อสังหาฯ “ตกปลาก้นทะเล” กำลังดำเนินอยู่

ในบริบทที่อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็ว รัฐบาลร่วมกับกระทรวงและหน่วยงานในพื้นที่ได้ดำเนินการอย่างเด็ดเดี่ยวในการกระตุ้นและสนับสนุน เศรษฐกิจ ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลีกเลี่ยงการตกอยู่ในสถานการณ์ "หยุดชะงัก" และฟื้นความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจและนักลงทุนในตลาด...

การซื้อขายกลับมาแล้ว

จากการสำรวจของ DKRA Group ในเดือนพฤษภาคม 2566 พบว่าอุปทานที่ดินใหม่และที่ดินชานเมืองในเดือนดังกล่าวแตะระดับสูงสุดในรอบ 5 เดือนที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้น 2.1 เท่าเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า แม้จะลดลง 36% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วก็ตาม รายงานเดือนพฤษภาคมของ DKRA Group ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่ากลุ่มที่ดินแสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนกว่าผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น อพาร์ตเมนต์

นายบุย กง บัง นายหน้าที่ดินในพื้นที่ตาดุง เมืองกวางเค่อ อำเภอดั๊กกลอง จังหวัดดั๊กนง เปิดเผยว่า หลังจากที่ราคาที่ดินเปล่าที่มีวิวสวยๆ ในพื้นที่นี้หลายแปลงตกลงมา 50-60% ทำให้ในช่วงหลังนี้มีคนสนใจ "ซื้อที่ดินแปลงล่าง" กันมากขึ้น แม้แต่คนที่ครอบครองที่ดินอยู่แล้วจำนวนมากก็ไม่ได้ขายขาดทุน แต่กลับมองหาซื้อเพิ่มเพราะคิดว่าราคาปัจจุบันถูกเกินไป คนที่เคยซื้อของไม่ได้เพราะราคาสูง ตอนนี้กลับมองหาโอกาสในการ “วางเงิน” “ผมเพิ่งทำสัญญากับคู่สามีภรรยาชาว ฮานอย เพื่อซื้อที่ดินขนาดเกือบ 10 เฮกตาร์ในราคาเพียง 4,000 ล้านดองในหมู่บ้าน 2 เมืองกวางเคว เจ้าของที่ดินเสนอราคามาก่อนหน้านี้ 10,000-11,000 ล้านดอง แต่เนื่องจากติดหนี้ธนาคาร เขาจึงขอขายในราคาใดก็ได้ ที่ดินตั้งอยู่บนถนนลาดยาง มองเห็นหุบเขา มีเมฆสวยงามทุกเช้า ดังนั้นเมื่อลูกค้าชาวฮานอยเห็นที่ดินแปลงนี้ เขาก็รีบวางเงินมัดจำทันที” คุณบังเล่า

นางหงส์ (โฮจิมินห์) ซื้อที่ดิน 2 แปลง บริเวณทะเลสาบตาดุง แต่เมื่อเห็นที่ดินพร้อมสวนทุเรียนติดลำธารเนื้อที่เกือบ 2 ไร่ เจ้าของขายในราคาเพียง 2 พันล้านดอง เธอจึงตัดสินใจซื้อทันที อย่างไรก็ตาม ในวันที่วางเงินมัดจำ เจ้าของที่ดินได้เรียกร้องขอเพิ่มราคาเป็น 2.3 พันล้านดอง โดยให้เหตุผลว่าเขาได้ชำระเงินกู้ธนาคารหมดแล้ว ดังนั้นเขาจึงไม่สามารถขายที่ดินได้อีกต่อไป หรือจะขายในราคาที่สูงกว่าเท่านั้น ด้วยเหตุที่เจ้าของที่ดินขึ้นราคาอย่างไม่สมเหตุสมผล นางหงส์จึงไปหาที่ดินแปลงอื่นแต่ก็ไม่พบแปลงที่ถูกใจเลย

ในขณะเดียวกัน นายฮวง ทานห์ (อาศัยอยู่ในเขต 7 นครโฮจิมินห์) เพิ่งตัดสินใจวางเงินมัดจำเพื่อซื้อที่ดินจำนวน 3 แปลง (แปลงละ 1,000 ตร.ม.) ในพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟเมืองมาน จังหวัด บิ่ญถ่วน นายทานห์ เปิดเผยว่า ที่ดินทั้ง 3 แปลงนี้ถูกแบ่งแยกตามกฎหมาย มีราคาสมเหตุสมผล อยู่ใกล้ทะเลสาบ มีสวนมังกร และอยู่ห่างจากเมืองฟานเทียตเพียง 10 กม. “ด้วยราคาที่ดินแปลงละ 500 ล้านดอง ผมเชื่อว่าราคาจะพุ่งไปถึง 700-800 ล้านดองได้ในเวลาไม่กี่เดือนหรืออย่างมากก็ 1 ปี ซึ่งถือว่ามีกำไรมากเมื่อเทียบกับช่องทางการลงทุนอื่นๆ ดังนั้นผมจึงไม่ลังเลที่จะซื้อเลย” คุณถันห์กล่าวคาดหวัง

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ ลาวดง พบว่าตลาดที่ดินสวนและที่ดินรีสอร์ทในบางพื้นที่ของจังหวัดเลิมด่ง เช่น เบ๋าล็อค เลิมด่งฮา ดึ๊กจ่อง และจังหวัดอื่นๆ ในบริเวณที่ราบสูงภาคกลาง กำลังดึงดูดนักลงทุนอีกครั้ง

พื้นที่ภูเขาในทะเลสาบตาดุง จังหวัดดั๊กนง กำลังถูกขายขาดทุน

โอกาสสำหรับผู้ถือเงิน

นายต้า จุง เกียน รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ว้าวโฮม เรียลเอสเตท เจเอสซี กล่าวว่า ปัจจุบันถือเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินสวนเพื่อการลงทุนหรือทำเป็นรีสอร์ท เนื่องจากราคาที่ดินสวนปัจจุบันลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับจุดสูงสุดเมื่อ 2 ปีก่อน ผู้ขายจึง "ตัดขาดทุน" มาก ทำให้ผู้ซื้อสามารถเลือกสินค้าที่ตนเองชอบในราคาที่ดีที่สุดได้อย่างง่ายดาย

อย่างไรก็ตาม ตามที่นายหน้ารายนี้กล่าวไว้ ข้อเสียสำหรับตลาดที่ดินในเขตชานเมือง เช่นเดียวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปก็คือ กระแสเงินสดไม่แข็งแกร่งเท่าใดนัก และการกู้ยืมเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นเรื่องยาก ดังนั้นผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินสวนจึงตัดสินใจ “วางเงินดาวน์” ก็ต่อเมื่อพบที่ดินที่ราคาสมเหตุสมผลจริงๆ คือ ได้ลดราคาเยอะมาก มีสถานะทางกฎหมายชัดเจน จากนั้นจึงค่อยมาดูปัจจัยอื่นๆ เช่น ระยะทาง ทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวย เป็นต้น โดยคุณเกียนเผยว่า พื้นที่และราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ที่ดึงดูดผู้ซื้อในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1-3 เฮกตาร์ โดยมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 3,000-4,000 ล้านดอง

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ดร. เล ดัท ชี หัวหน้าคณะการเงินและวิสาหกิจ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในอดีต ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักจะฟื้นตัวหลังจากเผชิญความยากลำบากและความซบเซาทุกๆ 2-3 ปี “ธนาคารถือว่านี่เป็นขั้นตอนในการจัดการสินทรัพย์หนี้เสีย (หากมี) และธุรกิจและบุคคลทั่วไปหลังจากจำนองอสังหาริมทรัพย์แล้ว ถูกบังคับให้ปิดการขายด้วย "การขาดทุน" และไม่สามารถถือไว้ได้ตลอดไป ดังนั้น ราคาหลังจาก "ขาดทุน" อาจเพิ่มขึ้นได้ 20%-30% อย่างแน่นอน...” - ดร. เล ดัต ชี วิเคราะห์

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าว อีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือ เมื่อนักลงทุนทำกำไรจากการลงทุนในหุ้น พวกเขามักจะย้ายเงินทุนไปสะสมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากช่องทางกระแสเงินสดทั้งสองนี้เชื่อมโยงกัน อย่างไรก็ตาม วัฏจักรของปีนี้แตกต่างออกไปเล็กน้อยในแง่ที่ว่าความยากลำบากอาจกินเวลานานขึ้น หรือการเปลี่ยนแปลงกระแสเงินสดอาจเบาบางลงหรือน้อยลง เนื่องจากธุรกิจต่างๆ รวมถึงเศรษฐกิจในและต่างประเทศยังคงเผชิญกับความยากลำบาก และกระแสเงินสดยังติดอยู่ในบางธุรกิจ “ในความเห็นของผม ตลาดยังต้องได้รับการชำระล้างให้บริสุทธิ์มากขึ้น ดังนั้น คลื่นอสังหาฯ อาจช้ากว่าคลื่นตลาดหุ้นประมาณ 1-2 ไตรมาส อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน เมื่อแนวโน้มตลาดยังไม่ชัดเจนและยังไม่ได้กำหนดขึ้น ก็อาจถือเป็นโอกาสให้นักลงทุนที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งเข้าร่วมตลาดได้ เพราะในระยะนี้ ผู้ซื้ออสังหาฯ จะกระตือรือร้น หากรีบเข้ามาเมื่อตลาดเติบโต พวกเขาจะเผชิญกับความเสี่ยงสูง” ดร. เล ดัต ชี ยอมรับ

ตามรายงานของกลุ่ม DKRA พื้นที่รอบนครโฮจิมินห์ หรือพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ด่งนาย บิ่ญเซือง เตยนิญ มีโครงการลงทุนภาครัฐหลายโครงการ โดยมีการสร้างถนนสายหลัก โดยเฉพาะถนนวงแหวนหมายเลข 3 ที่เพิ่งเริ่มใช้เมื่อสุดสัปดาห์ที่แล้ว ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้ฟื้นตัว ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และนายหน้าเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์รอบเส้นทางใหม่จะดึงดูดนักลงทุนและในไม่ช้าราคาก็จะสูงขึ้นอีกครั้ง

แหล่งที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/ruc-rich-bat-day-bat-dong-san-20230620210331093.htm