เหตุใดราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจึงสูงมาก ทั้งๆ ที่รายได้ของผู้มีรายได้น้อย?

เมื่อเช้าวันที่ 21 เมษายน มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ แห่งชาติประสานงานกับคณะกรรมการเศรษฐกิจกลางและคณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภาเพื่อร่วมกันจัดการประชุมวิทยาศาสตร์แห่งชาติเพื่อประเมินเศรษฐกิจของเวียดนามในปี 2565 และแนวโน้มในปี 2566

ศาสตราจารย์ ดร. Pham Hong Chuong อธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการว่า เศรษฐกิจของเวียดนามในปี 2022 เติบโตอย่างโดดเด่นหลังจากช่วงที่การเติบโตลดลงอย่างมากอันเนื่องมาจากการระบาดของโควิด-19 โดยพื้นฐานแล้ว อัตราเงินเฟ้อและเศรษฐกิจมหภาคมีเสถียรภาพ

อย่างไรก็ตาม ปัญหาเศรษฐกิจยังคงมีอยู่บ้าง โดยเฉพาะความมั่นคงของระบบการเงินการคลังที่ยังไม่ดีขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อเสถียรภาพเศรษฐกิจมหภาคและการเติบโตทางเศรษฐกิจ

“ปัญหาคอขวดประการหนึ่งซึ่งเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับระบบการเงินและการเงินก็คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความเสี่ยงด้านความไม่มั่นคงอยู่มาก และยังไม่ได้รับการพัฒนาอย่างยั่งยืน” นายชวงกล่าวเน้นย้ำ

อสังหาริมทรัพย์ - เหตุใดราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจึงสูงมาก ทั้งๆ ที่รายได้ของผู้มีรายได้น้อย? — ศาสตราจารย์ ดร. พัม ฮ่อง ชวง อธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ กล่าวในงานสัมมนาเชิงปฏิบัติการ

ดังนั้น ผู้อำนวยการมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ จึงเห็นว่าจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยด่วน เพื่อไม่ให้อสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยก่อให้เกิดเงินเฟ้อสูงและเกิด “ฟองสบู่” ในระบบเศรษฐกิจ

ในเวลาเดียวกัน จำเป็นต้องนำโซลูชันต่างๆ มาใช้อย่างพร้อมกันหลายๆ โซลูชัน เพื่อควบคุมกระแสเงินทุนการลงทุนที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร แต่ยังหลีกเลี่ยงการก่อให้เกิดภาวะช็อก หยุดชะงักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบที่แพร่กระจายไปสู่ระบบสถาบันสินเชื่อและชีวิตทางสังคม

ราคาอสังหาฯ ในเวียดนามแพงเท่ากับทองคำ

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง รองอธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ สมาชิก รัฐสภา ชุดที่ 15 แบ่งปันมุมมองของตนในประเด็นข้างต้น โดยยอมรับว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนประกอบที่สำคัญอย่างยิ่งของเศรษฐกิจ โดยอสังหาริมทรัพย์เป็นแรงขับเคลื่อนการพัฒนาเศรษฐกิจเมื่อคิดเป็นร้อยละ 11 ของ GDP ทั้งหมด และส่งผลโดยตรงต่ออุตสาหกรรมและอาชีพต่างๆ ในสังคมถึง 40 ประเภท

การเติบโตทางเศรษฐกิจส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ และในทางกลับกัน ความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ส่งผลโดยตรงต่อเศรษฐกิจโดยรวมเช่นกัน

เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญในระบบเศรษฐกิจอย่างมาก ปัจจุบันจึงต้องเผชิญปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น ปริมาณอุปทานที่จำกัด เงินทุนถูกปิดกั้นในหลายช่องทาง ปัญหาทางกฎหมายยังแก้ไขได้ยากเมื่อมีกฎระเบียบที่ซ้ำซ้อนกันอยู่มาก เจ้าหน้าที่เกรงกลัวต่อความรับผิดชอบจึงผลักดันให้แก้ไขปัญหาการละเมิด มีการดำเนินการทางธุรกิจจำนวนมาก ส่งผลให้สูญเสียความไว้วางใจจากประชาชน เป็นต้น

อสังหาริมทรัพย์ – เหตุใดราคาอสังหาริมทรัพย์จึงยังคงเพิ่มขึ้น แม้ว่ารายได้ในเวียดนามจะต่ำ? (รูปที่ 2) — ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง กล่าวว่า ในเวียดนาม อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่มีคุณสมบัติเป็นที่เก็บสินค้า

นายฮวง วัน เกวง กล่าวว่า อุปทานเป็นประเด็นสำคัญมาก ในปัจจุบัน ความต้องการซื้อบ้านในเวียดนามสูงมาก แต่อุปทานอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เพียงพอ เนื่องจากกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางมีน้อยมาก โดยตลาดส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูหรา

“เหตุใดในเวียดนามรายได้ต่ำแต่ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับเพิ่มขึ้น” นายเกืองถาม

นักวิเคราะห์ด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกล่าวว่า ผู้คนซื้อและขายไม่เพียงแต่เป็นสินทรัพย์ธรรมดาเท่านั้น แต่ยังเป็นวิธีการเก็บออมเงินไว้ให้คนรุ่นต่อไปด้วย

นอกจากนี้ ในบรรดาช่องทางการลงทุนมากมาย จิตวิทยาของนักลงทุนส่วนใหญ่ในตลาดก็คือ อสังหาริมทรัพย์เป็นสถานที่ปลอดภัย มีผลกำไรสูง และสามารถถ่ายทอดให้กับรุ่นต่อไปได้

“ดังนั้น ผู้คนจึงถือครองอสังหาริมทรัพย์เหมือนทองคำ และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็แพงเท่ากับทองคำ” นายเกืองกล่าว

การระบุธุรกิจที่สามารถออกพันธบัตรเพื่อรับการสนับสนุน

เมื่อเผชิญกับปัญหาในตลาด ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง กล่าวว่าจำเป็นต้องมีโซลูชันที่ซิงโครไนซ์กันหลายตัว โดยผสมผสานองค์ประกอบหลายอย่างในตลาดเพื่อให้สามารถจัดการกับปัญหาเหล่านั้นได้อย่างสมบูรณ์ ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญจึงเสนอโซลูชัน 3 กลุ่ม

ทางกฎหมาย จำเป็นต้องยุติการตรวจสอบและจัดการโครงการที่ถูกระงับโดยเร็ว เพื่อดำเนินการและนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดต่อไป

คณะกรรมการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายต้องประสานงานกันตั้งแต่ระดับส่วนกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่น โดยต้องรู้จักเลือกและบังคับใช้กฎหมายอย่างเหมาะสม ขจัดคำตอบที่ว่า “ปฏิบัติตามกฎหมาย” ต้องมีมติของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อดำเนินการทันที จัดการข้อบกพร่องทันที ไม่ยืดเวลาการรอกฎหมายให้ยาวนาน

ในด้านการเงิน จำเป็นต้องควบคุมสินเชื่อเก็งกำไรอย่างเคร่งครัด สินเชื่อที่กู้เกิน 50% เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปล่อยกู้เฉพาะธุรกิจและนักลงทุนที่อยู่ในความสามารถในการชำระหนี้ของตนเอง ควบคุมกระแสเงินสดด้วยตนเอง สมดุลระหว่างธุรกิจที่กู้ยืมเพื่อการลงทุนและผู้ซื้อบ้าน

ประการที่สอง แปลงพันธบัตรของบริษัทเป็นพันธบัตรแปลงสภาพ ในขณะเดียวกัน รัฐบาล ก็ซื้อพันธบัตรคืนสำหรับโครงการสำคัญๆ โดยไม่ปล่อยให้ตกไปอยู่ในมือของนักลงทุนต่างชาติ

ในที่สุด ธุรกิจต่างๆ จะต้องปรับโครงสร้างโครงการลงทุนเพื่อรวมเงินทุนเข้าด้วยกัน เพื่อช่วยลดราคาขายและเพิ่มการระดมเงินทุนรายบุคคล

อสังหาริมทรัพย์ - เหตุใดราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจึงสูงมาก ทั้งๆ ที่รายได้ของผู้มีรายได้น้อย? (รูปที่ 3) — การประชุมวิทยาศาสตร์แห่งชาติเพื่อประเมินเศรษฐกิจเวียดนามในปี 2022 และแนวโน้มในปี 2023

ศาสตราจารย์ ดร. โต จุง ถัน หัวหน้าภาควิชาการจัดการวิทยาศาสตร์ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ กล่าวเกี่ยวกับตลาดทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจนมากขึ้นว่า จำเป็นต้องขยายสินเชื่อควบคู่กับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อ เสริมสร้างการกำกับดูแลการใช้สินเชื่อ และจำกัดหนี้เสียใหม่

พร้อมกันนี้ ออกเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อให้ประเภทอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ จำกัดการกระจุกตัวของสินเชื่อในโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์

อย่างไรก็ตาม นายถั่นห์ ชื่นชมการพัฒนาตลาดตราสารหนี้ขององค์กรเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งทำให้เงินทุนการลงทุนหลากหลายไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และช่วยแบ่งเบาภาระเงินทุนสินเชื่อจากธนาคาร

อย่างไรก็ตาม สำหรับเงินทุนจากการออกหุ้นกู้ของบริษัท ผู้เชี่ยวชาญยังคงแนะนำให้มีการตรวจสอบสถานะทางการเงิน (รวมถึงสินทรัพย์ หนี้สิน กระแสเงินสด) ของบริษัทที่ออกหุ้นกู้ของบริษัทที่กำลังประสบปัญหาในปัจจุบันโดยเร็ว โดยอิงจากผลการตรวจสอบนี้ ให้ระบุบริษัทที่ออกหุ้นกู้ (ส่วนใหญ่เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์) ที่สามารถรับการสนับสนุนได้

จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเข้มงวดการติดตามและกำกับดูแลกรณีที่บริษัทหรือกลุ่มบริษัทมีส่วนเกี่ยวข้องในการออกพันธบัตรของบริษัทใน ปริมาณ มาก

แหล่งที่มา