หลังจากอพาร์ทเม้นท์แล้ว ประเภทอสังหาฯ ใดที่จะเป็นตัวนำกระแสเงินสดในช่วงนี้?

อพาร์ทเม้นต์ยังคงเป็นตลาดนำ

ควบคู่ไปกับการเติบโตที่มั่นคงของ เศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ยังคงบันทึกสัญญาณเชิงบวก โดยมีอุปทานใหม่และปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 3 เท่าและ 2.4 เท่า ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ผ่านมา อุปทานที่อยู่อาศัยขั้นต้นมีจำนวนประมาณ 27,335 รายการ โดยมีสินค้าใหม่ประมาณ 19,747 รายการ ในตลาดโดยรวมมีการซื้อขายสำเร็จ 14,400 รายการ ปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเนื่องจากคุณภาพของอุปทานและอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น โดยมุ่งเน้นไปที่โครงการอพาร์ตเมนต์เป็นหลัก ความต้องการของตลาด รวมถึงความต้องการลงทุน เพิ่มขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และอุปสงค์ที่แท้จริงก็ปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากความเชื่อมั่นในตลาดค่อยๆ ฟื้นตัว

VARS ยังให้ความเห็นว่าจนถึงปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มตลาดหลักที่มีสภาพคล่องสูง โดยอุปทานมากกว่า 70% และปริมาณการซื้อขาย 75% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักในไตรมาสที่สองของปี 2567 มาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดใหม่ ซึ่งเป็นโครงการราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. กระจุกตัวอยู่ใน ฮานอย ล้วนมีอัตราการดูดซับที่ดีมาก โดยเพิ่มขึ้นถึง 90% หลังจากเปิดตัวอย่างเป็นทางการในช่วงเวลาสั้นๆ แม้ว่าราคาหลักจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเติบโตสูงสุดในฮานอย นับตั้งแต่กลางปี ​​พ.ศ. 2566 อัตราการเติบโตของราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเริ่มเพิ่มขึ้นและแซงหน้าราคาที่เพิ่มขึ้นของตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ ณ ไตรมาสที่สองของปี พ.ศ. 2567 ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยเกือบแตะระดับ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เมื่อเทียบกับปี พ.ศ. 2562 ราคาขายอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยเพิ่มขึ้นกว่า 58% ซึ่งมากกว่าอัตราการเพิ่มขึ้น (27%) ของตลาดโฮจิมินห์ซิตี้มากกว่าสองเท่า

นอกจากนี้ ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ใน ดานัง ก็เริ่มปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้ง โดยอัตราการเพิ่มราคาในไตรมาสที่สองของปี 2567 แซงหน้าโฮจิมินห์ซิตี้ อย่างไรก็ตาม ราคาขายอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยในดานังยังคงต่ำกว่าพื้นที่เขตเมืองพิเศษสองแห่ง

VARS เชื่อว่าราคาอพาร์ตเมนต์หลักยังคงลดลงได้ยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออุปทานอพาร์ตเมนต์หรูมีอย่างล้นหลาม ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และพื้นที่และสาธารณูปโภคต่างๆ ก็มีการลงทุนด้านคุณภาพมากขึ้น กองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในย่านใจกลางเมืองและชานเมืองจะยังคงได้รับการพัฒนาโดยนักลงทุนในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ เพื่อตอบสนองความต้องการด้านการลงทุนและความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของ "คนรวย" ในส่วนของการเป็นเจ้าของบ้าน ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางจะยังคงพึ่งพาที่อยู่อาศัยสังคม แต่กลุ่มนี้จะหาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ได้ไม่มากนักในรัศมีน้อยกว่า 30 กิโลเมตรจากใจกลางเมือง

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของหน่วยงานนี้ ระบุว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่อุปทานยังคงขาดแคลน ตลาดอพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจและมีความเสี่ยงต่ำสำหรับนักลงทุน เนื่องจากความผันผวนของทางเลือกเดิมถือเป็นบทเรียนราคาแพงสำหรับนักลงทุนมือใหม่ รวมถึงนักลงทุน "มือเก๋า" ที่กำหนดเงื่อนไขที่เข้มงวดกว่าในการซื้อบ้านเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องใช้เงินทุนจากสถาบันการเงิน

กระแสเงินสดมีศักยภาพที่จะเปลี่ยนทิศทางได้

ตามข้อมูลของ VARS เมื่อพิจารณาปัจจัยระดับจุลภาคอย่างรอบคอบแล้ว กระแสเงินสดจะค่อยๆ "เปลี่ยน" ไปสู่ประเภทอื่น โดยมีปัจจัยต่างๆ เช่น ที่ตั้ง ศักยภาพในการพัฒนา และสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน

ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นตัวกำหนดมูลค่าและศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคาสินค้า สินค้าเหล่านี้ตั้งอยู่ในศูนย์กลาง อยู่ในพื้นที่ที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดี มีการพัฒนาอุตสาหกรรม การค้า และบริการ มีระบบคมนาคมขนส่งที่สะดวก ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ศูนย์การค้า และสถานบันเทิง

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่มีการพัฒนาและการวางแผนอย่างมีประสิทธิภาพ มีนโยบายดึงดูดการลงทุนที่น่าสนใจ และมีการเดินทางที่เชื่อมต่อกันอย่างมีประสิทธิภาพ จะมีศักยภาพในการปรับราคาขึ้นอย่างชัดเจน แต่จำเป็นต้องศึกษาแผนการพัฒนาในพื้นที่ดังกล่าวอย่างละเอียดถี่ถ้วนในอนาคต

สุดท้ายนี้ ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือรับรองสีแดง/สีชมพู หรือหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมาย ก็เป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน หรือผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียง มีโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคที่ทันสมัยและเชื่อมโยงกัน หรือผลิตภัณฑ์ที่มีระบบบริการระดับสูง โดยมุ่งเป้าไปที่ชุมชนที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์

คาดการณ์ว่ากระแสเงินสดจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจเปลี่ยนทิศทางได้

VARS เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาในการ "ซึมซับ" เนื้อหาของกฎหมายฉบับใหม่ให้ครบถ้วน นอกจากนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ยังต้องใช้เวลาในการแก้ไขปัญหาต่างๆ เนื่องจากกฎหมายมีผลบังคับใช้เร็วกว่ากฎหมายฉบับก่อนหน้าถึง 5 เดือน และต้องดำเนินการให้เสร็จสิ้น เริ่มต้น และนำกลับมาใช้ใหม่อีกครั้ง ก่อนที่จะนำอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด ดังนั้น นอกจากตลาดอพาร์ตเมนต์แล้ว ในระยะสั้น กระแสเงินสดจะค่อยๆ เปลี่ยนไปเป็นผลิตภัณฑ์ที่ "พร้อม" ซื้อขายและมีปัจจัยบวกที่โดดเด่น

ประการแรก เราอาจกล่าวถึงผลิตภัณฑ์แนวราบของนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ซึ่งมีเงื่อนไขการส่งมอบหรือส่งมอบไปแล้ว และมีอำนาจในตลาดรอง ต่อไป เราต้องกล่าวถึงประเภทของที่ดิน - "ราชาแห่งช่องทางการลงทุน" ที่ให้ผลกำไรที่น่าดึงดูดใจ ที่ดินที่ถูกแบ่งออกเป็นแปลงๆ ในพื้นที่พัฒนาแล้วที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม การค้า และบริการ มีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน และราคาที่ไม่สูงเกินไป จะยังคงได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่อไป

ที่ดินประเภทที่น่าดึงดูดใจที่สุดมักถูกประมูลขายในเขตเมืองและเขตที่อยู่อาศัย เพราะเป็นที่ดินที่สะอาด ไม่มีข้อพิพาท คดีความ ไม่ถูกบุกรุก และไม่อนุญาตให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีหนังสือรับรองและโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อม นักลงทุนสามารถสร้างบ้านบนที่ดินเหล่านี้เพื่อให้เช่าได้อย่างง่ายดาย พร้อมรับผลตอบแทนเป็นเงินสดรายเดือน

ที่จริงแล้ว ในช่วงที่ผ่านมา การประมูลที่ดินในเขตเมืองและเขตที่อยู่อาศัยใหม่ได้ดำเนินการโดยท้องถิ่นต่างๆ มากกว่าในช่วงเวลาเดียวกัน กิจกรรมการประมูลที่ดินในบางด้านก็คึกคักและมีจำนวนบันทึกที่พุ่งสูงขึ้น โดยมีราคาที่ประสบความสำเร็จสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 20% ถึง 10 เท่า

ในยุคต่อๆ ไป เงินจะยังคง “ไหล” เข้าสู่ดินแดนประมูลอย่างต่อเนื่อง เมื่อมีวิธีการจัดการประมูลต่างๆ เพื่อนำรายได้เข้างบประมาณ

“การลงทุนที่เหมาะสมไม่เพียงแต่ช่วยให้นักลงทุนรักษาสินทรัพย์ สร้างผลกำไร และเพิ่มมูลค่าให้กับสังคมเท่านั้น แต่ยังช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างแข็งแรงและมีประสิทธิภาพมากขึ้นในระยะยาว แทนที่จะเป็นผลิตภัณฑ์ที่ดินที่มีราคาหลายประเภท” VARS แสดงความคิดเห็น

ที่มา: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html