ต้องมีการสร้างโครงการใหม่ขึ้นมาจึงจะสร้างและขายได้ มินิอพาร์ทเมนท์ก็เสี่ยงต่อการถดถอย

พระราชบัญญัติเคหะแห่งชาติ (ฉบับแก้ไข) ที่ผ่าน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เมื่อเร็วๆ นี้มีประเด็นใหม่ๆ มากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในบ้านที่มีห้องชุดจำนวนมากเพื่อขายหรือให้เช่า (มักเรียกว่าห้องชุดขนาดเล็ก) จำเป็นต้องมีโครงการ

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีแซด เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ และพัฒนา จำกัด (EZ Property) กล่าวถึงเรื่องนี้ว่า จำเป็นต้องมีการเข้มงวดในการก่อสร้างและบริหารจัดการมินิอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้มีการพัฒนาอย่างแพร่หลายมาเป็นเวลานานและมีการละเมิดกฎหมายอยู่บ่อยครั้ง

ตลาดมินิอพาร์ตเมนต์จะตึงตัวมากขึ้นในอนาคต (ภาพ: Cong Hieu)

ในอนาคตอันใกล้นี้ การขายมินิอพาร์ตเมนต์ให้กับผู้ที่ไม่มีโครงการลงทุนแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ดังนั้น การพัฒนามินิอพาร์ตเมนต์จึงถูกจำกัดอย่างมากเนื่องจากกฎระเบียบขั้นตอนที่เข้มงวด

ในขณะเดียวกัน การจัดตั้งโครงการลงทุนและการบรรลุเงื่อนไขในการเป็นนักลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยนั้นถือเป็นความท้าทายอย่างยิ่ง เนื่องจากมินิอพาร์ตเมนต์เป็นอาคารสูงที่สร้างบนพื้นที่ 200-300 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นอาคารที่ตั้งอยู่ในซอยลึก ดังนั้น การจัดตั้งโครงการแบบอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ทั่วไปจึงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย

“ ด้วยซอยที่กว้างน้อยกว่า 2 เมตร การวางผังเมืองแบบ 1/500 จึงเป็นไปไม่ได้ เนื่องจากปัจจัยหลายอย่างยังไม่ได้รับการรับประกัน เช่น การป้องกันอัคคีภัย โครงสร้างพื้นฐาน ตัวชี้วัดประชากร และการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม การตอบสนองความต้องการเหล่านี้ด้วยอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในปัจจุบันแทบจะเป็นไปไม่ได้ ” คุณ Toan วิเคราะห์

คุณโตน กล่าวว่า หากเป็นโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ การขอใบอนุญาตและการวางแผนอาจใช้เวลานานหลายปี แต่หากเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอาจใช้เวลานานกว่านั้น

อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กจำนวนมากตั้งอยู่ในซอยลึกที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานการป้องกันและดับเพลิง (ภาพ: Cong Hieu)

นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่มักสร้างในย่านใจกลางเมือง ดังนั้นกฎระเบียบเกี่ยวกับความสูงของอาคารจึงเข้มงวดมาก โดยปกติที่ดินขนาด 200 ตารางเมตรสามารถสร้างได้เพียง 5-6 ชั้นเท่านั้น ด้วยความหนาแน่นและความสูงเช่นนี้ นักลงทุนจึงไม่สามารถทำกำไรได้ จึงไม่มีใครทำ

ในความเป็นจริง ในปัจจุบันมีการสร้างมินิอพาร์ทเมนท์ที่มีอยู่ถึง 95% โดยไม่ได้รับอนุญาต เนื่องจากหากสร้างโดยผิดกฎหมาย ผู้ลงทุนจะต้องประสบกับการขาดทุนตั้งแต่ยังไม่ได้เริ่มสร้างเสียอีก

“ ถ้าคุณซื้อที่ดินเปล่าขนาด 200 ตารางเมตร ในราคา 10,000 ล้าน แต่สามารถสร้างได้แค่ 5 ชั้น และสร้างได้ 70% ของพื้นที่ทั้งหมด หรือ 700 ตารางเมตร ต้นทุนทั้งที่ดินและค่าก่อสร้างจะอยู่ที่ประมาณ 22 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ถ้าคุณขายในราคา 25 ล้านดองต่อตารางเมตร แสดงว่านักลงทุนจะไม่ทำกำไรจากการสร้าง 5 ชั้นอย่างแน่นอน ” คุณตวนอธิบาย

ดังนั้น คุณโตน กล่าวว่า ในอนาคตรูปแบบมินิอพาร์ตเมนต์มีความเสี่ยงที่จะถดถอยลง เพราะการต้องตั้งโครงการลงทุนใหม่ขึ้นมาสร้างจะทำให้หลายๆ คนไม่สามารถทำได้

สำหรับมินิอพาร์ทเม้นท์ที่ตรงตามเงื่อนไขการก่อสร้างก็จะมีต้นทุนสูงเช่นกัน ไม่สามารถแข่งขันกับอพาร์ทเม้นท์เชิงพาณิชย์ได้เพราะต้นทุนการลงทุนแพงเกินไป

นายหวู่ กวง กวีเยต กรรมการผู้จัดการบริษัท Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ยังสนับสนุนมุมมองของกฎหมายที่อยู่อาศัยที่ว่า จำเป็นต้องเข้มงวดการบริหารจัดการอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กเพื่อปกป้องสิทธิ ภาระผูกพัน และความปลอดภัยของเจ้าของอีกด้วย

นาย Quyet กล่าวว่าการเตรียมโครงการปกติจะใช้เวลาประมาณสองถึงสามปี และค่าใช้จ่ายในขั้นตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 5-10% ขึ้นอยู่กับขนาดและสถานที่ของโครงการ

แม้ว่าโครงการนี้จะมีความซับซ้อนมาก แต่ผู้อยู่อาศัยบางคนก็ไม่สามารถทำเองได้ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในตรอกซอกซอยลึก จึงยากที่จะป้องกันและระงับอัคคีภัยได้

“ ในอนาคต เมื่อสร้างมินิอพาร์ตเมนต์ เจ้าของบ้านจะถูกบังคับให้ตั้งธุรกิจ ในเวลานั้นจะเลี่ยงภาษีไม่ได้เหมือนในปัจจุบัน เจ้าของบ้านจะมีที่ดินแล้วจึงยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างเอง ” นายเกวี๊ยตกล่าว

กฎระเบียบที่มีความโปร่งใสและชัดเจนมากขึ้นจะช่วยให้มินิอพาร์ทเมนท์พัฒนาไปในทิศทางที่ถูกต้อง แต่ก็ทำให้คนจำนวนมากไม่สามารถทำกำไรจากอพาร์ทเมนท์ประเภทนี้ได้

นาย Quyet กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ ราคาขายของมินิอพาร์ตเมนต์จะสูงขึ้น แต่ประชาชนจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายและมีสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยที่ปลอดภัยมากขึ้น

“ ตลาดการสร้าง ขาย และให้เช่ามินิอพาร์ตเมนต์จะมีความซับซ้อนมากในอนาคตอันใกล้นี้ ดังนั้นเกมจึงมีไว้สำหรับนักพัฒนามืออาชีพเท่านั้น ซึ่งสามารถจัดตั้งบริษัทมืออาชีพที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนารูปแบบนี้ได้ ครัวเรือนส่วนบุคคลหรือนักลงทุนสมัครเล่นจะพบว่ายากที่จะเข้าร่วมโครงการประเภทนี้ ” คุณ Quyet กล่าวเน้นย้ำ

นายเหงียน มานห์ คอย รองอธิบดีกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง ได้ชี้แจงเกี่ยวกับประเด็นนี้ โดยเน้นย้ำว่า การก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยตั้งแต่ 20 ห้องขึ้นไปเพื่อจัดตั้งโครงการลงทุน จำเป็นต้องควบคุมให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน เช่นเดียวกับโครงการปกติ โดยไม่คำนึงถึงขนาดหรือจำนวนห้องชุด การขายอาคารชุดต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ในเอกสารใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องระบุไว้อย่างชัดเจนว่าสามารถสร้างห้องชุดได้กี่ห้อง จำนวนชั้นกี่ห้อง ชั้นละกี่ห้อง และแต่ละห้องมีพื้นที่กี่ตารางเมตร

นอกจากนี้ ยังต้องเป็นไปตามเกณฑ์การป้องกันและดับเพลิงด้วย การก่อสร้างต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันและส่วนบุคคล ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างในทุกสถานการณ์ ออกใบอนุญาตให้สำหรับแต่ละห้องชุด เป็นต้น

ตามกฎระเบียบใหม่ บุคคลที่ต้องการสร้างมินิอพาร์ทเมนต์ (บ้าน 2 ชั้นขึ้นไป แต่ละชั้นมีอพาร์ทเมนต์ หรือ 2 ชั้นขึ้นไป มี 20 อพาร์ทเมนต์) เพื่อขายหรือให้เช่า จะต้องมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขการเป็นนักลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย
ห้องชุดที่เข้าข่ายได้รับหนังสือรับรองตามกฎหมายที่ดิน (เล่มสีชมพู) จะถูกขาย เช่า หรือเช่าซื้อ ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กให้เช่าต้องเป็นไปตามข้อกำหนดการก่อสร้างที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างกำหนด อาคารต้องเป็นไปตามข้อกำหนดการป้องกันและดับเพลิงตามที่กฎหมายกำหนด

เฉา อันห์

แหล่งที่มา