การขจัด 'คอขวด' ด้านอสังหาริมทรัพย์

เพื่อบรรลุเป้าหมายการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมที่กำหนดไว้ในปี 2566 ดำเนินการรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจมหภาคอย่างต่อเนื่อง ควบคุมอัตราเงินเฟ้อ ส่งเสริมการเติบโต และรักษาสมดุลหลักของเศรษฐกิจ หนึ่งในภารกิจที่สำคัญคือการพัฒนาตลาดทุกประเภทอย่างสอดประสาน ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์

นี่คือเนื้อหาที่เน้นย้ำในการประชุม ทางวิทยาศาสตร์ แห่งชาติเรื่อง "เศรษฐกิจเวียดนามในปี 2022 และแนวโน้มในปี 2023: การรักษาเสถียรภาพและการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์" จัดโดยมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ NEU ในเช้าวันที่ 21 เมษายน 2023

นายเหงียน ดึ๊ก เฮียน รองหัวหน้าคณะกรรมาธิการเศรษฐกิจกลาง กล่าวเปิดงานสัมมนาว่า หนึ่งในอุปสรรคที่ต้องฝ่าฟันในปี 2566 เพื่อส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจคือตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากตลาดอสังหาฯ ได้รับการแก้ไขอย่างดี ก็จะช่วยส่งเสริมให้ตลาดเงินและตลาดทุนดีขึ้น พัฒนาอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง เช่น อุตสาหกรรมปูนซีเมนต์และเหล็ก พร้อมกันนั้นก็สร้างงานได้จำนวนมากอีกด้วย

การเติบโตทางเศรษฐกิจ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ภาพ 1 — รองหัวหน้าคณะกรรมาธิการเศรษฐกิจกลาง ดร.เหงียน ดึ๊ก เฮียน กล่าวว่า หนึ่งในอุปสรรคที่ต้องฝ่าฟันในปี 2566 เพื่อส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจคือตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพ : ห่าหลินห์

จำเป็นต้องนำนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและการบรรเทาภาระหนี้มาดำเนินการโดยเร็วที่สุด

ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาสำคัญๆ มากมาย นั่นคือ มีช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยทางสังคม ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงและขาดการควบคุมและกฎหมาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากประสบปัญหาทางการเงิน

ในไตรมาสแรกของปี 2566 จำนวนวิสาหกิจที่จัดตั้งใหม่ที่ดำเนินการในภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว (ในไตรมาสแรกของปี 2566 มีจำนวนวิสาหกิจ 940 ราย ลดลง 63.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565) นอกจากนี้ จำนวนวิสาหกิจที่ถูกยุบและระงับกิจการชั่วคราวมีจำนวน 341 ราย (เพิ่มขึ้น 30.2%) และ 1,816 ราย (เพิ่มขึ้น 60.7%) ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในไตรมาสแรกของปี 2023 ตลาดแลกเปลี่ยนต้องปิดหรือระงับการดำเนินการเพิ่มขึ้นประมาณ 30%-50% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และคาดการณ์ว่าจำนวนโบรกเกอร์ที่ใช้งานอยู่ในปัจจุบันมีเพียงประมาณ 30%-40% เท่านั้นเมื่อเทียบกับต้นปี 2022

แรงกดดันด้านสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นความเสี่ยงหลักต่อเศรษฐกิจของเวียดนามในปี 2566 กระแสเงินสดของธุรกิจ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4/2565 ลดลงอย่างรวดเร็ว ความสามารถในการชำระดอกเบี้ยต่ำ ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง ในขณะที่แรงกดดันในการครบกำหนดชำระพันธบัตรอยู่ในระดับสูง และช่องทางเงินทุนหลักของธุรกิจยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย...

ตามรายงานของ Fiin Group อสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีอัตราหนี้เสียสูงเป็นอันดับสองที่ 20.17% รองจากอุตสาหกรรมพลังงาน (63.1%) โดยเฉพาะพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีมูลค่าการหมุนเวียนมากกว่า 396,300 พันล้านดอง คิดเป็นร้อยละ 33.8 ของมูลค่าการหมุนเวียนทั้งหมด

ณ วันที่ 17 มีนาคม 2566 มีผู้ออกหุ้นกู้ 69 รายที่มีหุ้นกู้คงค้าง 1 ฉบับขึ้นไป ไม่สามารถชำระหนี้ตามภาระผูกพัน โดยมีมูลค่ารวม 94,043 พันล้านดอง คิดเป็น 8.15% ของมูลค่าหุ้นกู้ของบริษัทคงค้าง ในจำนวนนี้ 43/69 แห่ง เป็นกิจการอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่ารวมของพันธบัตรของบริษัทที่ชำระหนี้ล่าช้า 78,900 ล้านดอง คิดเป็นร้อยละ 82.6 ของมูลค่ารวมของพันธบัตรของบริษัทที่ชำระหนี้ล่าช้า

ในปัจจุบัน ในหลายเมือง โดยเฉพาะนครโฮจิมินห์ ฮานอย คั๊งฮวา ดานัง มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ค้างอยู่จำนวนมาก ซึ่งจำเป็นต้องมีกลไกพิเศษในการจัดการหลังจากการตรวจสอบ พิจารณา และสรุปผลการตัดสิน หากจัดการได้จะมีทรัพยากรมหาศาลในการส่งเสริมการเติบโตในปี 2023

ข้อมูลเศรษฐกิจมหภาคไตรมาส 1 ปี 2566 แสดงให้เห็นว่าความเสี่ยงต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ การจ้างงาน และเสถียรภาพของระบบสถาบันสินเชื่อในปี 2566 อยู่ในระดับค่อนข้างสูง

ตามที่รองหัวหน้าคณะกรรมาธิการเศรษฐกิจกลาง ดร.เหงียน ดึ๊ก เฮียน กล่าวว่า ในบริบทของเศรษฐกิจโลกที่ไม่เอื้ออำนวย เวียดนามจำเป็นต้องออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ขยายหนี้ และสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สามารถระดมทุนผ่านการออกหุ้นได้

ดร.เหงียน ดึ๊ก เฮียน ยังได้ชี้ให้เห็นประเด็นเชิงบวก ซึ่งก็คือ ในปัจจุบันความเสี่ยงต่อเงินเฟ้อและอัตราแลกเปลี่ยนค่อนข้างต่ำ ดังนั้นการผ่อนปรนนโยบายการเงินและการคลังลงสู่ระดับปี 2020-2021 จึงมีความเป็นไปได้อย่างสมบูรณ์

และตามที่ดร.เหียนกล่าวไว้ เนื่องจากทรัพยากรภายในประเทศมีจำกัด การรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจมหภาคและการส่งเสริมการปฏิรูปสภาพแวดล้อมทางธุรกิจเพื่อดึงดูดกระแสการลงทุนจากต่างประเทศจึงมีความจำเป็นต่อกระบวนการฟื้นตัวของธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ควบคุมการเติบโต “ร้อนแรง” ในตลาดสินทรัพย์อย่างเข้มงวด

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีการซื้อขายที่ดินอย่างคึกคักตั้งแต่ต้นปี 2564 จนถึงครึ่งปีแรกของปี 2565 (เป็นการซื้อขายที่ดินเป็นครั้งที่สี่ในรอบการพัฒนา โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายเพื่อเก็งกำไร) อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 ตลาดกลับทรุดตัวลงอย่างรวดเร็วและเงียบลง” ศ.ดร. โท ตรุง ถัน (NEU) กล่าว

ศาสตราจารย์ ดร. โต จุง ถัน กล่าวว่ารายงานเศรษฐกิจเวียดนามประจำปี 2022 ของ NEU มีหัวข้อเรื่องการสร้างเสถียรภาพและการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ รายงานระบุว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับสูงมาก (เนื่องมาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่มั่นคง การขยายตัวของเมืองและโครงสร้างพื้นฐานที่รวดเร็ว) แต่อุปทานไม่เพียงพอต่อความต้องการ (โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลิตภัณฑ์ที่มีราคาเหมาะสม) อัตราการทำธุรกรรมต่ำ และศักยภาพในการดูดซับตลาดอ่อนแอ

ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในสองไตรมาสแรกของปีและค่อยๆ ลดลงในช่วงปลายปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังสูงเกินกว่าที่คนทั่วไปจะสามารถจ่ายได้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบภาวะขาดทุนเนื่องมาจากผลกระทบจากนโยบายการเงินและปัจจัยมหภาค ตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลกระทบไปยังระบบการเงิน ส่งผลให้ความเสี่ยงต่อหนี้เสียเพิ่มขึ้น ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม ส่งผลกระทบต่อระบบประกันสังคม

และตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับความเสี่ยงด้านนโยบายมากมายอีกด้วย นั่นคือ การกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการประเมินที่ดินนั้นไม่ชัดเจนและขาดหลักเกณฑ์ที่ชัดเจน ทำให้เกิดความยากลำบากในการกำหนดราคาตลาด ดังนั้น หน่วยงานและธุรกิจต่างๆ จึงต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินการมากมาย

หรือข้อกำหนดที่ระบุว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องผ่านขั้นตอนการตรวจสอบได้สร้างช่องว่างทางกฎหมาย – นี้เป็นพื้นฐานสำหรับการก่อตัวของ "โครงการผี" และกรณีการฉ้อโกงลูกค้า

การประชุมเชิงปฏิบัติการครั้งนี้ได้หารือถึงแนวทางแก้ไขและข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อคลี่คลายปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อป้องกันไม่ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นปัจจัยที่ก่อให้เกิดภาวะเงินเฟ้อสูงและเศรษฐกิจแบบ “ฟองสบู่” รวมถึงเพื่อควบคุมกระแสเงินทุนการลงทุนที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อปราบปรามการเก็งกำไร รวมถึงเพื่อหลีกเลี่ยงการเกิดภาวะช็อก ภาวะชะงักงันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และส่งผลกระทบเชิงลบลุกลามไปสู่ระบบสถาบันสินเชื่อและชีวิตทางสังคม

ประการแรก จำเป็นต้องปรับปรุงระบบกฎหมายให้สมบูรณ์แบบ การปรับปรุงนโยบายเพื่อควบคุมและป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์: การใช้เครื่องมือทางนโยบายภาษีเพื่อควบคุมรายได้จากการใช้และการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปสู่งบประมาณแผ่นดิน และควบคุมพฤติกรรมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์โดยอ้อม

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องมีโซลูชั่นเพื่อปรับอุปทานและอุปสงค์ เพิ่มความโปร่งใสของข้อมูล และเปิดแหล่งทุนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่องทางสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ควรขยายตัวในระดับที่เหมาะสม สอดคล้องกับศักยภาพทางการเงินของสถาบันสินเชื่อ และแนวทางการจัดการเงินและสินเชื่อของธนาคารแห่งรัฐ - ออกเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อประเภทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ

แต่ยังจำเป็นที่จะต้องควบคุมการเติบโตที่ “ร้อนแรง” ในตลาดสินทรัพย์อย่างเคร่งครัดด้วย ควบคุมอุปทานเงินเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์และกำหนดทิศทางการไหลของเงินจากภาคธนาคารเข้าสู่เศรษฐกิจจริงและพื้นที่ล้นออก โดยควบคุมสินเชื่อเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์อย่างเลือกปฏิบัติ และควบคุมความเสี่ยงด้านสินเชื่ออย่างเข้มงวดสำหรับกิจกรรมการลงทุนในพันธบัตรขององค์กร พื้นที่เสี่ยงภัย เช่น การลงทุน การซื้อขายหลักทรัพย์ และอสังหาริมทรัพย์

แหล่งที่มา