การแบ่งประเภทสำนักงานช่วยเพิ่มความโปร่งใสของตลาด

การจัดอันดับอาคารสำนักงานจะช่วยกระตุ้นให้ตลาดปรับปรุงคุณภาพอาคาร ช่วยให้ผู้เช่าประเมินผลิตภัณฑ์ได้อย่างแม่นยำด้วยราคาเช่าที่เหมาะสมสำหรับแต่ละกลุ่ม

คุณโจนาธาน เฟล็กเซอร์ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนผู้เช่าของ CBRE HCMC กล่าวว่า การจัดประเภทอาคารสำนักงานให้เช่าจะสร้างความโปร่งใสให้กับตลาด เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็นำอาคารคุณภาพสูงขึ้นสู่ตลาดด้วยการใช้เทคโนโลยีขั้นสูงใหม่ๆ

ตัวแทน CBRE กล่าวว่าประเทศต่างๆ ทั่ว โลก มีหน่วยงานเฉพาะทางที่รับผิดชอบการจำแนกประเภทสำนักงาน เช่น สมาคมเจ้าของและผู้จัดการอาคารระหว่างประเทศ (BOMA) ในสหรัฐอเมริกา หรือสภาอสังหาริมทรัพย์แห่งออสเตรเลีย ซึ่งเป็นผู้เผยแพร่คำจำกัดความของมาตรฐานและแนวปฏิบัติสาธารณะ

ปัจจุบันเวียดนามยังไม่มีเอกสารทางกฎหมายสำหรับการประเมินมาตรฐานอาคารสำนักงาน มีเพียงการจำแนกประเภทอาคารทั่วไปเท่านั้น หน่วยวิจัยตลาดมักประเมินอาคารโดยอ้างอิงมาตรฐานและแนวปฏิบัติของหน่วยงานระหว่างประเทศ เพื่อให้ได้เกณฑ์ที่เหมาะสมสำหรับการนำไปปฏิบัติในเวียดนาม... โดยทั่วไป การจำแนกประเภทมักแบ่งออกเป็นระดับตามคุณภาพโดยรวม รวมถึงฟังก์ชันและบริการที่มอบให้แก่ผู้เช่าอาคาร

ใจกลางเมืองเขต 1 นครโฮจิมินห์มีอาคารสำนักงานเกรดเอจำนวนมาก ภาพโดย: Bee Huy — ใจกลางเมืองเขต 1 นครโฮจิมินห์มีอาคารสำนักงานเกรดเอจำนวนมาก ภาพโดย: *Bee Huy*

Savills ระบุว่า การแบ่งประเภทอาคารสำนักงานออกเป็นประเภท A, B และ C ช่วยให้ภาคส่วนต่างๆ ในอุตสาหกรรมมีกรอบการทำงานเฉพาะสำหรับการประเมินคุณภาพของอาคารสำนักงานให้เช่า มาตรฐานเหล่านี้ถูกนำมาใช้โดยหน่วยงานออกแบบ ผู้รับเหมาก่อสร้าง นักลงทุน ผู้ให้เช่า และผู้เช่า เพื่อดำเนินงานที่เกี่ยวข้อง

ตัวอย่างเช่น หน่วยงานออกแบบและผู้รับเหมาก่อสร้างใช้มาตรฐานสำนักงานในการวางแผนการก่อสร้าง ส่วนหน่วยงานให้เช่าอาศัยเกณฑ์ในการกำหนดกรอบราคาเช่าที่เหมาะสม ผู้เช่าใช้เกณฑ์นี้ในการค้นหาอาคารสำนักงานที่ตรงกับความต้องการของตน

มาตรฐานการจำแนกประเภท ที่หลากหลาย สู่ความทันสมัย

ในเวียดนาม ผู้ให้บริการ เช่น CBRE, Collier, Savills... ต่างจำแนกประเภทอาคารสูงตามเกณฑ์ของตนเอง โดยมีการปรับเปลี่ยนให้เหมาะสมกับสภาพตลาดและอาคารที่มีอยู่ในตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง CBRE ประเมินว่าอาคารดังกล่าวเป็นไปตามมาตรฐานสำนักงานระดับ A เมื่อตั้งอยู่ในศูนย์กลางทางการเงินและการค้าของเมือง และมีการออกแบบทางสถาปัตยกรรมที่โดดเด่น อาคารสูงเหล่านี้จะมีหน่วยงานออกแบบ ผู้รับเหมา และหน่วยงานพัฒนาที่เป็นองค์กรระหว่างประเทศหรือบริษัทร่วมทุน อาคารสำนักงานระดับ A มีเพดานสูง 2.65 เมตร พื้นที่ใช้สอย 1,000 ตารางเมตร ความกว้างทางเดิน 2 ตารางเมตรขึ้นไป มีลิฟต์อย่างน้อย 4 ตัวต่อชั้น รองรับผู้โดยสารได้สูงสุด 16 คน...

ในขณะเดียวกัน Colliers Vietnam ได้นำระบบการจัดอันดับของสภาอสังหาริมทรัพย์ออสเตรเลีย (Australian Property Council) มาใช้ และปรับมาตรฐานบางประการให้เหมาะสมกับตลาดเวียดนาม หน่วยนี้ได้จัดประเภทอาคาร Class A ไว้ดังนี้: พื้นที่อาคารมากกว่า 700 ตารางเมตร พื้นที่อาคารมากกว่า 10,000 ตารางเมตร พร้อมทิวทัศน์อันงดงาม วิวทิวทัศน์ และแสงธรรมชาติ ล็อบบี้ที่น่าประทับใจ ลิฟต์ที่ครบครันและคุณภาพสูง ระบบการเข้าถึงที่ใกล้ชิด ทางออกฉุกเฉินทุกชั้น รับประกันพลังงานสำรอง 100% การบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารภายในโครงการมีพื้นที่ 15,000 ตารางเมตร ที่จอดรถ: ที่จอดรถจักรยานยนต์ 1 คัน พื้นที่ 19 ตารางเมตร และที่จอดรถยนต์ 170 ตารางเมตร...

คอลลิเออร์สยังได้กล่าวถึงเกณฑ์ความยั่งยืน หรือแบบจำลอง ESG (สิ่งแวดล้อม - สังคม - ธรรมาภิบาล) เพื่อประเมินผลกระทบของอาคารต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพของมนุษย์ ปัจจุบัน ตลาดสำนักงานในเวียดนามมีอาคารสำนักงานหลายแห่งที่ขอรับ "ใบรับรองสีเขียว" เช่น EDGE ของ IFC ซึ่งเป็นสมาชิกของกลุ่มธนาคารโลก, Green Mark ของสิงคโปร์, LEED ของสหรัฐอเมริกา และ Lotus ของเวียดนาม ซึ่งออกโดยสภาอาคารเขียวแห่งเวียดนาม

คุณโจนาธาน เฟล็กเซอร์ ให้ความเห็นว่าการนำใบรับรอง “สีเขียว” มาใช้เป็นส่วนหนึ่งของระบบการจัดประเภทอาจช่วยปรับปรุงคุณภาพของโครงการพัฒนาใหม่ๆ ควบคู่ไปกับการส่งเสริมการปรับปรุงและยกระดับอาคารเก่า ตัวอย่างที่ชัดเจนของแนวโน้มนี้คือการพัฒนาตลาดสำนักงานในนครโฮจิมินห์

การปรับปรุงคุณภาพอุปทานในนครโฮจิมินห์

ในการพัฒนาสู่ปี 2045 นครโฮจิมินห์จะมีการพัฒนาทัดเทียมกับเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลก ก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลาง ทางเศรษฐกิจ การเงิน และบริการของเอเชีย ในอนาคต นครโฮจิมินห์จะเป็นสถานที่ดึงดูดสถาบันการเงินและบริษัทเศรษฐกิจระหว่างประเทศ ซึ่งจะนำไปสู่ความต้องการสำนักงานระดับไฮเอนด์ที่เพิ่มสูงขึ้น

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อาคารสำนักงานเกรด A จำนวนมากได้รับการสร้างขึ้นตามมาตรฐานสากลและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยเพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของธุรกิจ

Deutsches Haus อาคารสำนักงานหรูหราที่สร้างขึ้นในปี 2560 ภาพ: Deutsches Haus — Deutsches Haus อาคารสำนักงานหรูหราที่สร้างขึ้นในปี 2560 ภาพ: *Deutsches Haus*

สถานที่ที่ดึงดูดความสนใจและกำลังได้รับความนิยมได้แก่ Deutsches Haus, Saigon Center 2, Friendship Tower... ซึ่งกระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางเมือง District 1 เป็นหลัก ด้วยพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง การออกแบบสถาปัตยกรรมที่สวยงาม และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบปรับอากาศ และระบบป้องกันอัคคีภัย อาคารเหล่านี้จึงกลายเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ของธุรกิจที่ต้องการตั้งสำนักงานใหญ่ในย่านใจกลางเมือง

ด้วยความต้องการที่เพิ่มขึ้น อุปทานของสำนักงานระดับหรูจึงขยายตัวไปยังพื้นที่ใกล้เคียงใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ตัวอย่างที่โดดเด่นของอาคารสำนักงานหรู The Hallmark และ The METT ในย่านเมืองใหม่ Thu Thiem ของนครโฮจิมินห์ อาคารใหม่เหล่านี้ได้รับการออกแบบด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยและเทคโนโลยีขั้นสูง ด้วยทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยม โครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน และการคมนาคมที่สะดวกสบายยิ่งขึ้น อาคารเหล่านี้จึงดึงดูดความสนใจจากธุรกิจมากมายที่ต้องการตั้งสำนักงานใหญ่ในพื้นที่ใกล้เคียงใจกลางเมือง

อาคารสำนักงานฮอลล์มาร์คจะได้รับการรับรองอาคารสีเขียว Green Mark (Gold) ของสิงคโปร์ในเดือนมิถุนายนนี้ และพร้อมเปิดให้บริการแก่ผู้เช่าแล้ว โครงการนี้ได้รับการจัดอันดับ A+ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานคุณภาพสูงสุดในตลาด

เดอะ ฮอลล์มาร์ค - อาคารสำนักงานเกรด A+ เตรียมเปิดในเดือนมิถุนายนนี้ ที่ทางเข้าทูเทียม ภาพ: เดอะ ฮอลล์มาร์ค — เดอะ ฮอลล์มาร์ค - อาคารสำนักงานเกรด A+ เตรียมเปิดในเดือนมิถุนายนนี้ ที่ทางเข้าทูเทียม ภาพ: *เดอะ ฮอลล์มาร์ค*

อาคารนี้มีพื้นที่รวม 68,000 ตารางเมตร เพดานสูง 2.75 เมตร พื้นยกสูง 100 มิลลิเมตร และการออกแบบที่ปราศจากเสา ช่วยให้แสงธรรมชาติส่องเข้ามาอย่างเต็มที่และเพิ่มทัศนวิสัยให้สูงสุด ภายนอกอาคารทั้งหมดปิดทับด้วยกระจก SYP คุณภาพสูงสองชั้นหนา 30 มิลลิเมตร มีคุณสมบัติเป็นฉนวนกันความร้อน กันเสียง และป้องกันรังสียูวี ภายในอาคารมีระบบกรองอากาศและระบายอากาศ HEPA เกรดทางการแพทย์ ระบบระบายความร้อนแบบพาสซีฟยังช่วยลดการใช้พลังงานและไฟฟ้าของอาคารอีกด้วย

ตัวแทนจาก CBRE กล่าวว่า ความแตกต่างหลักของ The Hallmark คือพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ (ตั้งแต่ 1,600 ถึง 2,300 ตารางเมตร) ซึ่งทำให้ผู้เช่ามีความยืดหยุ่นในการออกแบบสำนักงานมากขึ้น นอกจากนี้ อาคารยังโดดเด่นด้วยการตกแต่งคุณภาพสูง เทคโนโลยี "ไร้สัมผัส" พื้นที่กลางแจ้งบนชั้น 5 ที่มีต้นไม้และวิวเมืองแบบพาโนรามา

“การรับรองสีเขียวเพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมของอาคารยังมีความสำคัญมากในการสร้างความแตกต่างเมื่อเทียบกับอาคารอื่นๆ ในนครโฮจิมินห์” ตัวแทนของ CBRE ให้ความเห็น

คอลลิเออร์ส ระบุว่า จำนวนอาคารสีเขียวในภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก จะเพิ่มขึ้น 22% ในปี 2565-2566 และคาดการณ์ว่าภายในปี 2573 อาคารสีเขียวจะมีมากถึง 42% การเริ่มต้นที่ช้ากว่านั้น ประเทศตะวันตกสัญญาว่าจะมอบโอกาสมากมายให้เวียดนามได้เรียนรู้บนเส้นทางการพัฒนาที่ยั่งยืน

รายงานของหน่วยงานนี้ยังประเมินว่าแนวโน้มการสร้างสำนักงานตามแบบจำลอง ESG จะได้รับการวิจัยและลงทุนเพิ่มมากขึ้นโดยนักลงทุนจำนวนมาก บริษัทข้ามชาติส่วนใหญ่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนด ESG ดังนั้นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับ ESG จึงถือเป็นการลงทุนที่ดี ช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพทางธุรกิจ

หอยพอง

ลิงค์ที่มา