หลังจากอพาร์ทเม้นท์แล้ว ประเภทอสังหาฯ ใดที่จะเป็นตัวนำกระแสเงินสดในช่วงข้างหน้า?

อพาร์ทเม้นต์ยังคงเป็นตลาดชั้นนำ

ควบคู่กับเสถียรภาพการเติบโต ทางเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 2 ปี 2567 ยังคงบันทึกสัญญาณเชิงบวก โดยมีอุปทานใหม่และปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 3 เท่าและ 2.4 เท่า ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่แล้วอุปทานที่อยู่อาศัยหลักมีจำนวนประมาณ 27,335 รายการ โดยมีผลิตภัณฑ์ใหม่ประมาณ 19,747 รายการที่นำเสนอ ในตลาดทั้งหมดมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 14,400 รายการ ปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเนื่องจากคุณภาพอุปทานและความต้องการที่เพิ่มขึ้น โดยเน้นไปที่โครงการอพาร์ตเมนต์เป็นหลัก ความต้องการของตลาดรวมถึงความต้องการลงทุนเพิ่มขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และความต้องการจริงก็ดีขึ้นทั้งคู่ เนื่องจากความเชื่อมั่นในตลาดค่อยๆ ฟื้นตัว

VARS ยังระบุด้วยว่าจนถึงขณะนี้ อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มตลาดหลักที่มีสภาพคล่องสูง โดยอุปทานมากกว่า 70% และปริมาณการซื้อขาย 75% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 มาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดใหม่ ซึ่งเป็นโครงการที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. กระจุกตัวอยู่ใน ฮานอย ล้วนมีอัตราการดูดซึมที่ดีมาก โดยเพิ่มขึ้นถึง 90% หลังจากเปิดขายอย่างเป็นทางการในช่วงเวลาสั้นๆ แม้ว่าราคาหลักจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเติบโตสูงสุดในฮานอย ตั้งแต่ช่วงกลางถึงปลายปี 2023 อัตราการเติบโตของราคาขายของตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเริ่มเพิ่มขึ้นและแซงหน้าการเพิ่มขึ้นของราคาในตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ ณ ไตรมาสที่ 2 ของปี 2024 ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยอยู่ที่เกือบ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เมื่อเทียบกับปี 2019 ราคาขายของอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยเพิ่มขึ้นกว่า 58% ซึ่งมากกว่าอัตราการเพิ่มขึ้น (27%) ของตลาดโฮจิมินห์ซิตี้มากกว่าสองเท่า

นอกจากนี้ ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ใน ดานัง ก็เริ่มปรับขึ้นอีกครั้ง โดยอัตราการปรับขึ้นราคาในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 แซงหน้าโฮจิมินห์ซิตี้ไปแล้ว อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยที่นี่ยังต่ำกว่าสองเมืองพิเศษ

VARS เชื่อว่าราคาอพาร์ตเมนท์พื้นฐานยังคงลดลงได้ยาก โดยเฉพาะเมื่ออุปทานของอพาร์ตเมนท์ระดับไฮเอนด์มีมากเกินไป นอกจากนี้ ต้นทุนการก่อสร้างยังเพิ่มขึ้นและการลงทุนด้านพื้นที่และสาธารณูปโภคที่มีคุณภาพสูงขึ้นเรื่อยๆ กองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในใจกลางเมืองและชานเมืองจะยังคงได้รับการพัฒนาโดยนักลงทุนในกลุ่มอพาร์ตเมนท์ เพื่อตอบสนองความต้องการด้านการลงทุนและความต้องการที่อยู่อาศัยจริงของ "คนรวย" ในส่วนของการเป็นเจ้าของบ้าน บุคคลที่มีรายได้น้อยและปานกลางจะยังคงพึ่งพาที่อยู่อาศัยในสังคม แต่กลุ่มนี้จะหาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ได้ไม่มากนักในรัศมีน้อยกว่า 30 กม. จากใจกลางเมือง

อย่างไรก็ตาม ตามหน่วยนี้ ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อุปทานยังคงขาดแคลน กลุ่มอพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าดึงดูดและมีความเสี่ยงต่ำสำหรับนักลงทุน เนื่องจากความผันผวนของโซลูชันก่อนหน้านี้เป็นบทเรียนราคาแพงสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่ รวมถึงนักลงทุน "เก๋าเกม" ที่กำหนดข้อกำหนดที่เข้มงวดยิ่งขึ้นในการซื้อบ้านเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อใช้เลเวอเรจทางการเงิน

กระแสเงินสดมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนทิศทาง

ตามข้อมูลของ VARS เมื่อพิจารณาอย่างรอบคอบถึงปัจจัยระดับจุลภาค กระแสเงินสดจะค่อยๆ "เปลี่ยน" ไปสู่ประเภทอื่น โดยมีปัจจัยต่างๆ เช่น ที่ตั้ง ศักยภาพในการพัฒนา และสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน

ทำเลที่ตั้งถือเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยจะกำหนดมูลค่าและศักยภาพในการเพิ่มราคาของผลิตภัณฑ์ โดยสินค้าเหล่านี้ตั้งอยู่ในศูนย์กลาง ในพื้นที่ที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดี มีการพัฒนาที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม การค้า และบริการ มีระบบการขนส่งที่สะดวก ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ศูนย์การค้า และสถานบันเทิง

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่มีการพัฒนาและวางแผนอย่างมีประสิทธิภาพ มีนโยบายดึงดูดการลงทุนที่น่าสนใจ และมีการจราจรที่ต่อเนื่องกันอย่างโดดเด่น ก็จะมีศักยภาพในการปรับราคาขึ้นอย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องศึกษาแผนการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวในอนาคตอย่างรอบคอบ

สุดท้าย ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือสีแดง/หนังสือสีชมพูหรือหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายก็เป็นปัจจัยที่สำคัญเช่นกัน หรือผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียง มีโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคที่ซิงโครไนซ์และทันสมัย ​​หรือผลิตภัณฑ์ที่มีระบบนิเวศบริการระดับสูง โดยมุ่งเป้าไปที่ชุมชนที่อยู่อาศัยระดับสูง

คาดการณ์ว่ากระแสเงินสดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะมีศักยภาพที่จะเปลี่ยนทิศทางได้

VARS มองว่าตลาดอสังหาฯ ต้องใช้เวลาพอสมควรในการ “ซึมซับ” เนื้อหาของกฎหมายใหม่ให้หมด นอกจากนี้ โครงการอสังหาฯ ยังต้องใช้เวลาในการแก้ไขอุปสรรค เนื่องจากกฎหมายมีผลบังคับใช้เร็วกว่าการตัดสินใจครั้งก่อนถึง 5 เดือน และต้องดำเนินการให้เสร็จสิ้น เริ่มต้น และดำเนินการใหม่อีกครั้ง ก่อนที่จะนำอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด ดังนั้น นอกจากกลุ่มอพาร์ตเมนท์แล้ว ในระยะสั้น กระแสเงินสดจะค่อยๆ เปลี่ยนไปเป็นผลิตภัณฑ์ที่ “พร้อม” ซื้อขายและมีปัจจัยที่โดดเด่น

ประการแรก เราสามารถกล่าวถึงผลิตภัณฑ์ระดับล่างของนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ซึ่งมีเงื่อนไขการส่งมอบหรือส่งมอบไปแล้ว โดยมีความแข็งแกร่งในตลาดรอง ต่อไป เราจะกล่าวถึงประเภทของที่ดิน - "ราชาแห่งช่องทางการลงทุน" ที่มีผลกำไรที่น่าดึงดูดใจ ที่ดินที่ถูกแบ่งเป็นแปลงๆ ในพื้นที่พัฒนาที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม การค้า และบริการ พร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน และราคาที่ไม่สูงเกินไป จะยังคงได้รับการแสวงหาจากนักลงทุนต่อไป

ที่ดินประเภทที่น่าดึงดูดใจที่สุดจะถูกประมูลขายในเขตเมืองและเขตที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นที่ดินที่สะอาด ไม่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาท คดีความ ไม่ถูกบุกรุก และไม่ให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีหนังสือรับรองและโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อมใช้งาน นักลงทุนสามารถสร้างบ้านบนที่ดินเหล่านี้เพื่อให้เช่าได้อย่างง่ายดาย และรับกระแสเงินสดรายเดือน

ในความเป็นจริง เมื่อไม่นานมานี้ การประมูลที่ดินในเขตเมืองและเขตที่อยู่อาศัยใหม่ได้รับการดำเนินการโดยท้องถิ่นมากขึ้นกว่าในช่วงเวลาเดียวกัน กิจกรรมการประมูลที่ดินในบางด้านคึกคักมาก โดยจำนวนใบสมัครพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยมีราคาที่ประสบความสำเร็จสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 20% ถึง 10 เท่า

ในยุคหน้า เงินจะยังคง “ไหล” เข้าสู่พื้นที่การประมูลอย่างต่อเนื่อง เมื่อวิธีการจัดการประมูลต่างๆ สามารถสร้างรายได้เข้าสู่งบประมาณได้

“การลงทุนที่เหมาะสมไม่เพียงแต่ช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถรักษาสินทรัพย์ สร้างผลกำไร และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสังคมเท่านั้น แต่ยังช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างแข็งแรงและมีประสิทธิภาพมากขึ้นในระยะยาว แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ที่ดินและราคาหลายประเภท” VARS แสดงความคิดเห็น

ที่มา: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html