ตลาดเกิด ‘ความขัดแย้ง’ ที่น่าสนใจ โครงการอพาร์ตเมนท์หลายแห่ง ‘ขายหมด’ ส่วนราคา 50 ล้านดองต่อตรม. จะหายไป

ตลาดเกิดปรากฏการณ์ "ความขัดแย้ง" ที่น่าสนใจ โครงการอพาร์ตเมนท์ใน ฮานอย ซื้อขายกันดี แม้กระทั่ง "ขายหมด" กฎระเบียบเกี่ยวกับการบันทึกค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อออกหนังสือปกแดง... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ผู้เชี่ยวชาญชี้ อพาร์ตเมนต์ใหม่ราคาต่ำกว่า 50 ล้านต่อตารางเมตรในฮานอยกำลังจะหายไป (ภาพ: Linh An)

อพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงกำลัง "หายไป" ทีละน้อย

ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเป็นที่ต้องการอย่างมาก แต่อุปทานกลับขาดแคลนอย่างรุนแรง ภายในปี 2567 อพาร์ตเมนต์ใหม่ในตลาดฮานอยเกือบ 67% จะเป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหรา

มีการคาดการณ์ว่าภายในปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 50 ล้านดองต่อตารางเมตรจะหายไป ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าอพาร์ตเมนต์ใหม่ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตรในฮานอยจะหายไปในไม่ช้า เรื่องราวของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ซึ่งคาดว่าจะช่วยฟื้นฟูสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด กลับกลายเป็นเรื่องที่ไกลตัวมากขึ้นเรื่อยๆ

สถิติจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ซึ่งสูงกว่าใน โฮจิมินห์ ซิตี้ถึงสองเท่า ราคาขายหลักเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตารางเมตร

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ผู้มีรายได้ปานกลางในฮานอยกำลังย้ายถิ่นฐานไปยังเขตรอบนอกมากขึ้น เนื่องจากระบบโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อยังไม่เสร็จสมบูรณ์ เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย สถานการณ์เช่นนี้จะเกิดขึ้นในเขตเมืองอื่นๆ ในอนาคตอันใกล้นี้ หากกลไกการออกใบอนุญาตโครงการไม่ได้รับการปรับปรุง อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เหล่านี้ไม่ได้อยู่ในระดับที่ "เหมาะสม" อีกต่อไป

คุณดิงห์ มิงห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวว่า ปี 2567 ถือเป็นปีแห่ง “ความขัดแย้ง” ที่น่าสนใจ แม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดหลักทั้งในฮานอยและโฮจิมินห์จะสูง แต่กำลังซื้อยังคงค่อนข้างดี นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ถึง 70% ระบุว่าโครงการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีปริมาณการซื้อขายเป็นบวก แม้กระทั่ง “ขายหมด” ในปี 2567 เช่นเดียวกัน ตัวเลขนี้ในโฮจิมินห์ก็พุ่งสูงกว่า 40% เช่นกัน

สิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงแรงดึงดูดที่แข็งแกร่งของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้เป็นอย่างดี อพาร์ตเมนต์ถือเป็นผู้บุกเบิกในวงจรการฟื้นตัวของตลาดเสมอมา เพราะมุ่งเน้นตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งเป็นความต้องการที่มีอยู่จริงและยั่งยืน การเพิ่มขึ้นของปริมาณการซื้อขายที่แข็งแกร่งมักกระจุกตัวอยู่ในอพาร์ตเมนต์ที่มีพื้นที่ขนาดเล็กและราคาที่เหมาะสม นอกจากนี้ คุณตวน วิเคราะห์ว่า โครงการที่ผู้ซื้อเลือกมักเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว มีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน ความหนาแน่นของการก่อสร้างต่ำ มีนักลงทุนที่มีชื่อเสียง มีความคืบหน้าในการชำระเงินที่ดี และมีนโยบายอัตราดอกเบี้ยพิเศษ เป็นต้น

แม้ว่ากลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงและระดับกลางในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะหดตัวลง แต่กลุ่มนี้ยังคงเป็นกลุ่มหลัก โดยดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อจริงจำนวนมากที่มีความต้องการเป็นเจ้าของบ้านเพื่อลงหลักปักฐาน

จากความเป็นจริงดังกล่าว การพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจึงยังคงเป็นความจำเป็นเร่งด่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ นายดัง หุ่ง วอ อดีตรัฐมนตรีช่วย ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า จำเป็นต้องเสนอโครงการริเริ่มวิจัยและพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด เนื่องจากจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพและยั่งยืน

ฉันควรลงทุนเช่าเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์หรือไม่?

ดร.เหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ได้ร่วมแบ่งปันประสบการณ์ในงานสัมมนา “ศักยภาพของอพาร์ตเมนต์ให้เช่า” ในช่วงบ่ายของวันที่ 23 ธันวาคมที่ผ่านมา ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลางเมืองฮานอยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น โดยราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยใน 4 เขตใจกลางเมืองฮานอยเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับต้นปี 2562 ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของทั้งกรุงฮานอยถึง 30%

ยกตัวอย่างเช่น เขตไห่บ่าจุงและด่งดาเป็นสองเขตที่มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดีที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากระดับราคาที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในเขตชานเมือง โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีการปรับราคาอย่างต่อเนื่อง ประมาณ 10% หลังจากแต่ละช่วงเปิดโครงการ โครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่เปิดขายในปี 2567 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 125 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีราคาขายประมาณ 88 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา)

ในบริบทที่ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้น หากคุณมีเงินสดมากกว่า 5 พันล้านดอง คุณควรเปลี่ยนไปลงทุนในอพาร์ตเมนต์พร้อมบริการให้เช่าหรือไม่?

คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Home กล่าวว่า นักลงทุนจำนวนมากมักมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลกำไรทั้ง 2 ทาง คือ มีรายได้ที่มั่นคงจากการให้เช่าและกำไรจากการเติบโตของสินทรัพย์

คุณชุงแนะนำว่า หากคุณมีเงิน 5.5 พันล้านดอง นักลงทุนสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่น สร้างกระแสเงินสด และสามารถใช้สำหรับการอยู่อาศัยหรือให้เช่าได้ ด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นเช่นนี้ การขายในภายหลังจึงไม่ใช่เรื่องยาก

นายชุง กล่าวว่า เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ได้รับความสนใจในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีรายได้ที่มั่นคงจากผู้เข้าพักระยะยาว ผู้เชี่ยวชาญ และชุมชนชาวต่างชาติ

นอกจากนี้ ราคาของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังต่ำกว่าตลาดในกลุ่มเดียวกันถึง 35-70% แต่ราคาเช่าของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์กลับสูงกว่าราคาเช่าระยะยาวถึง 25-50% แสดงให้เห็นว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้เช่าเป็นผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ให้ประสิทธิภาพการลงทุนสูง

โครงการพื้นที่ท่องเที่ยวมูลค่ากว่า 2,500 พันล้านดองในจังหวัดบิ่ญดิ่ญมีผู้ลงทุนแล้ว

วันที่ 23 ธันวาคม ข่าวจากสำนักงานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญดิ่ญ ระบุว่า นายเหงียน ตุ๋ง ฮวง รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ลงนามในมติที่ 4428/QD-UBND อนุมัติผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการจุดที่ 2 (2-2) แหล่งท่องเที่ยวชายหาด Nhon Ly - Cat Tien

โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนขั้นต่ำโดยประมาณรวมกว่า 2,215.57 พันล้านดอง (ไม่รวมเงินประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน) ดำเนินการในเขตตำบลกัตจันห์ อำเภอฟูกัต เขตเศรษฐกิจโญนหอย จังหวัดบิ่ญดิ่ญ

ดังนั้น ผู้ลงทุนที่ได้รับการคัดเลือกคือบริษัท Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (มีสำนักงานใหญ่ในเมือง Quy Nhon จังหวัด Binh Dinh) โดยเสนอราคาซื้อที่ชนะคือ 368,823 พันล้านดองเวียดนาม ซึ่งมีความแตกต่างเกือบ 21 พันล้านดองเวียดนาม (20,877 พันล้านดองเวียดนาม) เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้นที่ 347,946 พันล้านดองเวียดนาม

พื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับโครงการมีมากกว่า 40 เฮกตาร์ ซึ่งพื้นที่ให้บริการด้านการท่องเที่ยว (ที่ดินวิลล่าท่องเที่ยว ที่ดินบริการรีสอร์ท ที่ดินโรงแรม ที่ดินจัตุรัส ที่ดินก่อสร้างบริการเชิงพาณิชย์ ที่ดินสระว่ายน้ำ) มากกว่า 14.4 เฮกตาร์ พื้นที่สีเขียวมากกว่า 15.3 เฮกตาร์ พื้นที่โครงสร้างพื้นฐานการจราจรและเทคนิค (ที่ดินการจราจร ที่ดินโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ที่ดินที่จอดรถ) ประมาณ 5.6 เฮกตาร์ พื้นที่ชายหาดและผิวน้ำ 4.8 เฮกตาร์ รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินคือ รัฐให้เช่าที่ดินและเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่าผ่านรูปแบบการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

เมื่อสร้างเสร็จแล้ว บินห์ดิ่ญจะมีโครงการรีสอร์ทระดับไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น เช่น วิลล่าท่องเที่ยว โรงแรม โครงการบริการรีสอร์ท โครงการบริการเชิงพาณิชย์ (ร้านอาหาร ร้านขายของที่ระลึก คาราโอเกะ ธุรกิจทั่วไป) เพื่อขาย ให้เช่า ให้เช่าซื้อ และกิจกรรมทางธุรกิจอื่นๆ ตามกฎระเบียบ เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่พัก รีสอร์ท ความบันเทิง และสันทนาการของนักท่องเที่ยว

โครงการนี้ยังมีแนวโน้มที่จะสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาการท่องเที่ยวในท้องถิ่นมากขึ้น โดยมีการสร้างสิ่งสำคัญๆ มากมาย เช่น โรงแรม วิลล่ารีสอร์ท จัตุรัส และบริการเชิงพาณิชย์...

ผู้นำจังหวัดบิ่ญดิ่ญกล่าวว่าพื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง แต่ยังไม่ได้รับการใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ จังหวัดบิ่ญดิ่ญมีนโยบายมากมายเกี่ยวกับการดึงดูดและดึงดูดการลงทุน เพื่อสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนที่มีศักยภาพและประสบการณ์เพียงพอในการลงทุนในพื้นที่ได้พัฒนาตามแนวทางของสภาประชาชนจังหวัดในแต่ละช่วงเวลา

ระเบียบการชำระหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อออกหนังสือปกแดง

ต้องมีการกำหนดหลักเกณฑ์การบันทึกค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง) และการถือครองทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

มาตรา 11 มาตรา 18 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP กำหนดหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (เรียกกันทั่วไปว่าหนังสือปกแดง) โดยมีการดำเนินการดังต่อไปนี้:

ก) ผู้มีสิทธิชำระหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินฉบับแรก ได้แก่ บุคคลธรรมดาและครัวเรือนที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบันและมีความจำเป็นต้องบันทึกหนี้ และทายาทตามกฎหมายที่มีความจำเป็นต้องบันทึกหนี้ ยังคงมีการบันทึกหนี้ต่อไป

ข) จำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่บันทึกเป็นหนี้สำหรับกรณีตามข้อ ก ของข้อนี้ คือ ยอดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินทั้งหมดที่ต้องจ่ายในขณะออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

ค) ลำดับและวิธีการบันทึก ชำระ และหักล้างหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และระยะเวลาการชำระหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่มีสิทธิชำระหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในวรรคนี้ ให้ดำเนินการตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ง) กรณีมีการจัดสรรที่ดินเพื่อจัดสรรให้บุคคลอื่นเข้าอยู่อาศัย ให้บันทึกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการชดเชย ช่วยเหลือ และจัดสรรที่ดิน เมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน

ง) การบันทึกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับเรื่องตามวรรคหนึ่งแห่งข้อนี้ ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๖๗ ถึงวันที่ ๓๑ กรกฎาคม ๒๕๗๒ การชำระและการยกเลิกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nhich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html