ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอยู่ในจุดต่ำสุดในรูปตัว "U"

เมื่อเช้าวันที่ 15 มีนาคม สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามสั่งให้จัดงานประจำปี "ฟอรั่มอสังหาริมทรัพย์ฤดูใบไม้ผลิครั้งที่ 4 และพิธีเชิดชูแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2023 - 2024"

วงจรขาขึ้นของอสังหาริมทรัพย์จะช้ามาก

นักข่าว Pham Nguyen Toan รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) กล่าวเปิดงานฟอรั่ม โดยประเมินว่าในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น เมื่อ รัฐบาล กระทรวง สาขา และท้องถิ่นต่างๆ ตระหนักถึงอุปสรรค และเร่งปฏิรูปสถาบัน ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหาร เอาชนะกฎหมายที่ซ้ำซ้อนและไม่เหมาะสม ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงแก่ผู้ดำเนินการ

นาย Toan อ้างถึงผลสำรวจล่าสุดของสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VIRES) ว่า ขณะนี้ สมาชิก รัฐสภา ผู้เชี่ยวชาญที่เป็นสมาชิกสภาที่ปรึกษาของรัฐบาล ผู้นำกระทรวง สาขา กิจการ และนักลงทุนต่างประเทศจำนวนมาก... ต่างเชื่อว่าความเชื่อมั่นของนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังค่อยๆ กลับคืนมา มีทั้งพลังบวกและจุดสว่างให้เห็น

“อย่างไรก็ตาม ทรัพยากรทางการเงินมีความสำคัญมากในการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ และที่สำคัญยิ่งกว่านั้นคือสถาบัน สถาบันที่ดีจะปลดล็อกทรัพยากรและช่วยให้ “เงินสร้างรายได้” “เสื้อผ้า” ที่ถูกกฎหมายจะขยายออกไป พื้นที่สำหรับการพัฒนาจะเปิดกว้างขึ้น” รองประธาน VNRea เน้นย้ำ

นอกจากนี้ คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวในอนาคตอันใกล้นี้ ดร. วอ ตรี ทานห์ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยกลยุทธ์ แบรนด์ และการแข่งขัน ยังยอมรับว่า ช่วงเวลาดังกล่าวเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากมากสำหรับตลาดอสังหาฯ ดังนั้น นโยบายสนับสนุนของรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ในช่วงเวลาที่ผ่านมาจึงมีจำนวนมาก ถึงมากกว่าช่วงวิกฤตเมื่อปี 2556 มาก

อสังหาฯ รองประธาน VNRea: ตลาดอสังหาฯ เวียดนามอยู่ในจุดต่ำสุดของรูปตัว U — คุณ Pham Nguyen Toan รองประธาน VNRea กล่าวในงานสัมมนา

มีความเห็นเดียวกันกับนาย Pham Nguyen Toan ดร. Vo Tri Thanh กล่าวว่า มีการจัดประชุมและพบปะระหว่างรัฐบาลและ นายกรัฐมนตรี หลายครั้งเพื่อหารือแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดปัญหาให้กับตลาด ซึ่งถือเป็นความพยายามที่ไม่เคยมีมาก่อนของรัฐบาล

ตามการคาดการณ์ของ VIRES ตลาดจะฟื้นตัวอย่างเป็นทางการในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2024 อย่างไรก็ตาม แนวโน้มขาขึ้นค่อนข้างช้าและขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งเชิงวัตถุและเชิงอัตนัย

และนาย Pham Nguyen Toan ยังตั้งข้อสังเกตว่า แม้ว่าเราจะผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดมาแล้ว แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีปัญหาอยู่ และเพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ จำเป็นต้องอาศัยความกล้าหาญในการเผชิญหน้ากับความจริง

เมื่อประเมินว่าปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอยู่ในจุดต่ำสุดในรูปตัว "U" รองประธาน VNRea คาดการณ์ว่าวงจรนี้จะยังคง "เคลื่อนตัวไปด้านข้าง" ต่อไป และแม้ว่าจะเคลื่อนตัวช้ามาก แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทีละน้อย

ความคาดหวังจากการรื้อถอนสถาบัน

รองศาสตราจารย์ ดร. Nguyen Quang Tuyen รองประธานสภามหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ฮานอย กล่าวถึงความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจนยิ่งขึ้นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับอุปสรรคสองประการ คือ สถาบันทางกฎหมาย และการเข้าถึงเงินทุน

นายเตวียนแสดงความเห็นว่าด้วยความยากลำบากทางสถาบัน ตลอดปี 2566 รัฐสภา รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่าง ๆ ได้ใช้ความพยายามอย่างเต็มที่เพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย

“หลักฐานก็คือ หลังจากผ่านไป 10 ปี กฎหมายสำคัญ 3 ฉบับ คือ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการแก้ไขพร้อมๆ กัน และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568” นายทูเยนกล่าว

ในส่วนของ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญ กล่าวว่า มีประเด็นใหม่ๆ บ้าง เช่น การตัดประเด็นเรื่องที่อยู่อาศัยในอนาคตออกไป เช่น การยกเลิกเรื่องเงินมัดจำ การชำระเงินที่อยู่อาศัยในอนาคตจะทำเป็นงวดๆ โดยงวดแรกไม่เกิน 30% ของมูลค่าสัญญา งวดที่สองไม่เกิน 50% ของมูลค่าสัญญา

ในการทำธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กิจกรรมต่างๆ ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น ผู้ที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีใบรับรองการประกอบวิชาชีพที่ออกโดยกระทรวงก่อสร้าง ไม่อนุญาตให้ประกอบอาชีพได้โดยอิสระ

ภายใต้กฎหมายที่อยู่อาศัย ประเด็นใหม่ ๆ เช่น การรับรองประเภทห้องชุดขนาดเล็กอย่างเป็นทางการ รวมถึงการรับรองการอนุญาตหนังสือสีชมพูสำหรับประเภทนี้ การยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของห้องชุด นอกจากนี้ การสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อสงวนพื้นที่ 20% ไว้สำหรับธุรกิจเชิงพาณิชย์ การขยายกลุ่มเป้าหมายของผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม... ยังได้รับการชื่นชมจากผู้เชี่ยวชาญเป็นอย่างมาก

กฎหมายที่ดินยังได้ระบุประเด็นสำคัญหลายประการ เช่น การขยายและควบคุมการเข้าถึงที่ดินอย่างเปิดกว้างมากขึ้นสำหรับธุรกิจ การขยายสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนาม รวมไปถึงกฎระเบียบในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน การสร้างเงื่อนไขให้พวกเขาเข้าร่วมโดยตรงในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ... โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่ดินปี 2567 ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน โดยกำหนดราคาที่ดินตามราคาตลาด

อสังหาฯ รองประธาน VNRea: ตลาดอสังหาฯ ของเวียดนามอยู่ในจุดต่ำสุดในรูปตัว U (รูปที่ 2) — รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง เตวียน ชื่นชมความพยายามของรัฐบาลในการสนับสนุนตลาดเป็นอย่างมาก

“กล่าวได้ว่าการตราพระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับสำเร็จลุล่วง ถือเป็นความสำเร็จร่วมกัน เป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ของรัฐสภา รัฐบาล กระทรวงต่างๆ และประชาชนทั้งประเทศที่ใช้เวลาร่วมเกือบ 2 ปีในการเสนอแนวคิดและแก้ไขปรับปรุงจนกระบวนการตราพระราชบัญญัติสมบูรณ์แบบ” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

จนถึงปัจจุบันนี้ ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน กวาง เตวียน กล่าวว่า เมื่อสถาบันแล้วเสร็จและมีการกำหนดขอบเขตอย่างชัดเจน สิ่งสำคัญตอนนี้คือจะนำไปปฏิบัติอย่างไรเพื่อขจัดปัญหาที่มีอยู่ในตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

เพื่อให้สามารถเริ่มดำเนินการได้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 ปัจจุบัน กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ กำลังเร่งจัดทำพระราชกฤษฎีกา หนังสือเวียน และเอกสารแนะนำการบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ายังมีข้อกำหนดบางประการที่ยังไม่รอจนถึงต้นปี 2568 แต่จะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2567

“ผมหวังว่าแนวทางแก้ไขทางกฎหมายจะถูกนำไปปฏิบัติอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิผลในการช่วยเหลือธุรกิจในปี 2567 และปีต่อๆ ไปให้เจริญรุ่งเรือง นำมาซึ่งประสิทธิภาพและผลประโยชน์ที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น ไม่เพียงแต่สำหรับธุรกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงประชาชนและประเทศชาติที่จะได้รับประโยชน์จากนโยบายที่ออกไปด้วย” นายทูเยน กล่าว

แหล่งที่มา