การวางแผนและโครงสร้างพื้นฐาน - กุญแจสำคัญในการสร้างสมดุลให้กับตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการวางแผนที่สมเหตุสมผล การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแบบประสานกัน และนโยบายการเงินที่เหมาะสมจะช่วยให้นครโฮจิมินห์สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ควบคุมราคาที่อยู่อาศัย และกระจายประชากรได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยในนคร โฮจิมินห์ ยังคงอยู่ในระดับสูง การแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยอาจไม่ได้อยู่ที่ราคาขายเพียงอย่างเดียว แต่อาจอยู่ที่การวางแผนและการกระจายประชากรในระยะยาวด้วย

ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ยังคงเติบโตได้เนื่องมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงอย่างยั่งยืนและโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนา แต่ปัจจัยพื้นฐาน เช่น การวางแผน ขั้นตอน และกลไกสนับสนุนทางการเงินถือเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ และควบคุมราคาที่อยู่อาศัยในระยะยาวในมหานครอย่างนครโฮจิมินห์

ความต้องการที่แท้จริงสูง

ตามรายงานของ Savills อุปทานที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ยังคงถูกจำกัดด้วยปัญหาทางกฎหมาย ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยังคงอยู่ในระดับสูง

ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานทำให้ราคาสินค้ายังคงสูง แม้ว่าตลาดจะไม่ผันผวนมากนัก ในบริบทนี้ การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและการกระจายตัวของประชากรถือเป็นทางออกพื้นฐานที่ช่วยลดแรงกดดันต่อพื้นที่ใจกลางเมือง

เมื่อการวางแผน ด้านเศรษฐกิจ และสังคมเชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐาน การจัดสรรที่ดินตามเส้นทางการจราจรจะช่วยให้สามารถปรับใช้ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และสังคมได้เร็วขึ้น ทำให้อุปทานมีความหลากหลายสำหรับผู้ซื้อ

โดยทั่วไปรถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1 ซึ่งจะเปิดให้บริการตั้งแต่เดือนธันวาคม พ.ศ. 2567 จะช่วยย่นระยะเวลาการเดินทางจากใจกลางเมืองโฮจิมินห์ไปยังพื้นที่ บิ่ญเซือง เหลือเพียง 20-30 นาที ซึ่งเปิดโอกาสให้มีการสร้างเสาไฟฟ้าสำหรับที่พักอาศัยและเชิงพาณิชย์แห่งใหม่นอกพื้นที่ใจกลางเมือง

นางสาว Cao Thi Thanh Huong ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัยของ Savills Vietnam ให้ความเห็นว่า ปัญหาการเป็นเจ้าของบ้านหรือการแก้ปัญหาความต้องการด้านที่อยู่อาศัยไม่ได้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังเป็นเรื่องราวของการวางแผนนโยบายเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอีกด้วย

รัฐไม่สามารถเข้าไปแทรกแซงโดยตรงในกลยุทธ์การกำหนดราคาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ควรเข้าไปแทรกแซงโดยการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย วางแผนเขตเศรษฐกิจใหม่ และลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานเพื่อส่งเสริมกระบวนการขยายเมืองที่สม่ำเสมอมากขึ้นเพื่อกระจายประชากรออกไป

นอกจากโครงสร้างพื้นฐานแล้ว นโยบายสนับสนุนทางการเงินยังเป็นเสาหลักสำคัญในการขยายการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ภายใต้การกำกับดูแลของรัฐบาล โครงการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติกำลังอยู่ระหว่างการศึกษา และคาดว่าจะเริ่มดำเนินการได้ในอนาคตอันใกล้

นางสาวฮวงกล่าวว่า นี่เป็นโมเดลที่ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพในสิงคโปร์และเกาหลีใต้ ซึ่งประชาชนสามารถกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นเวลานาน ขณะที่ธุรกิจที่เข้าร่วมกองทุนก็ได้รับแรงจูงใจในการลงทุนและสามารถเข้าถึงกองทุนที่ดินที่วางแผนไว้ได้

“โมเดลนี้สร้างผลประโยชน์สองทาง ผู้ซื้อจะได้รับการสนับสนุนทางการเงินที่เหมาะสม ขณะที่ภาคธุรกิจมีแรงจูงใจที่จะมีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เมื่อทั้งสองฝ่ายได้รับประโยชน์ ตลาดจะก้าวไปสู่สภาวะที่สมดุลและยั่งยืนมากขึ้น” คุณเฮืองกล่าว

อสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ (ภาพ: Hong Dat/VNA)

ตามข้อมูลของบริษัท Avison Young Vietnam หลังจากการควบรวมกิจการ ศักยภาพการเติบโตในระยะยาวของพื้นที่ใกล้เคียงและเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ได้รับการเสริมความแข็งแกร่งเพิ่มมากขึ้น ส่งเสริมการย้ายถิ่นฐานของที่อยู่อาศัยและรูปแบบการพัฒนาเมืองหลายศูนย์กลาง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อเทียบกับจำนวนอพาร์ทเมนท์ใหม่ที่มีไม่มากนักในนครโฮจิมินห์ ตลาดที่อยู่อาศัยทางภาคใต้กลับต้อนรับผลิตภัณฑ์จำนวนมากในพื้นที่ดาวเทียม ตั้งแต่อพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์ วิลล่า ไปจนถึงที่ดินเปล่า โดยมีราคาที่เข้าถึงได้ค่อนข้างมาก

เขตเตยนิญ (เดิมคือพื้นที่ลองอาน) เป็นผู้นำในด้านอุปทานที่ดินและบ้านชั้นเดียวเป็นหลัก ในขณะที่เขตบิ่ญเซืองเดิม (ปัจจุบันคือนครโฮจิมินห์) เป็นผู้นำในด้านจำนวนอพาร์ตเมนต์และที่ดินที่เปิดใหม่

นอกจากอุปทานที่หลากหลายแล้ว ช่องว่างราคาในนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียงยังเป็นแรงกระตุ้นต่อความต้องการอีกด้วย โดยที่ดินในนครโฮจิมินห์มีราคาแพงกว่าสองเท่า อพาร์ตเมนต์มีราคาแพงกว่า 1.6-2.4 เท่า ขณะที่ทาวน์เฮาส์และวิลล่ามีราคาแพงกว่า 1.2-7 เท่า

ผลิตภัณฑ์ที่มีมากมายและหลากหลายในราคาที่จับต้องได้ทำให้พื้นที่ดาวเทียมเหล่านี้น่าดึงดูดใจสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่เป็นวัยรุ่นและครัวเรือนชนชั้นกลางที่ต้องการที่พักอาศัยที่กว้างขวางมากขึ้น

โครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สำคัญ เช่น ทางวงแหวน ทางด่วน และรถไฟฟ้าใต้ดิน ช่วยย่นระยะเวลาการเดินทางระหว่างพื้นที่หลักของนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียง

เมื่อการเข้าถึงพื้นที่ต่างๆ ดีขึ้น มูลค่าทรัพย์สินก็เพิ่มขึ้น ในแง่หนึ่ง สิ่งนี้กระตุ้นให้ธุรกิจต่างๆ แสวงหาที่ดินใหม่และพัฒนาผลิตภัณฑ์ในราคาที่เอื้อมถึง ในทางกลับกัน เมื่อค่าครองชีพในใจกลางเมืองสูงขึ้น ผู้คนก็มีแนวโน้มที่จะย้ายไปยังพื้นที่ห่างไกล

ชุมชนที่อยู่ติดกับนครโฮจิมินห์ เช่น ด่งนาย และไตนิงห์ ถือเป็นจุดดึงดูดเงินทุน FDI ได้ดี จึงทำให้เกิดโอกาสในการจ้างงานมากมายและเพิ่มจำนวนประชากร จึงส่งเสริมให้มีความต้องการที่อยู่อาศัย โดยส่วนใหญ่มาจากแรงงานข้ามชาติที่ต้องการตั้งถิ่นฐาน นักลงทุนในอพาร์ตเมนต์พร้อมบริการให้เช่า ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยที่ต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมหรือที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวราคาไม่แพง

โครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาคเสริมสร้างแนวโน้มการย้ายถิ่นฐานของประชากร

พื้นที่ดาวเทียมแต่ละแห่งต่างก็มีข้อได้เปรียบด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเอง โดยพื้นที่บิ่ญเซืองเดิมนั้นมีข้อได้เปรียบในด้านจำนวนประชากร กองทุนที่ดิน และโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจร จึงมีศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ได้มากมาย ตั้งแต่ห้องชุดเชิงพาณิชย์ แปลงที่ดิน ไปจนถึงทาวน์เฮาส์และวิลล่า

อาคารอพาร์ตเมนต์ริมทางรถไฟสาย 1 และถนนหวอเหงียนซาป เมืองถุยึ๋ง (ภาพ: ฮ่อง ดัต/VNA)

พื้นที่บ่าเรีย-หวุงเต่าใช้ประโยชน์จากจุดแข็งด้านการท่องเที่ยวและแนวโน้มการลงทุนในบ้านหลังที่สองเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทอย่างต่อเนื่อง รวมถึงคอนโดเทล ทาวน์เฮาส์ และวิลล่ารีสอร์ทที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองชายฝั่งทะเล

ด่งนายและเตยนิญ (เดิมชื่อลองอาน) มีที่ดินและภูมิทัศน์ขนาดใหญ่ จึงเอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเขตเมืองขนาดใหญ่ โดยเน้นที่อยู่อาศัยแนวราบ การแบ่งบทบาทที่ชัดเจนเช่นนี้จะสร้างระบบนิเวศเมืองแบบหลายขั้ว ซึ่งจะช่วยเสริมนครโฮจิมินห์ อีกทั้งยังช่วยเพิ่มความหลากหลายของที่อยู่อาศัยและทางเลือกในการลงทุน

“ย่านลองอานและบิ่ญเซืองเดิมเป็นสองตลาดที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืน คาดว่าด่งนายจะประสบความสำเร็จเมื่อสนามบินลองแถ่งเปิดให้บริการและทางด่วนเสร็จสมบูรณ์ ส่วนย่านบ่าเหรียะ-หวุงเต่ามีศักยภาพสูงในตลาดรีสอร์ท-โรงแรม การเติบโตนี้เชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อกันและทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ ซึ่งเป็นหนึ่งในประตูสู่ทะเลหลักของนครโฮจิมินห์” นายเดวิด แจ็คสัน ผู้อำนวยการทั่วไปของ Avison Young Vietnam กล่าวเสริม

ในทำนองเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam เชื่อว่าเมื่อโครงสร้างพื้นฐาน การวางแผน และกลไกทางการเงินได้รับการดำเนินการอย่างสอดประสานกัน นครโฮจิมินห์จะมีเงื่อนไขในการแก้ปัญหาการกระจายตัวของประชากร สร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ และทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในระยะยาวมีเสถียรภาพ

การขยายพื้นที่เมืองให้มีความเชื่อมโยงถึงระดับภูมิภาคไม่เพียงแต่ช่วยกระจายความหนาแน่นของประชากรเท่านั้น แต่ยังสร้างพื้นที่สำหรับการพัฒนากลุ่มต่างๆ ที่เหมาะกับผู้ซื้อบ้านจริงอีกด้วย

“หากเราต้องการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยที่ต้นตอ เราจำเป็นต้องมองเรื่องนี้เป็นเรื่องของนโยบายและการวางแผน ไม่ใช่แค่เรื่องธุรกิจขององค์กรในตลาดเท่านั้น” นางเฮืองกล่าว

เกี่ยวกับทิศทางการพัฒนาเมืองในอนาคตอันใกล้นี้ มติของการประชุมใหญ่ครั้งที่ 1 ของคณะกรรมการพรรคนครโฮจิมินห์ ยังได้กำหนดที่จะปรับปรุงประสิทธิภาพการบริหารจัดการวางแผนของรัฐ ลงทุนในการก่อสร้างเขตเมืองใหม่ Thu Thiem ให้เสร็จสมบูรณ์ก่อนปี 2030 เริ่มระยะที่สองของเขตเมือง Phu My Hung เร่งความก้าวหน้าของเขตเมืองชายฝั่ง Can Gio ดำเนินโครงการใหม่ โครงการปรับปรุงเมือง Vung Tau แกนเมืองชายฝั่ง Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My

มุมหนึ่งของวอร์ดหวุงเต่า (ภาพ: ฮว่างหนี่/VNA)

การพัฒนาเครือข่ายเมืองอัจฉริยะที่เชื่อมต่อศูนย์กลางของนครโฮจิมินห์ - ดีอัน - ทวนอัน - ทูเดาม็อต - เบิ่นกัต - ฟูหมี่; แกนเมืองและบริการ ฟูหมี่ - ท่าอากาศยานนานาชาติลองถั่น; พื้นที่เมืองใหม่รอบจุดจราจรที่เชื่อมต่อถนนวงแหวนและทางหลวง

พร้อมกันนี้ เพื่อบรรลุเป้าหมายในการมีหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมเพิ่มขึ้น 199,400 หน่วยภายในสิ้นปี 2573 นครโฮจิมินห์จึงมุ่งเน้นไปที่โซลูชันที่ผสมผสานการปรับปรุงและตกแต่งเมืองให้สวยงามเข้ากับการพัฒนาเมืองรูปแบบใหม่ ส่งเสริมการใช้วัสดุใหม่ พลังงานสีเขียว พลังงานหมุนเวียน และพลังงานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ดำเนินการย้ายและกำจัดบ้านชั่วคราวที่ตั้งอยู่บนและตามแนวคลองและคูน้ำต่อไป ปรับปรุง ซ่อมแซม หรือสร้างบ้านใหม่เพื่อทดแทนอพาร์ตเมนต์เก่า ปรับปรุงและปรับปรุงพื้นที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ สร้างและพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม และจัดระเบียบชีวิตความเป็นอยู่ของผู้คนใหม่

กล่าวได้ว่าหากมีการบริหารจัดการที่ดี แนวโน้มการกระจายตัวของประชากรและการพัฒนาเมืองหลายศูนย์กลางจะไม่เพียงช่วยลดแรงกดดันด้านที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์เท่านั้น แต่ยังสามารถเปิดยุคแห่งการเติบโตที่สมดุลให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในภาคใต้ได้อีกด้วย

ที่มา: VNA

ที่มา: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm