กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และการเงินที่ไม่เหมาะสมกำลังสนับสนุนการฟอกเงิน

ความไม่มั่นคงทางกฎหมายและการเงิน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนสำคัญของ เศรษฐกิจ โดยมีส่วนสนับสนุนโดยตรงประมาณ 10% ของ GDP ต่อปีผ่านทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังสร้างงานและรายได้ให้กับคนงานหลายแสนคน ตลอดจนสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับอุตสาหกรรมและบริการต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับครัวเรือนนับสิบล้านครัวเรือน และการดำเนินการตามกลยุทธ์การพัฒนาอุตสาหกรรมและการขยายตัวของเมืองที่เปลี่ยนแปลงโฉมหน้าของประเทศ

การขาดความรู้ทางกฎหมายและการเงินในด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นการช่วยเหลือและสนับสนุนการฉ้อโกง — ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายมากมาย (ภาพ : DM)

อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับตลาดสินค้าและบริการ หรือตลาดการเงิน ตลาดอสังหาฯ ในประเทศเราผันผวนรุนแรงกว่ามาก และมักจะเป็นไปควบคู่กันกับ “ไข้ร้อน ไข้หนาว” บางครั้ง “ฟองสบู่” บางครั้ง “น้ำแข็งเกาะ”

โดยเฉพาะอย่างยิ่งปรากฏการณ์การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งในด้านขนาด ขอบเขต ความซับซ้อน และความประมาท

ตามที่ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ จากสถาบันเศรษฐศาสตร์และการเงิน ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับตลาดการเงิน ตลาดสินเชื่อธนาคาร ตลาดหุ้น รวมถึงการเงินขององค์กรและการเงินของครัวเรือนและบุคคล

อย่างไรก็ตาม การขาดความมั่นคงทางกฎหมายและการเงินเป็นสาเหตุหลักของการพัฒนาที่ไม่สมดุลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกำลังห่างไกลจากความต้องการที่แท้จริงของสังคมโดยรวมมากขึ้น และกำลังเปลี่ยนไปตอบสนองความต้องการในการเก็งกำไร กักตุนอสังหาริมทรัพย์ และแม้แต่ช่วยเหลือในการฟอกเงิน

ขณะที่ผู้คนที่มีความต้องการอย่างแท้จริงหลายสิบล้านคนไม่สามารถเข้าถึงผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมได้ เงินหลายล้านพันล้านดองและพื้นที่ดินหลายพันเฮกตาร์ก็ถูกทุ่มไปกับผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้าง ส่งผลให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรทางเศรษฐกิจอย่างเลวร้ายและความไม่เท่าเทียมกันทางสังคมที่เพิ่มมากขึ้น

ดังนั้น สุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงไม่เพียงแต่จำเป็นและเร่งด่วนต่อการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับสุขภาพของระบบการเงิน การเงินของประเทศ และโดยกว้างกว่านั้นก็คือเศรษฐกิจอีกด้วย

กระแสเงินทุนไหลเข้าตลาดอสังหาฯ ยังไม่ดีนัก

สำหรับประเด็นเรื่องเงินทุนด้านอสังหาฯ ดร.หวู่ ดิ่ง อันห์ กล่าวว่า แหล่งเงินทุนดังกล่าวมีขนาดใหญ่ อาจมีมูลค่าสูงถึงหลายหมื่นล้านดองต่อโครงการ และทุนการลงทุนด้านอสังหาฯ ทั้งหมดเทียบเท่ากับหลายแสนล้านดอลลาร์สหรัฐ แต่ต้องเป็นแหล่งเงินทุนในระยะกลางและระยะยาวที่มั่นคงและยั่งยืน

การขาดความรู้ทางกฎหมายและการเงินในด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นการช่วยเหลือและสนับสนุนการฉ้อโกงในระยะที่ 2 — ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ สถาบันเศรษฐศาสตร์และการเงิน (ภาพ: KTCK)

ในความเป็นจริง แหล่งทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีสุขภาพดีนักเมื่อประมาณ 70% เป็นทุนสินเชื่อธนาคารที่มีมูลค่าสูงถึง 2.6 ล้านพันล้านดอง คิดเป็นมากกว่า 20% ของสินเชื่อธนาคารทั้งหมดสำหรับเศรษฐกิจ ขณะที่ทุนหุ้นมีสัดส่วนเพียงประมาณ 10% และทุนพันธบัตรขององค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ก็มีสัดส่วนเพียงประมาณ 10% เท่านั้น

“เห็นได้ชัดว่าสินเชื่อของธนาคารไม่สามารถเป็นแหล่งเงินทุนหลักสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในแง่ของเงื่อนไข ต้นทุนการกู้ยืม และข้อจำกัดของสินทรัพย์ค้ำประกันและจำนอง” ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ กล่าว

นายอันห์ กล่าวว่า แหล่งทุนที่ไม่แข็งแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารมากเกินไปนั้นเห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้นเมื่อนโยบายการเงินมีแนวโน้มที่จะเข้มงวดขึ้น อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และสภาพคล่องของระบบการเงินแคบลง

“การปรับปรุงแหล่งทุนเพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดการพึ่งพาเงินทุนสินเชื่อจากธนาคาร เพิ่มสัดส่วนของทุนจากการออกพันธบัตรของบริษัท กองทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ทุนจากหุ้นทุน ตลาดหุ้น... ถือเป็นทางออกสำหรับการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน” นายอันห์ กล่าว

แหล่งที่มา