ตลาดเกิด 'ความขัดแย้ง' ที่น่าสนใจ โครงการอพาร์ตเมนท์หลายแห่ง 'ขายหมด' ส่วนราคา 50 ล้านดอง/ตรม. จะหายไป

ตลาดพบเห็น "ความขัดแย้ง" ที่น่าสนใจ โครงการอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย ซื้อขายได้ดี แม้กระทั่ง "ขายหมด" กฎเกณฑ์เกี่ยวกับการบันทึกค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อออกหนังสือปกแดง... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ผู้เชี่ยวชาญเผยว่าอพาร์ตเมนต์ใหม่ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตรม. ในฮานอยกำลังจะหายไป (ภาพ: Linh An)

อพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงค่อยๆ “หายไป”

กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเป็นที่ต้องการในตลาด แต่ขาดแคลนอย่างมาก ในปี 2024 อพาร์ตเมนต์ใหม่เกือบ 67% ในตลาดฮานอยจะเป็นกลุ่มไฮเอนด์และหรูหรา

คาดการณ์ว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาหลักที่ราคา 50 ล้านดองต่อตารางเมตรจะหายไปภายในปี 2025 ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าอพาร์ตเมนต์ใหม่ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตรในฮานอยจะหายไปในเร็วๆ นี้ คาดว่าเรื่องราวของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงจะช่วยสร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดขึ้นมาใหม่ แต่ตอนนี้สถานการณ์กลับดูห่างไกลมากขึ้น

สถิติจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2019 ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในนคร โฮจิมิน ห์ ราคาขายหลักโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม.

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า คนรายได้ปานกลางในฮานอยย้ายไปยังเขตรอบนอกมากขึ้น เนื่องจากระบบโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่อยังไม่เสร็จสมบูรณ์ เพื่อซื้อบ้าน สถานการณ์เช่นนี้จะเกิดขึ้นในเขตเมืองอื่นๆ ในอนาคตอันใกล้นี้ หากกลไกการออกใบอนุญาตโครงการไม่ได้รับการวางแผนใหม่ อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เหล่านี้ไม่ได้อยู่ในระดับ "เหมาะสม" อีกต่อไป

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภาคใต้ กล่าวว่าปี 2024 ถือเป็นปีแห่ง "ความขัดแย้ง" ที่น่าสนใจ แม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดหลักทั้งในฮานอยและโฮจิมินห์จะสูง แต่กำลังซื้อยังคงดีอยู่ นายหน้าถึง 70% กล่าวว่าโครงการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีปริมาณการซื้อขายเป็นบวก แม้กระทั่ง "ขายหมด" ในปี 2024 ในทำนองเดียวกัน ตัวเลขนี้ในโฮจิมินห์ก็สูงถึงกว่า 40%

ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงดึงดูดที่แข็งแกร่งของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้ดี อพาร์ตเมนต์มักเป็นผู้บุกเบิกในวงจรการฟื้นตัวของตลาด เนื่องจากมุ่งเป้าไปที่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งเป็นความต้องการที่มีอยู่ตลอดเวลาและยั่งยืน ธุรกรรมที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจะกระจุกตัวอยู่ในอพาร์ตเมนต์ที่มีพื้นที่เล็กและราคาเหมาะสม นอกจากนี้ โครงการที่ผู้ซื้อเลือกมักเป็นผลิตภัณฑ์ที่สร้างเสร็จแล้ว มีโครงสร้างพื้นฐานที่สมบูรณ์ ความหนาแน่นของการก่อสร้างต่ำ นักลงทุนที่มีชื่อเสียง ความคืบหน้าในการชำระเงินที่ดี และนโยบายอัตราดอกเบี้ยพิเศษ เป็นต้น คุณตวนวิเคราะห์

แม้ว่ากลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงและราคาปานกลางในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะหดตัวลง แต่กลุ่มนี้ยังคงเป็นกลุ่มหลัก โดยดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อจริงจำนวนมาก ซึ่งมีความต้องการเป็นเจ้าของบ้านเพื่อลงหลักปักฐาน

จากความเป็นจริงดังกล่าว การพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจึงยังคงเป็นความต้องการเร่งด่วนโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ นายดัง หุ่ง โว อดีตรองปลัด กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า จำเป็นต้องเสนอริเริ่มการวิจัยและพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด เพราะจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพและยั่งยืน

ฉันควรลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ให้เช่าหรือไม่?

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “ศักยภาพของอพาร์ตเมนต์ให้เช่า” ในช่วงบ่ายของวันที่ 23 ธันวาคม ดร. เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยใน 4 เขตใจกลางเมืองฮานอยเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี 2562 ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นในฮานอยทั้งหมดถึง 30%

ตัวอย่างเช่น ไฮบาจุงและด่งดาเป็น 2 เขตที่มีอัตราการเติบโตของราคาดีที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เนื่องมาจากระดับราคาที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในเขตชานเมือง โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีการปรับราคาอย่างต่อเนื่อง ประมาณ 10% หลังจากแต่ละช่วงเปิดโครงการ โครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่เปิดขายในปี 2567 โดยมีราคาทั่วไปตั้งแต่ 125 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์แบบบริการมีราคาอยู่ที่ประมาณ 88 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา)

ในบริบทที่ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้น หากคุณมีเงินสดมากกว่า 5 พันล้านดอง คุณควรเปลี่ยนการลงทุนของคุณไปเป็นอพาร์ตเมนต์พร้อมบริการให้เช่าหรือไม่?

คุณเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท SGO Home กล่าวว่า นักลงทุนจำนวนมากมักมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีแหล่งกำไรสองทาง ทั้งที่มีรายได้ที่มั่นคงจากการเช่าและกำไรจากการเติบโตของสินทรัพย์

ดังนั้น หากคุณมีเงิน 5.5 พันล้านดอง คุณจุงแนะนำว่านักลงทุนสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นซึ่งสร้างกระแสเงินสดและสามารถใช้สำหรับการอยู่อาศัยหรือให้เช่าได้ ด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นเช่นนี้ การขายในภายหลังจะไม่ใช่เรื่องยาก

นายจุง กล่าวว่า เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ ได้รับความสนใจในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีรายได้ที่มั่นคงจากผู้เข้าพักระยะยาว ผู้เชี่ยวชาญ และชุมชนชาวต่างชาติ

นอกจากนี้ ราคาเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ยังต่ำกว่าตลาดในกลุ่มเดียวกัน 35-70% แต่ราคาเช่าเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์กลับสูงกว่าราคาเช่าระยะยาว 25-50% แสดงให้เห็นว่าเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ให้เช่าเป็นผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ให้ประสิทธิภาพในการลงทุนสูง

โครงการแหล่งท่องเที่ยวมูลค่า 2,500 พันล้านดองในจังหวัดบิ่ญดิ่ญมีนักลงทุนแล้ว

วันที่ 23 ธันวาคม ข่าวจากสำนักงานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญดิ่ญ ระบุว่า รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเหงียน ตุ๋งฮวง ลงนามในมติหมายเลข 4428/QD-UBND อนุมัติผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการจุดที่ 2 (2-2) แหล่งท่องเที่ยวชายหาด Nhon Ly - Cat Tien

โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 2,215.57 พันล้านดอง (ไม่รวมเงินประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน) ดำเนินการที่ตำบลกั๊ตจันห์ อำเภอฟูกั๊ต เขตเศรษฐกิจโญนฮอย จังหวัดบิ่ญดิ่ญ

ทั้งนี้ ผู้ลงทุนที่ได้รับการคัดเลือกจึงเป็นบริษัทร่วมทุน Phu Gia Infrastructure Development Investment (มีสำนักงานใหญ่ในเมือง Quy Nhon จังหวัด Binh Dinh) ด้วยราคาเสนอซื้อที่ชนะคือ 368,823 พันล้านดอง ซึ่งต่างกันเกือบ 21,000 ล้านดอง (20,877 พันล้านดอง) เมื่อเปรียบเทียบกับราคาเริ่มต้นที่ 347,946 พันล้านดอง

พื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับโครงการมีมากกว่า 40 ไร่ โดยพื้นที่ที่ดินบริการด้านการท่องเที่ยว (ที่ดินวิลล่าท่องเที่ยว ที่ดินบริการรีสอร์ท ที่ดินโรงแรม ที่ดินสี่เหลี่ยม ที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ ที่ดินสระว่ายน้ำ) มากกว่า 14.4 ไร่ พื้นที่สีเขียวมากกว่า 15.3 ไร่ พื้นที่ที่ดินโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและเทคนิค (ที่ดินการจราจร ที่ดินโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิค ที่ดินที่จอดรถ) ประมาณ 5.6 ไร่ พื้นที่ชายหาดและผิวน้ำ 4.8 ไร่ รูปแบบการใช้ที่ดินเป็นที่ดินที่รัฐเช่าและเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่าผ่านรูปแบบการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

หลังจากสร้างเสร็จ บิ่ญดิ่ญจะมีโครงการรีสอร์ทระดับไฮเอนด์อื่นๆ อีกมากมาย เช่น วิลล่าท่องเที่ยว โรงแรม โครงการบริการรีสอร์ท โครงการบริการเชิงพาณิชย์ (ร้านอาหาร ร้านขายของที่ระลึก คาราโอเกะ ธุรกิจทั่วไป) เพื่อขาย ให้เช่า เช่าซื้อ และกิจกรรมทางธุรกิจอื่นๆ ตามกฎระเบียบ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการด้านที่พัก รีสอร์ท ความบันเทิง และสันทนาการของนักท่องเที่ยว

โครงการดังกล่าวยังมีแนวโน้มที่จะสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาการท่องเที่ยวในท้องถิ่นมากยิ่งขึ้น โดยมีการสร้างสิ่งสำคัญๆ มากมาย เช่น โรงแรม วิลล่ารีสอร์ท จัตุรัส และบริการเชิงพาณิชย์...

ตามคำกล่าวของผู้นำจังหวัดบิ่ญดิ่ญ พื้นที่แห่งนี้ก็เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพอีกมากแต่ยังไม่ได้รับการใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ จังหวัดบิ่ญดิ่ญมีนโยบายต่างๆ มากมายเกี่ยวกับการเรียกร้องและดึงดูดการลงทุน จากนั้นจึงสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนที่มีศักยภาพและประสบการณ์เพียงพอในการลงทุนในพื้นที่ได้พัฒนาตามแนวทางของสภาประชาชนจังหวัดในแต่ละช่วงเวลา

หลักเกณฑ์การบันทึกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการออกหนังสือสำคัญ

ข้อกำหนดเกี่ยวกับการบันทึกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (เล่มแดง) ต้องมีการบันทึกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

มาตรา 11 มาตรา 18 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP กำหนดให้หนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (เรียกโดยทั่วไปว่าหนังสือปกแดง) มีการดำเนินการดังนี้

ก) ผู้มีสิทธิชำระหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินฉบับแรก ได้แก่ บุคคลธรรมดาและครัวเรือนที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบันและมีความจำเป็นต้องให้บันทึกหนี้ และทายาทตามบทบัญญัติของกฎหมายที่มีความจำเป็นต้องให้บันทึกหนี้ ก็ให้บันทึกหนี้ต่อไป

ข) จำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่บันทึกเป็นหนี้สำหรับกรณีตามที่กำหนดในข้อ ก ของข้อนี้ คือ ยอดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินทั้งหมดที่ต้องจ่ายในเวลาที่ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน

ค) ลำดับและวิธีการบันทึก ชำระ และเคลียร์หนี้ค่าที่ดิน และระยะเวลาการชำระหนี้ค่าที่ดินของครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่มีสิทธิชำระหนี้ค่าที่ดินตามที่กำหนดในวรรคนี้ ให้ดำเนินการตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ข) กรณีมีการจัดสรรที่ดินเพื่อจัดสรรให้บุคคลอื่นเข้าอยู่อาศัย ให้บันทึกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการชดเชย ช่วยเหลือ และจัดสรรให้บุคคลอื่นเข้าอยู่อาศัย เมื่อรัฐเวนคืนที่ดิน

ง) การบันทึกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับรายวิชาตามที่กำหนดในข้อ ก ของข้อนี้ ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2572 การชำระและการยกเลิกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ให้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html