ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีความแตกต่างเพิ่มมากขึ้น

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว แต่ความแตกต่างก็ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ แม้ว่าสินค้าเก็งกำไรที่ขาดมูลค่าการใช้ประโยชน์จะยังไม่พัฒนามากนัก แต่สินค้าที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ทันทีกลับมียอดธุรกรรมที่เป็นบวก

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว แต่ความแตกต่างก็ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ แม้ว่าสินค้าเก็งกำไรที่ขาดมูลค่าการใช้ประโยชน์จะยังไม่พัฒนามากนัก แต่สินค้าที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ทันทีกลับมียอดธุรกรรมที่เป็นบวก

ครั้งหนึ่งเคยเป็น "ผู้เล่น" ที่เชี่ยวชาญด้านการซื้อขายแบบสวิง แต่เมื่อตลาดเปลี่ยนไป คุณฮวงมินห์ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ก็ได้เปลี่ยนกลยุทธ์ของเขา

คุณมินห์กล่าวว่า สมัยที่ตลาดคึกคัก เขาเพียงแค่วางมัดจำอพาร์ตเมนต์หรือที่ดินในช่วงแรกของการขาย ก็สามารถขายได้ในราคาที่สูงขึ้นทันทีและได้กำไรสูง แต่เมื่อตลาดซบเซา สถานการณ์ก็ไม่ง่ายอีกต่อไป ที่ดินชานเมืองที่เขาเคยซื้อไว้ก่อนหน้านี้ขาดสภาพคล่อง จำนวนผู้ซื้อลดลงอย่างรวดเร็ว ขณะที่ผู้ที่ต้องการขายต้องลดราคาลงอย่างมาก นักลงทุนรายนี้ตระหนักดีว่า หากยังคงใช้กลยุทธ์เก็งกำไรต่อไป เขาอาจตกอยู่ในสถานการณ์ "อุปทานล้นตลาด" เช่นเดียวกับนักลงทุนรายอื่นๆ

หลังจากพิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้ว เขาจึงตัดสินใจเปลี่ยนกลยุทธ์ แทนที่จะมุ่งเน้นเฉพาะผลิตภัณฑ์ที่มีองค์ประกอบ "การเล่นเซิร์ฟ" เขาจึงเริ่มมองหาสินทรัพย์ที่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ทันทีเพื่อสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง

เมื่อปลายปีที่แล้ว คุณมินห์ตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนในเขต 7 (โฮจิมินห์) ในราคา 2.5 พันล้านดอง โครงการนี้เสร็จสมบูรณ์แล้ว มีชุมชนที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ และมีผู้เช่าจากผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติจำนวนมาก หลังจากตกแต่งภายในเสร็จเรียบร้อย เขาปล่อยเช่าอย่างรวดเร็วในราคา 13 ล้านดองต่อเดือน

คุณมินห์กล่าวว่า เพื่อรักษาเงินทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็ตามอาจไม่ใช่การลงทุนที่ปลอดภัยโดยสิ้นเชิง แต่จำเป็นต้องเลือกกลุ่มการลงทุนที่ “ตั้งรับ” กล่าวคือ อสังหาริมทรัพย์สามารถรอราคาปรับตัวขึ้นได้ภายใน 3-5 ปี และสามารถสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงในระยะสั้นได้

รายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่าเมื่อกว่า 5 ปีก่อน อพาร์ตเมนต์ถูกมองว่าเป็น “สินทรัพย์เพื่อการบริโภค” และยากที่จะเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น แต่ปัจจุบัน ดุลยภาพของอุปสงค์และอุปทานกำลังโน้มเอียงไปทางอุปสงค์มากขึ้นเรื่อยๆ ราคาอพาร์ตเมนต์กำลังเข้าสู่วัฏจักรขาขึ้นระยะยาว ซึ่งสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ มาก

ราคาอพาร์ตเมนต์มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างระดับใหม่ ส่งผลให้ราคาเช่าอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้ม "พุ่ง" ขึ้นเช่นกัน โดยมีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-20% ในปี 2567 ในใจกลางเมืองแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเช่าต่ำกว่า 10 ล้านดอง/เดือน ราคาเช่าทั่วไปของอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนอยู่ที่ 10-15 ล้านดอง/เดือน และอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนอยู่ที่ 15-20 ล้านดอง/เดือน

นอกจากผลกระทบจากความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นแล้ว ราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลยุทธ์การกำหนดราคาของเจ้าของบ้านอีกด้วย เมื่อราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เจ้าของบ้านจำเป็นต้องขึ้นราคาค่าเช่าเพื่อรักษาผลกำไรและสร้างสมดุลให้กับกระแสเงินสดจากการลงทุน

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง อัตรากำไรจากการเช่าอพาร์ตเมนต์กำลังลดลงเรื่อยๆ เนื่องจากราคาเช่าไม่สามารถปรับตัวตามราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นได้ อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเช่าในปี 2567 อยู่ที่ประมาณครึ่งหนึ่งของราคาบ้าน โดยพิจารณาจากอัตรากำไรจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียดนามที่ต่ำกว่า 4% และโดยทั่วไปต่ำกว่า 2% ซึ่งต่ำกว่าการประหยัด

เนื่องด้วยมีแหล่งที่อยู่อาศัยหลักไม่มากนัก กิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์รองในตลาดจึงดำเนินไปอย่างคึกคัก ข้อมูลจากสถาบันวิจัยบริการ Dat Xanh แสดงให้เห็นว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่เป็นโครงการระยะต่อไปที่มีอยู่เดิม ดังนั้นตลาดจึงบันทึกความแตกต่างของราคาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ 10-20% เมื่อเทียบกับโครงการรอง โครงการระดับไฮเอนด์หลายโครงการที่เพิ่งโอนกรรมสิทธิ์ก็มีราคาโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 15-25% เช่นกัน

คุณเจิ่น เฮียน ฟอง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ซีโฮลดิงส์ ยอมรับว่ากระแสเงินสดเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดแล้ว แต่รูปแบบการดำเนินงานจะแตกต่างไปจากเดิมมาก ลูกค้าในปัจจุบันมีความพิถีพิถันในการเลือกสรรโครงการที่มีกระบวนการทางกฎหมายที่เหมาะสม ส่วนโครงการรองลงมา พวกเขาจะตัดสินใจซื้อก็ต่อเมื่ออพาร์ตเมนต์มีหนังสือรับรองสีชมพู ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีสาธารณูปโภคครบถ้วน และสามารถเข้าอยู่ได้ทันที

คุณฟองกล่าวว่า ตลาดมีความแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค ในบางพื้นที่แม้ราคาจะลดลงอย่างรวดเร็ว แต่สภาพคล่องยังคงต่ำ แต่ในพื้นที่ที่มีความต้องการที่แท้จริง ราคากลับฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว นี่แสดงให้เห็นว่ากลไกการทำงานของตลาดเริ่มอิงกับความต้องการที่แท้จริง แทนที่จะเป็นการเก็งกำไร

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html