ตลาดรอดพ้นความเสี่ยง 'เบรกหลุด' ฮานอยหยุดลงทุนโครงการเดียว มูลค่าทางกฎหมายของสมุดสีชมพูและสมุดสีแดง

ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกำลังทรัพย์ของผู้มีรายได้ปานกลาง ฮานอย หยุดลงทุนในโครงการบนถนนเลวันเลือง ถึงเวลาออกสมุดปกแดง สมุดปกชมพู... ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Thị trường bất động sản dần phục hồi, đã qua 'vùng đáy'. (Nguonf: Dân trí)

ตลาดอสังหาฯ ค่อยๆ ฟื้นตัว ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว (งุนฟ์: แดน ตรี)

ตลาดได้ผ่านจุด “ต่ำสุด” แล้ว

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ 10 เดือนแรกของปี 2566 โดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่าตลาดได้ผ่าน "จุดต่ำสุด" ไปแล้ว อย่างไรก็ตาม โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความยากอยู่มาก แต่ระดับความยากมีแนวโน้มลดลงเมื่อเวลาผ่านไป เดือนถัดไปดีกว่าเดือนก่อนหน้า และไตรมาสถัดไปก็ดีกว่าไตรมาสก่อนหน้า

คุณเล ฮวง เชา ประธาน HoREA ระบุว่า การประเมินข้างต้นมีความชัดเจนมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ เนื่องจากในไตรมาสแรกของปีนี้ อัตราการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 16.2% แต่ ณ สิ้นไตรมาสที่สาม แม้จะยังติดลบ 8.71% แต่กลับลดลง 2.87% เมื่อเทียบกับช่วง 6 เดือนแรกของปี หลังจากผ่านไป 9 เดือน ระดับความยากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง 42.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก

นายโจว เปิดเผยว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ อุปทานที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 13 โครงการที่เข้าเกณฑ์ระดมทุน โดยมีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งสิ้น 15,020 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.37 เท่าจากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 แต่รายได้ที่ระดมทุนได้ลดลง 4.7%

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการทั้งหมด 13 โครงการ ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 13,767 ยูนิต (คิดเป็น 91.6%) และบ้านแนวราบ 1,253 ยูนิต (คิดเป็น 8.4%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีจำนวน 9,969 ยูนิต คิดเป็น 66.37% (สูงกว่าอัตราเฉลี่ยทั่วประเทศที่ 58%) ส่วนที่เหลือเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางมีจำนวน 5,051 ยูนิต คิดเป็น 33.63% (สูงกว่าอัตราเฉลี่ยทั่วประเทศที่ 26%) ตลาดยังคงอยู่ในสภาพที่ไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และไม่มีที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอีกต่อไป

นายโจว กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศและนครโฮจิมินห์ยังคง "ไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์" โดยการขาดแคลนโครงการนำไปสู่การขาดแคลนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ที่น่าสังเกตคือ ตามที่ประธาน HoREA กล่าวไว้ ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2560 และยังคง "สูง" เกินกว่าขีดความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้ปานกลาง คนเมืองที่มีรายได้น้อย เจ้าหน้าที่ ข้าราชการ พนักงานของรัฐ เจ้าหน้าที่กองทัพ คนงาน และผู้อพยพ

“สำหรับอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงที่ราคา 2,000-3,000 ล้านดอง แม้แต่คนที่รายได้ปานกลางและมีเงินออมประมาณ 100 ล้านดองต่อปี ก็ยังต้องใช้เวลาประมาณ 25 ปีจึงจะซื้อบ้านได้” คุณ Chau วิเคราะห์

ในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณฮวง ไห่ ผู้อำนวยการกรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงก่อสร้าง ) ระบุว่า ความพยายามของรัฐบาล กระทรวงต่างๆ ระบบธนาคาร ภาคธุรกิจ และนายหน้าเอง... มีส่วนช่วย "รักษา" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไว้ได้อย่างดี แม้ว่าตลาดจะยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะ "ฝ่าฟัน" ไปได้ แต่ก็สามารถหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่จะ "เบรกหลุด" และกำลังกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง

แรงกดดันเรื่องพันธบัตรหมดอายุยังคงส่งผลกระทบต่อธุรกิจ

ข้อมูลจากสมาคมตลาดตราสารหนี้เวียดนาม (VBMA) ระบุว่า มูลค่ารวมของการออกตราสารหนี้ภาคเอกชนในช่วง 10 เดือนแรกอยู่ที่ 209,150 พันล้านดอง แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมการระดมทุนจากช่องทางตราสารหนี้ปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2565

โดยกลุ่มธนาคารครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุด 99,023 พันล้านดอง (คิดเป็น 47.3% ของมูลค่ารวม) รองลงมาคือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 68,256 พันล้านดอง (คิดเป็น 32.6%)

อย่างไรก็ตาม งานวิจัยของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันจากการครบกำหนดชำระหนี้ของพันธบัตรยังคง "ปกคลุม" ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มูลค่ารวมของพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ที่ออกใหม่และซื้อคืนยังคงต่ำมากเมื่อเทียบกับมูลค่ารวมของพันธบัตรบริษัทที่ครบกำหนดชำระ

ในปี 2565 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ซื้อคืนประมาณ 219,000 พันล้านดอง ในช่วง 10 เดือนแรก ธุรกิจได้ซื้อคืนประมาณ 153,800 พันล้านดอง ขณะเดียวกัน มูลค่ารวมของพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี 2566 และ 2567 อยู่ที่ 15,600 พันล้านดอง และ 121,100 พันล้านดอง ตามลำดับ

รายชื่อบริษัทที่ชำระหนี้พันธบัตรล่าช้ามีจำนวนเพิ่มขึ้นทุกวัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์ฮานอยรายงานว่า ณ วันที่ 3 ตุลาคม มีบริษัทประมาณ 69 แห่งที่อยู่ในรายชื่อบริษัทที่ชำระดอกเบี้ยหรือเงินต้นล่าช้าของพันธบัตร โดยมียอดหนี้คงค้างรวมประมาณ 176,100 พันล้านดอง คิดเป็นประมาณ 17.8% ของยอดหนี้พันธบัตรคงค้างทั้งหมดของตลาด

เมื่อเผชิญกับแรงกดดันจากการครบกำหนดชำระหนี้ เพื่อให้มีเวลาในการปรับโครงสร้างกระแสเงินสดและเพิ่มขีดความสามารถในการชำระหนี้ VARS เชื่อว่าการเจรจาขยายระยะเวลาเป็นทางเลือกแรกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อและตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การเจรจาขยายระยะเวลาได้ดำเนินไปอย่างต่อเนื่องและประสบความสำเร็จค่อนข้างดีตั้งแต่เดือนเมษายน

ตลาดหลักทรัพย์ฮานอยรายงานว่า ณ วันที่ 3 ตุลาคม มีผู้ออกพันธบัตรมากกว่า 50 รายที่บรรลุข้อตกลงขยายระยะเวลาการชำระหนี้ มูลค่ารวมกว่า 95,200 พันล้านดอง โดยวันครบกำหนดชำระหนี้ส่วนใหญ่ได้รับการปรับเพิ่มขึ้น 2 ปี ส่งผลให้แรงกดดันในการชำระหนี้ลดลงเหลือเพียงปี 2568-2569

VARS ประเมินว่าการเจรจาขยายระยะเวลาการชำระหนี้จะยังคงเป็นแนวโน้มในอนาคตอันใกล้ อย่างไรก็ตาม ยังคงมีอุปสรรครออยู่ข้างหน้า การขยายระยะเวลาการชำระหนี้จะช่วยให้ภาคธุรกิจมีเวลาในการสร้างเสถียรภาพให้กับการผลิตและธุรกิจ รวมถึงการปรับโครงสร้างหนี้ภาคธุรกิจเพื่อฟื้นตัว กล่าวโดยสรุปแล้ว เป็นเพียงการโอนหนี้จากที่หนึ่งไปสู่อีกที่หนึ่งเท่านั้น

เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการล้มละลาย ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องใช้โอกาสนี้ในการปรับโครงสร้างหนี้ พวกเขาต้องพิจารณาอย่างจริงจังถึงการขายสินทรัพย์ แม้กระทั่งยอมรับจุดคุ้มทุนหรือขาดทุน เพื่อให้มีกระแสเงินสดเพียงพอสำหรับการชำระหนี้และดำเนินโครงการต่างๆ ให้สำเร็จลุล่วง ซึ่งสามารถชำระบัญชีได้ทันทีเมื่อเปิดตัวสู่ตลาด

นอกจากนี้ ควรมีกลไกและนโยบายเพื่อพัฒนา ดึงดูด และรับรองการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพของแหล่งเงินทุนจากผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆ (กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ - REIT กองทุนออมทรัพย์ที่อยู่อาศัย การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์...) หรือช่องทางอื่นๆ (การลงทุนจากต่างประเทศโดยตรงและโดยอ้อม)

หยุดนโยบายการลงทุนโครงการ N14, N15 ถนนเลวันเลือง ฮานอย

คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้มีคำสั่งให้ยุติการดำเนินการตามนโยบายการลงทุนสำหรับโครงการถนนเลวันเลือง N14 และ N15 หลังจากล่าช้ามาหลายปี โครงการนี้เป็นโครงการลงทุนก่อสร้างสาธารณูปโภคและที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน ซึ่งผู้ลงทุนคือบริษัท Louis Investment and Trading Joint Stock Company

Khu đất N14, N15 đường Lê Văn Lương, Hà Nội. (Nguồn: BXD)

ที่ดินแปลง N14, N15 ถนน Le Van Luong, ฮานอย (ที่มา: BXD)

เกี่ยวกับโครงการ N14, N15 บนถนน Le Van Luong ในรายงานล่าสุดที่ตอบผู้ลงคะแนน คณะกรรมการประชาชนฮานอยกล่าวว่าที่ดินแปลง N14, N15 มีพื้นที่รวม 12,561 ตร.ม. และเมืองได้อนุมัตินโยบายการลงทุนในเดือนสิงหาคม 2559 ซึ่งเป็นโครงการลงทุนด้านบริการสาธารณะและที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน ผู้ลงทุนคือบริษัท Louis Investment and Trade Joint Stock

ในระหว่างกระบวนการอนุมัติพื้นที่ โครงการได้รับการร้องเรียน จากรายงานของสำนักงานตรวจสอบกรุงฮานอยและหลังจากตรวจสอบข้อร้องเรียนแล้ว ในเดือนกุมภาพันธ์ 2563 คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้มีคำสั่งให้หยุดการดำเนินการตามนโยบายการลงทุนของโครงการนี้ ในส่วนของการจัดการเนื้อหาโครงการที่มีอยู่เดิม กรุงฮานอยได้มอบหมายให้หน่วยงาน หน่วยงานสาขา และภาคส่วนต่างๆ ทบทวนกฎระเบียบปัจจุบันเพื่อให้คำแนะนำและเสนอแนะ

เป็นที่ทราบกันว่าที่ดินโครงการ N14 และ N15 ตั้งอยู่ในแปลงผังเมืองที่มีสัญลักษณ์ QH 46 ในเขต Trung Hoa เขต Cau Giay ทิศตะวันตกเฉียงใต้ของโครงการติดกับถนน Hoang Ngan และทิศตะวันตกเฉียงเหนือติดกับถนน Le Van Luong เดิมทีแปลงที่ดิน N14 และ N15 มีชื่อว่าแปลงที่ดิน 5.1-NO และ 5.5-NO ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2561 ครัวเรือนในพื้นที่โครงการได้รับคำร้องขอคืนที่ดินแล้ว ตามบันทึกพบว่าที่ดินบางส่วนในโครงการได้รับการรื้อถอนและล้อมรั้วด้วยแผ่นเหล็กลูกฟูก

มูลค่าทางกฎหมายของหนังสือปกแดงและหนังสือปกชมพู

ตามระเบียบข้อบังคับ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกก่อนวันที่ 10 ธันวาคม 2552 ยังคงมีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย และไม่จำเป็นต้องนำไปแปลงเป็นหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน มูลค่าทางกฎหมายของหนังสือรับรองสีแดงและหนังสือรับรองสีชมพูเท่ากัน

สมุดเล่มสีแดง สมุดเล่มสีชมพู เป็นคำที่ใช้เรียกเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน โดยพิจารณาจากสีภายนอกของหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

ในเวียดนาม ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินจะมีชื่อเรียกต่างกันในแต่ละช่วงเวลา ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองกรรมสิทธิ์บ้าน และใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองกรรมสิทธิ์บ้าน

ตั้งแต่ปี 2552 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้ออกหนังสือรับรองฉบับใหม่ที่ใช้บังคับทั่วประเทศ เรียกว่า หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดิน (หนังสือรับรองมีปกสีชมพู หรือเรียกอีกอย่างว่า สมุดสีชมพู)

มาตรา 97 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดให้มีการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดตรึงกับที่ดิน ให้แก่บุคคลซึ่งมีสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และสิทธิกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอื่นที่ติดตรึงกับที่ดิน ตามรูปแบบเดียวกันทั่วประเทศ

ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกก่อนวันที่ 10 ธันวาคม พ.ศ. 2552 ยังคงถูกต้องตามกฎหมายและไม่จำเป็นต้องแปลงเป็นใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิ์การเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน

หนังสือรับรองที่ออกก่อนวันที่ 10 ธันวาคม 2552 ที่ต้องแก้ไข สามารถเปลี่ยนเป็นหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินได้ ดังนั้น ในแง่ของมูลค่าทางกฎหมาย หนังสือรับรองสีแดงและหนังสือรับรองสีชมพูจึงมีมูลค่าทางกฎหมายเท่ากัน

ตามบทบัญญัติของมาตรา 40 มาตรา 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 01/2017/ND-CP ระยะเวลาในการดำเนินการคำร้องสำหรับสมุดปกแดงและสมุดปกชมพูจะต้องไม่เกิน 30 วันนับจากวันที่ได้รับคำร้องที่ถูกต้อง และไม่เกิน 40 วันสำหรับตำบลบนภูเขา เกาะ พื้นที่ห่างไกล พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบาก และพื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบากเป็นพิเศษ

แหล่งที่มา