที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และโครงการมูลค่าสูงบางแห่งอาจถูกต่างชาติเข้าซื้อกิจการ ตัวอย่างที่สำคัญคือการโอนโครงการมูลค่า 1.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐให้กับหุ้นส่วนต่างชาติในราคาที่ต่ำมากโดยหนึ่งในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของเวียดนาม ปัจจุบัน โครงการและกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่งในเวียดนามถูก "เข้าซื้อกิจการ" โดยบริษัทต่างชาติ โดยมีการเข้าซื้อหุ้นมากถึง 49%

นายเจาเน้นย้ำว่า "ธุรกิจต่างชาติกำลัง 'สำรวจ' ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม เพื่อค้นหาและเข้าซื้อโครงการที่ดีที่สุดในราคาต่ำกว่าต้นทุน บริษัทต่างชาติบางแห่งบอกผมว่า หากมีธุรกิจใดขายโครงการ พวกเขาควรได้รับการแนะนำให้รู้จัก เราต้องยอมรับความจริงข้อนี้ เพราะธุรกิจและตลาดอ่อนแอมากและต้องการเงินทุนอย่างเร่งด่วน เพื่อควบคุมสถานการณ์นี้ วิธีแก้ปัญหาพื้นฐานคือการเพิ่มความยืดหยุ่นและความแข็งแกร่งของธุรกิจในประเทศโดยทั่วไป รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ต้องดำเนินการอย่างเร่งด่วนเพื่อขจัดอุปสรรคภายในหน่วยงานทุกระดับ – ระดับรัฐบาล กระทรวง และท้องถิ่น – เพื่อให้ธุรกิจสามารถดำเนินโครงการ สร้างความไว้วางใจกับลูกค้า เพิ่มสภาพคล่อง และฟื้นตัวได้"

ลิงก์แหล่งที่มา: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm